投資用マンション購入の全体スケジュール
投資目的でマンションを購入する場合、居住用とは異なる視点で物件を選び、資金調達を行います。全体のスケジュールは物件探しから引き渡しまで平均2-4ヶ月と、居住用（3-6ヶ月）より短い傾向があります。
投資用マンション購入の主なポイント：
- 収益性の評価が最優先（表面利回り・実質利回りの計算）
- 不動産投資ローンは事業性融資（住宅ローンより審査厳格、金利高め）
- 賃貸管理体制の構築が必須（管理会社の選定・契約）
- 確定申告が必要（不動産所得の申告、減価償却費の計上）
- 物件選定は感情ではなく数字で判断（居住用とは異なる基準）
物件探しから引渡しまでの期間（2-4ヶ月）
投資用マンション購入の全体フローは以下の通りです：
| ステップ | 所要期間 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 物件探し | 1-2ヶ月 | 収益性評価、レントロール確認、現地調査 |
| ローン審査 | 1-2週間 | 事前審査、本審査 |
| 売買契約 | 1日 | 重要事項説明、契約書締結、手付金支払い |
| 決済・引き渡し | 契約から1-1.5ヶ月 | 残代金決済、所有権移転登記 |
| 賃貸管理準備 | 引き渡し後1-2週間 | 管理会社契約、入居者募集開始 |
現金購入の場合は、ローン審査が不要なため1-2ヶ月でさらに短縮できます。
居住用購入との違い
投資用マンション購入と居住用購入の主な違いは以下の通りです：
| 項目 | 投資用 | 居住用 |
|---|---|---|
| 選定基準 | 収益性（利回り・入居率） | 住み心地・通勤利便性 |
| 融資 | 不動産投資ローン（金利1.5-4%） | 住宅ローン（金利0.3-1%） |
| 頭金 | 2-3割必要 | フルローン可能なケースあり |
| 税制優遇 | 住宅ローン控除なし | 住宅ローン控除あり（最大35万円/年） |
| 確定申告 | 不動産所得の申告必須 | 給与所得のみなら不要 |
投資用は「住むため」ではなく「収益を得るため」の物件なので、感情的な判断を排除し、数字で冷静に評価することが重要です。
各工程の所要期間
各工程の詳細な所要期間は以下の通りです：
- 物件探し：1-2ヶ月（複数物件を比較検討）
- 不動産投資ローン事前審査：3-7日
- 売買契約：審査承認後1週間程度
- 不動産投資ローン本審査：1-2週間
- 金銭消費貸借契約：本審査承認後1週間
- 決済・引き渡し：契約から1-1.5ヶ月後
- 登記完了：引き渡しから1-2週間
収益性の評価と物件選定
投資用マンションの選定では、収益性の評価が最も重要です。購入前に表面利回りと実質利回りを計算し、投資価値を判断します。
表面利回りと実質利回りの計算
**表面利回り（グロス利回り）**は、経費を考慮せずに計算する簡易的な指標です：
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100
計算例：
- 物件価格：2,500万円
- 年間賃料収入：150万円（月12.5万円×12ヶ月）
- 表面利回り：150万円 ÷ 2,500万円 × 100 = 6.0%
**実質利回り（ネット利回り）**は、経費と購入時諸費用を考慮した実態に近い指標です：
実質利回り = （年間賃料収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100
計算例：
- 物件価格：2,500万円
- 購入時諸費用：200万円（仲介手数料、登記費用など）
- 年間賃料収入：150万円
- 年間経費：40万円（管理費・修繕積立金・固定資産税など）
- 実質利回り：（150万円 − 40万円）÷（2,500万円 + 200万円）× 100 = 4.1%
投資判断は実質利回りで行うのが原則です。表面利回りが高くても、経費が多ければ実際の収益は少なくなります。
レントロールの確認方法
レントロールとは、賃貸物件の賃料一覧表で、以下の情報が記載されています：
- 各部屋の賃料
- 入居者の契約期間
- 空室状況
- 敷金・礼金の設定
- 前回の更新時期
チェックポイント：
- 空室率：空室が多い物件は収益性が低い
- 賃料水準：周辺相場と比較して適正か
- 契約期間：短期契約ばかりだと退去リスクが高い
- 家賃滞納：過去の滞納履歴がないか確認
レントロールは売主から提供されますが、信頼性を確認するため、不動産会社に周辺相場を照会することも重要です。
立地・築年数・入居率の評価
投資用マンションの物件選定では、以下の3要素を重点的に評価します：
立地：
- 駅徒歩10分以内が理想（入居者の需要が高い）
- 単身者向けなら都心・駅近、ファミリー向けなら教育環境重視
- 再開発予定エリアは将来の資産価値上昇が期待できる
築年数：
- 築10年以内：修繕費用が少ない、融資期間が長い
- 築20-30年：価格は安いが修繕リスク高い、融資期間短縮の可能性
- 築40年超：融資が困難、大規模修繕の負担が大きい
入居率：
- 入居率90%以上が理想的
- 空室が多い理由を必ず確認（家賃高すぎ、設備老朽化など）
- 過去3年の平均入居率を確認し、トレンドを把握
投資用マンション購入の資金調達
投資用マンションの購入には、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。住宅ローンとは審査基準や金利が大きく異なります。
不動産投資ローンの審査基準
不動産投資ローンは事業性融資のため、以下の点を重点的に審査されます：
物件の収益性：
- 実質利回りが4%以上あるか
- レントロールで空室率が低いか
- 周辺の賃料相場と比較して適正か
購入者の返済能力：
- 年収500万円以上が目安（金融機関により異なる）
- 他の借入（住宅ローン、カードローンなど）の返済比率
- 勤続年数3年以上が望ましい
頭金・自己資金：
- 物件価格の2-3割の頭金が必要なケースが多い
- 諸費用（物件価格の7-10%）も自己資金で用意
住宅ローンとの違い
| 項目 | 不動産投資ローン | 住宅ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 1.5-4%程度 | 0.3-1%程度 |
| 審査 | 物件の収益性重視 | 購入者の返済能力重視 |
| 頭金 | 2-3割必要 | フルローン可能なケースあり |
| 融資期間 | 15-35年（築年数により短縮） | 最長35年 |
| 税制優遇 | 住宅ローン控除なし | 住宅ローン控除あり |
**重要：**住宅ローンで投資用物件を購入するのは契約違反です。発覚すると一括返済を求められる可能性があります。
頭金と自己資金の準備
投資用マンション購入には、以下の資金が必要です：
頭金：
- 物件価格の20-30%（例：2,500万円の物件なら500-750万円）
諸費用：
- 仲介手数料：物件価格×3% + 6万円 + 消費税
- 登記費用：登録免許税 + 司法書士報酬（30-50万円）
- 不動産取得税：固定資産税評価額×4%（軽減措置なし）
- 火災保険・地震保険：年間3-5万円
- ローン事務手数料：融資額の1-2%
- 固定資産税・都市計画税の清算金
**合計：**物件価格の7-10%が諸費用の目安
例えば2,500万円の物件なら、頭金500万円 + 諸費用200万円 = 合計700万円の自己資金が必要です。
物件契約から決済までの流れ
物件を決定したら、売買契約を締結し、決済・引き渡しへと進みます。
重要事項説明のチェックポイント
契約日には、宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。投資用物件では、以下を特に注意して確認します：
物件の状況：
- 管理費・修繕積立金の額と滞納の有無
- 大規模修繕の予定と修繕積立金の残高
- 管理組合の運営状況（総会議事録の確認）
- 共用部分の修繕履歴
賃貸借契約の状況（オーナーチェンジ物件の場合）：
- 現入居者の契約内容（賃料・契約期間・敷金）
- 賃貸借契約の承継（買主に引き継がれる）
- 敷金の扱い（売主から買主へ引き継ぎ）
法令上の制限：
- 用途地域、建ぺい率、容積率
- 建築基準法、消防法の適合状況
売買契約と手付金
重要事項説明の後、売買契約書に署名・押印します。契約時に手付金（売買代金の5-10%）を支払います。
契約書の主な記載事項：
- 売買代金・支払方法
- 引き渡し時期
- 契約不適合責任の範囲・期間
- 手付解除の条件と期限
- 融資特約（ローン審査が通らなかった場合の解除条件）
**融資特約は必ず付ける：**不動産投資ローンの審査が通らなかった場合、手付金を返還して契約を白紙解除できます。期限は通常「契約から2-3週間」です。
決済・引き渡しの手続き
売買契約から1-1.5ヶ月後、残代金決済と引き渡しを同時に行います。
決済日の流れ：
- 登記書類の確認（司法書士）
- 残代金の支払い（買主→売主）
- 固定資産税・都市計画税の清算
- 管理費・修繕積立金の清算
- 鍵・書類の引き渡し
- 所有権移転登記・抵当権設定登記の申請
オーナーチェンジ物件の場合：
- 敷金の引き継ぎ
- 入居者への通知（新オーナーへの変更）
- 賃貸借契約書の原本の受領
決済日時点で所有権が移転し、賃料収入は買主のものになります。
購入後の賃貸管理準備
投資用マンション購入後、すぐに賃貸管理体制を構築する必要があります。
管理会社の選定
投資用マンションの賃貸管理は、賃貸管理会社に委託するのが一般的です（自主管理も可能ですが、手間がかかります）。
管理会社の主な業務：
- 入居者募集・審査
- 賃貸借契約の締結
- 家賃の集金・送金
- 入居者対応（クレーム処理、退去立ち会いなど）
- 建物・設備の点検・修繕手配
選定のポイント：
- 管理実績：同じエリアで実績があるか
- 入居率：管理物件の平均入居率が高いか
- 管理手数料：家賃の5-10%が相場
- サポート体制：24時間対応、緊急時の対応力
賃貸管理業者登録制度：
2021年6月より、賃貸住宅管理業を営む事業者は国土交通大臣への登録が義務化されました。登録業者かどうかを確認しましょう。
賃貸管理契約の締結
管理会社と賃貸管理委託契約を締結します。契約内容に以下を明記します：
- 管理手数料（家賃の5-10%）
- 業務範囲（入居者募集、家賃集金、クレーム対応など）
- 報告義務（月次報告、年次報告）
- 契約期間と解除条件
- 修繕費用の負担範囲（10万円以下はオーナー承諾不要など）
入居者募集の開始
オーナーチェンジ物件の場合は既に入居者がいるため、募集不要です。引き渡し後、管理会社を通じて入居者に新オーナーとして挨拶します。
空室がある場合は、引き渡し後すぐに入居者募集を開始します：
- 管理会社に募集を依頼
- 募集条件の設定（家賃、敷金・礼金、契約期間）
- 内覧対応（管理会社が実施）
- 入居審査（管理会社が実施、オーナーが最終判断）
- 賃貸借契約の締結
空室期間が長いと収益が悪化するため、周辺相場に合わせた適正な家賃設定が重要です。
購入後の税務手続き
投資用マンション購入後、賃料収入が発生したら確定申告が必要です。
不動産所得の確定申告
不動産所得の計算式：
不動産所得 = 総収入金額 − 必要経費
総収入金額：
- 家賃収入
- 礼金（返還不要のもの）
- 更新料
- 駐車場使用料
必要経費：
- 減価償却費
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 不動産取得税
- ローンの利息（元本返済は経費にならない）
- 修繕費
- 賃貸管理会社への手数料
- 火災保険料
- 税理士への報酬
確定申告の時期：
賃料収入が発生した年の翌年、2月16日から3月15日までに申告します。
減価償却費の計算
建物の取得価額を耐用年数で割り、毎年経費として計上します。
マンションの法定耐用年数：
- RC造（鉄筋コンクリート造）：47年
- SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：47年
計算例：
- 物件価格：2,500万円（土地1,000万円、建物1,500万円）
- 建物の耐用年数：47年
- 償却率：0.022（定額法）
- 年間減価償却費：1,500万円 × 0.022 = 33万円
中古マンションの耐用年数：
法定耐用年数を超えている場合、簡便法で計算します：
耐用年数 = 法定耐用年数 × 0.2
例：築30年のRC造マンション
- 法定耐用年数47年 − 経過年数30年 = 17年
- 17年 + 30年 × 0.2 = 23年
経費計上の範囲
不動産所得の経費計上では、以下のルールがあります：
経費にできるもの：
- 減価償却費（建物のみ、土地は対象外）
- ローンの利息（元本返済は対象外）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料・地震保険料
- 賃貸管理会社への手数料
- 修繕費（原状回復費用など）
- 税理士報酬
経費にできないもの：
- ローンの元本返済
- 敷金（返還するもの）
- 購入時の仲介手数料・登記費用（減価償却費に含まれる）
青色申告のメリット：
青色申告の承認を受けると、以下のメリットがあります：
- 青色申告特別控除（最大65万円）
- 赤字の繰越控除（3年間）
- 家族への給与を経費計上できる（専従者給与）
青色申告を希望する場合、不動産所得が発生する年の3月15日までに税務署へ「青色申告承認申請書」を提出します。
まとめ
投資用マンション購入は、居住用と異なり収益性の評価が最優先です。表面利回りだけでなく、経費を考慮した実質利回りで投資価値を判断しましょう。
不動産投資ローンは事業性融資のため、物件の収益性や頭金（2-3割）が審査のポイントです。金利は住宅ローンより高く（1.5-4%程度）、住宅ローン控除も利用できません。
購入後は賃貸管理会社との契約が必須で、管理手数料は家賃の5-10%が相場です。賃料収入が発生したら確定申告が必要で、減価償却費やローン利息を経費計上できます。
青色申告の承認を受けると、最大65万円の特別控除を受けられるため、不動産所得が発生する年の3月15日までに税務署へ申請しましょう。