住み替えで戸建てを売却する基本的な流れ
住み替えで戸建てを売却する場合、通常の売却と異なり、売却と購入を並行して進める必要があります。タイミングの調整が重要で、計画的に進めないと仮住まいが必要になったり、資金繰りが困難になったりする可能性があります。
この記事のポイント
- 住み替えには「売り先行」「買い先行」「同時決済」の3つのパターンがある
- 売却期間は平均3～6ヶ月程度だが、地域や物件により変動
- 仮住まいが必要な場合、3ヶ月で50～100万円程度の費用がかかる
- 3000万円特別控除と買換え特例は併用不可のため、有利な方を選択
- つなぎ融資やダブルローンを活用すればタイミング調整が柔軟になる
(1) 住み替え完了までの全体スケジュール
住み替えの全体スケジュールは、以下のように進みます。
| 時期 | 旧居（戸建て）の売却 | 新居の購入 |
|---|---|---|
| 準備期間（0～1ヶ月） | 査定依頼・媒介契約締結 | 予算確認・希望条件整理 |
| 活動期間（1～4ヶ月） | 売却活動・内覧対応 | 物件探し・内覧 |
| 契約期間（4～5ヶ月） | 売買契約締結 | 売買契約締結 |
| 決済期間（5～6ヶ月） | 決済・引き渡し | 決済・引き渡し |
売却期間は平均3～6ヶ月程度ですが、地域や物件の状態、価格設定によって大きく変動します。余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
(2) 売却と購入の両立で必要な準備
住み替えで売却と購入を並行して進めるには、以下の準備が必要です。
- 資金計画の確認: 旧居のローン残債、売却予想価格、新居の購入予算を整理
- 売却・購入の優先順位決定: 売り先行・買い先行・同時決済のどれを選ぶか検討
- 不動産会社の選定: 売却と購入の両方をサポートしてくれる会社を選ぶ
- 仮住まいの検討: タイミングが合わない場合の仮住まいプランを立てる
特に、旧居のローン残債が売却価格を上回る場合（オーバーローン）は、自己資金で補填するか、買い替えローンを利用する必要があります。
(3) 通常の売却との違いと注意点
住み替えでの売却は、通常の売却と以下の点で異なります。
- 引き渡し時期の調整が必要: 新居の引き渡しと旧居の引き渡しを調整
- 資金繰りが複雑: 売却代金を新居の購入資金に充てる場合、タイミングが重要
- 仮住まいのリスク: タイミングが合わないと仮住まいが必要になる
- 税制優遇の選択: 3000万円特別控除と買換え特例のどちらかを選択
住み替えは通常の売却より複雑なため、経験豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
売り先行・買い先行・同時決済の選び方
住み替えには「売り先行」「買い先行」「同時決済」の3つのパターンがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
(1) 各パターンのメリット・デメリット
売り先行
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ローン残債を確実に完済できる | 仮住まいが必要になる可能性 |
| 売却価格が確定し資金計画が立てやすい | 新居探しに時間制限がある |
| 売却活動に集中できる | 仮住まい費用がかかる |
買い先行
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 理想の新居をじっくり探せる | 旧居が売れるまでダブルローンのリスク |
| 仮住まいが不要 | 旧居の売却価格が想定を下回るリスク |
| 引っ越しが1回で済む | 資金的余裕が必要 |
同時決済
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 仮住まいが不要 | タイミング調整が難しい |
| 資金繰りがスムーズ | 売却・購入ともに妥協が必要になる場合がある |
| 引っ越しが1回で済む | 計画通りに進まないリスクが高い |
(2) 資金計画とローン残債の確認
住み替えの方法を選ぶ前に、以下の資金計画を確認しましょう。
- 旧居のローン残債: 売却価格で完済できるか確認
- 売却予想価格: 複数の不動産会社に査定依頼し、現実的な価格を把握
- 新居の購入予算: 売却代金と自己資金を合わせた予算を算出
- 諸費用の確認: 仲介手数料、登記費用、引っ越し費用などを含める
旧居のローン残債が売却価格を上回る場合、自己資金で補填するか、買い替えローンを利用する必要があります。
(3) つなぎ融資とダブルローンの活用
住み替えのタイミングが合わない場合、つなぎ融資やダブルローンを活用できます。
つなぎ融資:
- 旧居の売却代金を受け取る前に、新居の購入資金を借りる短期融資
- 旧居売却後に一括返済する
- 金利は高めだが、仮住まいを避けられる
ダブルローン:
- 旧居のローンを返済しながら、新居のローンも並行して返済
- 一時的に2つのローンを抱えるため、返済負担が大きい
- 資金的余裕がある場合に有効
これらの融資は金融機関との事前相談が必要です。利用条件や金利を確認し、慎重に検討しましょう。
売却準備と査定依頼のタイミング
住み替えを成功させるには、売却準備と査定依頼を適切なタイミングで行うことが重要です。
(1) 住み替え計画と査定の開始時期
査定依頼は、住み替えを決めたら早めに開始しましょう。以下のタイミングが目安です。
- 住み替え希望時期の6ヶ月前: 複数の不動産会社に査定依頼
- 5ヶ月前: 媒介契約を締結し、売却活動を開始
- 3～4ヶ月前: 売買契約を締結
- 1～2ヶ月前: 決済・引き渡し
売却期間は平均3～6ヶ月程度ですが、地域や物件の状態によって変動します。余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
(2) 複数社への査定依頼のポイント
査定は複数の不動産会社に依頼し、以下の点を比較しましょう。
- 査定価格: 高すぎず、低すぎない現実的な価格を提示しているか
- 売却実績: 戸建ての売却実績が豊富か
- 住み替えサポート: 売却と購入の両方をサポートしてくれるか
- 対応の丁寧さ: 質問に的確に答えてくれるか
査定価格だけでなく、担当者の対応や会社の実績も重要な判断材料です。
(3) 必要書類の準備と確認事項
査定依頼時に以下の書類を準備しておくとスムーズです。
- 登記簿謄本: 法務局で取得（または不動産会社が代行取得）
- 固定資産税納税通知書: 固定資産税評価額の確認
- 建築確認済証: 新築時の建築確認書類
- 間取り図: 部屋の配置がわかる図面
- 修繕履歴: リフォームや修繕の記録
これらの書類は、売却活動や売買契約時にも必要になるため、早めに準備しておくことをおすすめします。
売買契約と購入物件探しの並行
住み替えでは、旧居の売却活動と新居の物件探しを並行して進める必要があります。両立のポイントを解説します。
(1) 売却活動と購入物件探しの両立
売却活動と購入物件探しを両立するには、以下の工夫が有効です。
- 不動産会社の一本化: 売却と購入を同じ会社に依頼すれば、タイミング調整がスムーズ
- 優先順位の明確化: 売り先行か買い先行かを決めて、優先順位を明確にする
- 週末の時間確保: 内覧対応と物件探しに週末を充てる
- 家族で役割分担: 売却担当と購入担当を家族で分担する
特に、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、引き渡し時期の調整や資金繰りのアドバイスを受けやすくなります。
(2) 引渡時期の調整とスケジュール管理
住み替えで最も重要なのが、旧居と新居の引き渡し時期の調整です。以下のパターンがあります。
同時決済:
- 旧居の売却と新居の購入を同日に決済
- 仮住まいが不要で理想的だが、タイミング調整が難しい
売却→購入（仮住まいあり）:
- 旧居を売却してから新居を購入
- 売却価格が確定し資金計画が立てやすいが、仮住まい費用がかかる
購入→売却（ダブルローン）:
- 新居を購入してから旧居を売却
- 理想の物件をじっくり探せるが、一時的に2つのローンを抱える
不動産会社の担当者と綿密にスケジュールを調整し、最適なタイミングを見つけましょう。
(3) 重要事項説明と契約締結のタイミング
売買契約の締結は、以下の流れで進みます。
- 買付証明書の提出: 購入希望者が提出（購入の場合は逆に提出）
- 重要事項説明: 宅地建物取引士が物件の詳細を説明
- 売買契約締結: 契約書に署名・押印し、手付金を授受
- 住宅ローン審査: 購入の場合、金融機関に本審査を申し込む
- 決済・引き渡し: 残代金を支払い、物件を引き渡す
売買契約から決済・引き渡しまでは、通常1～2ヶ月程度です。この期間中に引っ越し準備や住宅ローンの手続きを進めます。
決済・引き渡しと仮住まい
住み替えで旧居と新居の引き渡し時期がずれる場合、仮住まいが必要になります。ここでは、仮住まいに関する実務的な情報を解説します。
(1) 仮住まいが必要になるケース
以下のケースでは、仮住まいが必要になる可能性があります。
- 売り先行: 旧居を先に売却し、新居の購入が後になる場合
- 引き渡し時期のずれ: 旧居の引き渡しと新居の引き渡しが1ヶ月以上ずれる場合
- 新居のリフォーム: 新居を購入後、リフォーム期間中に仮住まいが必要な場合
仮住まいを避けたい場合は、同時決済を目指すか、買い先行で新居を購入してから旧居を売却する方法があります。
(2) 仮住まい費用の試算と節約方法
仮住まいにかかる費用は、以下のように試算できます。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 家賃（3ヶ月） | 30～60万円 |
| 敷金・礼金 | 10～20万円 |
| 引っ越し費用（2回分） | 10～20万円 |
| 合計 | 50～100万円 |
仮住まい費用を節約する方法は以下の通りです。
- 短期賃貸を利用: マンスリーマンションやウィークリーマンションで敷金・礼金を節約
- 親族の家を借りる: 一時的に親族の家に住まわせてもらう
- 引き渡し時期を調整: 不動産会社に依頼して引き渡し時期を調整してもらう
(3) 引っ越しと登記手続きの段取り
決済・引き渡し当日は、以下の段取りで進みます。
- 午前中: 金融機関で決済（売買代金の授受、登記書類の確認）
- 司法書士が登記申請: 所有権移転登記と抵当権抹消登記を法務局へ申請
- 午後: 物件の引き渡し（鍵の受け渡し、最終確認）
- 引っ越し: 当日または翌日に引っ越し業者が荷物を搬入
登記は司法書士が代行するため、売主・買主は必要書類を準備するだけで済みます。
売却後の税務手続きと買換え特例
住み替えで戸建てを売却した場合、翌年の確定申告で税制優遇を受けられる可能性があります。
(1) 3000万円特別控除と買換え特例の違い
住み替えで旧居を売却する際、以下の税制優遇を受けられる可能性があります。
3000万円特別控除:
- 居住用財産の譲渡所得から最大3000万円を控除
- 譲渡益が3000万円以下なら譲渡所得税がかからない
- 居住期間の制限なし（ただし、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却が必要）
買換え特例:
- 特定の居住用財産を買い換えた場合、譲渡益課税を繰延できる
- 譲渡益が大きく、新居も高額な場合に有利
- 所有期間10年超、居住期間10年以上などの要件あり
これらの特例は併用できないため、どちらが有利か税理士に相談することをおすすめします。
(2) どちらが有利か試算のポイント
3000万円特別控除と買換え特例のどちらを選ぶかは、以下のポイントで判断します。
3000万円特別控除が有利な場合:
- 譲渡益が3000万円以下
- 新居の購入予定がない、または新居が低額
買換え特例が有利な場合:
- 譲渡益が3000万円を超える
- 新居も高額で、将来的に売却する予定がある
買換え特例は課税を繰延する制度のため、新居を将来売却する際に繰延した課税が発生します。長期的な視点で判断することが重要です。
(3) 確定申告の時期と必要書類
戸建てを売却した翌年の2月16日～3月15日に、確定申告を行います。必要書類は以下の通りです。
- 譲渡所得の内訳書: 税務署で入手または国税庁サイトからダウンロード
- 売買契約書のコピー: 旧居と新居の両方
- 登記事項証明書: 法務局で取得
- 仲介手数料の領収書: 売却時の諸費用を証明
確定申告を怠ると税制優遇を受けられないため、忘れずに手続きしましょう。
まとめ
住み替えで戸建てを売却する流れは、通常の売却より複雑です。売却と購入を並行して進めるため、タイミング調整や資金計画が重要になります。
売り先行・買い先行・同時決済のどのパターンを選ぶかは、ローン残債や資金的余裕、仮住まいの可否によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
また、3000万円特別控除と買換え特例は併用できないため、どちらが有利か税理士に相談することをおすすめします。確定申告を忘れずに行い、税制優遇をしっかり受けましょう。