住み替えで戸建て購入するスケジュール｜全体の流れ
住み替えによる戸建て購入では、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に進める必要があり、タイミング調整が重要です。この記事では、住み替えの流れとスケジュール、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。
この記事のポイント
- 住み替え完了まで5〜10ヶ月が目安
- 売り先行は資金確定だが仮住まいが必要
- 買い先行は引越し1回で済むが二重ローンのリスクあり
- 同時決済は理想的だが実現は難しい
- 子供の学校スケジュールを考慮した逆算計画が重要
(1) 住み替え完了までの期間（5〜10ヶ月）
住み替えによる戸建て購入の完了まで、通常5〜10ヶ月程度かかります。売却と購入を並行して進めるため、通常の購入よりも期間が長くなる傾向があります。
標準的なスケジュール:
- 準備期間（売却準備・購入準備）：1〜2ヶ月
- 売却活動・物件探し：2〜4ヶ月
- 契約・ローン審査：1〜2ヶ月
- 決済・引越し：1〜2ヶ月
(2) 各フェーズの所要期間
| フェーズ | 所要期間 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 準備期間 | 1〜2ヶ月 | 旧居査定、資金計画、条件整理 |
| 売却・物件探し | 2〜4ヶ月 | 売却活動、新居の内見 |
| 契約・ローン審査 | 1〜2ヶ月 | 売買契約、ローン本審査 |
| 決済・引越し | 1〜2ヶ月 | 決済手続き、引越し作業 |
(3) 売り先行・買い先行・同時決済の違い
住み替えには、主に3つのパターンがあります。
| パターン | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売り先行 | 資金確定、安心感 | 仮住まい必要、引越し2回 |
| 買い先行 | 引越し1回、理想の物件を確保 | 二重ローン、資金余裕必要 |
| 同時決済 | 引越し1回、資金効率的 | タイミング調整が困難 |
購入準備と売却準備の並行（1〜2ヶ月）
住み替えでは、売却と購入の準備を並行して進めることが効率的です。
(1) 旧居の査定と売却戦略
まず、現在の住まいの価値を把握するため、複数の不動産会社に査定を依頼します。
査定のポイント:
- 複数社（3〜5社）に査定依頼
- 周辺の売却事例を確認
- 住宅ローン残債と売却予想額を比較
- 売却時期の目標を設定
(2) 新居の資金計画と希望条件整理
旧居の売却予想額をもとに、新居の資金計画を立てます。
資金計画の項目:
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 旧居売却予想額 | 不動産会社の査定額 |
| 旧居ローン残債 | 完済に必要な金額 |
| 手元資金 | 売却代金 − ローン残債 − 諸費用 |
| 新居購入予算 | 手元資金 + 新規ローン |
国土交通省の住宅取得支援制度を活用すると、補助金や税制優遇を受けられる場合があります。
(3) 住み替えローンの事前審査
旧居のローン残債が売却価格を上回る場合や、売却前に新居を購入したい場合は、住み替えローンの利用を検討します。
住み替えローンの特徴:
- 旧居のローン残債も含めて融資
- 審査基準が通常より厳しい
- 金利が通常より高い場合がある
金融庁のガイドラインによると、住宅ローンの審査では返済能力が重視されます。
売却活動と購入物件探し（2〜4ヶ月）
準備が整ったら、売却活動と物件探しを並行して進めます。
(1) 旧居の売却活動（2〜3ヶ月）
不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。
売却活動の流れ:
- 媒介契約の締結（専任媒介・一般媒介等）
- 物件情報の公開（不動産ポータルサイト等）
- 内見対応（週末中心）
- 価格交渉
- 買主決定
売却期間は、物件の条件や市場状況により異なりますが、2〜3ヶ月が一般的です。
(2) 新居の物件探しと内見（1〜2ヶ月）
希望条件に合った物件を探し、内見を重ねます。
物件探しのポイント:
- 希望エリアの絞り込み（通勤・通学の利便性）
- 予算範囲内の物件リストアップ
- 内見時のチェックリスト作成（日当たり、間取り、周辺環境等）
- 複数物件の比較検討
(3) 売却・購入のタイミング調整
住み替えで最も重要なのが、売却と購入のタイミング調整です。
タイミング調整のポイント:
- 旧居の売却見込みが立ってから新居の購入申込み
- 売買契約時に引渡し時期を調整（特約を活用）
- 不動産会社に両方のスケジュールを共有
売買契約と住宅ローン審査（1〜2ヶ月）
売却・購入の目処が立ったら、売買契約と住宅ローン審査を進めます。
(1) 旧居の売買契約（手付金受領）
旧居の買主が決まったら、売買契約を締結します。
契約時のポイント:
- 手付金の受領（物件価格の5〜10%）
- 引渡し時期の確定
- 契約解除条件の確認
(2) 新居の売買契約（手付金支払い）
新居の購入申込みが受理されたら、売買契約を締結します。
契約時の確認事項:
- 重要事項説明書の内容確認
- 手付金の支払い（物件価格の5〜10%）
- 住宅ローン特約の有無
- 引渡し時期（旧居の引渡しと調整）
(3) 住宅ローン本審査（2〜3週間）
売買契約後、住宅ローンの本審査を申し込みます。
審査の必要書類:
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書等）
- 物件資料（売買契約書、重要事項説明書等）
- 旧居の売買契約書（住み替えの場合）
住宅金融支援機構のフラット35など、全期間固定金利のローンも選択肢の一つです。
決済・引渡しと引越し（1〜2ヶ月）
契約から約1〜2ヶ月後に、決済・引渡しを行います。
(1) 旧居の決済・引渡し
旧居の決済日に、残代金を受領し、鍵を引き渡します。
決済時の流れ:
- 残代金の受領
- 住宅ローンの完済（金融機関への返済）
- 抵当権抹消登記の手続き
- 鍵の引渡し
- 固定資産税等の清算
法務局の手続きに従い、抵当権抹消登記を申請します。
(2) 新居の決済・引渡し
新居の決済日に、残代金を支払い、鍵を受け取ります。
決済時の流れ:
- 残代金の支払い（住宅ローン実行）
- 所有権移転登記・抵当権設定登記の手続き
- 鍵の受領
- 固定資産税等の清算
(3) 引越しとタイミング調整
売り先行・買い先行・同時決済によって、引越しのタイミングが異なります。
パターン別の引越しスケジュール:
| パターン | 引越しの流れ |
|---|---|
| 売り先行 | 旧居→仮住まい→新居（引越し2回） |
| 買い先行 | 新居購入→引越し→旧居売却（引越し1回） |
| 同時決済 | 旧居→新居（引越し1回、当日調整が重要） |
住み替えパターン別のスケジュール調整
それぞれのパターンの詳細を見ていきましょう。
(1) 売り先行（資金確定、仮住まい必要）
メリット:
- 売却代金が確定し、資金計画が立てやすい
- 住宅ローン審査がスムーズ
- 二重ローンの期間がない
デメリット:
- 仮住まいが必要（賃貸契約・引越し費用）
- 引越しが2回必要
- 理想の物件を逃す可能性
スケジュール例:
- 旧居を売却（決済・引渡し）
- 仮住まいへ引越し
- 新居を探して契約
- 新居の決済・引渡し
- 仮住まいから新居へ引越し
(2) 買い先行（二重ローン、資金余裕必要）
メリット:
- 理想の物件をじっくり探せる
- 引越しが1回で済む
- 仮住まい不要
デメリット:
- 一時的に二重ローンが発生
- 資金に余裕が必要
- 住宅ローン審査が厳しい
スケジュール例:
- 新居を購入（決済・引渡し）
- 新居へ引越し
- 旧居を売却（売却活動中は二重ローン）
- 旧居の決済で売却代金を受領
(3) 同時決済（理想だが難易度高い）
メリット:
- 引越しが1回で済む
- 二重ローンや仮住まいが不要
- 資金効率が最も良い
デメリット:
- タイミング調整が非常に難しい
- 売主・買主双方の都合を合わせる必要
- 不動産会社の調整力が必須
スケジュール例:
- 旧居・新居の売買契約を同時期に進める
- 両方の決済日を同日に調整
- 午前に旧居の決済・引渡し
- 午後に新居の決済・引渡し
- 当日中に引越し
同時決済を実現するには、不動産会社の高度な調整力と、売主・買主の協力が不可欠です。
まとめ
住み替えによる戸建て購入は、売却と購入を同時に進める複雑なプロセスです。
重要なポイント:
- 住み替え完了まで5〜10ヶ月が目安
- 売り先行は資金確定だが仮住まいが必要
- 買い先行は引越し1回で済むが二重ローンのリスクあり
- 同時決済は理想的だが実現は難しい
- 子供の学校スケジュールを考慮した逆算計画が重要
国土交通省の住宅取得支援制度や、住宅金融支援機構のフラット35など、公的な支援制度を活用することで、住み替えをスムーズに進められます。また、国税庁の住宅ローン控除を適用することで、税負担を軽減できます。
よくある質問
Q1. 住み替えで戸建てを購入する場合、どのくらいの期間がかかりますか？
A. 住み替え完了まで5〜10ヶ月程度が目安です。売却活動に2〜3ヶ月、購入物件探しに1〜2ヶ月、契約・ローン審査に1〜2ヶ月、決済・引越しに1〜2ヶ月かかります。売り先行か買い先行かで期間が変動しますが、余裕を持ったスケジュールを組むことをおすすめします。
Q2. 売り先行と買い先行、どちらがおすすめですか？
A. 売り先行は資金が確定し安心ですが、仮住まいが必要で引越しが2回になります。買い先行は引越しが1回で済み理想の物件を確保できますが、二重ローンのリスクがあります。資金に余裕があれば買い先行、確実性を重視するなら売り先行がおすすめです。自分の状況に合わせて選択しましょう。
Q3. 住み替えで同時決済は可能ですか？
A. 理想的ですが、実現は難しいのが現実です。売却・購入のタイミングを完全に合わせる必要があり、売主・買主双方の都合が一致する必要があります。不動産会社の調整力が重要で、経験豊富な担当者に依頼することが成功のカギです。
Q4. 子供の学校を考慮した住み替えスケジュールはどうすればよいですか？
A. 学期末（3月）に引渡しを受け、4月の新学期に転校するのが理想的です。逆算すると、前年10〜11月に物件探しを開始し、12〜1月に売買契約、2〜3月に引渡しとなります。子供の学校スケジュールに合わせた余裕のある計画を立て、不動産会社にも学校事情を伝えておくことが重要です。