住み替え売却新築マンションの登記手続きとは
住み替えで新築マンションを売却する際、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが必要です。住み替えでは、旧居の売却と新居の購入を並行して進めるため、登記のタイミング調整が重要になります。決済日に売買代金の授受と登記手続きを同時に行うことで、安全でスムーズな所有権移転が実現できます。
本記事では、住み替えで新築マンションを売却する際の登記・名義変更について、法務局や国税庁の公式情報を基に詳しく解説します。所有権移転登記と抵当権抹消登記の流れ、売却決済と同時に行う登記手続き、登記にかかる費用と負担者まで、実務に役立つ情報を網羅的にまとめました。
この記事でわかること：
- 住み替え売却時に必要な登記の種類と手続きフロー
- 所有権移転登記と抵当権抹消登記の具体的な方法とタイミング
- 決済日に実施する登記手続きの流れ
- 登録免許税の計算方法と費用負担者
- 区分所有建物（マンション）特有の登記確認事項
住み替え売却時の新築マンション登記の基本
(1) 売却時に必要な登記の種類
住み替えで新築マンションを売却する際、主に以下の登記手続きが必要です：
必須の登記：
- 所有権移転登記：売主（自分）から買主へ所有権を移転する登記
住宅ローンが残っている場合：
- 抵当権抹消登記：金融機関が設定した抵当権を消す登記
法務局の「不動産登記の手続案内」によれば、所有権移転登記は売主と買主が共同で申請するのが原則ですが、実務では買主側の司法書士が代理申請を行います。
(2) 新居購入と旧居売却の登記タイミング
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入を並行して進めます。登記のタイミング調整が重要です：
売り先行の場合：
- 旧居の売却決済・登記（先行）
- 新居の購入決済・登記（後日）
買い先行の場合：
- 新居の購入決済・登記（先行）
- 旧居の売却決済・登記（後日）
同日決済の場合：
- 午前：旧居の売却決済・登記
- 午後：新居の購入決済・登記
法務局の公式サイトによれば、司法書士が両方の登記を代理申請することで、同日中に手続きを完了できます。
(3) 売却前の登記簿確認
売却をスムーズに進めるため、以下のポイントを事前に確認しておきましょう：
- 登記名義人の確認：自分の名義になっているか
- 抵当権の有無：住宅ローンが残っている場合、抵当権が設定されている
- 所有権以外の権利：賃借権などが登記されている場合は、その内容を確認
- 共有名義の有無：複数人の共有名義の場合、全員の同意が必要
登記事項証明書は法務局で誰でも取得できます（手数料600円程度）。オンライン請求も可能です（500円）。
所有権移転登記の手続きと流れ
(1) 所有権移転登記の申請方法
法務省民事局の「所有権移転登記の手続」に関する公式資料によれば、売買による所有権移転登記は以下の流れで進みます：
所有権移転登記の流れ：
- 売買契約締結（契約日）
- 登記必要書類の準備（決済日の1週間前まで）
- 売買代金の決済（決済日）
- 所有権移転登記の申請（決済日当日、司法書士が代理申請）
- 登記完了（申請から1-2週間後）
- 登記識別情報の交付（買主へ）
売主が準備する主な書類：
- 登記識別情報通知（または権利証）：購入時に交付された書類
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）：実印の証明書
- 固定資産税評価証明書：登録免許税の計算に使用
- 本人確認書類：運転免許証など
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
(2) 買主側司法書士との調整
住み替えで新築マンションを売却する場合、通常、買主側が指定した司法書士が登記手続きを行います。全国司法書士会連合会の公式サイトによれば、売主側の役割は以下の通りです：
売主の対応：
- 司法書士から依頼された書類を期限内に準備する
- 決済日に本人確認書類と印鑑（実印）を持参する
- 司法書士の指示に従って書類に署名・押印する
買主側司法書士との調整ポイント：
- 決済日のスケジュール確認
- 必要書類のリストアップと準備期限の確認
- 抵当権抹消登記の有無と金融機関との調整
(3) 決済日に実施する登記手続き
決済日には、売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関担当者（ローン利用の場合）が一堂に会します。以下の流れで手続きが進みます：
決済日の流れ：
- 本人確認と書類確認：司法書士が売主・買主の本人確認と書類の確認
- 売買代金の授受：買主から売主へ代金を支払い（銀行振込が一般的）
- 抵当権抹消書類の確認（ローン残債がある場合）：売却代金でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 登記申請書への署名・押印：司法書士が用意した登記申請書に売主・買主が署名・押印
- 司法書士が法務局へ申請：決済日当日または翌営業日に申請
決済日の所要時間は通常1-2時間程度です。
抵当権抹消登記のタイミングと方法
(1) ローン完済と抵当権抹消
住み替えで新築マンションを売却する場合、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を行うのが一般的です。法務局の「抵当権抹消登記の手続」に関する公式サイトによれば、抵当権が残ったままでは買主が新たに住宅ローンを組めないため、売却前に必ず抹消する必要があります。
抵当権抹消の流れ：
- 売買契約締結後、金融機関にローン完済を通知（決済日の2週間前まで）
- 金融機関から抹消書類を受領（決済日の1週間前まで）
- 決済日に売却代金でローンを一括返済
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請（所有権移転登記と同時）
(2) 金融機関からの必要書類
金融機関から受け取る抵当権抹消書類には有効期限があります：
抵当権抹消に必要な書類：
- 登記原因証明情報（解除証書または弁済証書）
- 登記識別情報（または登記済証）
- 金融機関の委任状
- 金融機関の代表者事項証明書（発行後3ヶ月以内）
注意点：
- 代表者事項証明書の有効期限は3ヶ月です
- 受領後は速やかに決済日を迎えるようスケジュール調整が必要です
- 紛失した場合は金融機関に再発行を依頼します（時間がかかる場合があります）
(3) 抹消登記と所有権移転の順序
実務では、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。法務局の登記実務では、以下の順序で処理されます：
登記の処理順序：
- 抵当権抹消登記：売主のローン完済により抵当権を抹消
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移転
- 抵当権設定登記（買主がローンを利用する場合）：買主の金融機関が抵当権を設定
この順序を守らないと、買主に抵当権付きの不動産が移転してしまい、登記が受理されません。司法書士が適切に処理します。
売却決済と同時に行う登記手続き
(1) 決済当日の登記の流れ
決済当日は、以下の流れで登記手続きが進みます：
決済当日のタイムライン：
10:00 - 本人確認と書類確認
- 司法書士が売主・買主の本人確認
- 登記必要書類の確認
10:30 - 売買代金の授受
- 買主から売主へ代金を支払い（銀行振込）
- 金融機関への住宅ローン残債の返済
11:00 - 抵当権抹消書類の受領
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 司法書士が書類を確認
11:30 - 登記申請書への署名・押印
- 売主・買主が登記申請書に署名・押印
- 司法書士が最終確認
12:00 - 決済完了
- 鍵の引き渡し
- 司法書士が法務局へ登記申請（同日または翌営業日）
(2) 抵当権抹消→所有権移転の順序
決済日に実施する登記の順序は以下の通りです：
- 抵当権抹消登記の申請：売主のローン完済により、金融機関の抵当権を抹消
- 所有権移転登記の申請：抵当権が抹消された状態で、売主から買主へ所有権を移転
- 抵当権設定登記の申請（買主がローンを利用する場合）：買主の金融機関が新たに抵当権を設定
この順序により、買主は抵当権のないクリーンな不動産を取得できます。
(3) 司法書士による本人確認と書類確認
司法書士は、決済日に以下の確認を行います：
本人確認：
- 運転免許証などの本人確認書類で、売主・買主の本人確認
- 実印と印鑑証明書の照合
書類確認：
- 登記識別情報通知（または権利証）の確認
- 印鑑証明書の有効期限確認（3ヶ月以内）
- 固定資産税評価証明書の確認
- 抵当権抹消書類の確認（ローン残債がある場合）
書類に不備があると登記ができないため、司法書士の確認は重要です。
登記にかかる費用と負担者
(1) 登録免許税の計算方法
国税庁の「登録免許税の税率」に関する公式サイトによれば、税率は登記の種類によって異なります：
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（売買） | 固定資産税評価額 | 2.0% |
| 抵当権抹消登記 | 不動産1個につき | 1,000円 |
計算例（固定資産税評価額2,500万円の新築マンションの場合）：
- 所有権移転登記：2,500万円 × 2.0% = 50万円（買主負担）
- 抵当権抹消登記：1,000円 × 2個（専有部分と敷地権） = 2,000円（売主負担）
(2) 所有権移転登記費用（買主負担）
所有権移転登記の費用は、慣例として買主が負担します：
買主負担の費用：
- 登録免許税：固定資産税評価額の2.0%
- 司法書士報酬：3万円～5万円
- 登記事項証明書の取得費用：数千円
合計（評価額2,500万円の場合）：
- 登録免許税50万円 + 司法書士報酬3-5万円 = 53-55万円程度
(3) 抵当権抹消登記費用（売主負担）
抵当権抹消登記の費用は、売主が負担します：
売主負担の費用：
- 登録免許税：不動産1個につき1,000円
- 司法書士報酬：1万円～3万円
合計（マンションの場合）：
- 登録免許税2,000円（専有部分と敷地権の2個） + 司法書士報酬1-3万円 = 1.2-3.2万円程度
マンションは専有部分と敷地権の2個分の登録免許税がかかります。
区分所有建物特有の売却登記
(1) 専有部分の所有権移転
新築マンション（区分所有建物）の売却では、「専有部分」（部屋）の所有権を買主に移転します。法務局の登記簿には、専有部分と敷地権が一体化して記載されています：
登記簿の記載例：
- 専有部分：○○マンション 101号室、床面積50㎡
- 敷地権：土地の共有持分 10,000分の123
所有権移転登記の申請書には、専有部分と敷地権の両方を記載します。司法書士が適切に処理しますが、売主も内容を確認しておきましょう。
(2) 敷地権の扱い
敷地権は、マンションの土地の共有持分です。専有部分と一体として扱われるため、専有部分の所有権移転と同時に敷地権も移転します。
敷地権の登記上の注意点：
- 専有部分と敷地権は分離して処分できない（一括で移転）
- 敷地権の割合は、専有部分の床面積に応じて定められている
- 登記簿には「敷地権の種類：所有権」と記載されている
(3) 共用部分の持分移転
マンションには、エントランス、廊下、エレベーターなどの「共用部分」があります。共用部分の持分も、専有部分とともに買主に移転します。
共用部分の持分は、通常、専有部分の床面積に応じて割り当てられています。所有権移転登記では、共用部分の持分も自動的に移転します。
確認事項：
- 管理規約で共用部分の範囲を確認
- 修繕積立金・管理費の清算を決済日に実施
- 管理組合への名義変更届を提出
まとめ
住み替えで新築マンションを売却する際は、所有権移転登記と抵当権抹消登記（ローン残債がある場合）の手続きが必要です。法務局の公式サイトによれば、決済日に売買代金の授受と登記手続きを同時に行うことで、安全でスムーズな所有権移転が実現できます。
登記手続きは買主側の司法書士が代理申請を行うのが一般的で、売主は必要書類を準備し、決済日に本人確認書類と印鑑を持参します。抵当権抹消登記は売主の責任で行い、登録免許税と司法書士報酬を負担します。
住み替えで新居の購入も並行して進める場合、法務省民事局の公式資料や全国司法書士会連合会の情報を参考に、売却と購入の両方の登記を同じ司法書士に依頼することで、決済日の調整や手続きの一貫性が保たれます。国税庁の公式サイトで登録免許税の計算方法を確認し、事前に費用を把握しておきましょう。