投資用新築マンション売却時の登記手続きとは
投資用新築マンションを売却する際、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが必要です。これらの登記は、不動産の権利関係を公示し、買主への安全な所有権移転を保証するために法律で定められています。投資用物件の売却では、居住用物件と比べて税務上の扱いが異なるため、登記手続きと同時に譲渡所得税の計算も考慮する必要があります。
本記事では、投資用新築マンションを売却する際の登記・名義変更について、法務局や国税庁の公式情報を基に詳しく解説します。所有権移転登記と抵当権抹消登記の流れ、個人名義と法人名義の違い、売却時の税金と減価償却の扱いまで、実務に役立つ情報を網羅的にまとめました。
この記事でわかること：
- 投資用新築マンション売却時に必要な登記の種類と手続きフロー
- 所有権移転登記と抵当権抹消登記の具体的な方法とタイミング
- 個人名義と法人名義の売却登記手続きの違い
- 譲渡所得税の計算方法と減価償却費の扱い
- 区分所有建物特有の登記確認事項
投資用新築マンション売却時の登記の基本
(1) 売却時に必要な登記の種類
投資用新築マンションを売却する際、主に以下の登記手続きが必要です：
必須の登記：
- 所有権移転登記：売主（自分）から買主へ所有権を移転する登記
投資用ローンが残っている場合：
- 抵当権抹消登記：金融機関が設定した抵当権を消す登記
法務局の「不動産登記の手続案内」によれば、所有権移転登記は売主と買主が共同で申請するのが原則ですが、実務では買主側の司法書士が代理申請を行います。決済日に売買代金の授受と登記手続きを同時に行うのが一般的です。
(2) 居住用との違いと注意点
投資用新築マンションの売却登記は、居住用物件と基本的な手続きは同じですが、税務上の扱いが大きく異なります：
税制上の違い：
- 3,000万円特別控除：居住用は適用あり、投資用は適用なし
- 減価償却費の計算：投資用物件は、取得費から減価償却費を差し引く必要がある
- 所有期間の判定：短期譲渡（5年以下）と長期譲渡（5年超）で税率が異なる
国税庁の「譲渡所得の計算と確定申告」に関する公式サイトによれば、投資用物件は居住用の3,000万円特別控除が適用されないため、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。
(3) 売却前の登記簿確認
売却をスムーズに進めるため、以下のポイントを事前に確認しておきましょう：
- 登記名義人の確認：自分の名義になっているか
- 抵当権の有無：投資用ローンが残っている場合、抵当権が設定されている
- 所有権以外の権利：賃借権などが登記されている場合は、その内容を確認
- 共有名義の有無：複数人の共有名義の場合、全員の同意が必要
登記事項証明書は法務局で誰でも取得できます（手数料600円程度）。オンライン請求も可能で、窓口より手数料が安価です（500円）。
所有権移転登記の手続きと流れ
(1) 所有権移転登記の申請方法
法務省民事局の「所有権移転登記の手続」に関する公式資料によれば、売買による所有権移転登記は以下の流れで進みます：
所有権移転登記の流れ：
- 売買契約締結（契約日）
- 登記必要書類の準備（決済日の1週間前まで）
- 売買代金の決済（決済日）
- 所有権移転登記の申請（決済日当日、司法書士が代理申請）
- 登記完了（申請から1-2週間後）
- 登記識別情報の交付（買主へ）
売主が準備する主な書類：
- 登記識別情報通知（または権利証）：購入時に交付された書類
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）：実印の証明書
- 固定資産税評価証明書：登録免許税の計算に使用
- 本人確認書類：運転免許証など
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
(2) 買主側司法書士との調整
投資用新築マンションの売却では、通常、買主側が指定した司法書士が登記手続きを行います。全国司法書士会連合会の公式サイトによれば、売主側の役割は以下の通りです：
売主の対応：
- 司法書士から依頼された書類を期限内に準備する
- 決済日に本人確認書類と印鑑（実印）を持参する
- 司法書士の指示に従って書類に署名・押印する
買主側司法書士との調整ポイント：
- 決済日のスケジュール確認
- 必要書類のリストアップと準備期限の確認
- 抵当権抹消登記の有無と金融機関との調整
(3) 決済日に実施する登記手続き
決済日には、売主・買主・不動産会社・司法書士・金融機関担当者（ローン利用の場合）が一堂に会します。以下の流れで手続きが進みます：
決済日の流れ：
- 本人確認と書類確認：司法書士が売主・買主の本人確認と書類の確認
- 売買代金の授受：買主から売主へ代金を支払い（銀行振込が一般的）
- 抵当権抹消書類の確認（ローン残債がある場合）：売却代金でローンを完済し、金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 登記申請書への署名・押印：司法書士が用意した登記申請書に売主・買主が署名・押印
- 司法書士が法務局へ申請：決済日当日または翌営業日に申請
決済日の所要時間は通常1-2時間程度です。
抵当権抹消登記のタイミングと方法
(1) 投資用ローン完済と抵当権抹消
投資用新築マンションに投資用ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を行う必要があります。法務局の「抵当権抹消登記の手続」に関する公式サイトによれば、抵当権が残ったままでは買主が新たに住宅ローンを組めないため、売却前に必ず抹消する必要があります。
抵当権抹消の流れ：
- 売買契約締結後、金融機関にローン完済を通知（決済日の2週間前まで）
- 金融機関から抹消書類を受領（決済日の1週間前まで）
- 決済日に売却代金でローンを一括返済
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請（所有権移転登記と同時）
(2) 金融機関からの必要書類
金融機関から受け取る抵当権抹消書類には有効期限があります：
抵当権抹消に必要な書類：
- 登記原因証明情報（解除証書または弁済証書）
- 登記識別情報（または登記済証）
- 金融機関の委任状
- 金融機関の代表者事項証明書（発行後3ヶ月以内）
注意点：
- 代表者事項証明書の有効期限は3ヶ月です
- 受領後は速やかに決済日を迎えるようスケジュール調整が必要です
- 紛失した場合は金融機関に再発行を依頼します（時間がかかる場合があります）
(3) 抹消登記と所有権移転の順序
実務では、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。法務局の登記実務では、以下の順序で処理されます：
登記の処理順序：
- 抵当権抹消登記：売主のローン完済により抵当権を抹消
- 所有権移転登記：売主から買主へ所有権を移転
- 抵当権設定登記（買主がローンを利用する場合）：買主の金融機関が抵当権を設定
この順序を守らないと、買主に抵当権付きの不動産が移転してしまい、登記が受理されません。司法書士が適切に処理しますが、売主も流れを理解しておくと安心です。
売却時の税金と減価償却
(1) 譲渡所得税の計算方法
投資用新築マンションを売却すると、譲渡所得税が課される場合があります。国税庁の「譲渡所得の計算と確定申告」に関する公式サイトによれば、譲渡所得は以下の計算式で求めます：
譲渡所得 = 譲渡収入 - （取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡収入：売却代金
- 取得費：購入代金 - 減価償却費
- 譲渡費用：仲介手数料、登記費用、測量費など
所有期間による税率の違い：
- 短期譲渡（所有期間5年以下）：所得税30.63% + 住民税9% = 合計39.63%
- 長期譲渡（所有期間5年超）：所得税15.315% + 住民税5% = 合計20.315%
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。例えば、2020年3月に購入し、2025年4月に売却した場合、2025年1月1日時点で所有期間4年10ヶ月となり、短期譲渡に該当します。
(2) 減価償却費の扱い
投資用マンションの建物部分は、減価償却費として毎年経費計上されています。売却時には、取得費から減価償却費の累計額を差し引く必要があります。
減価償却費の計算例：
- 建物取得価額：2,000万円
- 構造：鉄筋コンクリート造（耐用年数47年、償却率0.022）
- 所有期間：3年
- 減価償却費累計：2,000万円 × 0.022 × 3年 = 132万円
取得費の計算：
- 購入代金：3,000万円（土地1,000万円 + 建物2,000万円）
- 減価償却費累計：132万円
- 取得費：3,000万円 - 132万円 = 2,868万円
(3) 取得費の計算と必要経費
国税庁の公式サイトによれば、取得費には以下の費用が含まれます：
取得費に含まれる費用：
- 購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（所有権保存登記、抵当権設定登記）
- 不動産取得税
- 印紙税
譲渡費用に含まれる費用：
- 売却時の仲介手数料
- 登記費用（抵当権抹消登記）
- 測量費
- 建物の取り壊し費用（該当する場合）
購入時と売却時の登記費用は、それぞれ取得費と譲渡費用に計上できます。契約書や領収書は確定申告まで保管しておきましょう。
個人名義と法人名義の売却登記の違い
(1) 個人名義の売却登記手続き
個人名義の投資用新築マンションを売却する場合、以下の書類が必要です：
個人名義の売主が準備する書類：
- 登記識別情報通知（または権利証）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類（運転免許証など）
- 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
税務処理：
- 譲渡所得は「分離課税」として確定申告
- 売却翌年の3月15日までに確定申告
- 譲渡所得税は、所得税と住民税を合わせて納税
(2) 法人名義の売却登記手続き
法人名義の投資用新築マンションを売却する場合、個人名義より書類が多くなります：
法人名義の売主が準備する書類：
- 法人の登記事項証明書（発行後3ヶ月以内）
- 代表者印の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 登記識別情報通知（または権利証）
- 固定資産税評価証明書
- 代表者の本人確認書類
- 株主総会議事録（会社法で定款変更や重要な財産の処分が株主総会決議事項の場合）
税務処理：
- 譲渡益は法人税の益金に算入
- 法人税率：中小法人の場合、所得800万円以下で15%、800万円超で23.2%
- 地方法人税、事業税、住民税も課税される
(3) 登記費用と税務処理の違い
個人名義と法人名義では、登記費用の税務処理が異なります：
| 項目 | 個人名義 | 法人名義 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記の登録免許税 | 買主負担 | 買主負担 |
| 抵当権抹消登記の登録免許税 | 売主負担（譲渡費用） | 売主負担（損金算入） |
| 司法書士報酬 | 譲渡費用として計上 | 損金算入 |
| 税務申告 | 確定申告（分離課税） | 法人税申告（益金算入） |
法人名義の場合、譲渡益は法人税の課税対象となり、個人の所得税とは別に課税されます。
区分所有建物特有の売却登記
(1) 専有部分の所有権移転
新築マンション（区分所有建物）の売却では、「専有部分」（部屋）の所有権を買主に移転します。法務局の登記簿には、専有部分と敷地権が一体化して記載されています：
登記簿の記載例：
- 専有部分：○○マンション 101号室、床面積50㎡
- 敷地権：土地の共有持分 10,000分の123
所有権移転登記の申請書には、専有部分と敷地権の両方を記載します。司法書士が適切に処理しますが、売主も内容を確認しておきましょう。
(2) 敷地権の扱い
敷地権は、マンションの土地の共有持分です。専有部分と一体として扱われるため、専有部分の所有権移転と同時に敷地権も移転します。
敷地権の登記上の注意点：
- 専有部分と敷地権は分離して処分できない（一括で移転）
- 敷地権の割合は、専有部分の床面積に応じて定められている
- 登記簿には「敷地権の種類：所有権」と記載されている
(3) 共用部分の持分移転
マンションには、エントランス、廊下、エレベーターなどの「共用部分」があります。共用部分の持分も、専有部分とともに買主に移転します。
共用部分の持分は、通常、専有部分の床面積に応じて割り当てられています。所有権移転登記では、共用部分の持分も自動的に移転します。
確認事項：
- 管理規約で共用部分の範囲を確認
- 修繕積立金・管理費の清算を決済日に実施
- 賃借人がいる場合、オーナーチェンジの通知を実施
まとめ
投資用新築マンションを売却する際は、所有権移転登記と抵当権抹消登記（ローン残債がある場合）の手続きが必要です。登記手続きは買主側の司法書士が代理申請を行うのが一般的で、売主は必要書類を準備し、決済日に本人確認書類と印鑑を持参します。
投資用物件の売却は、居住用物件と比べて税務上の扱いが異なります。国税庁の公式サイトによれば、投資用物件は3,000万円特別控除が適用されないため、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。また、取得費から減価償却費を差し引く必要があり、所有期間5年以下の短期譲渡では税率が高くなります。
法人名義の場合、個人名義より登記手続きの書類が多く、税務処理も法人税として計上されます。法務局の公式資料や全国司法書士会連合会の情報を参考に、司法書士や税理士と相談しながら適切に手続きを進めましょう。登記費用は譲渡費用として計上でき、税負担を軽減できます。