不動産登記の基本知識
住み替えでマンションを売却する場合、登記手続きは旧居の売却と新居の購入で2回必要です。特に、住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
この記事では、住み替えに伴うマンション売却時の登記・名義変更について、同時決済の流れも含めて解説します。
この記事のポイント：
- 売却時は所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要
- 同時決済では、売却代金でローン完済→抵当権抹消→所有権移転を同日に実施
- 登記費用は買主負担が一般的だが、抵当権抹消費用は売主負担
- 司法書士に依頼することで、決済と登記を同日に完了できる
- 登記を放置すると、買主が住宅ローンを組めないリスクあり
(1) 登記とは
不動産登記とは、土地や建物の所在、面積、所有者などの情報を、法務局が管理する「登記簿」に記録する制度です。
法務省「不動産登記法」によれば、登記には以下の目的があります：
- 不動産の権利関係を公示し、取引の安全を確保
- 所有者の権利を保護
- 第三者に対抗するための法的効力
マンションを売却したら、速やかに所有権移転登記を行い、買主に所有権が移転したことを公示します。
(2) 登記の目的と重要性
売却時の登記を行うことで、以下のメリットがあります：
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 取引の安全 | 買主が所有者であることを公示し、第三者に対抗できる |
| ローン完済の証明 | 抵当権抹消登記により、ローンが完済されたことを証明 |
| 円滑な売却 | 登記が完了していないと、買主が住宅ローンを組めない |
| トラブル防止 | 所有権の帰属を明確にし、紛争を防ぐ |
重要： 抵当権抹消登記を忘れると、買主が住宅ローンを組む際に問題が発生します。
(3) 登記簿の種類
登記簿は、以下の3つの部分で構成されています：
- 表題部：マンションの所在、構造、面積などの物理的情報
- 甲区：所有権に関する情報（所有者の住所・氏名）
- 乙区：所有権以外の権利（抵当権、地上権など）
売却時は、「甲区」の所有者名を買主に変更し、「乙区」の抵当権を抹消します。
登記の種類と手続きフロー
(1) 所有権移転登記（売却時）
マンションを売却した場合、所有権移転登記を行います。これは、売主から買主へ所有権が移転したことを記録する登記です。
法務局「所有権移転登記の手続き」によれば、以下の情報を登記簿に記録します：
- 原因：売買、贈与、相続など
- 日付：売買契約の日付または引渡し日
- 新所有者：買主の住所・氏名
登記の流れ：
- 売買契約の締結
- 決済・引渡し
- 所有権移転登記の申請（同日に行うのが一般的）
- 登記完了（申請から1～2週間）
(2) 抵当権抹消登記
住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を行います。
法務局「抵当権抹消登記と設定登記」によれば、抵当権抹消登記の流れは以下の通りです：
① ローン完済
- 売却代金でローンを完済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
② 抵当権抹消登記の申請
- 決済と同日に申請（司法書士が代行）
③ 登記完了
- 抵当権が登記簿から削除される
重要： 住み替えの場合、旧居の抵当権抹消と新居の抵当権設定を同日に行う「同時決済」が一般的です。
(3) 登記手続きの流れ
住み替え時の登記手続きは、以下の流れで進みます：
① 売買契約
- 旧居の売買契約書の締結
- 新居の売買契約書の締結
② 同時決済・引渡し
- 旧居の残代金受領
- 旧居の住宅ローン完済
- 旧居の抵当権抹消
- 旧居の所有権移転登記
- 新居の残代金支払い
- 新居の所有権移転登記
- 新居の抵当権設定登記
③ 登記完了
- 旧居の登記識別情報を買主に引渡し
- 新居の登記識別情報を受領
同時決済では、銀行・司法書士の調整が必須です。オンライン申請の普及により、即日完了可能なケースもあります。
必要書類と費用
(1) 売主が準備する書類
売却時の登記に必要な書類は以下の通りです：
| 書類 | 用途 | 取得場所 |
|---|---|---|
| 登記識別情報（権利証） | 所有者であることの証明 | 購入時に受領 |
| 印鑑証明書 | 売主の実印を証明 | 市区町村役場（発行から3ヶ月以内） |
| 実印 | 登記委任状への押印 | 本人が用意 |
| 固定資産税評価証明書 | 登録免許税の計算 | 市区町村役場 |
| 抵当権抹消書類 | 金融機関から受領 | ローン完済後に発行 |
| 委任状 | 司法書士に登記を委任 | 司法書士が作成 |
住み替えの場合の注意点：
- 旧居と新居の決済を同日に行う場合、両方の書類を準備
- 印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものが必要
(2) 登録免許税の計算
登録免許税は、登記時に国に納める税金です。国税庁「登録免許税」によれば、税率は以下の通りです：
| 登記の種類 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転（売買） | 2.0% | 1.5%（土地、令和8年3月31日まで） |
| 抵当権抹消 | 不動産1個につき1,000円 | なし |
| 抵当権設定 | 0.4% | 0.1%（住宅用） |
計算例（旧居の売却）：
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 所有権移転登記の登録免許税：2,000万円 × 2.0% = 40万円（買主負担）
- 抵当権抹消登記の登録免許税：1,000円（売主負担）
(3) 司法書士報酬の相場
登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬の相場は以下の通りです：
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記（売却） | 3～5万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1～2万円 |
| 住み替えパック（旧居売却+新居購入） | 10～15万円 |
日本司法書士会連合会「司法書士報酬の相場」によれば、地域や物件により報酬は異なります。
合計費用の目安（売主負担分）：
- 抵当権抹消登記の登録免許税：1,000円
- 司法書士報酬：1～2万円
- 合計：約2万円
登記申請の方法
(1) オンライン申請と書面申請
登記申請には、以下の2つの方法があります：
オンライン申請：
- 法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を利用
- 自宅から申請可能
- 登録免許税の減額措置あり（最大5,000円）
- 即日完了可能なケースもある
書面申請：
- 法務局の窓口に書類を提出
- 郵送での申請も可能
- 決済と同日に申請する場合、司法書士が代行
法務局「遠隔地での登記手続き」によれば、オンライン申請の普及により、同時決済での即日完了が可能になっています。
(2) 司法書士への委任
売却時の登記手続きは、司法書士に委任するのが一般的です。
委任のメリット：
- 決済と同日に登記申請を完了
- 抵当権抹消と所有権移転を同時に処理
- 登記漏れや書類不備を防ぐ
- 同時決済（旧居売却+新居購入）の調整が可能
委任の流れ：
- 司法書士に依頼（不動産会社が紹介するケースが多い）
- 必要書類を司法書士に提出
- 委任状に実印で押印
- 決済当日に司法書士が登記申請
- 登記完了後、登記事項証明書を確認
(3) 申請から完了までの期間
登記申請から完了までの期間は、法務局の混雑状況により異なります：
- 通常期：1～2週間
- 繁忙期（2～3月）：2～3週間
- オンライン申請：即日～1週間
住み替えの場合、旧居の売却代金を新居の購入に充てるため、登記の完了タイミングが重要です。司法書士と事前に相談し、スムーズな手続きを心がけましょう。
よくあるトラブルと対処法
(1) 書類不備による遅延
登記申請時に書類が不足していると、申請が却下され、登記が遅れます。
よくある書類不備：
- 印鑑証明書の有効期限切れ（発行から3ヶ月以内が必要）
- 登記識別情報（権利証）の紛失
- 抵当権抹消書類の不備
対処法：
- 司法書士に早めに書類を提出し、事前チェックを受ける
- 登記識別情報を紛失した場合、本人確認情報を作成（司法書士が対応）
- 抵当権抹消書類は、ローン完済後すぐに金融機関から受領
(2) 登記漏れのリスク
抵当権抹消登記を忘れると、以下のリスクがあります：
- 買主が住宅ローンを組めない：抵当権が残っていると、金融機関が新たな抵当権を設定できない
- 売却が無効になる可能性：抵当権が残ったままでは、買主が所有権を完全に取得できない
対処法：
- 決済と同日に抵当権抹消登記を申請（司法書士に依頼）
- 登記完了後、登記事項証明書を取得して内容を確認
(3) 登記内容の確認方法
登記が完了したら、登記事項証明書を取得して内容を確認しましょう。
確認ポイント：
- 所有者が買主の住所・氏名になっているか
- 抵当権が抹消されているか（乙区に「抹消」の記載）
- 新居の抵当権設定が正しく記載されているか（住み替えの場合）
登記事項証明書は、法務局の窓口またはオンラインで取得できます（手数料：窓口600円、オンライン500円）。
専門家の活用
(1) 司法書士への依頼メリット
売却時の登記手続きを司法書士に依頼するメリットは以下の通りです：
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 専門知識 | 登記の法律知識と実務経験が豊富 |
| 時間短縮 | 書類作成や申請手続きを代行 |
| リスク回避 | 登記漏れや書類不備を防ぐ |
| 決済との連携 | 決済と同日に登記申請を完了 |
| 同時決済の調整 | 旧居売却+新居購入の登記を同時に処理 |
特に住み替えの場合、旧居の売却代金を新居の購入に充てるため、司法書士の調整が不可欠です。
(2) 費用を抑えるポイント
司法書士報酬を抑えるポイントは以下の通りです：
- 複数の司法書士に見積もりを依頼：報酬は事務所により異なる
- 不動産会社の紹介以外も検討：自分で探すことで選択肢が広がる
- 住み替えパックを利用：旧居売却+新居購入をセットで依頼すると割引あり
一方で、極端に安い司法書士には注意が必要です。登記ミスがあると、修正に時間と費用がかかります。
(3) 自分で登記する場合の注意点
売却時の登記を自分で行うことも可能ですが、以下の注意点があります：
メリット：
- 司法書士報酬を節約できる（3～5万円程度）
デメリット：
- 専門知識が必要（法務局での相談が必要）
- 書類作成に時間がかかる
- 決済と同日に登記を完了させるのが困難
- 抵当権抹消漏れのリスク
国税庁「居住用財産の買換え特例」によれば、住み替え時は譲渡所得課税の繰延べや3,000万円控除など、税制上の特例があります。登記のタイミングと税制の関係を理解するためにも、司法書士に相談することをお勧めします。
まとめ
住み替えに伴うマンション売却時の登記・名義変更について、以下の点を押さえておきましょう：
- 売却時は所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要
- 同時決済では、売却代金でローン完済→抵当権抹消→所有権移転を同日に実施
- 登記費用は買主負担が一般的だが、抵当権抹消費用は売主負担
- 司法書士に依頼することで、決済と登記を同日に完了できる
- 登記を放置すると、買主が住宅ローンを組めないリスクあり
住み替えは、旧居の売却と新居の購入を同時に進める複雑な取引です。司法書士に依頼し、スムーズな登記手続きを心がけましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却時の登記手続きは誰が行いますか？
A. 通常は司法書士が代行します。
売主は以下の書類を準備します：
- 登記識別情報（権利証）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
- 実印
- 固定資産税評価証明書
- 抵当権抹消書類（ローン完済後に金融機関から受領）
登記費用は買主負担が一般的ですが、抵当権抹消費用は売主負担です。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士報酬は1～2万円程度です。
Q2. 登録免許税はどのくらいかかりますか？
A. 登録免許税は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。
所有権移転登記（売買）：
- 通常税率：2.0%
- 軽減税率（土地、令和8年3月31日まで）：1.5%
抵当権抹消登記：
- 不動産1個につき1,000円
計算例（売却時、買主負担）：
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 所有権移転登記の登録免許税：2,000万円 × 2.0% = 40万円
売主負担（抵当権抹消）：
- 登録免許税：1,000円
Q3. 登記を自分で行うことはできますか？
A. はい、自分で登記することも可能ですが、専門知識が必要です。
メリット：
- 司法書士報酬を節約できる（3～5万円程度）
デメリット：
- 書類作成や法務局への申請手続きに専門知識が必要
- 決済と同日に登記を完了させる必要があり、タイミング調整が難しい
- 抵当権抹消漏れのリスク
特に売買では、決済と同日に登記を完了させることが重要です。司法書士への委任が一般的で、費用は5～10万円程度です。
住み替えの場合、旧居の売却代金を新居の購入に充てるため、司法書士の調整が不可欠です。
Q4. 抵当権抹消登記を忘れるとどうなりますか？
A. 抵当権が残ったままだと、以下のリスクがあります：
① 買主が住宅ローンを組めない
- 抵当権が残っていると、金融機関が新たな抵当権を設定できない
② 売却が無効になる可能性
- 抵当権が残ったままでは、買主が所有権を完全に取得できない
対処法：
- 売却時には必ず抵当権抹消登記を完了させる
- 決済と同日に抵当権抹消登記を申請（司法書士に依頼）
- 登記完了後、登記事項証明書を取得して内容を確認
抵当権抹消登記は、ローン完済後すぐに手続きしましょう。司法書士に依頼すれば、決済と同日に完了できます。