投資用マンション売却時の登記の基本
投資用マンションを売却する際、登記手続きは所有権を買主に正式に移転するために不可欠です。賃借人が入居中のまま売却するオーナーチェンジの場合でも、登記手続きは通常の売却と同様に行われますが、賃貸借契約の承継など投資物件特有の注意点があります。
法務省の資料によれば、不動産登記は不動産の所在・面積・所有者などを公示する制度で、取引の安全と円滑化を図ることを目的としています。
(1) 登記制度とは
登記は、不動産の権利関係を法務局が管理する登記簿に記録する手続きです。登記簿にはマンションの所在・専有面積・所有者などの情報が記載され、第三者が確認できるようになっています。
投資用マンションの売却では、所有権移転登記により買主に所有権が移転します。賃借人がいる場合でも、登記手続きは変わりません。
(2) 投資用と居住用の登記の違い
投資用マンションの登記手続きは、基本的に居住用と同じです。ただし、以下の点で違いがあります：
投資用マンション特有の要素：
- 賃貸借契約が新オーナーに承継される（民法第605条の2）
- 敷金返還義務も承継される
- 賃借人への通知が必要
- 法人名義の場合、必要書類が異なる
登録免許税の軽減措置（住宅用家屋証明書による軽減）は、居住用のみが対象で、投資用には適用されません。
(3) 売却時に必要な登記の種類
投資用マンション売却時の主な登記：
- 所有権移転登記：売主から買主への所有権移転
- 抵当権抹消登記：投資用ローン完済時
- 住所変更登記：登記簿上の住所と現住所が異なる場合
オーナーチェンジでの登記手続きの流れ
オーナーチェンジとは、賃借人が入居中のまま投資用不動産を売却することです。登記手続きは通常の売却と同様ですが、賃貸借契約の承継に注意が必要です。
(1) オーナーチェンジとは
オーナーチェンジは投資用不動産の一般的な売却方法です。賃借人はそのまま住み続け、オーナーのみが変わります。
民法第605条の2によれば、不動産の売買により、賃貸借契約と敷金返還義務は新オーナーに自動的に承継されます。
(2) 賃借人がいる状態での所有権移転登記
法務局の資料によれば、所有権移転登記は売主と買主が共同で申請します。賃借人の有無は登記手続きに直接影響しません。
手続きの流れ：
- 売買契約締結
- 決済・引渡し（売買代金の支払い）
- 司法書士が所有権移転登記を申請
- 賃借人への新オーナー通知
(3) 賃貸借契約の承継と通知義務
賃貸借契約は自動的に新オーナーに承継されますが、賃借人への通知が必要です。通知により、賃借人は次回以降の賃料を新オーナーに支払うことになります。
通知内容：
- オーナー変更の事実
- 新オーナーの連絡先
- 賃料振込先の変更
- 敷金の承継
抵当権抹消登記と投資用ローンの完済
投資用ローンで購入したマンションを売却する場合、決済時にローンを完済し、抵当権抹消登記を行います。
(1) 投資用ローンと抵当権
投資用マンションを購入する際、金融機関から融資を受けた場合、マンションに抵当権が設定されています。法務省の資料によれば、抵当権は債務が完済されるまで有効です。
売却時には、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
(2) 売却代金による一括返済と抹消登記
抵当権抹消の手続き：
- 売買契約締結
- 決済日に売買代金を受領
- 受領した代金で投資用ローンを一括返済
- 金融機関から抵当権抹消書類を受領
- 抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時申請
法務省の資料によれば、抵当権抹消登記は債務完済後に債権者（金融機関）と債務者（売主）が共同で申請します。実務では司法書士が代行します。
(3) 決済日の同時履行
決済日には、以下が同時に行われます：
- 買主が売買代金を支払い
- 売主がローンを一括返済
- 金融機関が抵当権抹消書類を交付
- 司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請
この「同時履行」により、買主は抵当権のない物件を取得でき、売主は安全に売却代金を受領できます。
登記にかかる費用と税金
投資用マンション売却時の登記には、登録免許税と司法書士報酬が発生します。
(1) 登録免許税の計算方法
登録免許税は登記申請時に国に納める税金で、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。国税庁の資料によれば、税率は以下の通りです。
所有権移転登記（建物）：
- 本則：2.0%
所有権移転登記（土地持分）：
- 本則：2.0%
- 軽減税率：1.5%（2026年3月31日まで）
抵当権抹消登記：
- 不動産1個につき1,000円
(2) 所有権移転登記の税率（2%）
投資用マンションの場合、住宅用家屋証明書による登録免許税の軽減措置は適用されません。居住用の場合は建物が0.3%に軽減されますが、投資用は本則の2.0%となります。
例：固定資産税評価額が建物800万円、土地持分200万円の場合
- 建物：800万円 × 2.0% = 16万円
- 土地：200万円 × 1.5% = 3万円
- 合計：19万円（買主負担が一般的）
(3) 司法書士報酬の相場
登記手続きを司法書士に依頼する場合の報酬は、地域や案件により異なりますが、一般的な相場は以下の通りです：
- 所有権移転登記：3〜5万円
- 抵当権抹消登記：1〜2万円
投資用マンションでも、司法書士報酬は居住用と同程度です。
司法書士への依頼と賃貸借契約の承継
投資用マンション売却では、司法書士への依頼が推奨されます。特にオーナーチェンジの場合、賃貸借契約の承継など投資物件特有の手続きがあります。
(1) 司法書士の役割
司法書士は以下の業務を行います：
- 登記手続きの代行：所有権移転登記、抵当権抹消登記
- 書類の真正性確認：権利証、印鑑証明書などの確認
- 決済の立会い：売買代金の授受と登記申請を同日に実行
- 賃貸借契約の確認：賃貸借契約書の内容確認
特に投資用マンションでは、賃貸借契約の承継が適切に行われるよう、司法書士が確認します。
(2) 敷金返還義務の承継
民法第605条の2により、敷金返還義務は新オーナーに承継されます。決済時に、売主は受領していた敷金を買主に引き継ぎます。
引継ぎ方法：
- 売買代金から敷金相当額を控除
- または別途、敷金相当額を買主が売主に支払い
司法書士は決済時に敷金の授受を確認し、適切に処理されるようサポートします。
(3) 賃借人への通知タイミング
賃借人への通知は、所有権移転登記完了後に行うのが一般的です。登記完了により所有権が正式に移転したことを確認してから通知することで、トラブルを防げます。
通知は売主と買主の連名で行うことが推奨されます。
投資用マンション売却の登記でよくある質問
投資用マンション売却では、特有の疑問が生じます。以下、よくある質問に回答します。
法人名義の場合の必要書類：
法人名義の投資用マンションを売却する場合、個人と異なる書類が必要です：
- 登記事項証明書（会社の登記簿謄本）
- 代表者印鑑証明書
- 取締役会議事録（代表取締役の権限確認）
- 法人の実印
司法書士への早期相談により、必要書類を事前に準備できます。
減価償却と登記の関係：
減価償却後の簿価は、登記手続き上は直接関係ありません。登録免許税は固定資産税評価額の2%で計算されます。
ただし、譲渡所得税の計算では取得費や減価償却が影響するため、税理士への相談が重要です。
まとめ
投資用マンション売却時の登記手続きは、所有権移転登記により買主に所有権を移転し、投資用ローンがある場合は抵当権抹消登記を行います。オーナーチェンジでは、賃貸借契約と敷金返還義務が新オーナーに自動的に承継され、賃借人への通知が必要です。登録免許税は固定資産税評価額の2%（土地持分は1.5%）で、住宅用家屋証明書による軽減措置は投資用には適用されません。決済日には売買代金の支払い、ローンの一括返済、抵当権抹消書類の交付、登記申請が同時に行われます。法人名義の場合、登記事項証明書や取締役会議事録など追加書類が必要です。司法書士への依頼により、賃貸借契約の承継や敷金の引継ぎを含めた確実な手続きが可能です。専門家と相談しながら計画的に進めることで、安全な売却が実現できます。