投資用土地の登記基礎知識
投資用として土地を購入する場合、登記・名義変更の手続きを正確に理解しておくことが重要です。本記事では、投資用土地の登記手続き、居住用との違い、法人名義での登記、税務処理について詳しく解説します。
本記事のポイント
- 投資用土地は登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除の対象外
- 所有権移転登記には固定資産税評価額の2%の登録免許税が必要
- 投資用ローン利用時は抵当権設定登記が必須
- 法人名義の場合、登記手続きに追加書類が必要
- 市街化調整区域の土地は開発制限があり投資リスクが高い
(1) 投資用と居住用の違い
投資用土地と居住用土地では、登記手続きや税務上の取り扱いに大きな違いがあります。
主な違い
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 軽減税率0.3%（土地） | 通常税率2% |
| 住宅ローン控除 | 適用可能 | 適用不可 |
| 融資金利 | 住宅ローン（低金利） | 投資用ローン（高金利） |
| 税務処理 | 確定申告不要（通常） | 不動産所得として確定申告必須 |
投資用土地は、登録免許税の軽減措置が適用されないため、初期費用が高くなります（参照：法務省：投資用土地の登記手続き）。
(2) 所有権移転登記の基本
投資用土地を購入した場合、所有権移転登記を行い、名義を売主から買主に変更します。登記は法務局で行い、司法書士に依頼するのが一般的です。
所有権移転登記の流れ
- 売買契約の締結
- 必要書類の準備（売主・買主）
- 決済・引渡し
- 登記申請（司法書士が代行）
- 登記完了（登記識別情報通知の受領）
登記完了までの期間は、通常1～2週間程度です。
投資用土地購入の登記手続き
投資用土地の登記手続きは、居住用と基本的な流れは同じですが、税率や必要書類に違いがあります。
(1) 登記申請の流れ
投資用土地購入時の登記申請は、以下の流れで進みます。
Step 1: 売買契約の締結
- 売主と買主が売買契約を締結
- 手付金の支払い（通常10～20%）
Step 2: 必要書類の準備
売主が準備する書類：
- 登記済証または登記識別情報通知
- 印鑑証明書（3か月以内）
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認書類
買主が準備する書類：
- 住民票（個人の場合）
- 登記簿謄本・印鑑証明書（法人の場合）
- 本人確認書類
Step 3: 決済・引渡し
- 残代金の支払い
- 固定資産税の精算
- 登記申請書類の確認
- 鍵の引渡し
Step 4: 登記申請
- 司法書士が法務局に登記申請
- 登録免許税の納付
Step 5: 登記完了
- 登記識別情報通知の受領
- 登記事項証明書の確認
(2) 地目変更・分筆合筆の要否
投資用土地の購入時、土地の利用目的により地目変更や分筆合筆が必要になる場合があります。
地目変更
地目とは、土地の現況や利用状況を表す登記事項です（田、畑、宅地、山林、雑種地等）。投資用として建物を建築する場合、地目を「宅地」に変更する必要があります。
| 地目 | 用途 | 変更の要否 |
|---|---|---|
| 宅地 | 建物の敷地 | 変更不要 |
| 農地（田・畑） | 農業用地 | 変更必要（農地法の許可も必要） |
| 山林 | 森林 | 変更必要 |
| 雑種地 | その他 | 変更必要（用途により） |
分筆・合筆
- 分筆：1つの土地を複数に分割する登記
- 合筆：複数の土地を1つにまとめる登記
投資用として一部を売却する予定がある場合、分筆が必要です。逆に、隣接する複数の土地を一体として利用する場合、合筆により管理を簡素化できます。
抵当権設定登記と投資用ローン
投資用ローンを利用して土地を購入する場合、金融機関が担保として抵当権を設定します。抵当権設定登記が必須となります。
(1) 投資用ローンの特徴
投資用ローンは、住宅ローンと異なる特徴があります（参照：金融庁：不動産投資ローンと登記）。
| 項目 | 住宅ローン | 投資用ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 0.5～1.5% | 2～4% |
| 融資期間 | 最長35年 | 最長30年程度 |
| 融資比率 | 最大100% | 70～80%程度 |
| 審査基準 | 返済能力中心 | 物件の収益性も重視 |
投資用ローンは金利が高く、自己資金の割合が多く必要です。
(2) 抵当権設定登記の実務
抵当権設定登記は、所有権移転登記と同時に行うのが一般的です。
抵当権設定登記の流れ
- 金融機関との金銭消費貸借契約締結
- 抵当権設定契約の締結
- 決済時に抵当権設定登記を申請
- 登記完了後、融資実行
登録免許税
- 抵当権設定登記：債権額（融資額）の0.4%
- 例：融資額5,000万円の場合、20万円
抵当権設定登記の費用は、通常買主（借主）が負担します。
法人名義での登記
投資用土地を法人名義で購入する場合、個人名義と異なる手続きが必要です。
(1) 法人登記の必要書類
法人名義で投資用土地を購入する場合、以下の書類が必要です（参照：法務省：法人名義での土地購入と登記）。
法人が準備する書類
- 登記事項証明書（3か月以内）
- 印鑑証明書（3か月以内）
- 代表者の本人確認書類
- 会社の実印
- 取締役会議事録または株主総会議事録（土地購入の決議を証明）
個人にはない追加書類
- 登記事項証明書：法人の存在証明
- 取締役会議事録：会社として土地購入を決議した証明
(2) 個人名義との違い
法人名義と個人名義では、税務処理や経費計上に大きな違いがあります。
| 項目 | 個人名義 | 法人名義 |
|---|---|---|
| 税率 | 累進課税（5～45%） | 法人税（15～23.2%） |
| 経費計上 | 制限あり | 自由度が高い |
| 相続 | 相続税の対象 | 株式承継で対応可能 |
| 社会保険 | 国民健康保険 | 社会保険加入義務 |
| 設立・維持コスト | 不要 | 必要（設立25万円程度、年間維持7万円程度） |
投資規模が大きい場合や、複数の不動産投資を行う場合は、法人名義が有利なケースが多いです。ただし、小規模投資の場合は、設立・維持コストを考慮すると個人名義の方が有利な場合もあります。
投資用土地の税務処理
投資用土地を購入した場合、不動産所得として確定申告が必要です。税務処理のポイントを見ていきましょう。
(1) 不動産所得の計算
投資用土地から収益が発生した場合、不動産所得として所得税・住民税が課税されます（参照：国税庁：不動産所得と減価償却）。
不動産所得の計算式 不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費
総収入金額に含まれるもの
- 賃貸料収入
- 礼金・更新料
- 駐車場収入
- その他収入
必要経費に算入できるもの
- 固定資産税・都市計画税
- 減価償却費（建物のみ、土地は対象外）
- 修繕費
- 管理費
- ローン利息（元本返済は経費にならない）
- 損害保険料
- その他経費（交通費、通信費等）
(2) 減価償却と経費計上
投資用土地の建物部分は、減価償却により経費計上できます。ただし、土地は減価償却の対象外です。
減価償却費の計算
減価償却費 ＝ 建物取得価額 × 償却率
| 構造 | 法定耐用年数 | 償却率（定額法） |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 鉄骨造（肉厚4mm超） | 34年 | 0.030 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
具体例：鉄筋コンクリート造の建物3,000万円を購入した場合
減価償却費 ＝ 3,000万円 × 0.022 ＝ 66万円/年
減価償却費は、実際に現金が出ていかない経費のため、節税効果が高いです。
注意点
- 土地は減価償却の対象外（経費計上不可）
- 建物のみが減価償却の対象
- 購入時に土地と建物の価格を明確に分ける必要がある
登記費用と必要書類
投資用土地の登記費用は、登録免許税と司法書士報酬の合計です。費用を正確に見積もることが重要です。
(1) 登録免許税の計算
登録免許税は、固定資産税評価額または債権額に税率を掛けて計算されます。
登録免許税の税率
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（土地） | 固定資産税評価額 | 2% |
| 所有権保存登記（建物新築） | 固定資産税評価額 | 0.4% |
| 抵当権設定登記 | 債権額（融資額） | 0.4% |
具体例：固定資産税評価額3,000万円の土地を購入、融資額2,000万円
- 所有権移転登記：3,000万円 × 2% ＝ 60万円
- 抵当権設定登記：2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円
- 合計：68万円
居住用土地の軽減税率（0.3%）は投資用には適用されないため、登録免許税が高額になります。
(2) 司法書士報酬の相場
司法書士報酬は、登記の種類や物件価格により異なりますが、一般的な相場は以下のとおりです。
| 登記の種類 | 報酬相場 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 5～10万円 |
| 抵当権設定登記 | 3～5万円 |
| 登記事項調査 | 1～2万円 |
| その他実費 | 1～2万円 |
| 合計 | 10～19万円程度 |
司法書士選定のポイント
- 不動産投資に精通した司法書士を選ぶ
- 複数の司法書士から見積もりを取る
- 報酬だけでなく、サービス内容も確認
- 税理士と連携している司法書士が望ましい
登記費用の総額
前述の例（固定資産税評価額3,000万円の土地、融資額2,000万円）の場合：
- 登録免許税：68万円
- 司法書士報酬：15万円（平均）
- 合計：約83万円
投資用土地の購入時は、物件価格の約3～5%の諸費用（登記費用、不動産取得税、仲介手数料等）を見込んでおくことが重要です。
まとめ
投資用土地の登記・名義変更については、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 投資用土地は登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除の対象外（所有権移転登記は通常税率2%）
- 投資用ローン利用時は抵当権設定登記が必須（登録免許税は債権額の0.4%）
- 法人名義の場合、登記事項証明書や取締役会議事録等の追加書類が必要
- 市街化調整区域の土地は開発制限があり、投資リスクが高い
- 土地は減価償却の対象外だが、建物は減価償却により経費計上可能
- 登記費用は登録免許税と司法書士報酬の合計で、物件価格の約3～5%を見込む必要がある
投資用土地の購入は、登記費用や税務処理が複雑なため、司法書士や税理士等の専門家に相談することをお勧めします。特に、法人名義での購入や複数物件の投資を検討している場合は、事前に専門家のアドバイスを受けることが重要です。
FAQ
Q1. 投資用土地の登記で居住用の軽減措置は使えますか？
投資用土地は登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除の対象外です。所有権移転登記には通常税率（2%）が適用されます。居住用の特例（軽減税率0.3%）は、自己居住のみが対象です。例えば、固定資産税評価額3,000万円の土地の場合、投資用は60万円、居住用は9万円となり、51万円の差が生じます。投資用土地購入時は、この初期費用の違いを資金計画に組み込むことが重要です。
Q2. 法人名義と個人名義、どちらで購入すべきですか？
法人名義は経費計上の自由度が高く、税率も法人税（15～23.2%）で一定ですが、設立・維持コスト（設立25万円程度、年間維持7万円程度）が必要です。個人名義は手続きが簡単でコストが低いですが、税率が累進課税（5～45%）で高所得者には不利です。投資規模が大きい場合や複数の不動産投資を行う場合は法人名義が有利ですが、小規模投資の場合は個人名義の方が有利な場合もあります。税理士に相談して判断することをお勧めします。
Q3. 市街化調整区域の土地を投資用に購入する場合の注意点は？
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として開発が制限されています。建築許可が厳しく、用途地域の制限も確認が必須です。投資用として収益化できるか、事前調査が重要です。具体的には、開発許可の要否、建築可能な建物の種類、インフラ（上下水道、電気、ガス）の整備状況を確認します。不動産会社や市町村の都市計画課に問い合わせることをお勧めします。
Q4. 投資用土地の登記費用はどのくらいかかりますか？
登記費用は登録免許税と司法書士報酬の合計です。固定資産税評価額3,000万円の土地、融資額2,000万円の場合、所有権移転登記60万円＋抵当権設定登記8万円＋司法書士報酬15万円＝合計約83万円となります。これに不動産取得税（評価額×3～4%）や仲介手数料（売買価格×3%＋6万円）を加えると、物件価格の約3～5%の諸費用を見込む必要があります。
Q5. 投資用土地の減価償却はどうなりますか？
土地は減価償却の対象外です。減価償却できるのは建物のみです。例えば、土地2,000万円、建物3,000万円（鉄筋コンクリート造）の場合、建物の減価償却費は年66万円（3,000万円×償却率0.022）となります。土地の購入価格は経費計上できないため、投資用不動産を購入する際は、土地と建物の価格を明確に分けることが重要です。減価償却費は実際に現金が出ていかない経費のため、節税効果が高いです。