投資購入戸建ての登記とは？基本を押さえる
投資目的で戸建てを購入する場合、登記手続きは居住用と基本的に同じですが、税制面で大きな違いがあります。投資用不動産は住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置の対象外となるため、費用負担が大きくなります。また、個人名義と法人名義のどちらで登記するかによって、税務や融資条件が変わってきます。
この記事でわかること：
- 投資用戸建ての登記手続きの流れと居住用との違い
- 個人名義と法人名義のメリット・デメリット
- 投資用ローンの抵当権設定登記の注意点
- 登録免許税の計算と軽減措置が適用されない理由
- 減価償却開始のタイミングと登記の関係
1. 登記の基本知識
(1) 登記の法的意味
不動産登記は、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を公示する制度です。投資用戸建てを購入した場合も、売主から買主へ所有権が移転したことを登記簿に記録する「所有権移転登記」が必要です。
登記をしなければ第三者に対して所有権を主張できないため、賃貸経営を始める前に必ず登記を完了させる必要があります。また、金融機関から投資用ローンを借りる場合は、抵当権設定登記も同時に行われます。
(2) 所有権移転のタイミング
所有権の移転は、売買契約の締結時ではなく、残代金決済・引き渡しの日に行われます。この日に、買主が残代金を支払い、売主が物件を引き渡し、同時に司法書士が所有権移転登記の申請を行います。
投資用不動産の場合、賃貸経営の開始は登記完了後が原則です。登記が完了していない状態で賃貸募集を開始すると、入居者とのトラブルや税務上の問題が生じる可能性があります。
(3) 登記の種類
投資用戸建ての購入では、主に以下の登記が必要です：
| 登記の種類 | 内容 | タイミング |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 売主から買主へ所有権を移転 | 引き渡し日 |
| 抵当権設定登記 | 投資用ローンの担保設定 | 引き渡し日（ローン利用時） |
| 抵当権抹消登記 | 売主の既存ローン完済時 | 引き渡し日（売主側） |
投資用不動産は、居住用と異なり登録免許税の軽減措置が適用されないため、登記費用が高額になる傾向があります。
2. 所有権移転登記の手続き
(1) 売買契約から引き渡しまで
投資用戸建て購入の流れは以下の通りです：
- 売買契約の締結：手付金（売買代金の5～10%）を支払い
- 投資用ローンの正式審査：金融機関による融資の承認（居住用より審査厳格）
- 残代金決済・引き渡し：残金支払いと所有権移転登記
契約から引き渡しまでは通常1～2ヶ月程度です。投資用ローンは居住用住宅ローンよりも金利が高く（1.5～3%程度）、審査も厳しい傾向があります。
(2) 残代金決済と同時履行
引き渡し日には、買主・売主・不動産会社・司法書士・金融機関（ローン利用時）が一堂に会して以下を行います：
- 買主が残代金を支払う
- 売主が鍵と必要書類を引き渡す
- 司法書士が登記書類を確認し、登記申請の準備をする
これらは「同時履行」の原則に基づき、一つでも欠けると手続きが進みません。投資用不動産の場合、賃貸募集開始のスケジュールを考慮し、引き渡し日を設定することが重要です。
(3) 登記申請の流れ
司法書士は引き渡し日当日または翌日に法務局へ登記申請を行います。申請後、法務局の審査を経て1～2週間で登記が完了し、買主に「登記識別情報」（従来の権利証に相当）が交付されます。
登記完了後、賃貸募集を開始できます。登記識別情報は将来の売却時に必要となるため、厳重に保管してください。
3. 住宅ローンと抵当権
(1) 抵当権設定または抹消登記
投資用ローンを利用する場合、金融機関は融資の担保として購入する戸建てに「抵当権」を設定します。抵当権設定登記は所有権移転登記と同時に行われるのが一般的です。
投資用ローンの特徴：
- 金利：1.5～3%程度（居住用の0.3～1%より高い）
- 融資額：物件価格の70～80%が上限（フルローンは困難）
- 返済期間：20～30年程度（物件の築年数により短縮）
- 審査：賃貸収入のシミュレーションが必要
抵当権が設定されると、ローンの返済が滞った場合、金融機関は抵当権を実行して不動産を競売にかけることができます。ローンを完済すれば抵当権は抹消され、完全に自分の所有物となります。
(2) 金融機関との調整
金融機関は通常、提携している司法書士を指定します。買主が独自に司法書士を選ぶことも可能ですが、金融機関の承諾が必要になるため、早めに相談しましょう。
投資用ローンの場合、金融機関は賃貸収入を融資判断の材料とします。そのため、物件の収益性を示す資料（周辺の賃料相場、空室率など）を準備しておくとスムーズです。
(3) 登記費用の負担
登記費用は以下のように分担されるのが一般的です：
| 登記の種類 | 負担者 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 買主 | 登録免許税（本則2.0%）+司法書士報酬 |
| 抵当権設定登記 | 買主 | 登録免許税（本則0.4%）+司法書士報酬 |
| 抵当権抹消登記（売主の既存ローン） | 売主 | 登録免許税+司法書士報酬 |
投資用不動産は、居住用と異なり登録免許税の軽減措置が適用されないため、本則税率（所有権移転2.0%、抵当権設定0.4%）が適用されます。
4. 登記費用と税制
(1) 登録免許税の計算
登録免許税は以下の計算式で求めます：
- 所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2.0%（土地は1.5%）
- 抵当権設定登記：借入額 × 0.4%
固定資産税評価額は市場価格の70%程度が目安です。例えば3,000万円で購入した投資用戸建ての評価額が2,100万円の場合、所有権移転登記の登録免許税は42万円（2,100万円 × 2.0%）となります。
投資用の場合、これに加えて司法書士報酬（10～20万円）がかかるため、登記費用の合計は50～60万円程度になることが多いです。
(2) 軽減措置の適用
居住用住宅では、一定の要件を満たすと登録免許税の軽減措置が受けられます（所有権移転0.3%、抵当権設定0.1%）。しかし、投資用不動産は軽減措置の対象外です。
軽減措置の要件（投資用は対象外）：
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積50㎡以上
- 新築または取得後1年以内の登記
投資用不動産として登記した後、自己居住用に転用した場合でも、遡って軽減措置を受けることはできません。逆に、居住用として登記後に投資用に転用した場合、税務上の問題が生じる可能性があるため注意が必要です。
(3) 税制優遇制度
投資用不動産は住宅ローン控除の対象外ですが、以下の税制優遇を受けられます：
減価償却費の計上：
建物の取得価額を耐用年数で割り、毎年経費として計上できます。戸建て住宅の法定耐用年数は木造22年、RC造47年です。中古物件の場合は残存耐用年数で計算します。
不動産所得の損益通算：
賃貸収入から必要経費（減価償却費、固定資産税、ローン利息など）を差し引いた不動産所得は、給与所得などと損益通算できます。赤字の場合、給与所得から控除され所得税が還付されます。
5. 必要書類の準備
(1) 必要書類一覧
所有権移転登記に必要な買主側の書類は以下の通りです：
個人名義の場合：
- 住民票（発行後3ヶ月以内）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内、ローン利用時）
- 実印（印鑑証明書と同じもの、ローン利用時）
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
法人名義の場合：
- 商業登記簿謄本（発行後3ヶ月以内）
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 法人実印
- 代表者の本人確認書類
法人名義での登記は、個人名義より書類が多くなりますが、税務上のメリット（損金算入の範囲が広い、相続税対策など）があります。
(2) 本人確認書類
司法書士は「犯罪による収益の移転防止に関する法律」に基づき、本人確認を行います。運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの公的身分証明書を用意してください。
法人名義の場合は、代表者の本人確認書類に加え、商業登記簿謄本で法人の実在性を確認します。
(3) 登記識別情報
登記完了後、買主には「登記識別情報」が交付されます。これは12桁の英数字で構成され、従来の権利証に相当するものです。
登記識別情報は再発行できないため、厳重に保管してください。将来の売却時や追加融資の際に必要となります。
6. 登記完了までの流れ
(1) 司法書士への依頼
司法書士は通常、不動産会社が紹介しますが、自分で選ぶことも可能です。報酬は10～20万円が相場ですが、投資用不動産の場合は法人名義や複雑な抵当権設定などで高くなることもあります。事前に見積もりを取って比較検討しましょう。
司法書士は以下の業務を行います：
- 登記書類の作成・確認
- 法務局への登記申請
- 登記完了後の書類の受け取りと買主への引き渡し
(2) 登記申請
引き渡し日に司法書士が書類を確認し、当日または翌日に法務局へ登記申請を行います。申請はオンラインで行われることが多く、郵送よりも迅速です。
法務局の審査では、登記書類の形式的な確認が行われます。書類に不備があると補正や却下されることがあるため、司法書士の事前チェックが重要です。
(3) 登記識別情報の受領
登記完了後、買主には以下の書類が交付されます：
- 登記識別情報通知：12桁の英数字（従来の権利証に相当）
- 登記完了証：登記が完了したことを証明する書類
- 登記事項証明書：登記簿の内容を証明する書類（必要に応じて取得）
登記完了後、賃貸募集を開始できます。賃貸借契約書には、登記簿上の所有者名を記載する必要があるため、登記完了を確認してから募集を始めましょう。
まとめ：投資用は税制面で居住用と大きく異なる
投資用戸建ての登記手続きは居住用と基本的に同じですが、登録免許税の軽減措置や住宅ローン控除が適用されないため、費用負担が大きくなります。一方で、減価償却費の計上や不動産所得の損益通算など、投資用ならではの税制優遇もあります。
重要なポイント：
- 投資用は登録免許税の軽減措置が適用されない（本則税率2.0%）
- 住宅ローン控除は適用不可（投資用は対象外）
- 減価償却費を計上して節税効果を得られる
- 個人名義と法人名義で税務・融資条件が異なる
- 登記完了後に賃貸募集を開始するのが原則
個人名義と法人名義のどちらで登記するか、減価償却の計算方法など、税務面で不安がある場合は、税理士への相談をおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 投資用戸建ての登記費用はどのくらいかかりますか？
A. 登記費用の内訳は以下の通りです：
- 所有権移転登記の登録免許税：固定資産税評価額の2.0%（本則、軽減措置なし）
- 抵当権設定登記の登録免許税：借入額の0.4%（本則、軽減措置なし）
- 司法書士報酬：10～20万円
例えば評価額2,100万円の投資用戸建てを3,000万円のローンで購入する場合、登録免許税54万円（所有権移転42万円+抵当権設定12万円）+司法書士報酬15万円=合計69万円程度が目安です。居住用より高額になります。
Q2. 個人名義と法人名義、どちらがお得ですか？
A. 一概には言えませんが、以下の傾向があります：
個人名義のメリット：
- 登記手続きが簡単（住民票・印鑑証明書のみ）
- 融資審査がやや柔軟
- 売却時の譲渡所得税が法人より低い場合あり
法人名義のメリット：
- 損金算入の範囲が広い（法人税対策）
- 相続税対策になる（事業承継として処理）
- 複数物件の管理がしやすい
年間の賃貸収入が500万円を超える場合や、相続対策を考える場合は法人名義が有利なケースが多いです。税理士に相談して判断しましょう。
Q3. 住宅ローン控除は使えますか？
A. 投資用不動産は住宅ローン控除の対象外です。住宅ローン控除は「自己居住用」の住宅に限定されており、賃貸目的で購入した場合は適用されません。
居住用として登記後に投資用に転用した場合、住宅ローン控除の適用が取り消され、過去に受けた控除額を返還する必要があります。税務署から指摘を受けると延滞税も発生するため、最初から投資用として正しく登記することが重要です。
Q4. 減価償却はいつから開始できますか？
A. 減価償却は、建物を「事業の用に供した日」から開始します。つまり、登記完了後に賃貸募集を開始し、入居者が決まった時点から減価償却費を計上できます。
登記完了前に減価償却を開始することはできません。また、空室期間中も減価償却費は計上できますが、賃貸募集を行っている実態が必要です（募集広告、不動産会社への委託契約など）。税務調査に備え、募集活動の証拠を保管しておきましょう。
Q5. 登記完了後、すぐに賃貸募集できますか？
A. 登記完了後、すぐに賃貸募集を開始できます。ただし、賃貸借契約書には登記簿上の所有者名を記載する必要があるため、登記完了を確認してから契約締結を行いましょう。
登記完了前に募集活動（内覧、広告掲載など）を始めることは可能ですが、契約締結は登記完了後が原則です。入居者とのトラブルを避けるため、登記完了までのスケジュールを不動産管理会社と共有しておくことをおすすめします。