住み替えで新築マンションを購入した際の固定資産税を正しく理解する
住み替えで新築マンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者に課税されます。新築マンションには5年間の減額特例があり、建物部分の固定資産税が1/2に軽減されますが、特例終了後は税額が急増するため、長期的な資金計画が重要です。また、住み替え時には旧物件と新物件の納税タイミングが重複する期間があり、この点も考慮した資金準備が必要です。
この記事のポイント
- 固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が納税義務者
- 新築マンションは5年間、建物部分の固定資産税が1/2に軽減
- 引渡し日での日割り精算が一般的な商慣習
- 住み替え時は旧物件と新物件の二重課税期間を考慮した資金計画が必要
- 特例終了後（6年目以降）の税額増加に備える
1. 固定資産税・都市計画税の基本
(1) 固定資産税とは
固定資産税は、土地・建物の所有者に毎年課される地方税です（総務省「固定資産税」）。市区町村が課税主体となり、標準税率は1.4%ですが、条例により自治体ごとに税率が異なる場合があります。
課税対象
- 土地（宅地、農地、山林など）
- 建物（住宅、店舗、工場など）
- 償却資産（事業用の機械・設備など）
(2) 都市計画税とは
都市計画税は、市街化区域内の土地・建物に課される地方税です（総務省「都市計画税」）。制限税率は0.3%で、固定資産税と一緒に納付します。
課税地域
- 市街化区域内の土地・建物のみが対象
- 市街化調整区域や非線引き区域では課税されない
(3) 課税のタイミングと納税義務者
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者が納税義務者となります（総務省「固定資産税」）。
住み替え時の納税義務
| 引渡し日 | 翌年1月1日の納税義務者 | 日割り精算 |
|---|---|---|
| 2024年12月15日 | 買主（新所有者） | 引渡し日を基準に売主と買主で精算 |
| 2025年1月5日 | 買主（新所有者） | 同上 |
引渡し日での日割り精算が一般的な商慣習ですが、法的義務ではないため、売買契約書に明記することが重要です。
2. 計算方法と税額の目安
(1) 評価額の算定方法
固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額を基に計算されます（国税庁「固定資産税評価額の調べ方」）。
評価額の算定
- 土地: 公示価格の約70%が目安（路線価方式または標準地比準方式）
- 建物: 再建築価格から経年減価を考慮して算定
- 評価替え: 3年ごとに評価額を見直し（直近は2024年度）
(2) 税率と計算式
基本的な計算式
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3%
ただし、新築住宅の減額特例や住宅用地の特例が適用されるため、実際の税額は軽減されます。
(3) 税額の目安
新築マンション購入の例（物件価格5,000万円、専有面積70㎡、敷地持分20㎡の場合）
| 項目 | 評価額 | 特例適用後評価額 | 税額（固定資産税1.4%+都市計画税0.3%） |
|---|---|---|---|
| 建物（新築特例5年間） | 2,500万円 | 1,250万円（1/2） | 約21.3万円/年 |
| 土地（小規模住宅用地） | 1,400万円 | 233万円（1/6） | 約4.0万円/年 |
| 合計（初年度～5年目） | - | - | 約25.3万円/年 |
| 6年目以降（特例終了後） | - | 2,733万円 | 約46.5万円/年 |
※あくまで目安。自治体や物件により異なります。
3. 軽減措置と特例
(1) 新築住宅の減額特例
新築マンションには、建物部分の固定資産税が一定期間1/2に軽減される特例があります（国土交通省「新築住宅の固定資産税減額措置」）。
適用要件
- 床面積が50㎡以上280㎡以下（戸建ては50㎡以上）
- 居住部分の床面積が全体の1/2以上
軽減期間
- 一般の新築マンション: 5年間（戸建ては3年間）
- 認定長期優良住宅: 7年間（戸建ては5年間）
注意点 特例終了後（6年目以降）は建物部分の固定資産税が約2倍になるため、長期的な資金計画が必要です。
(2) 小規模住宅用地の特例
住宅用地には、土地部分の固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される特例があります（総務省「住宅用地の特例措置」）。
| 区分 | 面積 | 固定資産税評価額 | 都市計画税評価額 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
マンションの場合、敷地全体の面積を戸数で割った「敷地持分」が200㎡以下であれば小規模住宅用地の特例が適用されます。
(3) その他の軽減措置
長期優良住宅の特例 認定長期優良住宅を新築購入した場合、新築住宅の減額特例の適用期間が延長されます（マンション7年間、戸建て5年間）。
バリアフリー改修の減額 バリアフリー改修を行った場合、翌年度の固定資産税が1/3減額される制度があります（要件・申請あり）。
4. 納付方法と期限
(1) 納税通知書の見方
毎年4月頃、市区町村から「固定資産税・都市計画税納税通知書」が送付されます。
記載内容
- 固定資産税評価額（土地・建物別）
- 課税標準額（特例適用後の評価額）
- 税額（固定資産税・都市計画税の内訳）
- 納付期限（年4回分）
(2) 納付時期と支払い方法
納付時期 年4回に分けて納付することが一般的です（自治体により異なります）。
- 第1期: 4月～5月
- 第2期: 7月～8月
- 第3期: 12月
- 第4期: 2月～3月
一括払いも可能で、一部の自治体では早期納付割引がある場合もあります。
(3) クレジットカード・口座振替の利用
多くの自治体で、クレジットカード決済や口座振替、スマートフォン決済（PayPay、LINE Payなど）が利用可能です。クレジットカードの場合、決済手数料がかかる場合があります。
5. 住み替え時の注意点
(1) 旧物件と新物件の二重課税期間
住み替え時には、旧物件の売却と新物件の購入が同じ年内に行われることがあります。この場合、1月1日時点で両方の物件を所有していると、両方の固定資産税が課税されます。
資金計画の例
| 時期 | 旧物件 | 新物件 | 納税義務 |
|---|---|---|---|
| 2024年12月 | 所有中 | 購入 | 2025年は両方課税 |
| 2025年1月 | 売却済 | 所有中 | 2025年は旧物件のみ課税 |
売却・購入のタイミングを調整し、二重課税期間を最小限にすることで資金負担を軽減できます。
(2) 引渡し日での日割り精算
引渡し日を基準に、売主と買主で固定資産税を日割り精算することが一般的です。
精算例（2024年6月15日引渡しの場合）
- 年間固定資産税: 20万円
- 売主負担: 1/1～6/14（165日分） ≒ 9.0万円
- 買主負担: 6/15～12/31（200日分） ≒ 11.0万円
精算方法は売買契約書に明記し、決済時に清算します。
(3) 特例終了後の税額増加
新築住宅の減額特例が終了する6年目以降、建物部分の固定資産税が約2倍になります。
税額変化の例
- 1～5年目: 約25万円/年（特例適用）
- 6年目以降: 約46万円/年（特例終了）
- 年間約21万円の増加
長期的な資金計画に組み込み、特例終了後の負担増に備えることが重要です。
6. 専門家への相談タイミング
(1) 税理士への相談が必要なケース
以下の場合は、税理士への相談を推奨します。
- 住宅ローン控除と固定資産税の関係を詳しく知りたい
- 賃貸併用住宅など、事業用と居住用が混在する場合
- 相続や贈与で取得した物件の固定資産税評価
(2) 不動産会社への相談内容
不動産会社は、以下の内容について相談できます。
- 購入予定物件の固定資産税・都市計画税の概算
- 引渡し日での日割り精算の商慣習
- 住み替えのタイミング調整による税負担の軽減
(3) 市区町村への問い合わせ方法
固定資産税の評価額や計算方法は、市区町村の資産税課（固定資産税課）に問い合わせることができます。
- 固定資産税課税明細書の見方
- 特例の適用要件
- 評価額の算定根拠
まとめ：住み替えで新築マンション購入時の固定資産税を正しく理解しよう
住み替えで新築マンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が納税義務を負います。新築マンションには5年間の減額特例があり、建物部分の固定資産税が1/2に軽減されますが、特例終了後は税額が約2倍になるため、長期的な資金計画が重要です。
住み替え時には、旧物件と新物件の納税タイミングが重複する期間があるため、売却・購入のタイミングを調整し、二重課税期間を最小限にすることで資金負担を軽減できます。引渡し日での日割り精算は商慣習として一般的ですが、法的義務ではないため、売買契約書に明記することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 固定資産税はいつ、どのように支払うのですか？
毎年4月頃に市区町村から納税通知書が届き、年4回（4月・7月・12月・2月頃）に分けて納付します。一括払いも可能で、クレジットカードや口座振替も利用できる自治体が多くあります。
Q2. 新築マンションの固定資産税減額特例はどのくらいの期間適用されますか？
新築マンションは5年間（認定長期優良住宅は7年間）、建物部分の固定資産税が1/2に軽減されます。特例終了後は通常の税額に戻るため、年間約2倍の税額増加に備える必要があります。
Q3. 住み替え時に旧物件と新物件の両方に固定資産税がかかりますか？
1月1日時点で両方の物件を所有している場合、両方に固定資産税が課税されます。売却・購入のタイミングを調整し、二重課税期間を最小限にすることで資金負担を軽減できます。
Q4. 引渡し日での日割り精算は必須ですか？
法的義務ではありませんが、商慣習として引渡し日を基準に売主と買主で日割り精算することが一般的です。精算方法は売買契約書に明記し、決済時に清算します。
Q5. 固定資産税評価額はどのように決まりますか？
市区町村が3年ごとに評価替えを実施します。土地は公示価格の約70%、建物は再建築価格から経年減価を考慮して算定されます。評価額は固定資産税課税明細書で確認できます。