固定資産税・都市計画税の基本
住み替えのために土地を購入する場合、固定資産税・都市計画税の仕組みを理解することが重要です。特に、土地購入後に建物を建てるまでの期間は、住宅用地の特例が適用されず、税負担が大きくなる可能性があります。本記事では、住み替えによる土地購入時の固定資産税・都市計画税について詳しく解説します。
この記事でわかること:
- 固定資産税・都市計画税の基本的な仕組みと計算方法
- 住宅用地の特例措置（1/6・1/3軽減）の適用要件とタイミング
- 土地購入後、建物完成までの税負担の変化
- 住み替えで旧居と新居の両方に課税される期間の管理方法
- 納付時期と支払い方法（クレジットカード・口座振替）
(1) 固定資産税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有している人に課税される市町村税です（総務省）。
固定資産税の特徴:
- 納税義務者は1月1日時点の所有者
- 標準税率は1.4%（自治体により異なる場合あり）
- 毎年4月頃に納税通知書が送付される
- 年4回に分けて納付（一括払いも可能）
土地を購入した場合、翌年1月1日時点で所有していれば、その年の固定資産税が課税されます。
(2) 都市計画税とは
都市計画税は、市街化区域内の土地・家屋の所有者に課税される市町村税です（総務省）。
都市計画税の特徴:
- 市街化区域内のみに課税（市街化調整区域や非線引き区域では課税されない）
- 税率は最高0.3%（自治体により設定）
- 固定資産税と一緒に納付
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます（国土交通省）。
(3) 課税のタイミングと納税義務者
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
課税タイミングの具体例:
- 2024年11月に土地を購入 → 2025年1月1日時点で所有 → 2025年分の税金が課税
- 2024年12月に土地を購入 → 2025年1月1日時点で所有 → 2025年分の税金が課税
- 2025年1月2日に土地を購入 → 2025年1月1日時点では未所有 → 2025年分は課税されず、2026年分から課税
年の途中で売買しても、1月1日時点の所有者が全額負担します。ただし、実務上は引き渡し日で日割り精算されることが一般的です。
計算方法と税額の目安
固定資産税・都市計画税の計算方法を理解しましょう。
(1) 評価額の算定方法
固定資産税・都市計画税は、固定資産税評価額をもとに計算されます。
土地の評価額:
- 市区町村が3年ごとに評価替えを実施
- 公示価格の約70%が目安
- 路線価方式または標準地比準方式で算定
評価額の確認方法:
- 固定資産税課税明細書（納税通知書に同封）
- 固定資産評価証明書（市区町村で取得）
- 固定資産課税台帳の閲覧（市区町村の税務課）
(2) 税率と計算式
固定資産税・都市計画税の計算式は以下の通りです。
固定資産税の計算式:
固定資産税 = 課税標準 × 税率（1.4%）
都市計画税の計算式:
都市計画税 = 課税標準 × 税率（最大0.3%）
課税標準は、固定資産税評価額に各種軽減措置を適用した後の金額です。
(3) 税額の目安
住み替えで土地を購入した場合の税額目安を試算します。
試算例1: 更地（建物未建築）の場合
- 土地面積: 150㎡
- 固定資産税評価額: 3,000万円
- 住宅用地特例: 適用なし（建物が建っていないため）
| 税目 | 計算 | 税額 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 3,000万円 × 1.4% | 42万円 |
| 都市計画税 | 3,000万円 × 0.3% | 9万円 |
| 合計 | - | 51万円 |
試算例2: 建物完成後（住宅用地特例適用）
- 土地面積: 150㎡（小規模住宅用地として1/6軽減）
- 固定資産税評価額: 3,000万円
| 税目 | 計算 | 税額 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 3,000万円 × 1/6 × 1.4% | 7万円 |
| 都市計画税 | 3,000万円 × 1/3 × 0.3% | 3万円 |
| 合計 | - | 10万円 |
このように、建物が建つと税負担が大幅に軽減されます（51万円 → 10万円）。
軽減措置と特例
固定資産税・都市計画税には、以下の軽減措置があります。
(1) 住宅用地の特例措置
住宅の敷地として使用されている土地には、課税標準の特例措置が適用されます（総務省）。
固定資産税の軽減:
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/6
- 一般住宅用地（200㎡超）: 評価額 × 1/3
都市計画税の軽減:
- 小規模住宅用地（200㎡以下）: 評価額 × 1/3
- 一般住宅用地（200㎡超）: 評価額 × 2/3
重要な注意点:
この特例は、土地に住宅が建っていることが前提です。土地購入後、建物が完成するまでの期間は特例が適用されず、税額が高くなります。
(2) 小規模住宅用地の特例
小規模住宅用地（200㎡以下）は、一般住宅用地よりも大きな軽減が受けられます。
適用要件:
- 住宅の敷地として使用されていること
- 面積が200㎡以下であること
- 1月1日時点で住宅が建っていること
軽減効果の例:
土地150㎡、評価額3,000万円の場合:
- 軽減なし: 固定資産税42万円
- 小規模住宅用地特例適用: 固定資産税7万円（約83%減）
(3) その他の軽減措置
新築住宅を建てる場合、建物にも軽減措置があります。
新築住宅の減額措置:
- 床面積50㎡以上280㎡以下の新築住宅
- 新築後3年間（長期優良住宅は5年間）、固定資産税が1/2に軽減
土地と建物の両方に軽減措置を適用することで、税負担を大幅に削減できます。
納付方法と期限
固定資産税・都市計画税の納付方法について解説します。
(1) 納税通知書の見方
毎年4月頃、市区町村から納税通知書が送付されます。
納税通知書の主な記載内容:
- 課税標準額（評価額から軽減措置を適用した金額）
- 税率
- 年税額
- 納期と各期の税額
- 固定資産税課税明細書（評価額の詳細）
納税通知書が届いたら、課税標準額と税額を確認しましょう。誤りがある場合は、市区町村の税務課へ問い合わせてください。
(2) 納付時期と支払い方法
固定資産税・都市計画税は、年4回に分けて納付します。
一般的な納期:
- 第1期: 4月または5月
- 第2期: 7月または8月
- 第3期: 12月または1月
- 第4期: 2月または3月
※自治体により異なるため、納税通知書で確認してください。
支払い方法:
- 納付書による現金払い（金融機関・コンビニ）
- 口座振替
- クレジットカード払い（自治体により対応状況が異なる）
- スマホ決済（PayPay・LINE Pay等、自治体により対応状況が異なる）
一括払いも可能です（第1期の納期限までに全額納付）。
(3) クレジットカード・口座振替の利用
多くの自治体で、クレジットカードや口座振替による納付が可能です。
口座振替のメリット:
- 納付忘れを防げる
- 手数料無料
- 自動で納付されるため手間がかからない
クレジットカード払いのメリット:
- ポイントが貯まる（手数料がかかる自治体もあり）
- 納期限直前でも納付可能
お住まいの自治体の対応状況を確認し、便利な方法を選びましょう。
よくある疑問と注意点
固定資産税・都市計画税に関するよくある疑問と注意点をまとめます。
(1) 評価替えと税額の変動
固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われ、税額が変動する可能性があります（総務省）。
評価替えの時期:
- 基準年度: 2024年、2027年、2030年…（3年ごと）
- 評価替えにより、地価の変動を反映
地価が上昇すると税額も増加し、地価が下落すると税額も減少します。ただし、住宅用地特例により、大幅な税額変動は抑えられています。
(2) 特例終了後の税額増加
新築住宅の減額措置は3年間（長期優良住宅は5年間）で終了します。
終了後の税額変化:
- 減額期間中: 建物の固定資産税が1/2
- 終了後: 建物の固定資産税が満額（2倍になる）
建物の固定資産税が年間10万円の場合、減額期間中は5万円ですが、終了後は10万円に戻ります。資金計画を立てる際は、この点を考慮しましょう。
(3) 空き家となった場合の影響
住宅が空き家になっても、建物が建っている限り住宅用地の特例は継続します。
ただし、「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなり、税額が最大6倍に増加する可能性があります。
特定空家とは:
- 倒壊の危険がある
- 衛生上有害である
- 景観を著しく損なっている
- 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている
住み替えで旧居を空き家にする場合、早期に売却または管理を適切に行うことが重要です。
専門家への相談タイミング
固定資産税・都市計画税に関する疑問は、専門家へ相談することをお勧めします。
(1) 税理士への相談が必要なケース
以下の場合、税理士へ相談することを検討しましょう。
- 固定資産税の軽減措置を最大限活用したい
- 住み替えに伴う税務全般（譲渡所得税・住宅ローン控除等）を相談したい
- 評価額や税額に疑問があり、審査請求を検討している
(2) 不動産会社への相談内容
不動産会社は、固定資産税の実務的なアドバイスができます。
- 購入予定の土地の固定資産税の目安
- 住宅用地特例の適用タイミング
- 引き渡し時の固定資産税の日割り精算
(3) 市区町村への問い合わせ方法
固定資産税・都市計画税の詳細は、市区町村の税務課（資産税課）へ問い合わせてください。
問い合わせ内容の例:
- 評価額の詳細
- 軽減措置の適用要件
- 納税通知書の見方
- 口座振替・クレジットカード払いの手続き
まとめ
住み替えによる土地購入時の固定資産税・都市計画税は、以下のポイントを押さえましょう。
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税される
- 住宅用地の特例（1/6・1/3軽減）は建物が建っている場合のみ適用
- 土地購入後、建物完成までは更地扱いで税額が高くなる
- 住み替えで旧居と新居を同時所有する期間は二重に課税される
- 納付は年4回、口座振替やクレジットカード払いも利用可能
- 新築住宅の減額措置（3年間1/2）は終了後に税額が増加する
専門家（税理士・不動産会社）や市区町村と連携しながら、計画的に住み替えを進めることをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 固定資産税はいつ、どのように支払うのですか？
A. 毎年4月頃に市区町村から納税通知書が届き、年4回（4月・7月・12月・2月頃）に分けて納付します。一括払いも可能です。クレジットカードや口座振替も利用できる自治体が多いです。
Q2. 住宅用地の特例措置はどのような内容ですか？
A. 200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税評価額が1/6、都市計画税評価額が1/3に軽減されます。200㎡超は固定資産税1/3、都市計画税2/3に軽減されます。ただし、建物が建っていることが前提です。
Q3. 固定資産税評価額はどのように決まりますか？
A. 市区町村が3年ごとに評価替えを実施します。土地は公示価格の約70%、建物は再建築価格から経年減価を考慮して算定されます。評価額は固定資産税課税明細書で確認可能です。
Q4. 都市計画税が課税されない地域はありますか？
A. 都市計画税は市街化区域内の土地・建物のみに課税されます。市街化調整区域や非線引き区域では課税されません。課税の有無は自治体の都市計画で確認できます。