投資用土地の固定資産税・都市計画税を理解する
投資目的で土地を購入する際、固定資産税・都市計画税は毎年発生する重要なコストです。これらの税金は「租税公課」として経費計上できますが、更地のまま保有すると特例が適用されず、税負担が大きくなる点に注意が必要です。
この記事でわかること
- 投資用土地の固定資産税・都市計画税の基本的な計算方法
- 更地と住宅用地の税負担の違いと節税戦略
- 固定資産税の経費計上方法とキャッシュフロー計画への組み込み方
- 賃貸住宅建築による税額軽減効果の具体的なシミュレーション
- 投資用土地購入時の税務上の注意点
1. 投資用土地購入と固定資産税・都市計画税の関係
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。総務省の「固定資産税の概要」によれば、標準税率は1.4%です。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税で、総務省の「都市計画税」によれば、税率の上限は0.3%です（自治体の条例で決定）。
主な特徴：
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 税率 | 標準1.4% | 上限0.3% |
| 課税対象 | 土地・家屋・償却資産 | 市街化区域内の土地・家屋 |
| 納税義務者 | 1月1日時点の所有者 | 1月1日時点の所有者 |
| 経費計上 | 可能（租税公課） | 可能（租税公課） |
(2) 投資用土地特有の税務ポイント
投資用土地の場合、固定資産税・都市計画税は「租税公課」として経費計上できます。これにより、不動産所得の計算時に経費として差し引くことで、所得税・住民税の負担を軽減できます。
ただし、注意すべき点として、ローンの元本返済部分は経費にできません。経費にできるのはローンの利息部分のみです（マネーフォワード：不動産投資で経費にできるものを参照）。
2. 固定資産税の計算方法と経費計上
(1) 固定資産税評価額と標準税率1.4%
固定資産税の計算式は次の通りです：
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 標準税率1.4%
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、市区町村が決定します。一般的に、土地の評価額は公示価格の70%程度が目安とされています。
計算例（評価額1,000万円の土地）：
- 固定資産税：1,000万円 × 1.4% = 14万円
- 都市計画税：1,000万円 × 0.3% = 3万円
- 年間合計：17万円
東京都主税局の「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」にも詳細な計算方法が記載されています。
(2) 租税公課として経費計上可能
投資用土地の固定資産税・都市計画税は、確定申告時に「租税公課」として経費計上できます。これにより、不動産所得から差し引くことができ、所得税・住民税の負担が軽減されます。
経費計上できる税金（租税公課）：
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
経費計上できない税金：
- 所得税
- 住民税
(3) 都市計画税も経費計上可能
都市計画税も固定資産税と同様に「租税公課」として経費計上できます。市街化区域内の土地・建物が対象となりますが、投資用土地の多くは市街化区域内にあるため、固定資産税と合わせて経費計上することになります。
3. 投資用土地と住宅用地の税負担の違い
(1) 更地は特例なし（評価額×1.4%）
投資用土地を更地のまま保有すると、「住宅用地の特例措置」が適用されず、評価額×1.4%の通常税率が適用されます。
更地の税負担（評価額1,000万円の場合）：
- 固定資産税：1,000万円 × 1.4% = 14万円
- 都市計画税：1,000万円 × 0.3% = 3万円
- 年間合計：17万円
この税負担は毎年発生するため、投資収支に大きく影響します。
(2) 賃貸住宅建築で特例適用
投資用土地に賃貸住宅を建築すると、「住宅用地の特例措置」が適用され、税額が大幅に軽減されます。
住宅用地の特例措置：
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
(3) 小規模住宅用地（200㎡以下：評価額の1/6）
200㎡以下の小規模住宅用地は、固定資産税が評価額の1/6に軽減されます。
賃貸住宅建築後の税負担（評価額1,000万円、200㎡以下の場合）：
- 固定資産税：1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約2.3万円
- 都市計画税：1,000万円 × 1/3 × 0.3% = 1万円
- 年間合計：約3.3万円
更地の年間17万円と比較すると、約13.7万円の節税効果があります。
4. 更地と賃貸住宅建築での税額比較
(1) 更地期間の高額な税負担
投資用土地を更地のまま保有すると、住宅用地の特例が適用されないため、高額な固定資産税が課されます。
更地期間のコスト試算（評価額1,000万円）：
| 期間 | 年間税額 | 累計税額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 17万円 | 17万円 |
| 2年目 | 17万円 | 34万円 |
| 3年目 | 17万円 | 51万円 |
建物を建築するまでの期間が長いほど、税負担が累積していきます。
(2) 賃貸住宅建築による節税効果
賃貸住宅を建築すると、住宅用地の特例により税額が大幅に削減されます。
節税効果の比較（評価額1,000万円、200㎡以下）：
| 状態 | 固定資産税 | 都市計画税 | 年間合計 | 更地との差額 |
|---|---|---|---|---|
| 更地 | 14万円 | 3万円 | 17万円 | - |
| 賃貸住宅建築後 | 2.3万円 | 1万円 | 3.3万円 | -13.7万円 |
この節税効果は毎年続くため、長期的には大きな差になります。
(3) 建築タイミングと収支シミュレーション
投資用土地購入後、できるだけ早く賃貸住宅を建築することで、固定資産税の負担を抑えられます。
建築タイミング別の累計税額（評価額1,000万円、200㎡以下）：
| 建築時期 | 更地期間 | 更地期間の税額 | 建築後10年の累計 | 総計 |
|---|---|---|---|---|
| すぐに建築 | 0年 | 0万円 | 33万円 | 33万円 |
| 1年後に建築 | 1年 | 17万円 | 30万円 | 47万円 |
| 2年後に建築 | 2年 | 34万円 | 26万円 | 60万円 |
更地期間を短縮することで、税負担を大幅に削減できます。
5. 固定資産税の納税時期と収支計画
(1) 納税通知書（4〜6月頃）
固定資産税の納税通知書は、毎年4〜6月頃に市区町村から送付されます。納税義務者は1月1日時点の所有者ですので、投資用土地を購入した翌年の1月1日以降に所有していれば、納税義務が発生します。
納税スケジュール例：
- 2024年10月：投資用土地購入
- 2025年1月1日：所有者として課税対象に
- 2025年4〜6月：納税通知書受領
- 2025年度の税額を納付
(2) 年4回分割払いまたは一括払い
固定資産税・都市計画税は、年4回の分割払い、または一括払いで納付できます。
分割払いの例（東京都の場合）：
- 第1期：6月末
- 第2期：9月末
- 第3期：12月末
- 第4期：翌年2月末
一括払いを選択しても割引はありませんが、キャッシュフロー管理の観点から分割払いを選ぶ投資家も多くいます。
(3) キャッシュフロー計画への組み込み
投資用土地の収支計画では、固定資産税・都市計画税を年間経費として組み込む必要があります。
キャッシュフロー計算の例（年間賃料収入100万円の場合）：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 賃料収入 | 100万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | -3.3万円（賃貸住宅建築後） |
| ローン利息 | -20万円 |
| その他経費 | -10万円 |
| 不動産所得 | 66.7万円 |
固定資産税・都市計画税は経費計上できるため、不動産所得から差し引かれ、課税対象額が減少します。
6. 投資用土地購入時の税務上の注意点
(1) ローン利息は経費可、元本返済は不可
投資用土地のローンを組んだ場合、利息部分のみ経費計上できます。元本返済部分は経費にできません。
ローン返済の経費計上（年間返済額100万円の場合）：
| 項目 | 金額 | 経費計上 |
|---|---|---|
| 元本返済 | 80万円 | 不可 |
| 利息 | 20万円 | 可能 |
キャッシュフローとしては100万円が出ていきますが、経費計上できるのは20万円のみです。この点を混同しないよう注意が必要です。
(2) 評価替え（3年ごと）による税額変動
固定資産税評価額は3年ごとに見直されます（令和6年度が基準年度）。地価が上昇すれば評価額も上昇し、固定資産税が増加する可能性があります。
評価替えの影響：
- 地価上昇時：評価額が上昇し、税額が増加
- 地価下落時：評価額が下落し、税額が減少
- 建物：経年減価補正率が適用され、税額は徐々に減少
- 土地：経年減価補正率は適用されない
投資用土地の場合、建物と異なり経年減価補正率が適用されないため、地価上昇時には税額が増加し続ける可能性があります。収支計画では、3年ごとの評価替えによる税額変動を見込んでおくことが重要です。
まとめ：投資用土地の固定資産税を抑えるポイント
投資用土地の固定資産税・都市計画税は、更地のまま保有すると評価額×1.4%（+都市計画税0.3%）の税率が適用され、高額な税負担が発生します。賃貸住宅を建築すれば、住宅用地の特例により200㎡以下の部分が評価額の1/6に軽減され、年間13.7万円以上の節税効果が期待できます。
固定資産税・都市計画税は「租税公課」として経費計上できますが、ローンの元本返済部分は経費にできない点に注意が必要です。キャッシュフロー計算では両者を混同しないようにしましょう。
また、評価額は3年ごとに見直されるため、地価上昇時には税額が増加する可能性があります。余裕を持った収支計画を立て、建築タイミングを最適化することで、投資用土地の税負担を最小限に抑えることができます。
よくある質問（FAQ）
Q1: 投資用土地の固定資産税は経費にできますか？
A: はい、できます。投資用土地の固定資産税・都市計画税は「租税公課」として経費計上可能です。不動産所得の計算時に経費として差し引くことで、所得税・住民税の負担を軽減できます。ただし、ローンの元本返済部分は経費にできず、利息部分のみが経費計上可能です。キャッシュフローとしては元本と利息の両方が出ていきますが、経費計上できるのは利息のみである点に注意してください。
Q2: 投資用土地を更地のまま保有すると、固定資産税はどのくらいかかりますか？
A: 更地は住宅用地の特例が適用されないため、評価額×1.4%（固定資産税）+評価額×0.3%（都市計画税）の税率が適用されます。例えば、評価額1,000万円の土地なら、年間17万円の税負担が発生します。賃貸住宅を建築すると200㎡以下の部分が評価額の1/6に軽減されるため、建築により税額を年間約13.7万円削減できます。建築までの期間が長いほど税負担が累積するため、できるだけ早く建築することが節税のポイントです。
Q3: 投資用土地で賃貸住宅を建築すると、税金はどれくらい安くなりますか？
A: 住宅用地の特例により、200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税が評価額の1/6、都市計画税が評価額の1/3に軽減されます。例えば、評価額1,000万円の土地なら、更地では年間17万円の税負担が、住宅建築後は約3.3万円に削減され、年間約13.7万円の節税効果があります。10年間では約137万円の差になるため、投資収支に大きく影響します。200㎡を超える部分は一般住宅用地として、固定資産税が評価額の1/3、都市計画税が評価額の2/3に軽減されます。
Q4: 投資用土地の固定資産税をキャッシュフロー計画に組み込む際の注意点は？
A: 固定資産税・都市計画税は経費計上できますが、ローンの元本返済部分は経費にできません。キャッシュフロー計算では両者を混同しないよう注意が必要です。また、固定資産税評価額は3年ごとに見直され、地価上昇時には税額が増加する可能性があります。投資用土地の場合、建物と異なり経年減価補正率が適用されないため、地価上昇局面では税負担が増え続ける可能性があります。余裕を持った収支計画を立てることが重要です。