住み替え売却時の固定資産税・都市計画税の基礎知識
住み替えで戸建てを売却する際、固定資産税・都市計画税の負担期間や精算方法を理解しておくことが重要です。特に、1月1日時点の所有者が納税義務者となる原則と、引渡し時の日割り精算の慣習を押さえておきましょう。
この記事の要点
- 固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の登記簿上の所有者が納税義務者
- 引渡し時に日割り精算するのが慣習（関東は1月1日起算、関西は4月1日起算）
- 売却先行型なら一時的に課税物件なし、購入先行型は旧居と新居で二重課税期間あり
- 住宅用地特例（課税標準1/6）は建物が存在する限り継続適用、取り壊しで最大6倍に増加
- 年度をまたぐ住み替えではタイミング調整により税負担を最適化できる
(1) 固定資産税・都市計画税とは
固定資産税
- 課税主体：市町村（東京23区は都）
- 課税対象：土地・家屋・償却資産
- 標準税率：1.4%（自治体により異なる場合あり）
- 納期：年4回（4月・7月・12月・2月が一般的）
都市計画税
- 課税主体：市町村（都市計画区域内のみ）
- 課税対象：土地・家屋
- 税率上限：0.3%
- 目的：都市計画事業・土地区画整理事業の費用
出典：総務省「固定資産税の概要」、総務省「都市計画税の概要」
(2) 住み替え時の課税の仕組み
住み替えでは、売却物件と購入物件それぞれで固定資産税・都市計画税の負担が発生します。
住み替え時の税負担パターン
- 売却物件：1月1日時点で所有していれば1年分の納税義務、引渡し時に日割り精算
- 購入物件：1月1日時点で所有していなければ当年度は課税なし、翌年度から課税
(3) 納税義務の発生時期
固定資産税・都市計画税の納税義務は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に発生します。
重要なポイント
- 年の途中で売却しても、1月1日時点の所有者が1年分を納税
- 実務では引渡し時に日割り精算するのが慣習
- 登記簿上の所有者が基準（売買契約日や引渡し日ではない）
住み替え売却時の固定資産税納税義務
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
住み替えで売却する戸建ての固定資産税は、売却年の1月1日時点で所有していた場合、売主が1年分の納税義務を負います。
具体例
- 2025年7月に戸建てを売却した場合
- 2025年1月1日時点：売主が所有 → 売主が2025年度分の納税義務者
- 7月に引渡し → 日割り精算で買主が7月以降の負担分を売主に支払う
(2) 売却年度の納税義務
売却年度の固定資産税・都市計画税は、以下のように処理されます。
納税と精算の流れ
- 売主が市町村から納税通知書を受領（4～6月頃）
- 売主が1年分を納税（または分割納付）
- 引渡し時に日割り計算し、買主が残日数分を売主に支払う
- 実質的な負担は引渡し日を境に売主・買主で按分
(3) 新居購入時の納税義務
同じ年に新居を購入した場合、購入年度の固定資産税・都市計画税は以下のようになります。
購入年度の課税
- 購入年の1月1日時点：新居は前所有者の所有 → 前所有者が納税義務者
- 引渡し時に日割り精算で買主（自分）が残日数分を負担
- 翌年度から買主（自分）が納税義務者
例：2025年9月に新居購入
- 2025年度：前所有者が納税義務者、9月以降の分を日割り精算で負担
- 2026年度以降：自分が納税義務者
住み替え時の固定資産税日割り精算
(1) 売却時の日割り精算の仕組み
引渡し時に固定資産税・都市計画税を日割り計算し、買主が売主に残日数分を支払うのが一般的な慣習です。
日割り精算の計算式
買主負担額 = 年税額 × (引渡し日から年末までの日数) / 365日
計算例
- 年税額：15万円（固定資産税12万円 + 都市計画税3万円）
- 引渡し日：2025年7月1日（1月1日起算の場合）
- 残日数：184日（7/1～12/31）
買主負担額 = 15万円 × 184 / 365 = 約7.6万円
出典：不動産実務「固定資産税の日割り精算」（参考情報）
(2) 購入時の日割り精算
新居購入時も同様に日割り精算を行います。
購入時の負担
- 前所有者が1年分を納税済み
- 引渡し日以降の分を買主が負担
- 売買契約書に精算金額を明記
(3) 起算日の違い（関東1/1、関西4/1）
日割り精算の起算日は地域により慣習が異なります。
| 地域 | 起算日 | 計算期間 |
|---|---|---|
| 関東 | 1月1日 | 1月1日～12月31日 |
| 関西 | 4月1日 | 4月1日～翌年3月31日 |
関西（4月1日起算）の計算例
- 年税額：15万円
- 引渡し日：2025年7月1日
- 残日数：274日（7/1～翌年3/31）
買主負担額 = 15万円 × 274 / 365 = 約11.3万円
同じ引渡し日でも、起算日により買主負担額が約3.7万円異なります。売買契約書で起算日を必ず確認しましょう。
住み替えタイミングと固定資産税負担
(1) 売却先行型の税負担
旧居を先に売却し、その後新居を購入する「売却先行型」の税負担です。
税負担のタイミング
- 売却年：旧居の固定資産税を負担（日割り精算で実質的な負担は引渡し日まで）
- 仮住まい期間：固定資産税の負担なし（賃貸の場合）
- 新居購入年：引渡し日以降の分を日割り精算で負担
- 翌年度以降：新居の固定資産税を負担
メリット
- 一時的に固定資産税の負担がない期間がある
- 二重課税のリスクがない
(2) 購入先行型の税負担
新居を先に購入し、その後旧居を売却する「購入先行型」の税負担です。
税負担のタイミング
- 新居購入年：引渡し日以降の分を日割り精算で負担
- 旧居売却年（同年の場合）：引渡し日までの分を負担
- 翌年1月1日時点：
- 両方とも所有 → 旧居・新居の両方に課税（二重課税）
- 旧居は売却済み → 新居のみ課税
注意点
- 年をまたいで旧居を保有すると二重課税期間が発生
- 早めの売却が税負担軽減につながる
(3) 同時決済型の税負担
旧居の売却と新居の購入を同日に決済する「同時決済型」の税負担です。
税負担のタイミング
- 決済年：旧居は引渡し日まで、新居は引渡し日以降を負担
- 翌年度以降：新居のみ課税
メリット
- 実質的な二重課税期間がない
- 税負担が最小化される
住宅用地特例と住み替えでの注意点
(1) 住宅用地の特例措置の概要
住宅用地には固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
住宅用地の特例
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
- 固定資産税：課税標準 × 1/6
- 都市計画税：課税標準 × 1/3
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）
- 固定資産税：課税標準 × 1/3
- 都市計画税：課税標準 × 2/3
(2) 売却後の特例喪失タイミング
住宅用地特例は、建物が存在する限り適用されます。
特例喪失のケース
- 建物取り壊し後の土地：特例喪失、更地として課税（最大6倍に増加）
- 空き家のまま売却：建物が存在すれば特例継続適用
- 引渡し後の買主：買主が建物を取り壊した場合、翌年度から更地課税
注意点
- 旧居を空き家のまま保有する場合、建物を維持すれば特例適用継続
- 建物取り壊しは1月2日以降に行えば、その年度は特例適用継続
(3) 新居での特例適用開始
新居購入後、住宅用地特例は以下のように適用されます。
特例適用のタイミング
- 購入年の翌年1月1日時点で建物が存在すれば特例適用
- 購入年度は前所有者の特例が適用済み（日割り精算額に反映）
住み替え計画と固定資産税の最適化
(1) 年度をまたぐ住み替えの注意点
年度（1月1日）をまたぐ住み替えでは、以下の点に注意が必要です。
12月末までに売却完了
- メリット：翌年度の旧居の固定資産税負担なし
- 注意点：年末の引渡しは買主・売主双方のスケジュール調整が困難
1月以降に売却
- デメリット：1月1日時点で所有 → もう1年分の納税義務
- 対策：日割り精算で実質的な負担は軽減
(2) 空き家期間の最小化
住み替えで旧居を空き家にする期間を最小化することで、管理コストと税負担を抑えられます。
空き家期間の影響
- 固定資産税・都市計画税：建物が存在すれば特例適用継続
- 管理費用：光熱費、清掃費、保険料などが発生
- 劣化リスク：空き家は劣化が早く、売却価格に影響
最小化の方法
- 売却先行型：仮住まい期間を短縮
- 購入先行型：早期売却を目指す
- 同時決済型：最も効率的
(3) 買い替え特例と固定資産税
住み替え時の譲渡所得税には「特定居住用財産の買換え特例」があります。固定資産税との関連を理解しておきましょう。
買い替え特例の概要
- 一定の要件を満たす場合、譲渡益の課税を繰延べ
- 新居購入時の固定資産税は通常通り課税
- 譲渡所得税の繰延べにより、資金を新居購入や固定資産税支払いに充当可能
固定資産税との関連
- 買い替え特例により譲渡所得税の支払いが繰延べられる
- その分の資金を固定資産税や新居の諸費用に回せる
- 長期的な資金計画を立てる際に考慮
まとめ
住み替えで戸建てを売却する際、固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が納税義務者となります。引渡し時に日割り精算するのが慣習で、関東は1月1日起算、関西は4月1日起算と地域により異なります。
売却先行型なら一時的に課税物件がない期間があり、購入先行型は旧居と新居で二重課税期間が発生する可能性があります。住宅用地特例（課税標準1/6）は建物が存在する限り適用され、取り壊しで最大6倍に増加するため注意が必要です。
年度をまたぐ住み替えではタイミング調整により税負担を最適化でき、12月末までの売却完了や同時決済により二重課税を回避できます。空き家期間を最小化し、管理コストと税負担を抑えることが重要です。