住み替え時の戸建て購入における固定資産税・都市計画税の基礎知識
住み替えで戸建てを購入する際、忘れてはならないのが固定資産税・都市計画税の負担です。これらの税金は毎年課されるため、資金計画を立てる上で重要な要素となります。
この記事で分かること:
- 固定資産税・都市計画税の仕組みと税率
- 1月1日課税原則と引渡時期の関係
- 新築住宅と住宅用地の軽減措置
- 住み替えパターン別の税負担比較
- 旧居売却との二重負担を回避する方法
(1) 固定資産税の仕組みと税率
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。標準税率は1.4%で、課税標準額に税率を乗じて計算されます。
計算式: 固定資産税 = 課税標準額 × 1.4%
課税標準額は、固定資産評価基準に基づき算定された評価額をもとに、住宅用地の特例などで軽減される場合があります。
(2) 都市計画税の仕組みと目的税としての性格
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てるための目的税です。税率は上限0.3%で、各自治体の条例で決定されます。固定資産税と異なり、都市計画区域内の土地・建物のみが課税対象となります。
参考: 総務省｜地方税制度｜都市計画税
(3) 戸建ての固定資産税の目安（10〜15万円）
戸建て住宅の固定資産税の平均は年間10〜15万円程度です。評価額の目安は、土地が市場価格の70%、建物が購入価格の60%程度とされています。
| 項目 | 評価額の目安 |
|---|---|
| 土地 | 市場価格の70% |
| 建物 | 購入価格の60% |
参考: 一戸建ての固定資産税の平均は10〜15万円！計算手順や軽減措置も解説
1月1日課税原則と引渡時期の関係
固定資産税・都市計画税の課税には、「1月1日課税原則」という重要なルールがあります。住み替え時の税負担を理解するには、この原則を押さえておくことが不可欠です。
(1) 1月1日時点の所有者が納税義務者
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で購入した場合でも、1月1日時点の所有者（前所有者）が納税義務を負います。
例: 2025年8月に戸建てを購入した場合
- 2025年の固定資産税: 前所有者に課税
- 2026年の固定資産税: 購入者に課税（2026年1月1日時点で所有）
(2) 引渡時期別の初年度課税シミュレーション
引渡時期により、初年度の税負担が異なります。
| 引渡時期 | 2025年固定資産税 | 2026年固定資産税 |
|---|---|---|
| 2025年1月2日〜12月31日 | 前所有者（売買時に日割り按分） | 購入者 |
| 2025年12月31日以前 | 前所有者 | 購入者 |
| 2026年1月1日以降 | 前所有者 | 前所有者 |
(3) 売主との按分処理
年の途中で購入した場合、売買契約時に固定資産税を日割り按分して精算するのが一般的です。例えば、8月に購入した場合、1月1日〜7月31日分は売主負担、8月1日〜12月31日分は買主負担として調整されます。
住み替え時の固定資産税の軽減措置
住み替えで戸建てを購入する場合、固定資産税の軽減措置を受けることができます。これにより、実質的な税負担を大幅に抑えることが可能です。
(1) 新築住宅の減額措置（3年間1/2、床面積50㎡〜280㎡）
床面積50㎡〜280㎡の新築戸建ては、3年間（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、120㎡までの部分の固定資産税が1/2に減額されます。この措置は令和8年3月31日まで延長されています。
適用要件:
- 床面積: 50㎡以上280㎡以下
- 減額期間: 3年間（一部5年間）
- 減額率: 1/2（120㎡までの部分）
(2) 住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3）
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の特例措置が適用されます。
| 住宅用地の区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡超） | 評価額の1/3 | 評価額の2/3 |
(3) 軽減措置の適用要件と注意点
注意点:
- 床面積が280㎡を超える場合は新築軽減措置の対象外
- 軽減措置の適用期限は令和8年3月31日まで（延長の可能性あり）
- 評価額は3年ごとに見直される（令和6年度が基準年度）
住み替えパターン別の税負担比較
住み替えには「売り先行」「買い先行」「同時決済」の3パターンがあり、それぞれ税負担が異なります。
(1) 売り先行（旧居売却→新居購入）
旧居を売却してから新居を購入するパターンです。1月1日時点では新居のみを所有しているため、二重負担は発生しません。
メリット: 税負担が一本化され、資金計画が立てやすい デメリット: 仮住まい期間が発生する可能性
(2) 買い先行（新居購入→旧居売却）
新居を購入してから旧居を売却するパターンです。1月1日時点で両方を所有していると、両方の固定資産税が課税されます。
メリット: 引越しがスムーズ デメリット: 1月1日をまたぐと二重負担のリスク
(3) 同時決済
旧居の売却と新居の購入を同日に行うパターンです。1月1日時点での所有状況を明確にできます。
メリット: 二重負担を回避しやすい デメリット: スケジュール調整が難しい
| パターン | 税負担リスク | 資金計画の難易度 |
|---|---|---|
| 売り先行 | 低い | 低い |
| 買い先行 | 高い（二重負担の可能性） | 高い |
| 同時決済 | 低い | 中程度 |
旧居売却との二重負担を回避する方法
買い先行で住み替える場合、旧居と新居の固定資産税を二重に負担するリスクがあります。このリスクを回避する方法を確認しましょう。
(1) 1月1日をまたぐ住み替えのリスク
1月1日時点で旧居・新居の両方を所有していると、両方の固定資産税が課税されます。
例: 2025年10月に新居購入、2026年2月に旧居売却
- 2026年1月1日時点: 両方所有 → 両方に課税
- 2026年の税負担: 旧居＋新居の合計
(2) 引渡時期の調整
二重負担を避けるには、旧居の売却を1月1日より前に完了させることが重要です。
対策例:
- 新居購入: 2025年10月
- 旧居売却: 2025年12月31日までに引渡完了 → 2026年1月1日時点では新居のみ所有
(3) 資金計画における税負担の組み込み
二重負担が避けられない場合は、資金計画に両方の固定資産税を組み込んでおく必要があります。
試算例:
- 旧居の固定資産税: 年間12万円
- 新居の固定資産税: 年間15万円
- 二重負担期間: 1年間 → 合計27万円
2025年度の税制改正ポイント
2025年度の税制改正により、固定資産税の軽減措置が延長されています。住み替え購入を検討する際は、最新の制度を確認しておきましょう。
(1) 新築軽減措置の2年延長（令和8年3月31日まで）
新築住宅の固定資産税減額措置は、令和8年3月31日まで2年間延長されました。これにより、令和8年3月31日までに新築された戸建ては、3年間（または5年間）の減額措置を受けることができます。
(2) 評価替えの年度（令和6年度が基準年度）
固定資産の評価額は3年ごとに見直されます。令和6年度が基準年度となるため、令和6年〜8年度の評価額は同じ基準で算定されます。
(3) 住宅ローン控除との関係
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税・住民税から控除する制度です。
| 住宅種別 | 控除対象借入限度額 | 最大控除額（年間） |
|---|---|---|
| 新築 | 3,000万円 | 21万円 |
| 中古 | 2,000万円 | 14万円 |
固定資産税は所得税控除とは別に課税されますが、住宅ローン控除で所得税が減額されれば、実質的な税負担は軽減されます。
参考: 住み替えの際にかかる税金とは？利用できる特例や節税対策を知ろう！｜三菱地所の住まいリレー
まとめ
住み替えで戸建てを購入する際、固定資産税・都市計画税は重要な負担項目です。1月1日課税原則により、引渡時期によって初年度の税負担が異なります。
新築住宅の減額措置（3年間1/2）と住宅用地の特例（小規模住宅用地1/6）を活用すれば、実質的な税負担を大幅に軽減できます。買い先行で住み替える場合は、1月1日をまたがないように引渡時期を調整することで、二重負担を回避できます。
2025年度の税制改正により、新築軽減措置は令和8年3月31日まで延長されています。住宅ローン控除と合わせて、長期的な資金計画を立てることが重要です。