住み替え中古戸建て売却のローン残債処理と資金計画

Q: 売却価格がローン残債を下回る場合でも住み替えできますか？

オーバーローンでも住み替えローンで対応可能です。残債と新居購入資金を合算して融資を受けることで、自己資金不足でも住み替えができます。ただし、審査は通常のローンより厳格で、返済能力の十分な証明が必要です。自己資金で補填する選択肢もあります。

Q: 売り先行と買い先行、どちらを選ぶべきですか？

売り先行は資金計画が明確ですが仮住まいが必要です。買い先行はスムーズですがつなぎ融資が必要で、二重ローン期間の返済負担を考慮する必要があります。売却・購入のタイミングや資金状況により最適解が異なるため、不動産会社と綿密に調整することが重要です。

Q: つなぎ融資の金利や期間はどのくらいですか？

つなぎ融資の金利は年2～4%程度（住宅ローンより1～2%高め）で、利用期間は数ヶ月から1年程度です。旧宅売却時に一括返済が基本で、融資手数料等の諸費用も別途発生します。短期間でも金利負担は大きいため、売却スケジュールを綿密に計画することが重要です。

Q: 住み替え時に利用できる税制優遇はありますか？

居住用財産の3000万円特別控除が適用可能で、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。また、所有期間10年超の場合は軽減税率の特例もあります。買い替え特例（課税繰延）も選択肢ですが、3000万円特別控除との併用はできないため、税理士に相談することが推奨されます。

住み替えでの中古戸建て売却とローン処理の基本

住み替えで中古戸建てを売却する際、最も重要なのはローン残債の処理です。売却代金でローンを完済できるか、できない場合はどう対応するか、新居購入資金との連携をどうするかなど、複雑な資金計画が求められます。

本記事では、住み替えに伴う中古戸建て売却時のローン残債処理と資金計画の基礎を、実務的な視点で解説します。

この記事でわかること

住み替え時のローン処理の選択肢（一括返済・住み替えローン）
売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）の対処法
売り先行と買い先行の資金計画の違い
つなぎ融資の仕組みと金利負担
住み替え時に利用できる税制優遇措置

1. 住み替え時の中古戸建て売却とローン基礎

(1) 住み替えに伴うローン処理の選択肢

住み替えで中古戸建てを売却する際、ローン残債の処理には以下の選択肢があります。

処理方法	適用条件	メリット	デメリット
売却代金での一括返済	売却価格 > ローン残債	シンプルで確実	売却価格が残債を上回る必要
自己資金での補填	不足分を自己資金で補う	住み替えローン不要	まとまった自己資金が必要
住み替えローン	売却価格 < ローン残債	自己資金不足でも対応可能	審査が厳格、金利負担が増える

国土交通省によると、住み替えの約7割が売却代金での一括返済を選択しており、残り3割が住み替えローンや自己資金での補填を利用しています。

(2) 売却代金と新居購入資金の連携

住み替えでは、売却代金を新居購入の頭金に充てることで、借入額を減らし返済負担を軽減できます。

資金連携の例：

旧宅（中古戸建て）:
  売却価格：3,000万円
  ローン残債：2,000万円
  売却諸費用：100万円
  手元に残る金額：900万円

新居:
  購入価格：4,000万円
  頭金：900万円（売却益を充当）
  借入額：3,100万円

このように売却益を頭金に充てることで、新居のローン借入額を抑えられます。

(3) 住み替えローンの仕組み

住み替えローンは、売却価格がローン残債を下回る場合（オーバーローン）に、残債と新居購入資金を合わせて融資するローンです。住宅金融支援機構によると、以下の特徴があります。

住み替えローンの特徴：

残債と新居購入資金を一本化して融資
通常の住宅ローンより審査が厳格
担保評価額を超える借入となるため、返済能力の証明が重要
金利は通常の住宅ローンと同程度（0.5～1.5%程度）

2. ローン残債の一括返済と住み替えローン

(1) 売却代金での一括返済

売却価格がローン残債を上回る場合、売却代金でローンを一括返済します。

一括返済の流れ：

売却決済日：売却代金が振り込まれる
ローン一括返済：決済日当日または翌営業日に金融機関へ一括返済
抵当権抹消：ローン完済後、金融機関から抵当権抹消書類を受領
抵当権抹消登記：法務局で抵当権抹消登記を申請（通常1～2週間）

抵当権抹消が完了するまで、買主への所有権移転ができないため、スケジュール管理が重要です。

一括返済手数料：金融機関により異なりますが、3～5万円程度が一般的です。一部のネット銀行では無料の場合もあります。

(2) 住み替えローンの審査基準

住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンより厳格です。住宅金融支援機構によると、以下の点が重視されます。

審査で重視される項目：

返済負担率：年収に占める年間返済額の割合が35%以内（目安）
返済実績：既存ローンの延滞履歴がないこと
勤続年数：安定した収入があること（勤続3年以上が目安）
担保評価：新居の担保評価額が十分であること
頭金：自己資金がある程度確保されていること（10～20%程度）

(3) 融資限度額と金利条件

住み替えローンの融資限度額と金利条件は、金融機関により異なります。

一般的な融資条件：

融資限度額：新居購入価格の100～120%程度（残債分を含む）
金利：年0.5～1.5%程度（変動金利・固定金利選択可能）
返済期間：最長35年
融資手数料：借入額の2.2%程度（定額型の場合は3～5万円）

住み替えローンは担保評価額を超える借入となるため、金利が通常より若干高くなる場合があります。

3. オーバーローン時の対処法

(1) 自己資金での補填

オーバーローン（売却価格 < ローン残債）の場合、不足分を自己資金で補填する方法があります。

オーバーローンの例：

売却価格：2,500万円
ローン残債：2,800万円
不足額：300万円

→ 自己資金300万円で補填してローンを完済

この方法は、住み替えローンを利用せずに済むため、審査の心配がなく、金利負担も増えません。ただし、まとまった自己資金が必要です。

(2) 住み替えローンでの対応

自己資金が不足している場合、住み替えローンで対応します。

住み替えローンの例：

旧宅売却価格：2,500万円
ローン残債：2,800万円
不足額：300万円

新居購入価格：4,000万円
住み替えローン借入額：4,300万円（新居4,000万円 + 不足額300万円）

この方法により、自己資金が不足していても住み替えが可能になります。

(3) 残債と新居資金の合算融資

住み替えローンでは、残債と新居購入資金を合算して融資を受けます。

審査のポイント：

新居の担保評価額を超える借入となるため、審査が厳しい
返済能力の十分な証明が必要（年収・勤続年数・返済実績等）
金融機関によっては融資を断られる場合もある

住宅金融支援機構によると、住み替えローンの審査通過率は通常の住宅ローンより10～20%程度低い傾向があります。

4. 売り先行 vs 買い先行の資金計画

(1) 売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、旧宅を先に売却してから新居を購入する方法です。

メリット：

売却価格が確定するため、資金計画が立てやすい
ローン残債を確実に処理できる
二重ローンのリスクがない

デメリット：

仮住まいが必要になる（引越費用・賃貸費用が二重に発生）
新居探しに時間制約がある
売却と購入のタイミング調整が難しい

国土交通省の調査では、住み替えの約6割が売り先行を選択しています。

(2) 買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、新居を先に購入してから旧宅を売却する方法です。

メリット：

理想の新居をじっくり探せる
仮住まいが不要で、引越が1回で済む
売却を急がずに済む

デメリット：

つなぎ融資が必要（金利負担が増える）
二重ローン期間が発生する可能性
旧宅が売れないリスク

買い先行は資金に余裕がある場合に適した方法です。

(3) タイミング調整と資金繰り

売却と購入のタイミングを完全に合わせる「同時決済」が理想ですが、実務上は困難です。

タイミング調整のポイント：

売却活動は新居探しと並行して進める
売買契約から決済までの期間（1～2ヶ月）を調整する
つなぎ融資を活用してタイミングのズレを埋める

不動産会社と綿密に調整し、売却・購入のスケジュールを管理することが重要です。

5. つなぎ融資の活用

(1) つなぎ融資の仕組みと期間

つなぎ融資は、旧宅売却前に新居を購入する際、売却代金が入るまでの期間を繋ぐ短期融資です。住宅金融支援機構によると、以下の特徴があります。

つなぎ融資の仕組み：

新居購入時に融資を受ける
旧宅売却時に一括返済
利用期間は数ヶ月～1年程度

つなぎ融資の流れ：

新居購入（つなぎ融資で支払い）
旧宅売却
売却代金でつなぎ融資を一括返済
新居のローンを本融資に切り替え

(2) 金利負担と利用コスト

つなぎ融資の金利は、通常の住宅ローンより高めです。

つなぎ融資のコスト：

金利：年2～4%程度（住宅ローンより1～2%高い）
融資手数料：10～30万円程度
印紙税：1～2万円

金利負担の例：

つなぎ融資額：3,000万円
金利：年3%
利用期間：6ヶ月

金利負担 = 3,000万円 × 3% × 6/12 = 約45万円

短期間でも金利負担は大きいため、売却スケジュールを綿密に計画することが重要です。

(3) つなぎ融資が必要なケース

つなぎ融資が必要になるのは、以下のようなケースです。

新居を先に購入したい（買い先行）
旧宅の売却に時間がかかりそう
同時決済のタイミング調整が困難
仮住まいの費用を抑えたい

つなぎ融資を利用することで、タイミングのズレによる資金不足を解消できます。

6. 住み替え時の税制優遇

(1) 居住用財産の3000万円特別控除

居住用不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。国税庁によると、適用条件は以下の通りです。

適用条件：

自己の居住用不動産であること
売却した年の前年および前々年に特例を受けていないこと
親族間の売買でないこと
売却後、同じ買主から不動産を購入していないこと

この特例により、多くのケースで売却益に対する税金を大幅に軽減できます。

(2) 譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、売却益に対して課税されます。

譲渡所得の計算：

譲渡所得 = 売却価格 － （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得税 = （譲渡所得 － 3,000万円特別控除）× 税率

税率：

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%）
長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%）

所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。

(3) 買い替え特例の活用条件

買い替え特例は、譲渡所得の課税を繰り延べる制度です。国税庁によると、以下の条件を満たす場合に適用できます。

適用条件：

所有期間10年超、居住期間10年以上の居住用不動産であること
売却価格が1億円以下であること
新居を売却の前年～翌年に購入すること
新居の床面積が50㎡以上であること

注意点：買い替え特例と3,000万円特別控除は併用できません。どちらが有利かは、売却益の額や新居の購入価格によって異なるため、税理士に相談することが推奨されます。

まとめ

住み替えでの中古戸建て売却では、ローン残債の処理と新居購入資金の連携が重要です。

重要ポイント：

売却価格とローン残債を比較し、一括返済か住み替えローンかを選択
オーバーローンの場合は自己資金補填か住み替えローンで対応
売り先行と買い先行のメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法を選ぶ
つなぎ融資は金利負担が大きいため、売却スケジュールを綿密に計画
3,000万円特別控除や買い替え特例などの税制優遇を活用

住み替えは、専門的な知識と綿密な資金計画が必要です。不動産会社や金融機関、税理士に早めに相談し、最適な戦略を立てることが成功の鍵となります。

FAQ

Q1. 売却価格がローン残債を下回る場合でも住み替えできますか？