相続税・贈与税の基礎知識
相続で取得した新築マンションを住み替えに伴い売却する場合、相続税と譲渡所得税という2つの税金が関わってきます。さらに、新居購入時に親から資金援助を受ける場合は贈与税も考慮する必要があります。
本記事では、相続した新築マンションを住み替えで売却する際の相続税・贈与税の仕組みから、取得費加算の特例、小規模宅地等の特例まで、実務上重要なポイントを解説します。
この記事でわかること
- 相続税の基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）
- 新築マンションの相続税評価方法（固定資産税評価額・路線価）
- 取得費加算の特例の活用条件（相続開始から3年10ヶ月以内）
- 小規模宅地等の特例（評価額80%減、専有面積330㎡まで）
- 贈与税の配偶者控除（2000万円・婚姻期間20年以上）
(1) 相続税と贈与税の基本的な仕組み
相続税は被相続人の死亡により財産を取得した場合に課される税金です。贈与税は個人から財産をもらったときに課される税金です。
相続税と譲渡所得税は異なる税目であり、二重課税ではありません。相続時に相続税が課され、その後売却する際には譲渡所得税が課される仕組みです。
(2) 基礎控除額と税率
相続税の基礎控除額: 3000万円＋600万円×法定相続人の数
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3600万円 |
| 2人 | 4200万円 |
| 3人 | 4800万円 |
| 4人 | 5400万円 |
相続財産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告は不要です。
贈与税の基礎控除額: 年110万円（暦年課税の場合）
相続した新築マンションの評価方法
(1) 新築マンションの相続税評価額（固定資産税評価額・路線価）
マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分を分けて評価します。
建物部分: 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。新築マンションの場合、固定資産税評価額は時価の50-70%程度です。
土地部分: 敷地全体の評価額（路線価方式または倍率方式）に持分割合を乗じて算出します。路線価は時価の80%程度です。
例えば、時価5000万円の新築マンション（建物3000万円・土地2000万円）の場合、相続税評価額は以下のようになります。
- 建物: 3000万円×60%=1800万円
- 土地: 2000万円×80%×持分割合（例：1%）=16万円
- 合計: 1816万円
実勢価格5000万円のマンションが相続税評価額で1816万円と評価されるため、相続税の負担が軽減されます。
(2) タワーマンション節税への規制強化（令和6年以降）
令和6年（2024年）以降、タワーマンションの相続税評価方法が見直されました。高層階の物件は、従来の評価額に補正率が乗じられ、評価額が上昇します。
具体的には、以下の要素が考慮されます。
- 階層（高層階ほど補正率が高い）
- 築年数（新築ほど補正率が高い）
- 市場価格と相続税評価額の乖離度
タワーマンション節税を目的とした相続対策は、今後効果が薄れる可能性があります。
(3) 賃貸中物件の借家権割合による評価減
マンションを賃貸に出している場合、借家権割合（30%）により評価額が減額されます。
貸家の評価額 = 固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)
賃貸割合が100%の場合、評価額は固定資産税評価額の70%となります。
売却時の税金（譲渡所得税・取得費加算特例）
(1) 譲渡所得税の計算方法（取得費・譲渡費用）
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
取得費: 相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
譲渡費用: 仲介手数料、印紙税、測量費、取壊し費用など、売却に直接かかった費用です。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下の場合は短期譲渡所得（税率39.63%）となります。所有期間は被相続人の取得日から計算します。
(2) 相続税の取得費加算特例（相続開始から3年10ヶ月以内）
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
具体的には、相続開始日の翌日から相続税の申告期限（10ヶ月）までの間、さらにその申告期限の翌日から3年以内に譲渡することが条件です。合計で相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。
取得費に加算できる相続税の額は以下の計算式で求められます。
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格)
例えば、相続税額が500万円、譲渡したマンションの相続税評価額が3000万円、相続税の課税価格が1億円の場合、加算額は150万円となります。
(3) 居住用財産の3000万円特別控除との併用
相続後に本人が居住した場合、居住用財産の3000万円特別控除を適用できる可能性があります。ただし、取得費加算の特例と3000万円特別控除は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。
一般的に、譲渡所得が3000万円以下の場合は3000万円特別控除が有利です。一方、譲渡所得が3000万円を超え、かつ相続税額が高額な場合は、取得費加算の特例が有利になるケースがあります。
小規模宅地等の特例の活用
(1) 小規模宅地等の特例（評価額80%減）の適用要件
小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用または事業用の宅地について、一定の面積まで相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
居住用の場合、以下の要件を満たす必要があります。
- 被相続人の居住用宅地であること
- 相続人が被相続人と同居していた、または生計を一にしていたこと
- 相続税の申告期限（10ヶ月）まで保有・居住継続すること
(2) マンションでの特例適用（専有面積330㎡まで）
マンションの場合、専有面積（登記簿上の面積）で判定します。330㎡まで評価額が80%減額されます。
例えば、専有面積100㎡のマンション（相続税評価額3000万円）の場合、小規模宅地等の特例を適用すると評価額は600万円となります。
3000万円 × (1 - 80%) = 600万円
(3) 売却前後での特例適用の違い
小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告期限（10ヶ月）まで保有・居住継続する必要があります。申告期限前に売却すると特例は適用できません。
申告期限後であれば、すぐに売却しても特例は取り消されません。したがって、特例を活用したい場合は、申告期限後に売却することをおすすめします。
贈与税の配偶者控除と相続時精算課税
(1) 贈与税の配偶者控除（2000万円・婚姻期間20年以上）
住み替えに伴い、配偶者間で不動産や購入資金を贈与する場合、贈与税の配偶者控除を活用できる可能性があります。
適用要件は以下の通りです。
- 婚姻期間が20年以上であること
- 居住用不動産または居住用不動産の取得資金であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みであること
基礎控除110万円と合わせて、最大2110万円まで非課税で贈与できます。
(2) 相続時精算課税制度（2500万円まで非課税）
相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から、18歳以上の子または孫に対して財産を贈与する場合、2500万円まで贈与税が非課税となる制度です。
ただし、一度この制度を選択すると、その贈与者からの贈与については暦年課税に戻れません。また、贈与者が亡くなった時には、贈与財産が相続財産に加算されます。
(3) 住宅取得資金贈与の非課税特例
親から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定の要件を満たせば最大1000万円まで非課税となります（省エネ等住宅の場合）。
適用要件は以下の通りです。
- 直系尊属からの贈与であること
- 受贈者が18歳以上であること
- 受贈した年の合計所得金額が2000万円以下であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住すること
確定申告の流れと必要書類
(1) 相続税申告（相続開始から10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。基礎控除額を超える相続財産がある場合は、必ず期限内に申告しましょう。
相続税申告に必要な主な書類は以下の通りです。
- 相続税申告書
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- マンションの登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 遺産分割協議書（遺言書がない場合）
(2) 譲渡所得税の確定申告（売却翌年2-3月）
マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。取得費加算の特例や3000万円特別控除を適用する場合も、この期間内に申告が必要です。
(3) 必要書類（登記事項証明書・売買契約書等）
譲渡所得税の確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
- 譲渡所得の内訳書
- マンションの登記事項証明書
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料の領収書
- 相続税申告書のコピー（取得費加算の特例を適用する場合）
- 住民票の除票（3000万円特別控除を適用する場合）
まとめ
相続した新築マンションを住み替えで売却する場合、相続税と譲渡所得税が関わります。取得費加算の特例（相続開始から3年10ヶ月以内）や小規模宅地等の特例（評価額80%減）を活用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
重要なポイントは以下の通りです。
- 相続税の基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」
- 新築マンションの相続税評価額は時価の約50-80%
- 取得費加算の特例は相続開始から3年10ヶ月以内の売却が条件
- 小規模宅地等の特例は申告期限（10ヶ月）まで保有・居住継続が要件
- 3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用不可
住み替えと相続が重なる複雑なケースでは、税理士への相談をおすすめします。マンション売却の判断材料として、不動産会社の無料査定を活用しましょう。