相続マンション売却の相続税・贈与税の基礎知識
相続したマンションを売却する際には、相続時の相続税と売却時の譲渡所得税という2つの税金が関わってきます。これらの税金を正しく理解し、適切な特例を活用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
本記事では、相続マンション売却に関わる相続税・贈与税の基礎知識から、具体的な節税策まで、実務上重要なポイントを網羅的に解説します。
この記事でわかること
- 相続税と譲渡所得税の計算方法と基礎控除
- マンションの相続税評価額の算定方法（建物・土地）
- 取得費加算の特例の活用条件（3年10ヶ月以内）
- 3000万円特別控除との選択のポイント
- 相続登記の義務化（3年以内）と申告期限
(1) 相続税と譲渡所得税の違い
相続税は被相続人の死亡により財産を取得した時点で課される税金です。基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」となります。例えば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4800万円です。
一方、譲渡所得税は相続したマンションを売却した時点で課される税金です。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
(2) 贈与税との関係
相続前に生前贈与を受けた場合、贈与税が課される可能性があります。暦年課税の基礎控除は年110万円です。相続開始前3年以内の贈与は相続税の課税対象に加算されるため、タイミングには注意が必要です。
(3) マンション特有の税務ポイント
マンションの場合、土地の持分割合が小さいため、一戸建てと比べて相続税評価額が低くなる傾向があります。また、建物部分は固定資産税評価額をベースに評価されるため、築年数が経過しているほど評価額は低くなります。
相続税の計算と評価方法
(1) 相続税の基礎控除
相続税の基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額 = 3000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
| 法定相続人の数 | 基礎控除額 |
|---|---|
| 1人 | 3600万円 |
| 2人 | 4200万円 |
| 3人 | 4800万円 |
| 4人 | 5400万円 |
相続財産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税の申告は不要です。
(2) マンションの評価方法（建物・土地）
マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分を分けて評価します。
建物部分: 固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
土地部分: 敷地全体の評価額（路線価方式または倍率方式）に持分割合を乗じて算出します。
(3) 固定資産税評価額と路線価
固定資産税評価額は市区町村が決定する評価額で、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。路線価は国税庁が毎年7月に公表する、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額です。
(4) 相続税申告期限（10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため、早めの準備が重要です。
譲渡所得税と取得費加算の特例
(1) 相続マンション売却時の譲渡所得税
譲渡所得税は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
相続した不動産の取得費は、被相続人が取得した時の価格を引き継ぎます。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下の場合は短期譲渡所得（税率39.63%）となります。所有期間は被相続人の取得日から計算します。
(2) 取得費加算の特例とは
取得費加算の特例は、相続税の申告期限から3年以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。
この特例により、譲渡所得が減少し、譲渡所得税の負担を軽減できます。
(3) 3年10ヶ月以内の売却要件
取得費加算の特例を適用するためには、相続開始日から3年10ヶ月以内に売却する必要があります。具体的には、相続開始日の翌日から相続税の申告期限（10ヶ月）までの間、さらにその申告期限の翌日から3年以内に売却することが条件です。
この期限を過ぎると特例は適用できなくなるため、売却時期の計画が重要です。
(4) 計算方法と節税効果
取得費に加算できる相続税の額は以下の計算式で求められます。
加算額 = 相続税額 × (譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格)
例えば、相続税額が500万円、譲渡したマンションの相続税評価額が3000万円、相続税の課税価格が1億円の場合、加算額は150万円となります。
3000万円特別控除との選択
(1) 居住用財産3000万円特別控除
相続後に本人が居住した場合、居住用財産の3000万円特別控除を適用できる可能性があります。この特例は、所有期間に関係なく譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
(2) 空き家の3000万円特別控除
被相続人が一人暮らしで、相続後に空き家となったマンションを売却する場合、一定の要件を満たせば空き家の3000万円特別控除を適用できます。ただし、マンションの場合は適用要件が厳しく、耐震基準を満たしている必要があります。
(3) 取得費加算特例との選択適用
取得費加算の特例と3000万円特別控除は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。
(4) どちらを選ぶべきか
一般的に、譲渡所得が3000万円以下の場合は3000万円特別控除が有利です。一方、譲渡所得が3000万円を超え、かつ相続税額が高額な場合は、取得費加算の特例が有利になるケースがあります。
具体的な判断は個別の状況により異なるため、税理士に相談することをおすすめします。
小規模宅地等の特例の影響
(1) 小規模宅地等の特例の概要
小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用または事業用の宅地について、一定の面積まで相続税評価額を最大80%減額できる制度です。居住用の場合、330平方メートルまで80%減額されます。
(2) マンションでの適用要件
マンションの場合、敷地全体の面積に持分割合を乗じた面積が適用対象となります。被相続人と同居していた親族が相続する場合など、一定の要件を満たす必要があります。
(3) 特例適用後の取得費への影響
小規模宅地等の特例は相続税の計算時に適用されるもので、売却時の取得費には影響しません。つまり、特例により相続税が減額されても、売却時の取得費は変わりません。
(4) 売却時の注意点
小規模宅地等の特例を適用すると相続税が減額されるため、取得費加算の特例で加算できる金額も少なくなります。両方の特例を活用する場合は、トータルでの節税効果を検討する必要があります。
相続手続きと申告の流れ
(1) 相続登記の義務化（3年以内）
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。マンションを売却する場合も、まず相続登記を完了させる必要があります。
(2) 相続税申告（10ヶ月以内）
相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内です。基礎控除額を超える相続財産がある場合は、必ず期限内に申告しましょう。
(3) 譲渡所得税の確定申告
マンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。取得費加算の特例や3000万円特別控除を適用する場合も、確定申告が必要です。
(4) 専門家への相談タイミング
相続発生後、できるだけ早い段階で税理士に相談することをおすすめします。特に以下のような場合は、専門家のアドバイスが重要です。
- 相続財産が基礎控除額を超える場合
- 複数の特例の選択で迷う場合
- 相続人間で財産分割の協議が必要な場合
- 売却時期の判断に悩む場合
まとめ
相続マンションの売却では、相続税と譲渡所得税という2つの税金が関わります。取得費加算の特例（3年10ヶ月以内）や3000万円特別控除を活用することで、税負担を大きく軽減できる可能性があります。
重要なポイントは以下の通りです。
- 相続税の申告期限は10ヶ月以内、相続登記は3年以内に完了させる
- 取得費加算の特例は相続開始日から3年10ヶ月以内の売却が条件
- 3000万円特別控除と取得費加算特例は併用不可、個別の状況で有利な方を選択
- 小規模宅地等の特例は相続税を減額するが、取得費には影響しない
- 専門家への相談は早めに行い、トータルでの節税効果を検討する
マンション売却の判断に迷われている方は、不動産会社の無料査定を活用し、売却価格の目安を把握することから始めてみましょう。