住み替えマンション売却の引き渡し・引越し完全ガイド

住み替えマンション売却の引き渡しスケジュール管理

住み替え（買い替え）でマンションを売却する場合、既存マンションの売却と新居の購入を並行して進めるため、両方の引き渡し日を調整する必要があります。売却引き渡し日と新居入居日のタイミングがずれると、仮住まいや二重ローンのリスクが発生します。売り先行・買い先行の特性を理解し、スムーズな住み替えを実現しましょう。

この記事のポイント

• 売却引き渡し日と新居入居日の調整が最優先課題
• 売り先行は資金計画が安定するが仮住まいが必要になることがある
• 買い先行は引越し1回で済むが一時的な二重ローンが発生
• つなぎ融資で売却代金受領までの資金繰りを円滑化
• 引越し繁忙期（3-4月）は2～3ヶ月前から予約が埋まる

1. 住み替えマンション売却の引き渡しスケジュール

(1) 売却引き渡し日と新居入居日の調整

住み替えでマンションを売却する場合の理想的なスケジュール：

時期	手続き
媒介契約～売買契約（1～2ヶ月）	売却活動、新居探し
契約～引き渡し（1～2ヶ月）	新居の売買契約、引越し準備
売却引き渡し当日	残代金受領、所有権移転登記
新居引き渡し当日	残代金支払い、所有権移転登記、入居

理想的なタイミング

• 同時決済：売却と新居購入を同日に実施（資金繰りが最もスムーズ）
• 売り先行：売却引き渡し後1～2ヶ月以内に新居入居（仮住まい期間を最小化）
• 買い先行：新居入居後1～2ヶ月以内に売却引き渡し（二重ローン期間を最小化）

国土交通省によれば、住み替え時の売却・購入タイミング調整とスケジュール管理が成功の鍵です（国土交通省「住み替えに伴う不動産取引の注意点」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html）。

(2) 引き渡し猶予特約の活用

売却引き渡し日と新居入居日がずれる場合、引き渡し猶予特約を活用します：

引き渡し猶予特約とは

• 決済・所有権移転後も売主が一定期間（1～2ヶ月）占有を続ける特約
• 無償または有償（賃料相当額を支払う）
• 火災保険は買主名義に変更、売主は賠償責任保険に加入

活用シーン

• 売却引き渡し日が新居入居日より早い場合
• 新居の建築が遅れている場合
• 仮住まいを避けたい場合

2. 売り先行と買い先行の引き渡し調整

(1) 売り先行の場合（仮住まいリスク）

売り先行は、既存マンションを先に売却してから新居を購入する方式です：

メリット

• 売却代金が確定してから新居を購入できる
• 資金計画が確実で、つなぎ融資が不要
• 二重ローンのリスクがない

デメリット

• 仮住まいが必要になることがある（賃貸マンション、月10～20万円程度）
• 引越しが2回発生（既存→仮住まい→新居）
• 引越し費用が高くなる

おすすめの人

• 資金に余裕がなく、確実性を重視したい方
• 住宅ローン残債がある方

(2) 買い先行の場合（ダブルローンリスク）

買い先行は、新居を先に購入してから既存マンションを売却する方式です：

メリット

• じっくり新居を探せる
• 引越しが1回で済む（既存→新居）
• 引越し費用を抑えられる

デメリット

• 一時的な二重ローンが発生（既存ローン+新規ローン）
• 既存マンションが売れないリスク
• 月々の返済負担が大きい

おすすめの人

• 資金に余裕がある方
• 既存マンションの住宅ローン残債が少ない方
• 理想の新居をじっくり探したい方

(3) つなぎ融資の活用

つなぎ融資は、売却代金が入るまでの短期間、購入資金を借り入れる融資商品です：

つなぎ融資の特徴

• 借入期間: 3ヶ月～1年程度（売却完了まで）
• 金利: 通常の住宅ローンより高い（年2.5～4.0%程度）
• 返済方法: 売却代金で一括返済

金融庁によれば、つなぎ融資は住み替えの資金繰りを円滑化する有効な手段ですが、金利が高めなため利用期間を最小化することが重要です（金融庁「買い替えローンと住宅ローン控除」https://www.fsa.go.jp/ordinary/jutaku-loan.html）。

3. 引き渡し前の必須手続き

(1) ローン残債の一括返済と抵当権抹消

既存マンションに住宅ローンが残っている場合、引き渡し前に一括返済して抵当権を抹消します：

手続きの流れ

1. 金融機関に売却予定を通知（引き渡し1ヶ月前）
2. 一括返済額の確認（残債+経過利息+手数料）
3. 引き渡し当日、買主から受領した残代金でローン完済
4. 抵当権抹消登記（司法書士が代行）

一括返済手数料の目安

• 固定金利ローン: 数万円程度
• 変動金利ローン: 数千～3万円程度

(2) 管理組合への所有者変更届

引き渡し前後に管理組合への所有者変更届を提出します：

提出書類

• 所有者変更届（管理組合指定の書式）
• 新旧所有者の氏名・住所・連絡先
• 登記事項証明書のコピー

国土交通省によれば、管理組合への届出は引き渡し後速やかに行う必要があります（国土交通省「マンション引き渡し時の管理組合手続き」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html）。

(3) 管理費・修繕積立金の精算

引き渡し日を基準に管理費・修繕積立金を日割り計算で精算します：

精算例

• 月額管理費: 1万円
• 月額修繕積立金: 5,000円
• 引き渡し日: 15日
• 当月日数: 30日

売主負担分: (10,000円 + 5,000円) × 14日 / 30日 = 7,000円 買主負担分: (10,000円 + 5,000円) × 16日 / 30日 = 8,000円

決済時に、買主が売主に7,000円を支払います。

4. 引き渡し当日の流れ

(1) 残代金決済・所有権移転登記

引き渡し当日は、金融機関の応接室で以下の手順で進みます（所要時間2～3時間）：

1. 登記書類の確認（司法書士）
2. 残代金の受領（買主→売主、銀行振込が一般的）
3. 住宅ローン残債の一括返済（売主→金融機関）
4. 管理費・修繕積立金の精算
5. 仲介手数料の支払い（売主→不動産会社）
6. 鍵・設備の引き渡し
7. 所有権移転登記・抵当権抹消登記の申請（司法書士が法務局へ）

法務省によれば、残代金決済と所有権移転登記は通常同日に行われます（法務省民事局「不動産売買における引き渡しと所有権移転」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02_00013.html）。

(2) 鍵・設備の引き渡しと確認

引き渡し時に買主に引き渡すもの：

必須の引き渡し物

• 鍵一式（玄関・郵便受け・宅配ボックスなど全ての鍵）
• 管理規約・使用細則
• 設備の取扱説明書・保証書
• 建築確認済証・検査済証（新築時の書類）
• 修繕履歴・リフォーム記録

物件の最終確認

• 残置物がないか（契約で残置を認めた物以外）
• 設備の動作確認（給湯器・エアコン・換気扇など）
• 傷・汚れの確認（契約時の現況と相違ないか）

5. 引越しスケジュールと仮住まい対策

(1) 引越し業者の早期予約（繁忙期対策）

引越し業者の選定と予約は早めに行いましょう：

引越し準備のポイント

• 相見積もり（3社程度）：引き渡し日確定後すぐに依頼
• 訪問見積もり：荷物量を正確に把握
• 繁忙期（3-4月）は2～3ヶ月前から予約が埋まる
• 平日・午後便を選ぶと費用を抑えられる

引越し費用の目安

• 単身（近距離）: 3～5万円
• 家族（近距離）: 8～15万円
• 繁忙期は通常の1.5～2倍

(2) 仮住まい・トランクルーム利用

売却引き渡し日と新居入居日がずれる場合の対策：

仮住まいの選択肢

• 賃貸マンション（月10～20万円程度、礼金・敷金必要）
• マンスリーマンション（月15～30万円程度、礼金・敷金不要）
• ウィークリーマンション（週3～5万円程度）
• 実家・親族宅に一時的に居候

トランクルーム利用

• 月額費用: 0.5～2畳で5,000～1万円程度
• メリット: 仮住まいの荷物を減らせる
• デメリット: 荷物の出し入れに手間がかかる

(3) 引越し回数を最小化する工夫

引越し費用を抑えるため、引越し回数を最小化します：

1回引越しの工夫

• 引き渡し猶予特約を活用（売却後も1～2ヶ月占有継続）
• 新居の引き渡し日を早める交渉
• 売却引き渡し日を遅らせる交渉

2回引越しの効率化

• 引越し業者の「一時保管→直接配送」サービスを利用
• 必要最小限の荷物のみ仮住まいへ、残りはトランクルーム
• 不用品処分を徹底し、荷物量を減らす

6. 公共料金・行政手続きの完了

(1) 転出届・転入届の提出

引越しに伴う住民票の異動手続き：

転出届

• 提出場所: 旧住所の市区町村役場
• 提出期限: 引越し前または引越し後14日以内
• 必要書類: 本人確認書類、印鑑
• 受領: 転出証明書

転入届

• 提出場所: 新住所の市区町村役場
• 提出期限: 引越し後14日以内
• 必要書類: 転出証明書、本人確認書類、印鑑

総務省によれば、住民票の異動を怠ると過料（罰金）が科される場合があります（総務省「引越しに伴う公共料金・住所変更手続き」https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/c-gyousei/zairyu.html）。

(2) 郵便転送・公共料金の解約と契約

郵便転送サービス

• 申込み方法: 郵便局窓口、Webサイト、ポストへの投函
• 転送期間: 1年間（延長可能）
• 開始時期: 申込みから3～7営業日後

公共料金の解約と契約

契約	旧住所での手続き	新住所での手続き
電気	引き渡し日に解約	入居日に契約
ガス	引き渡し日に閉栓（立会い必要）	入居日に開栓（立会い必要）
水道	引き渡し日に解約	入居日に契約
インターネット	引越し日に解約（1ヶ月前通知）	入居日に開通（2週間～1ヶ月前申込み）

まとめ

住み替えマンション売却の引き渡しは、売却引き渡し日と新居入居日の調整が最優先課題です。売り先行は資金計画が安定しますが仮住まいが必要になることがあり、買い先行は引越し1回で済みますが一時的な二重ローンが発生します。

つなぎ融資を活用すれば売却代金受領までの資金繰りを円滑化でき、引き渡し猶予特約で決済後も1～2ヶ月占有を続けられます。引越し繁忙期（3-4月）は2～3ヶ月前から予約が埋まるため早期手配が必須です。

公共料金解約と転出届は引き渡し日に合わせて調整し、管理費・修繕積立金は日割り計算で精算します。不動産会社や司法書士に相談し、綿密なスケジュール管理でスムーズな住み替えを実現しましょう。