住み替えでマンションを購入した時の引き渡し・引越しの基本
住み替えでマンションを購入する場合、売却物件と購入物件の引き渡しタイミングの調整が重要になります。引き渡し日のずれによっては仮住まいが必要になるため、事前に計画を立てることが大切です。
この記事の要点
- 売却と購入の引き渡し日を同日にすると仮住まいが不要だが時間調整が重要
- 売却先行は資金計画が確定するが仮住まいが必要、購入先行は物件確保できるが二重ローンのリスク
- 仮住まいの費用はマンスリーマンション（月10～20万円）、短期賃貸（数十万円）、ホテル（1泊1～2万円）
- 引き渡し当日は残代金決済と所有権移転登記を実施、鍵の受領と設備確認も忘れずに
- 住民票異動は引越し後14日以内が期限、郵便転送届や各種住所変更も同時に手続き
1. 住み替えでマンションを購入する際の引き渡しの流れ
(1) 引き渡しまでの全体スケジュール
住み替えでマンションを購入する際の標準的なスケジュールは以下の通りです。
| タイミング | 売却物件 | 購入物件 |
|---|---|---|
| 契約締結 | 売買契約締結 | 売買契約締結 |
| 契約～引き渡し | ローン完済準備、引越し準備 | 住宅ローン審査・承認 |
| 引き渡し1週間前 | - | 内覧会（新築）、最終確認（中古） |
| 引き渡し当日 | 残代金受領、抵当権抹消、鍵の引き渡し | 残代金支払い、所有権移転登記、鍵の受領 |
| 引き渡し後 | 引越し完了、原状回復（賃貸の場合） | 引越し、住民票異動 |
住み替えの場合、売却と購入の両方を同時進行させるため、スケジュール管理が複雑になります。不動産会社や司法書士と密に連絡を取り、引き渡し日を調整しましょう。
(2) 売却と購入の同時進行の注意点
売却と購入を同時進行させる際の注意点は以下の通りです。
資金繰りの確認
- 売却代金を購入資金に充てる場合、売却の入金タイミングが重要
- つなぎ融資の要否を事前に金融機関と相談
- 住宅ローンの審査は売却前の収入・資産状況で行われる
引き渡し日の調整
- 売却と購入の引き渡し日を同日または近い日に設定
- 引き渡し日のずれが大きい場合、仮住まいの手配が必要
- 司法書士の都合も考慮（同日決済の場合は午前・午後で分ける）
住宅ローンの継続性
- 売却物件のローン完済と購入物件のローン実行のタイミングを確認
- 二重ローン期間が発生する場合は返済計画を立てる
2. 売却物件と購入物件の引き渡し日調整
(1) 同日決済のメリットとリスク
売却と購入の引き渡しを同日に行う「同日決済」は、住み替えで最も理想的な方法です。
メリット
- 仮住まいが不要で引越し費用を削減できる
- 売却代金を購入資金に直接充当できる
- 二重ローン期間が発生しない
- 住民票異動の手続きが1回で済む
リスク
- 売却の入金が遅れると購入の支払いができない
- 午前中に売却決済、午後に購入決済という厳密なスケジュール管理が必要
- 司法書士や金融機関の都合が合わない場合は実現困難
- どちらかの決済でトラブルが発生すると両方に影響
同日決済の実施方法
- 午前9～10時：売却物件の残代金決済（金融機関で実施）
- 入金確認後、抵当権抹消登記を司法書士が申請
- 午後1～2時：購入物件の残代金決済（売却代金を充当）
- 所有権移転登記、抵当権設定登記を司法書士が申請
- 鍵の受領、引越し開始
(2) 売却先行・購入先行の選択基準
同日決済が難しい場合、売却先行または購入先行を選択します。
売却先行が向いているケース
- 住宅ローン残債が多く、売却代金で完済する必要がある
- 資金計画を確定させてから購入したい
- 購入物件が決まっていない、じっくり探したい
- 賃貸に移って時間をかけて物件探しができる
購入先行が向いているケース
- 理想の物件が見つかり、逃したくない
- 売却物件のローン残債が少ない、または自己資金で完済できる
- 住み替えローン（残債を新規ローンに上乗せ）を利用できる
- 資金に余裕があり、二重ローンを一時的に負担できる
判断のポイント
| 項目 | 売却先行 | 購入先行 |
|---|---|---|
| 資金計画 | 確定、安心 | 不確定、リスクあり |
| 物件選び | 時間的余裕あり | 先に確保、安心 |
| 仮住まい | 必要になる可能性大 | 不要 |
| 二重ローン | なし | 発生する可能性あり |
(3) 引き渡し日のずれに備えた資金計画
引き渡し日がずれる場合、以下の資金手当てを検討します。
つなぎ融資
- 売却代金の入金までの期間、一時的に借りる短期ローン
- 金利：年利2～4%程度
- 借入期間：1ヶ月～6ヶ月程度
- 費用：事務手数料（借入額の1～2%）、金利負担
住み替えローン
- 売却物件のローン残債を新規ローンに上乗せする商品
- 金融機関の審査基準が厳しい（担保評価を超える借入）
- フラット35など一部商品では利用不可（住宅金融支援機構https://www.flat35.com/loan/flat35/）
自己資金の活用
- 預貯金、有価証券の売却等で一時的に資金を確保
- 親族からの借入（贈与税に注意）
3. 引き渡し前の準備と必要書類
(1) 本人確認書類と印鑑証明書
引き渡し当日に必要な書類を事前に準備します。
本人確認書類
- 運転免許証、マイナンバーカード、パスポート等
- 有効期限内のものを用意
印鑑証明書
- 発行から3ヶ月以内のもの
- 売却・購入それぞれに1通ずつ必要（計2通）
- 実印も持参
住民票
- 発行から3ヶ月以内のもの
- 購入物件の登記用に1通
- マイナンバー記載の有無は司法書士に確認
(2) 住宅ローン関連書類
住宅ローンを利用する場合、金融機関から指示された書類を準備します。
一般的な必要書類
- 売買契約書のコピー
- 重要事項説明書のコピー
- 建物図面、登記簿謄本
- 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書等）
- 預金通帳（自己資金の確認）
住宅ローン実行の確認
- 融資実行日が引き渡し日と一致しているか
- 融資金額が残代金に足りているか
- 振込先口座の情報（売主の口座）
(3) 売却物件の抵当権抹消準備
売却物件にローンが残っている場合、引き渡し時に抵当権を抹消します。
抵当権抹消に必要なもの
- ローン完済証明書（金融機関が発行）
- 抵当権解除証書（金融機関が発行）
- 登記済権利証（登記識別情報通知）
金融機関への完済は、売却代金の入金後に行います。同日決済の場合、午前中の売却決済で入金を確認し、その場でローン完済手続きを行うため、金融機関との事前調整が重要です。
4. 引き渡し当日の手続きと注意点
(1) 残代金決済と所有権移転登記
引き渡し当日は、以下の流れで手続きが進みます。
引き渡し当日の流れ
- 本人確認と書類の確認（司法書士）
- 残代金の支払い（振込または現金）
- 固定資産税・管理費等の清算
- 抵当権抹消（売却物件）、抵当権設定（購入物件）の登記申請書類への署名・押印
- 所有権移転登記の申請書類への署名・押印
- 鍵の受け渡し
- 関連書類の受領（管理規約、設備取扱説明書等）
- 司法書士が法務局へ登記申請
登録免許税の負担
- 所有権移転登記：固定資産税評価額の0.3%（軽減税率適用時）
- 抵当権設定登記：借入額の0.1%（軽減税率適用時）
国税庁の情報（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）によると、軽減税率は住宅用家屋の取得に適用されます。
(2) 鍵の受け渡しと設備確認
鍵の受領時には、以下を確認します。
確認事項
- 玄関、メールボックス、駐輪場等の鍵の本数
- スペアキーの有無
- 設備（キッチン、浴室、トイレ、エアコン等）の動作確認
- 傷や汚れの有無（内覧会で確認済みの内容と一致しているか）
新築マンションの場合、内覧会で指摘した不備が補修されているか最終確認します。中古マンションの場合、契約内容通りの状態で引き渡されているか確認します。
(3) 管理組合への加入手続き
マンションの場合、管理組合への加入手続きが必要です。
手続きの流れ
- 管理会社から管理規約・使用細則を受領
- 管理費・修繕積立金の支払い方法を確認（口座振替の場合は書類提出）
- 駐車場・駐輪場の利用申込（空きがある場合）
- 管理組合総会の開催時期を確認
5. 仮住まいが必要になるケースと判断基準
(1) 引き渡し日のずれが1週間以上ある場合
売却物件の引き渡しが先になり、購入物件の引き渡しまで1週間以上空く場合、仮住まいが必要になります。
仮住まいが必要なケース
- 売却先行で購入物件が未定
- 購入物件の引き渡しが工事遅延等で遅れる
- 子供の学校行事に合わせて引越し時期を調整する
仮住まいの選択肢
| 形態 | 費用の目安 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| マンスリーマンション | 月10～20万円 | 家具付き、生活環境整う | 1ヶ月未満は割高 |
| 短期賃貸 | 敷金・礼金・家賃で数十万円 | 広さ確保、家族向け | 初期費用高い |
| ホテル | 1泊1～2万円 | 短期間なら手軽 | 長期は高額、荷物保管困難 |
| 親族宅 | 実費のみ | 費用最安 | 気遣いが必要 |
(2) 仮住まいの費用見積もり（賃貸・ホテル等）
仮住まいの期間別の費用見積もり例は以下の通りです。
1週間の場合
- ホテル：1泊1.5万円 × 7泊 = 10.5万円
- 荷物保管：トランクルーム（月2万円）
- 合計：約12～15万円
1ヶ月の場合
- マンスリーマンション：月15万円
- 荷物保管：トランクルーム（月2万円）
- 合計：約17～20万円
3ヶ月の場合
- 短期賃貸：敷金・礼金・家賃×3（計60万円程度）
- 荷物保管：トランクルーム（月2万円 × 3 = 6万円）
- 合計：約65～70万円
(3) 仮住まい不要にするための調整方法
仮住まいを回避するための調整方法は以下の通りです。
引き渡し日の交渉
- 売却物件の買主に引き渡し日の延期を依頼（1～2週間程度）
- 購入物件の売主に引き渡し日の前倒しを依頼
- 双方の不動産会社を通じて調整
リースバック契約
- 売却後も一定期間（1～3ヶ月）、賃貸として住み続ける契約
- 家賃：売却価格の0.5～1%/月程度
- 買主の合意が必要
親族宅への一時滞在
- 1～2週間程度なら親族宅に滞在
- 大型家財はトランクルームに一時保管
6. 引越しと住民票異動のタイミング
(1) 売却物件の引き渡しと引越しスケジュール
売却物件の引き渡しまでに引越しを完了させる必要があります。
引越しスケジュール
- 引き渡し1ヶ月前：引越し業者の見積もり、予約
- 引き渡し2週間前：不用品処分、梱包開始
- 引き渡し1週間前：ライフライン（電気・ガス・水道）の停止手続き
- 引き渡し前日：荷物搬出完了、清掃
- 引き渡し当日：鍵の返却、原状回復確認
引越し費用の目安
- 単身：3～6万円（近距離）
- 2人家族：5～10万円（近距離）
- 4人家族：10～15万円（近距離）
- 繁忙期（3～4月）は1.5～2倍に増額
(2) 住民票異動の期限（14日以内）と必要書類
引越し後14日以内に住民票を異動する必要があります（総務省https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/gaiyou.html）。
手続きの流れ
- 旧住所の市区町村で転出届を提出（引越し前または引越し後14日以内）
- 転出証明書を受領
- 新住所の市区町村で転入届を提出（引越し後14日以内）
- 新しい住民票を取得
必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード等）
- 転出証明書（転入時）
- マイナンバーカード（住所変更）
期限を過ぎると過料（罰金）が科される可能性があるため、早めに手続きしましょう。
(3) 郵便物転送届と各種変更手続き
住民票異動と並行して、以下の手続きを行います。
郵便物転送届
- 郵便局の窓口または郵便局のWebサイトで申込
- 転送期間：1年間（延長可能）
- 旧住所宛の郵便物が新住所に転送される
各種住所変更
| 変更先 | 手続き方法 | タイミング |
|---|---|---|
| 運転免許証 | 警察署または運転免許センター | 住民票異動後速やかに |
| 銀行口座 | 窓口またはWeb | 住所変更後1ヶ月以内 |
| クレジットカード | Web | 住所変更後1ヶ月以内 |
| 携帯電話 | Web | 住所変更後速やかに |
| 保険（生命保険、自動車保険等） | 担当者または電話 | 住所変更後1ヶ月以内 |
| 勤務先 | 人事部へ届出 | 住所変更後速やかに |
住所変更を怠ると、重要な通知が届かない可能性があります。チェックリストを作成し、漏れなく手続きしましょう。
まとめ
住み替えでマンションを購入した場合の引き渡し・引越しでは、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 売却と購入の引き渡し日を同日にすると仮住まい不要、ただし時間調整が重要
- 売却先行は資金計画が確定するが仮住まい必要、購入先行は物件確保できるが二重ローンのリスク
- 仮住まいの費用はマンスリーマンション（月10～20万円）、短期賃貸（数十万円）、ホテル（1泊1～2万円）
- 引き渡し当日は残代金決済と所有権移転登記、鍵の受領と設備確認も忘れずに
- 住民票異動は引越し後14日以内が期限、郵便転送届や各種住所変更も同時に手続き
- 引き渡し日の調整には不動産会社・司法書士・金融機関との密な連携が不可欠
住み替えは売却と購入を同時進行させるため、スケジュール管理が複雑です。不動産会社や司法書士と密に連絡を取り、計画的に手続きを進めることで、スムーズな引き渡しと引越しを実現しましょう。