住み替え売却新築マンションの確定申告：知っておくべき基礎知識
新築マンションを購入後、ライフスタイルの変化や家族構成の変化などで住み替えを検討するケースがあります。特に購入から数年以内の売却では、短期譲渡所得として高い税率が適用される可能性があります。確定申告の要否や税額計算、利用できる特例について正しく理解することが重要です。
この記事のポイント
- 譲渡所得が発生した場合、または特例を適用する場合は確定申告が必要
- 所有期間5年以内の短期譲渡は税率39.63%と高いが、3000万円控除で大幅軽減可能
- 3000万円控除と買換え特例は併用不可で、どちらが有利か判断が必要
- 住宅ローン控除と3000万円控除は併用制限があり、タイミングに注意
- 取得費の計算では減価償却を反映し、譲渡費用も漏れなく計上する
1. 住み替え売却新築マンションの確定申告が必要なケース
(1) 譲渡所得がプラスになる場合
新築マンションを売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、確定申告が必要です（国税庁「譲渡所得の概要」）。
譲渡所得は以下の式で計算されます：
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
- 売却価格：買主から受け取る代金
- 取得費：購入時の価格、仲介手数料、登記費用など（建物は減価償却後の額）
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税など
新築マンションの場合、購入価格が高く、短期間での売却では建物の減価償却も小さいため、市況次第では譲渡益が出やすい傾向があります。
(2) 特例適用で税額ゼロでも申告が必要
3000万円特別控除や買換え特例などの税制優遇を適用する場合、税額がゼロになっても確定申告が必要です（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」）。
申告しなければ特例が適用されず、後日税務署から追徴課税される可能性があります。売却の翌年2月16日～3月15日の確定申告期間中に必ず申告しましょう。
2. 譲渡所得の計算方法と短期譲渡税率の影響
(1) 取得費の計算と減価償却
取得費には、以下のような費用が含まれます：
- マンションの購入代金（土地・建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 固定資産税の精算金（購入時に売主に支払った分）
ただし、建物部分は減価償却により取得費が減少します。新築マンション（鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年ですが、非事業用（自宅）の場合は1.5倍の70年で計算されます（国税庁「減価償却資産の償却率表」）。
減価償却費の計算式（非事業用）：
建物取得費 × 0.9 × 償却率（0.015） × 経過年数
例：建物取得費3000万円、所有3年の場合
3000万円 × 0.9 × 0.015 × 3 = 121.5万円
減価償却後の建物取得費 = 3000万円 - 121.5万円 = 2878.5万円
(2) 譲渡費用に含められる費用
譲渡費用として計上できる主な費用は以下の通りです：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税（売買契約書に貼付）
- 測量費（境界確定が必要な場合）
- 建物解体費（更地渡しの場合）
- 登記抹消費用（抵当権抹消など）
一方、固定資産税や修繕積立金、引っ越し費用などは譲渡費用に含められません。
(3) 短期譲渡（5年以内）と長期譲渡の税率差
譲渡所得に対する税率は、所有期間によって大きく異なります（国税庁「譲渡所得の概要」）。
| 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 5年以内（短期） | 39.63% | 所得税30.63% + 住民税9% |
| 5年超（長期） | 20.315% | 所得税15.315% + 住民税5% |
所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」で行います。例えば、2020年7月に購入し、2025年8月に売却した場合、2025年1月1日時点での所有期間は4年7ヶ月となり、短期譲渡に該当します。
新築マンション購入後、5年以内の住み替えでは短期譲渡税率が適用され、税負担が重くなる可能性があります。ただし、3000万円控除などの特例を活用すれば、実際の税負担を大幅に軽減できます。
3. 3000万円特別控除の適用要件と注意点
(1) 居住用財産の要件
居住用財産の3000万円特別控除は、自宅を売却した場合に譲渡所得から最高3000万円を控除できる制度です（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」）。
主な適用要件：
- 自分が住んでいた家屋とその敷地であること
- 以前に住んでいた場合は、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
- 親子や夫婦など特別な関係にある者への売却でないこと
- 過去2年以内にこの特例を受けていないこと
新築マンションを居住用として使用していた場合、この特例が適用できます。
(2) 住まなくなってから3年以内の売却
住み替えで先に新居に引っ越した場合、旧居の売却は「住まなくなってから3年後の12月31日まで」に行う必要があります。
例：2023年4月に引っ越した場合
→ 2026年12月31日までに売却すれば特例適用可能
この期限を過ぎると3000万円控除が使えなくなり、税負担が大幅に増える可能性があります。
(3) 住宅ローン控除との併用制限
住み替えた新居で住宅ローン控除を受ける場合、売却年の前後2年（計5年間）は3000万円控除と併用できません（国税庁）。
どちらが有利か試算が必要です：
- 3000万円控除：一度に大きな税負担を軽減
- 住宅ローン控除：10～13年間、毎年最大21万円（2024年度新築の場合）の控除
譲渡益が大きい場合は3000万円控除、譲渡益が小さいまたは譲渡損失が出る場合は住宅ローン控除を優先するのが一般的です。
4. 買換え特例の仕組みと選択判断のポイント
(1) 譲渡益の繰り延べの仕組み
特定の居住用財産の買換え特例は、自宅を売却して新しい自宅を購入する場合、一定要件のもと譲渡益への課税を繰り延べできる制度です（国税庁「特定の居住用財産の買換えの特例」）。
課税が「免除」されるのではなく、「将来の売却時まで繰り延べ」される点が重要です。新居を将来売却する際に、繰り延べられた譲渡益も合わせて課税されます。
(2) 3000万円控除との選択基準
3000万円控除と買換え特例は併用できず、どちらか一方を選択する必要があります。
選択基準の目安：
| 状況 | 有利な特例 | 理由 |
|---|---|---|
| 譲渡益が3000万円以下 | 3000万円控除 | 税額がゼロになり、将来の課税なし |
| 譲渡益が3000万円超、新居も高額 | 買換え特例 | 当面の税負担を回避できる |
| 新居が終の棲家の予定 | 買換え特例 | 将来売却予定がなければ実質的に課税回避 |
新築マンションを短期間で売却する場合、譲渡益が大きくても、3000万円控除で大部分をカバーできるケースが多いでしょう。
(3) 買換え資産の要件
買換え特例を適用するには、売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間に新しい居住用財産を取得し、取得した年の翌年12月31日までに居住する必要があります。
また、新居の床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下であることなどの要件もあります。
5. 必要書類の準備と確定申告書の記入手順
(1) 売却時に必要な書類一覧
確定申告に必要な書類は以下の通りです：
売却に関する書類：
- 売買契約書のコピー
- 仲介手数料などの領収書
- 登記事項証明書（謄本）
取得に関する書類：
- 購入時の売買契約書のコピー
- 購入時の仲介手数料などの領収書
- 登記費用の領収書
特例適用のための書類：
- 住民票の写し（売却時・購入時の住所確認用）
- 戸籍の附票（住まなくなってからの期間確認用）
購入時の契約書を紛失している場合、不動産会社に再発行を依頼するか、概算取得費（売却価格の5%）で計算することもできますが、税負担が大幅に増える可能性があります。
(2) 確定申告書第三表の記入ポイント
譲渡所得の申告には、**確定申告書第三表（分離課税用）**を使用します（国税庁「確定申告書等作成コーナー」）。
記入のポイント：
- 譲渡価額（売却価格）
- 取得費（減価償却後の額）
- 譲渡費用
- 特別控除額（3000万円控除を適用する場合）
- 税額（短期または長期の税率を適用）
国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の指示に従って入力するだけで自動計算されます。
(3) 譲渡所得の内訳書の書き方
確定申告書第三表に加えて、**譲渡所得の内訳書（マイホームを売った場合）**も提出します。
この内訳書には以下を記載します：
- 売却した不動産の所在地・面積
- 取得時期・売却時期
- 売却価格の内訳（土地・建物）
- 取得費の内訳（購入代金、諸費用）
- 譲渡費用の内訳
詳細な記載が求められるため、売買契約書や領収書を手元に準備して記入しましょう。
6. 売却・購入のタイミングと住宅ローン控除との関係
(1) 売却先行と購入先行の違い
住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つのパターンがあります。
| パターン | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却先行 | 資金繰りが安定、二重ローンなし | 仮住まいが必要、引っ越し2回 |
| 購入先行 | 希望物件を確保、引っ越し1回 | 二重ローンのリスク、資金負担大 |
どちらを選ぶかは、資金力や希望する物件の状況によります。
(2) 住み替えローン利用時の申告
売却代金で旧居の住宅ローンを完済できない場合、住み替えローンを利用することがあります。住み替えローンは、旧居の残債と新居の購入資金を一本化して借りるローンです。
確定申告では、譲渡損失が発生した場合、一定要件のもと「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」が適用できます。この特例を使えば、譲渡損失を最長4年間、給与所得などから繰越控除できます。
(3) 新居での住宅ローン控除の注意点
新居で住宅ローン控除を受ける場合、以下の点に注意が必要です：
- 3000万円控除を適用すると、売却年の前後2年は住宅ローン控除が使えない
- 新築・中古の区分、床面積、借入期間などの要件を満たす必要がある
- 住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要（2年目以降は年末調整可）
まとめ
新築マンションを住み替えで売却する場合、確定申告の要否や税額計算、利用できる特例について正しく理解することが重要です。
重要なポイント：
- 譲渡所得が発生した場合や特例を適用する場合は確定申告が必要
- 所有期間5年以内の短期譲渡は税率39.63%だが、3000万円控除で大幅軽減可能
- 3000万円控除と買換え特例は併用不可、どちらが有利か判断が必要
- 住宅ローン控除と3000万円控除は併用制限があり、売却タイミングに注意
- 取得費の計算では減価償却を反映し、譲渡費用も漏れなく計上する
住み替えに伴う税務は複雑です。不動産会社や税理士など専門家のアドバイスを受けながら、適切に手続きを進めることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
新築マンションを購入3年後に住み替えで売却する場合、短期譲渡税率が適用されますか？
所有期間が5年以内のため、短期譲渡所得として39.63%の税率が適用されます。ただし、居住用財産として使用していた場合、3000万円特別控除を適用できます。譲渡所得が3000万円以下であれば、控除後の税額はゼロになります。譲渡所得が3000万円を超える部分にのみ短期譲渡税率が課税されます。
3000万円控除と買換え特例はどちらを選ぶべきですか？
両特例は併用できないため、どちらか一方を選択する必要があります。譲渡益が3000万円以下であれば、3000万円控除を選択すれば税額がゼロになります。譲渡益が3000万円を大きく超え、かつ買換え資産（新居）も高額な場合は、買換え特例で課税を繰り延べる選択肢もあります。ただし、買換え特例は将来の売却時に課税されるため、新居を長期保有する予定かどうかも考慮して判断しましょう。
住宅ローン控除を受けている場合、3000万円控除は使えますか？
住み替えた新居で住宅ローン控除を受ける場合、売却年の前後2年（計5年間）は3000万円控除と併用できません。どちらが有利か試算が必要です。譲渡益が大きい場合は3000万円控除を優先し、譲渡益が小さいまたは譲渡損失が出る場合は住宅ローン控除を優先するのが一般的です。税理士などの専門家に相談して判断することをおすすめします。
売却と購入のタイミングはどうすればよいですか？
売却先行なら、旧居の売却代金で新居の購入資金を確保できるため資金繰りが安定しますが、仮住まいが必要になります。購入先行なら、希望する物件を確保しやすく引っ越しも1回で済みますが、二重ローンのリスクがあります。また、買換え特例を適用する場合は、売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を取得する必要があるため、タイミングの調整が重要です。資金力や物件の状況に応じて判断しましょう。