住み替えで新築マンションを購入したら確定申告が必要な理由
住み替えによる新築マンション購入では、旧居の売却と新居の購入の両方について確定申告が必要になるケースが多くあります。特に住宅ローン控除を受ける場合や旧居の売却で譲渡所得が発生した場合は必須です。
この記事の要点
- 住み替えでは旧居売却と新居購入の2つの申告が必要になる場合がある
- 買い替え特例を選択すると住宅ローン控除は適用不可（譲渡損失の繰越控除とは併用可）
- 住宅ローン控除の初年度確定申告は必須（2年目以降は年末調整可）
- 旧居売却の譲渡所得は3,000万円特別控除で非課税になる場合が多い
- 確定申告期限は翌年2月16日～3月15日、必要書類は10種類以上
1. 住み替えによる新築マンション購入の確定申告とは
(1) 住み替えで必要となる2つの申告
住み替えの場合、以下の2つの申告が必要になる可能性があります。
| 申告内容 | 申告の要否 |
|---|---|
| 旧居の譲渡所得（売却益・売却損） | 譲渡益があれば必須、損失でも特例利用なら必要 |
| 新居の住宅ローン控除 | 住宅ローンを組んだ場合は初年度必須 |
| 新居の不動産取得税 | 自治体への申請（確定申告不要） |
| 新居の登録免許税 | 登記時に納付（確定申告不要） |
住み替えの特徴は、売却と購入を同一年または前後の年に行うことです。これにより、譲渡所得税と住宅ローン控除の両方を考慮した申告が必要になります。
(2) 確定申告が必要なケースと期限
確定申告が必要になるのは、以下のケースです。
必須となるケース
- 旧居の売却で譲渡益が発生した場合
- 新居の住宅ローン控除を受ける場合（初年度）
- 旧居の売却損を繰越控除する場合
- 買い替え特例を適用する場合
任意のケース
- 旧居の売却で損失が出たが特例を使わない場合
確定申告期限は、売却・購入した年の翌年2月16日～3月15日です。期限を過ぎると無申告加算税（15～20%）や延滞税が発生する可能性があります。
2. 住み替え時の税制優遇と特例の選択
(1) 買い替え特例の適用要件と判断フロー
買い替え特例（特定居住用財産の買換え特例）は、譲渡益への課税を将来に繰り延べる制度です（国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）。
適用要件
- 旧居の所有期間が10年超、居住期間が10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 新居を売却年の前年1月1日～翌年12月31日に取得し居住
- 新居の床面積が50㎡以上、土地面積が500㎡以下
判断フロー
旧居の売却で利益が出た
↓
YES → 売却価格は1億円以下？
↓ YES → 所有・居住期間は10年超？
↓ YES → 新居で住宅ローン控除を受けたい？
↓ NO → 買い替え特例を検討
↓ YES → 3,000万円特別控除を検討（買い替え特例は不可）
重要な注意点 買い替え特例を選択すると、新居での住宅ローン控除は適用できません。どちらが有利かを計算して選択する必要があります。
(2) 譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除の併用
旧居の売却で損失が出た場合、譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除は併用可能です（国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm）。
譲渡損失の繰越控除の要件
- 旧居の所有期間が5年超
- 新居を取得し、年末までに居住
- 新居に10年以上の住宅ローンがある
- 旧居の売却価格が住宅ローン残高を下回る（オーバーローン）
繰越控除のメリット
- 譲渡損失を給与所得等と損益通算できる
- 控除しきれない損失は翌年以降3年間繰越可能
- 住宅ローン控除と併用可能
計算例
- 給与所得：600万円
- 譲渡損失：400万円
- 損益通算後の所得：200万円
所得税が大幅に減額され、還付を受けられる可能性があります。
(3) 特例選択のタイミングと注意点
特例選択は確定申告時に行います。一度選択すると変更できないため、慎重に判断する必要があります。
| 特例 | 住宅ローン控除との併用 | メリット |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 選択年を含む前後2年は不可 | 譲渡益3,000万円まで非課税 |
| 買い替え特例 | 不可 | 課税を将来に繰延（10年超所有等が要件） |
| 譲渡損失の繰越控除 | 併用可 | 損失を3年間繰越、給与所得と損益通算 |
一般的には、3,000万円特別控除を適用すれば譲渡益が非課税になるため、新居で住宅ローン控除を受けた方が有利なケースが多いです。
3. 住宅ローン控除の申告手順
(1) 新築住宅の適用要件と控除額
新築マンションで住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります（国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm）。
住宅の要件
- 床面積が50㎡以上（2023年までは40㎡以上も対象、ただし所得制限あり）
- 新築または取得日から6ヶ月以内に居住
- 床面積の1/2以上が自己の居住用
借入の要件
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 金融機関または住宅金融支援機構からの借入
本人の要件
- 年間所得が2,000万円以下
- 居住の用に供した年とその前後2年間（計5年間）に3,000万円特別控除等を受けていない
控除額
- 認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅：年間最大35万円（借入限度額5,000万円）
- 省エネ基準適合住宅：年間最大31.5万円（借入限度額4,500万円）
- その他の住宅：年間最大21万円（借入限度額3,000万円）
控除率は年末ローン残高の0.7%、控除期間は最大13年間です。
(2) 初年度確定申告での記載例
初年度の確定申告では、以下の流れで記載します。
確定申告書A（または確定申告書）に給与所得を記入
- 源泉徴収票の数字を転記
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成
- 住宅の取得対価の額を記入
- 床面積を記入
- 年末残高を記入（金融機関の証明書から転記）
- 控除額を計算
確定申告書の「税額控除」欄に控除額を記入
- 所得税から控除
- 控除しきれない分は住民税から控除（上限97,500円/年）
還付額を計算
- 源泉徴収税額 - 確定税額 = 還付金額
e-Taxを利用すると、画面の指示に従って入力するだけで自動計算されます。
(3) 2年目以降の年末調整
会社員の場合、2年目以降は年末調整で手続きできます。
必要な手続き
- 税務署から郵送される「住宅借入金等特別控除証明書」を保管（残り12年分が一括送付）
- 金融機関から毎年郵送される「年末残高証明書」を取得
- 11月頃に会社に提出
年末調整で手続きすれば、12月の給与で還付されます。確定申告の手間が省けるため便利です。
4. 旧居売却に伴う譲渡所得の申告
(1) 譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の式で計算します。
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
計算例
- 譲渡価額：4,000万円
- 取得費：2,500万円（購入価格2,300万円 + 諸費用200万円）
- 譲渡費用：150万円（仲介手数料120万円 + その他30万円）
- 譲渡所得：4,000万円 - (2,500万円 + 150万円) = 1,350万円
税率
- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%
- 長期譲渡所得（5年超）：20.315%
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。
(2) 3000万円特別控除との関係
居住用財産の3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
上記の計算例に適用した場合
- 譲渡所得：1,350万円
- 特別控除：3,000万円
- 課税譲渡所得：0円（控除額が上回るため非課税）
多くの住み替えケースでは、この特例により譲渡所得税は発生しません。
注意点 3,000万円特別控除を受けると、その年を含む前後2年間（計5年間）は新居で住宅ローン控除を受けられません。ただし、売却年と購入年が異なれば併用できる場合があります。
(3) 売却益と売却損での申告の違い
| 売却結果 | 適用できる特例 | 申告の要否 |
|---|---|---|
| 譲渡益が発生 | 3,000万円特別控除 or 買い替え特例 | 必須 |
| 譲渡損失が発生 | 譲渡損失の繰越控除 | 任意（特例利用なら必要） |
| オーバーローン | 譲渡損失の繰越控除 | 任意（特例利用なら必要） |
売却益が出た場合は確定申告が必須ですが、損失が出た場合は申告しなくても問題ありません。ただし、譲渡損失の繰越控除を使えば還付を受けられるため、申告した方が有利です。
5. 新築マンション購入時の登記関連税金
(1) 登録免許税の計算と納付
新築マンションの所有権保存登記時に登録免許税が発生します（国税庁https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）。
税率
- 本則税率：0.4%
- 軽減税率：0.15%（2024年3月31日まで、住宅用家屋の場合）
計算例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 登録免許税：2,000万円 × 0.15% = 3万円
登録免許税は登記申請時に司法書士を通じて納付します。確定申告での手続きは不要です。
(2) 不動産取得税の軽減措置
新築マンション購入時に不動産取得税が発生しますが、軽減措置があります（総務省https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czais02.html）。
軽減措置の内容
- 新築住宅：課税標準額から1,200万円控除
- 認定長期優良住宅：課税標準額から1,300万円控除
計算例
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 控除後：2,000万円 - 1,200万円 = 800万円
- 不動産取得税：800万円 × 3% = 24万円
軽減措置の申請は都道府県税事務所に行います。取得から60日以内に申請する必要があります。
6. 確定申告に必要な書類と準備
(1) 住宅ローン控除用の書類
新居の住宅ローン控除申請には、以下の書類が必要です。
基本書類
- マイナンバーカード（またはマイナンバー通知カード＋身分証明書）
- 源泉徴収票（会社員の場合）
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 登記事項証明書（発行から3ヶ月以内）
- 売買契約書または請負契約書のコピー
- 住民票の写し（発行から3ヶ月以内）
認定住宅の場合の追加書類
- 認定長期優良住宅：認定通知書のコピー
- ZEH水準省エネ住宅：住宅性能証明書
(2) 旧居売却用の書類
旧居の譲渡所得申告には、以下の書類が必要です。
売却関連書類
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時）
- 売買契約書のコピー（購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記費用の領収書
特例適用のための追加書類
- 戸籍謄本（3,000万円特別控除）
- 住民票の除票（居住実態の証明）
- 買い替え契約書（買い替え特例）
(3) 書類収集のチェックリスト
2月初旬までに準備
- 源泉徴収票（会社から受領）
- 年末残高証明書（金融機関から郵送）
- 売買契約書（新居・旧居両方）
- 仲介手数料等の領収書
2月中旬までに取得
- 登記事項証明書（法務局、有効期限3ヶ月）
- 住民票の写し（市区町村、有効期限3ヶ月）
- 戸籍謄本（特例適用の場合）
確定申告時に作成
- 確定申告書A（または確定申告書）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書
e-Taxを利用すれば、登記事項証明書や住民票の提出を省略できる場合があります。
まとめ
住み替えによる新築マンション購入時の確定申告では、以下のポイントを押さえることが重要です。
- 旧居売却と新居購入の両方について申告が必要になる場合がある
- 買い替え特例は住宅ローン控除と併用不可、譲渡損失の繰越控除は併用可
- 3,000万円特別控除を適用すれば多くのケースで譲渡所得税は非課税
- 住宅ローン控除の初年度は確定申告必須、2年目以降は年末調整可
- 必要書類は10種類以上、登記事項証明書・住民票は2月に取得が推奨
- 確定申告期限は翌年2月16日～3月15日、e-Taxなら24時間受付可能
住み替えの確定申告は複雑ですが、国税庁のe-Taxや確定申告書等作成コーナーを利用すれば、画面の指示に従って入力するだけで完了します。特例選択は税額に大きく影響するため、不明点がある場合は税理士に相談することをお勧めします。