投資用新築マンション購入時の確定申告の基礎知識
投資用新築マンションを購入した場合、賃貸収入が発生した年から確定申告が必要になります。多くの会社員にとって確定申告は初めての経験となりますが、減価償却費や必要経費の適切な計上により、大きな節税効果を得られる可能性があります。
この記事でわかること：
- 投資用不動産の確定申告が必要になるタイミングと計算方法
- 減価償却費・管理費・ローン利息など経費計上できる項目一覧
- 新築RC造マンションの減価償却計算（耐用年数47年）
- 青色申告のメリットと事業的規模（5棟10室基準）の判定
- 確定申告書と収支内訳書の作成手順
(1) 不動産所得と給与所得の総合課税
国税庁の「不動産所得（アパート経営等）」によれば、不動産所得は給与所得などと合算して税額を計算する「総合課税」の対象です。
不動産所得の計算式：
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
会社員の場合、給与所得と不動産所得を合算した金額に対して所得税・住民税が課税されます。不動産所得が赤字の場合は、給与所得から差し引く「損益通算」ができ、源泉徴収税額の還付を受けられる可能性があります。
(2) 確定申告が必要になるタイミング
投資用不動産の確定申告は、以下のタイミングで必要になります：
確定申告が必要なケース：
- 賃貸収入が発生した年：入居者が決まり、家賃収入が発生した時点から
- 不動産所得が20万円を超える場合：会社員で年末調整を受けていても確定申告が必要
- 不動産所得が赤字の場合：損益通算により還付を受けるため任意で申告可能
購入年は初期費用（仲介手数料、登記費用、リフォーム費等）が大きく、減価償却費も計上されるため、赤字になるケースが多くあります。
(3) 居住用との税制の違い
投資用不動産の重要な制約：
国税庁の「住宅ローン控除（投資用不動産は対象外）」によれば、投資用不動産は住宅ローン控除の対象外です。住宅ローン控除は「自己の居住の用に供する」住宅が要件となっており、賃貸目的の投資用不動産は適用されません。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | ○ 適用可能 | × 適用不可 |
| 減価償却費 | × 計上不可 | ○ 計上可能 |
| ローン利息 | × 経費不可 | ○ 経費計上可 |
| 固定資産税 | × 経費不可 | ○ 経費計上可 |
| 所得区分 | 譲渡所得（売却時） | 不動産所得（賃貸時） |
投資用不動産は住宅ローン控除が使えない代わりに、減価償却費やローン利息を経費計上することで節税を図ります。
不動産所得の計算方法と必要経費の範囲
不動産所得の計算では、どの費用を必要経費として計上できるかが重要なポイントです。
(1) 不動産所得の基本的な計算式
不動産所得の計算式：
総収入金額：家賃収入 + 共益費 + 礼金（返還不要分）+ 更新料等
必要経費：減価償却費 + 修繕費 + 管理費 + 固定資産税 + ローン利息等
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
敷金は原則として収入に含めません（返還義務があるため）。ただし、敷金から差し引いた原状回復費用は、修繕費として経費計上できます。
(2) 経費として計上できる項目（管理費・修繕費・ローン利息等）
主な必要経費の項目：
| 経費項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物の取得費を耐用年数で按分 | 最も大きな経費。土地は対象外 |
| 修繕費 | 原状回復、設備修理等 | 資本的支出は減価償却 |
| 管理費 | 管理会社への委託費用 | 共用部分の管理費・修繕積立金 |
| 固定資産税 | 土地・建物の固定資産税 | 都市計画税も含む |
| ローン利息 | 借入金の利息部分のみ | 元本返済部分は経費不可 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険 | 複数年分は按分計上 |
| 仲介手数料 | 賃貸募集時の仲介手数料 | 購入時の仲介手数料は取得費 |
| 通信費・交通費 | 物件管理のための費用 | 按分が必要な場合あり |
| 税理士報酬 | 確定申告の依頼費用 | 全額経費計上可能 |
(3) 修繕費と資本的支出の区分
修繕にかかった費用は、「修繕費」と「資本的支出」に区分する必要があります。
修繕費（全額経費計上）：
- 原状回復のための修理・補修
- 壁紙の張替え、畳の交換
- 給湯器の修理（同等品への交換）
- エアコンの修理
資本的支出（減価償却資産）：
- 建物の価値を高める支出
- 大規模リフォーム、間取り変更
- 給湯器の高機能品への交換
- オール電化への改修
判断基準は「原状回復か、価値向上か」です。資本的支出は一括で経費計上できず、耐用年数に応じて減価償却する必要があります。
減価償却費の計算と適用方法
減価償却費は投資用不動産の確定申告で最も重要な経費項目です。
(1) 減価償却の基本的な考え方
減価償却とは、建物の取得費を「耐用年数」に応じて毎年経費計上する会計処理です。建物は時間の経過とともに価値が減少するため、購入年に一括で経費計上するのではなく、使用期間にわたって配分します。
減価償却の計算式（定額法）：
年間の減価償却費 = 建物の取得費 × 償却率
(2) 新築マンションの耐用年数と償却方法
国税庁の「減価償却資産の償却率表」によれば、新築マンション（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年です。
新築RC造マンションの減価償却：
- 耐用年数：47年
- 償却率：0.022（1/47 ≒ 0.022）
- 償却方法：定額法（平成28年4月以降取得の建物は定額法のみ）
計算例：
購入価格：5000万円（土地2000万円、建物3000万円）
建物取得費：3000万円
年間減価償却費 = 3000万円 × 0.022 = 66万円
新築マンションは中古マンションより耐用年数が長いため、年間の減価償却費は少なくなりますが、長期間にわたって経費計上できるメリットがあります。
(3) 土地は減価償却の対象外
重要な注意点：減価償却の対象は建物のみです。土地は時間が経過しても価値が減少しないため、減価償却できません。
購入価格を土地と建物に按分する必要があります。按分方法は以下の通り：
按分方法：
- 売買契約書に記載がある場合：契約書の金額を使用
- 記載がない場合：固定資産税評価額の比率で按分
例：
- 購入価格：5000万円
- 固定資産税評価額：土地1400万円、建物2100万円
- 按分比率：土地40%、建物60%
- 建物取得費：5000万円 × 60% = 3000万円
青色申告のメリットと事業的規模の判定
投資用不動産の確定申告では、青色申告を選択することで大きな節税メリットがあります。
(1) 青色申告特別控除の仕組み（10万円・65万円）
青色申告を選択すると、「青色申告特別控除」を受けられます。控除額は事業的規模かどうかで変わります。
青色申告特別控除額：
| 規模 | 控除額 | 要件 |
|---|---|---|
| 事業的規模 | 65万円 | 複式簿記、e-Tax申告または電子帳簿保存 |
| 事業的規模 | 55万円 | 複式簿記（e-Tax等を利用しない場合） |
| 事業的規模以外 | 10万円 | 簡易な帳簿（単式簿記可） |
不動産所得から控除額を差し引けるため、税額が大きく減少します。
節税効果の例：
不動産所得：200万円
青色申告特別控除：65万円
課税所得：200万円 - 65万円 = 135万円
所得税率20%の場合
節税額 = 65万円 × (20% + 10%) ≒ 19.5万円（所得税+住民税）
(2) 事業的規模（5棟10室）の判定基準
「事業的規模」とは、不動産の貸付けが事業として行われていると認められる規模を指します。
5棟10室基準：
- アパート・マンション：おおむね10室以上
- 一戸建て：おおむね5棟以上
- 駐車場：おおむね50台以上
新築マンション1室のみの投資では事業的規模に該当せず、青色申告特別控除は10万円となります。ただし、将来的に物件を増やして10室以上になれば、65万円控除を受けられます。
(3) 青色申告の申請手続き
青色申告を行うためには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。
申請期限：
- 新規開業の場合：開業日から2ヶ月以内
- 既に事業を行っている場合：青色申告をしようとする年の3月15日まで
例えば、2025年1月にマンションを購入し賃貸を開始した場合、2025年3月15日までに申請すれば、2025年分の確定申告（2026年2-3月）から青色申告できます。
確定申告に必要な書類と作成手順
投資用不動産の確定申告には、複数の書類を準備する必要があります。
(1) 確定申告書と収支内訳書の作成
提出する書類：
- 確定申告書（第一表・第二表）：所得税の申告書本体
- 収支内訳書（不動産所得用）：白色申告の場合
- 青色申告決算書（不動産所得用）：青色申告の場合
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の指示に従って入力するだけで自動計算されます。
収支内訳書（青色申告決算書）の主な記入項目：
- 賃貸料（家賃収入）
- 必要経費の明細（減価償却費、修繕費、管理費等）
- 減価償却費の計算明細
- ローンの利息額
(2) 賃貸契約書・領収書等の保管
確定申告には、収入と経費を証明する書類の保管が必要です。
保管すべき書類：
収入関係：
- 賃貸契約書
- 家賃の入金記録（通帳のコピー等）
- 礼金・更新料の領収書
経費関係：
- 売買契約書（購入時）
- 固定資産税の納税通知書
- 管理会社からの請求書・領収書
- 修繕費の見積書・領収書
- ローンの返済予定表（利息額確認用）
- 火災保険証券・保険料領収書
法務局の「登記事項証明書の取得方法」を参照し、登記事項証明書（謄本）も取得しておくと、物件情報の確認に役立ちます。
書類は原則として7年間（青色申告の場合）または5年間（白色申告の場合）保管する義務があります。
(3) e-Taxによる電子申告
e-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用すれば、自宅から確定申告を提出できます。
e-Taxのメリット：
- 税務署に行く必要がない
- 24時間いつでも提出可能
- 青色申告特別控除が65万円になる（紙の申告は55万円）
- 還付金の受取が早い（3週間程度）
e-Taxの利用方法：
- マイナンバーカードとICカードリーダーを準備
- 国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で入力
- マイナンバーカードで電子署名
- 送信
マイナンバーカードがない場合は、税務署でID・パスワードを発行してもらう方法もあります。
投資用新築マンション特有の税務上の注意点
投資用新築マンションには、特有の税務上の注意点があります。
(1) 住宅ローン控除は投資用には適用されない
最重要注意点：投資用不動産は住宅ローン控除の対象外です。
住宅ローン控除は「自己の居住の用に供する」住宅が要件となっており、賃貸目的の投資用不動産は適用されません。金融機関が「住宅ローン」として融資した場合でも、税法上は投資用ローンとして扱われ、控除は受けられません。
ただし、ローンの利息部分は不動産所得の必要経費として計上可能です。元本返済部分は経費になりません。
(2) 新築時の減価償却期間が長い（47年）
新築RC造マンションの耐用年数47年は、中古マンションと比較して長期間です。
新築と中古の減価償却比較：
| 物件 | 耐用年数 | 年間償却率 | 建物3000万円の場合の年間償却額 |
|---|---|---|---|
| 新築RC造 | 47年 | 0.022 | 66万円 |
| 中古RC造（築20年） | 27年 | 0.038 | 114万円 |
中古マンションの方が年間の減価償却費が大きく、短期的な節税効果は高くなります。一方、新築マンションは長期間にわたって安定した減価償却費を計上できるメリットがあります。
(3) 経費の過大計上による税務調査リスク
不動産所得の計算で注意すべきは、経費の過大計上です。
税務調査で指摘されやすい事例：
- 個人的な飲食費を交際費として計上
- 自宅と物件で共用している車両費を全額経費計上
- 修繕費と資本的支出の区分誤り
- 賃貸開始前の期間の経費計上（開始前の費用は開業費として処理）
国税庁の「確定申告を忘れたとき（期限後申告）」によれば、申告を怠ったり誤った申告をした場合、無申告加算税（最大20%）や過少申告加算税（最大15%）、延滞税が課されます。
経費の計上は、「不動産所得を得るために直接必要な費用」に限定すべきです。判断に迷う場合は、税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
投資用新築マンションを購入した場合、賃貸収入が発生した年から確定申告が必要になります。
押さえるべきポイント：
- 投資用不動産は住宅ローン控除の対象外：賃貸目的の物件は控除不可。減価償却費やローン利息を経費計上して節税
- 減価償却費が最大の経費：新築RC造は耐用年数47年。建物取得費×0.022で年間償却額を計算
- 土地は減価償却の対象外：購入価格を土地と建物に按分し、建物のみ減価償却
- 青色申告で最大65万円控除：事業的規模（10室以上）なら65万円、それ以外は10万円の特別控除
- 必要経費の範囲を正確に：修繕費・管理費・固定資産税・ローン利息等は経費計上可。修繕費と資本的支出の区分に注意
- 購入年は赤字になりやすい：初期費用が大きいため、給与所得と損益通算で還付を受けられる可能性
税制は頻繁に改正されるため、実際の申告前には税理士や税務署への相談をおすすめします。特に青色申告の選択や減価償却の計算は、専門家の助言を受けると安心です。
よくある質問
Q1. 投資用新築マンションでも住宅ローン控除は使えますか？
使えません。住宅ローン控除は「自己の居住の用に供する」住宅が対象であり、賃貸目的の投資用不動産は適用されません。金融機関が「住宅ローン」として融資した場合でも、税法上は投資用ローンとして扱われます。
ただし、投資用不動産では減価償却費やローンの利息部分を必要経費として計上できるため、不動産所得を減らすことで節税できます。住宅ローン控除とは異なる方法で節税を図る仕組みです。
Q2. 新築マンションの減価償却費はどのように計算しますか？
建物取得費を耐用年数で割って計算します。新築RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの耐用年数は47年、償却率は0.022です。
計算例：
購入価格5000万円（土地2000万円、建物3000万円）
年間減価償却費 = 建物3000万円 × 0.022 = 66万円
新築は中古より耐用年数が長いため、年間の減価償却費は少なくなりますが、47年間にわたって安定して経費計上できるメリットがあります。土地は減価償却の対象外です。
Q3. 青色申告をするメリットは何ですか？
青色申告の最大のメリットは「青色申告特別控除」です。事業的規模（アパート10室以上、一戸建て5棟以上）の場合、最大65万円の特別控除を受けられます。事業的規模以外でも10万円の控除が可能です。
節税効果の例：
- 不動産所得200万円、青色申告特別控除65万円の場合
- 課税所得：135万円（200万円 - 65万円）
- 所得税率20%+住民税10%とすると、約19.5万円の節税
ただし、青色申告には複式簿記での帳簿作成が必要です。会計ソフトを利用すれば、知識がなくても作成できます。
Q4. 新築投資マンションの確定申告で注意すべきことは？
購入年は初期費用（購入時の仲介手数料、登記費用、リフォーム費等）が大きく、減価償却費も計上されるため、不動産所得が赤字になるケースが多いです。
赤字の場合、給与所得と「損益通算」できます。つまり、給与所得から不動産所得の赤字を差し引くことで、源泉徴収されていた所得税の還付を受けられる可能性があります。
ただし、経費の過大計上は税務調査のリスクがあるため、「不動産所得を得るために直接必要な費用」に限定すべきです。領収書等の証憑書類を必ず保管してください。