住み替えマンション購入時の確定申告の基礎知識
住み替えでマンションを購入する場合、新居の住宅ローン控除と旧居の売却に関する税務処理の両方を考慮する必要があります。この記事では、住み替えマンション購入時の確定申告の流れ、住宅ローン控除と3,000万円特別控除の併用制限、旧居を賃貸する場合の税務処理、必要書類について具体的に解説します。
この記事のポイント
- 住宅ローン控除の初年度は確定申告が必須
- 旧居売却で3,000万円控除を使うと、前後2年間は住宅ローン控除が使えない
- 旧居を賃貸に出す場合、新居の住宅ローン控除は使えるが不動産所得の申告が必要
- 売却益の大きさとローン残高を比較してどちらの控除を使うか判断
- 登記簿面積（内法）で50㎡以上が要件
(1) 住み替えにおける税務手続きの全体像
住み替えでマンションを購入する場合、以下の税務手続きが必要になる可能性があります。
主な税務手続き：
- 新居の住宅ローン控除：購入年の翌年に確定申告
- 旧居の譲渡所得申告：売却年の翌年に確定申告
- 旧居の不動産所得申告：賃貸に出した場合、毎年確定申告
売却と購入が同じ年であれば、1回の確定申告で両方を処理できますが、それぞれ別の申告書（譲渡所得は第三表、住宅ローン控除は計算明細書）を作成する必要があります。
(2) 売却と購入の確定申告のタイミング
住み替えの場合、売却と購入のタイミングによって確定申告の回数が変わります。
タイミング別の申告回数：
- 同じ年に売却と購入：翌年の確定申告で両方を処理（1回）
- 売却→翌年に購入：売却年の翌年と購入年の翌年で計2回
- 購入→翌年に売却：購入年の翌年と売却年の翌年で計2回
確定申告の期限：
- 売却・購入した年の翌年2月16日～3月15日
(3) 旧居の処分方法による税務の違い
旧居を売却する場合と賃貸に出す場合では、税務処理が大きく異なります。
| 比較項目 | 売却する場合 | 賃貸に出す場合 |
|---|---|---|
| 新居の住宅ローン控除 | 3,000万円控除との併用制限あり | 使える（ただし制限あり） |
| 旧居の税務処理 | 譲渡所得の申告（1回） | 不動産所得の申告（毎年） |
| 確定申告の複雑さ | 売却年のみ | 毎年継続 |
| 資金計画 | 売却代金を新居購入資金に充当可能 | 賃料収入で旧居ローン返済 |
住宅ローン控除の仕組みと適用要件
(1) 住宅ローン控除の基本的な計算方法
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を所得税（控除しきれない場合は住民税）から控除できる制度です（参照：国税庁｜住宅借入金等特別控除）。
控除額の計算式：
控除額 = 年末ローン残高 × 0.7%（上限あり）
控除期間と借入限度額：
- 新築・買取再販：13年間
- 中古住宅：10年間
- 借入限度額：住宅性能により2,000万円～5,000万円
計算例（新築マンション、認定住宅）：
- 年末ローン残高：4,500万円
- 控除額：4,500万円 × 0.7% = 31.5万円
- 借入限度額5,000万円以内なので全額控除
- 所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除（上限9.75万円）
(2) 控除の適用要件(床面積・所得制限・居住要件)
住宅ローン控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります（参照：国税庁｜住宅ローン控除の適用要件）。
主な適用要件：
- 床面積：50㎡以上（登記簿面積で判定）
- 所得制限：合計所得金額2,000万円以下（2023年までに建築確認を受けた新築は3,000万円以下）
- 居住要件：取得後6ヶ月以内に入居し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住
- 借入期間：10年以上
- 取得先：配偶者や直系血族からの取得でないこと
住み替え時の注意点：
- 旧居の処分方法（売却か賃貸か）によって税務処理が変わる
- 旧居のローンが残っている場合の取り扱い
(3) 住宅性能による借入限度額の違い
住宅の性能によって、住宅ローン控除の借入限度額が異なります（参照：国土交通省｜住宅ローン減税の概要）。
新築・買取再販の場合：
- 認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）：5,000万円
- ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
- 省エネ基準適合住宅：4,000万円
- その他の住宅：3,000万円（2024年以降入居は0円）
中古住宅の場合：
- 借入限度額：2,000万円（性能による差なし）
- 控除期間：10年間
旧居売却との税制併用制限と選択基準
(1) 3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用制限
旧居の売却で3,000万円特別控除を使うと、売却年と前後2年間（計5年間）は新居の住宅ローン控除が使えません（参照：国税庁｜住宅ローン控除と3,000万円特別控除の併用制限）。
併用制限の期間：
- 売却年の前2年間
- 売却年
- 売却年の後2年間
- 合計5年間
具体例：
- 2024年に旧居を売却して3,000万円控除を適用
- 2022年～2026年の期間に購入した新居では住宅ローン控除が使えない
(2) どちらを選択すべきかの判断基準
どちらの控除を選択すべきかは、売却益の大きさとローン残高を比較して判断します。
3,000万円特別控除が有利なケース：
- 売却益が大きい（2,000万円以上）
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）で税率が20.315%
- 住宅ローンの残高が少ない
住宅ローン控除が有利なケース：
- 売却益が小さい（1,000万円以下）
- 新居の住宅ローン残高が大きい（4,000万円以上）
- 控除期間が長い（新築なら13年間）
試算例：
ケース1：3,000万円控除が有利
- 売却益：2,500万円（長期譲渡）
- 税額（控除なし）：2,500万円 × 20.315% = 約508万円
- 税額（3,000万円控除）：0円（売却益全額控除）
- 節税額：約508万円
ケース2：住宅ローン控除が有利
- 売却益：500万円（長期譲渡）
- 税額（控除なし）：500万円 × 20.315% = 約102万円
- 税額（3,000万円控除）：0円（売却益全額控除）
- 節税額：約102万円
- 住宅ローン控除：年末残高4,000万円 × 0.7% × 13年 = 約364万円
- 結論：住宅ローン控除の方が約262万円有利
(3) 売却と購入のタイミング調整による税務影響
売却と購入のタイミングを調整することで、税務上の有利不利が変わります。
タイミング調整のパターン：
- 売却を先に行い、3年後に購入：併用制限を回避可能
- 購入を先に行い、3年後に売却：併用制限を回避可能
- 同じ年に売却と購入：どちらか一方を選択
注意点：
- タイミング調整には資金繰りや仮住まいの問題が伴う
- 市場環境の変化リスクも考慮が必要
旧居を賃貸する場合の税務処理
(1) 旧居賃貸時の住宅ローン控除の取り扱い
旧居を賃貸に出す場合、新居の住宅ローン控除は基本的に使えます。ただし、旧居のローンが残っている場合は、新居の住宅ローン控除に制限がかかる場合があります。
旧居賃貸時の住宅ローン控除：
- 新居の住宅ローン控除は適用可能
- 旧居のローンが残っている場合、合計所得金額に不動産所得が加算される
- 合計所得金額が2,000万円を超えると住宅ローン控除が使えない
(2) 不動産所得の計算と申告
旧居を賃貸に出す場合、不動産所得として毎年確定申告が必要です。
不動産所得の計算式：
不動産所得 = 賃料収入 - 必要経費
必要経費の主な項目：
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 賃貸管理委託費
- 減価償却費（建物部分）
- 住宅ローンの利子（土地・建物の割合に応じて）
計算例：
- 賃料収入：月15万円 × 12ヶ月 = 180万円
- 必要経費：管理費等30万円 + 固定資産税15万円 + 減価償却費40万円 + ローン利子20万円 = 105万円
- 不動産所得：180万円 - 105万円 = 75万円
(3) 2重ローン時の税務上の注意点
旧居と新居の両方でローンがある場合、税務上の取り扱いに注意が必要です。
注意点：
- 旧居のローン利子は不動産所得の必要経費として控除可能
- 新居のローンは住宅ローン控除の対象
- 合計所得金額（給与所得 + 不動産所得）が2,000万円を超えると住宅ローン控除が使えない
確定申告に必要な書類と準備タイミング
(1) 住宅ローン控除の初年度申告書類
住宅ローン控除の初年度確定申告には、以下の書類が必要です。
必要書類チェックリスト：
- 確定申告書（第一表・第二表）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住民票の写し（マイナンバー記載のもの）
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 売買契約書のコピー
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 源泉徴収票（給与所得者の場合）
- 本人確認書類（マイナンバーカード等）
中古マンションの場合の追加書類：
- 耐震基準適合証明書（旧耐震基準の場合）
- または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
(2) 登記事項証明書・借入金証明書の取得
確定申告に必要な書類は、早めに取得しておくことが重要です。
登記事項証明書の取得：
- 取得場所：法務局または郵送・オンライン請求
- 費用：窓口600円、オンライン500円
- 内容：所有者情報、床面積（登記簿面積）、抵当権情報
年末残高証明書の取得：
- 発行時期：翌年1月中旬～下旬
- 金融機関から郵送で届く
- 紛失した場合は金融機関に再発行依頼
(3) 旧居売却時の追加書類
旧居を売却した場合、譲渡所得の申告に以下の追加書類が必要です（参照：国税庁｜確定申告に必要な書類）。
旧居売却時の追加書類：
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時の両方）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書（旧居の履歴事項全部証明書）
- 譲渡所得の内訳書
住み替えマンション購入時の税務上の注意点
(1) 登記簿面積(内法)での床面積要件
住宅ローン控除の床面積要件は、登記簿面積（内法面積）で判定されます。マンションの場合、広告や販売図面に記載されている面積（壁芯面積）と異なる場合があるため注意が必要です。
壁芯面積と内法面積の違い：
- 壁芯面積：壁の中心線で囲まれた面積（広告等に記載）
- 内法面積：壁の内側の面積（登記簿に記載）
- 一般的に内法面積は壁芯面積より2～3㎡小さい
具体例：
- 広告記載：52㎡（壁芯面積）
- 登記簿記載：49㎡（内法面積）
- 判定：50㎡未満のため住宅ローン控除不適用
(2) 中古マンションの築年数要件
中古マンションの場合、築年数要件を満たす必要があります。
築年数要件：
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）
- または、耐震基準適合証明書を取得した住宅
- または、既存住宅売買瑕疵保険に加入した住宅
(3) 所得制限と控除額の関係
合計所得金額が2,000万円を超えると、住宅ローン控除は適用されません。
合計所得金額の計算：
合計所得金額 = 給与所得 + 不動産所得 + 譲渡所得 + その他所得
注意点：
- 旧居を賃貸に出している場合、不動産所得が加算される
- 旧居を売却した年は、譲渡所得が加算される（ただし3,000万円控除適用後）
まとめ
住み替えでマンションを購入する場合、住宅ローン控除の初年度は確定申告が必須です。旧居を売却して3,000万円特別控除を使うと、売却年と前後2年間（計5年間）は新居の住宅ローン控除が使えないため、どちらを選択すべきかは売却益の大きさとローン残高を比較して判断する必要があります。
旧居を賃貸に出す場合、新居の住宅ローン控除は使えますが、不動産所得の申告が毎年必要になります。合計所得金額が2,000万円を超えると住宅ローン控除が使えなくなるため注意が必要です。
床面積は登記簿面積（内法）で50㎡以上が要件で、広告記載の面積（壁芯）とは異なる場合があるため、購入前に確認しましょう。中古マンションの場合は、1982年以降の建築または耐震基準適合証明書の取得が必要です。不明な点は税理士や税務署に相談することをおすすめします。