投資用マンション購入時の確定申告の基礎知識
投資用マンションを購入して賃貸収入を得る場合、確定申告が必須です。会社員でも、不動産所得がある場合は年末調整だけでは完結せず、翌年2月16日～3月15日に確定申告を行う必要があります。
この記事では、投資用マンション購入時の確定申告・税金計算・必要書類について、実務的に解説します。
この記事のポイント：
- 投資用マンションの賃貸収入は「不動産所得」として確定申告が必要
- 減価償却費、管理費、修繕費、ローン利息などを経費計上できる
- 青色申告で最大65万円の特別控除を受けられる
- 住宅ローン控除は投資用マンションには適用されない
- 初年度は経費が大きく赤字になりやすく、給与所得と損益通算できる
(1) 不動産所得と給与所得の総合課税
投資用マンションの賃貸収入は、不動産所得として扱われます。不動産所得は、給与所得や事業所得と合算して「総合課税」されます。
総合課税の仕組み：
- 給与所得：500万円
- 不動産所得：△50万円（赤字）
- 課税所得：500万円 - 50万円 = 450万円
不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算でき、源泉徴収された税金の一部が還付されます。
(2) 確定申告が必要になるタイミング
以下の場合、確定申告が必要です：
- 賃貸収入（不動産所得）がある場合
- 不動産所得が20万円を超える場合（会社員の場合）
- 不動産所得が赤字で、給与所得と損益通算したい場合
申告期限： 翌年2月16日～3月15日
(3) 居住用との税制の違い
投資用マンションと居住用マンションでは、適用される税制が大きく異なります：
| 項目 | 投資用マンション | 居住用マンション |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 適用不可 | 適用可能（年末残高の0.7%、最大13年間） |
| 減価償却費 | 経費計上可能 | 計上不可 |
| 不動産取得税 | 軽減措置なし | 軽減措置あり（新築は一定額控除） |
| 3,000万円特別控除 | 適用不可 | 売却時に適用可能 |
国税庁「住宅借入金等特別控除」によれば、住宅ローン控除は自己居住用の住宅が要件です。投資用マンションは対象外となります。
不動産所得の計算方法と必要経費の範囲
(1) 不動産所得の基本的な計算式
国税庁「不動産所得」によれば、不動産所得は以下の式で計算されます：
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
- 総収入金額：家賃収入、礼金、更新料、駐車場収入など
- 必要経費：減価償却費、管理費、修繕費、ローン利息、固定資産税など
計算例：
- 家賃収入：年間120万円
- 必要経費：130万円（減価償却費50万円+管理費30万円+ローン利息40万円+その他10万円）
- 不動産所得：120万円 - 130万円 = △10万円（赤字）
赤字の場合、給与所得と損益通算できます。
(2) 経費として計上できる項目（管理費・修繕費・ローン利息等）
投資用マンションで経費計上できる主な項目は以下の通りです：
| 経費項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物取得費を耐用年数で按分 | 最大の経費項目 |
| 管理費・修繕積立金 | マンション管理組合への支払い | 全額経費 |
| 修繕費 | 原状回復のための修繕 | 資本的支出と区別 |
| ローン利息 | 借入金の利息部分 | 元本返済は経費不可 |
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産に課される税金 | 全額経費 |
| 火災保険料・地震保険料 | 賃貸物件の保険料 | 全額経費 |
| 仲介手数料 | 購入時・賃貸募集時 | 購入時は取得費に算入 |
| 税理士費用 | 確定申告の依頼費用 | 全額経費 |
(3) 修繕費と資本的支出の区分
修繕費と資本的支出の区分は、税務上重要です：
- 修繕費：原状回復・維持管理のための支出 → 全額経費計上
- 資本的支出：価値を高める・耐久性を延ばす支出 → 減価償却で経費計上
具体例：
- 壁紙の張り替え（原状回復） → 修繕費
- キッチンのリフォーム（グレードアップ） → 資本的支出
- エアコン交換（同等品） → 修繕費
- エアコン新設（価値向上） → 資本的支出
判断が難しい場合は、税理士に相談しましょう。
減価償却費の計算と適用方法
(1) 減価償却の基本的な考え方
減価償却費は、投資用マンションで最も重要な経費項目です。建物は年月とともに価値が減少するため、その減少分を毎年の経費として計上します。
国税庁「減価償却資産の償却方法」によれば、建物は定額法で償却します。
計算式：
減価償却費 = 建物取得費 × 償却率
償却率 = 1 ÷ 耐用年数
(2) 建物と設備の耐用年数と償却方法
マンションの耐用年数は、構造により異なります：
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 | 0.022 |
| 鉄骨造（重量鉄骨） | 34年 | 0.030 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
計算例（RC造マンション）：
- 購入価格：3,000万円（土地1,000万円、建物2,000万円）
- 建物取得費：2,000万円
- 償却率：0.022
- 減価償却費：2,000万円 × 0.022 = 44万円/年
設備（給排水・電気・ガス等）は別途償却：
- 耐用年数：15年
- 償却率：0.067
建物と設備を区分して償却することで、より多くの経費を計上できます。
(3) 土地は減価償却の対象外
重要： 土地は減価償却の対象外です。建物部分のみが減価償却されます。
購入価格を土地と建物に按分する必要があります。按分方法は以下の通り：
- 売買契約書に土地・建物の価格が明記されている → その価格を使用
- 明記されていない → 固定資産税評価額の比率で按分
按分例：
- 購入価格：3,000万円
- 固定資産税評価額（土地1,200万円、建物800万円）
- 按分比率：土地60%、建物40%
- 建物取得費：3,000万円 × 40% = 1,200万円
青色申告のメリットと事業的規模の判定
(1) 青色申告特別控除の仕組み（10万円・65万円）
青色申告を行うと、青色申告特別控除を受けられます。控除額は以下の通り：
| 条件 | 控除額 |
|---|---|
| 簡易な帳簿（単式簿記） | 10万円 |
| 複式簿記+貸借対照表・損益計算書作成+e-Tax申告 | 65万円 |
| 複式簿記+貸借対照表・損益計算書作成（書面申告） | 55万円 |
国税庁「青色申告特別控除」によれば、65万円控除を受けるには、複式簿記による記帳とe-Tax申告が必要です。
(2) 事業的規模（5棟10室）の判定基準
青色申告特別控除65万円を受けるには、事業的規模で不動産賃貸を行っている必要があります。
事業的規模の基準（5棟10室基準）：
- アパート・マンション：10室以上
- 戸建て：5棟以上
- 駐車場：50台以上（おおむね）
具体例：
- マンション1室のみ → 事業的規模ではない → 控除額10万円
- マンション10室以上 → 事業的規模 → 控除額65万円
事業的規模でない場合でも、10万円控除は受けられます。
(3) 青色申告の申請手続き
青色申告を行うには、事前に税務署へ申請が必要です：
- 新規開業の場合：開業から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を提出
- 既に白色申告している場合：青色申告したい年の3月15日までに提出
申請書は国税庁のWebサイトからダウンロードできます。
確定申告に必要な書類と作成手順
(1) 確定申告書と収支内訳書の作成
不動産所得の確定申告には、以下の書類が必要です：
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 収支内訳書（不動産所得用） または 青色申告決算書
国税庁「確定申告書等の様式・手引き」から様式をダウンロードできます。
収支内訳書の記載項目：
- 収入金額（家賃、礼金、更新料など）
- 必要経費（減価償却費、管理費、修繕費など）
- 不動産の所在地・面積・取得価額
(2) 賃貸契約書・領収書等の保管
確定申告には、以下の証明書類が必要です：
- 賃貸契約書（家賃収入の証明）
- 売買契約書（取得費の証明）
- 領収書・請求書（経費の証明）
- 管理会社からの収支報告書
- ローンの返済予定表（利息部分の証明）
- 固定資産税納税通知書
これらの書類は、7年間保管が義務付けられています。
(3) e-Taxによる電子申告
e-Tax（電子申告）を利用すると、以下のメリットがあります：
- 青色申告特別控除が55万円から65万円に増額
- 税務署に行かずに自宅から申告可能
- 還付金の振込が早い（3週間程度）
e-Taxを利用するには、マイナンバーカードまたはID・パスワード方式の登録が必要です。
投資用マンション特有の税務上の注意点
(1) 住宅ローン控除は投資用には適用されない
重要： 投資用マンションには、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は適用されません。
国税庁「住宅借入金等特別控除」によれば、住宅ローン控除は自己が居住する住宅が対象です。賃貸目的の投資用マンションは対象外です。
代わりに活用できる節税方法：
- ローン利息を経費計上
- 減価償却費を経費計上
- 青色申告特別控除（最大65万円）
(2) 賃貸収入の計上タイミング
賃貸収入は、実際に入金された日ではなく、賃料の支払い期日で計上します（発生主義）。
具体例：
- 12月分家賃（支払期日12月末日）が1月5日に入金された場合
- 12月分として収入計上（12月の不動産所得）
滞納があった場合でも、支払期日で計上する必要があります。
(3) 経費の過大計上による税務調査リスク
経費を過大に計上すると、税務調査の対象となるリスクがあります。
よくある誤り：
- プライベートの支出を経費計上
- 修繕費を資本的支出として計上すべきところ、全額経費計上
- ローンの元本返済を経費計上（利息のみが経費）
不安な場合は、税理士に相談し、適切な経費計上を心がけましょう。
まとめ
投資用マンション購入時の確定申告・税金計算について、以下の点を押さえておきましょう：
- 賃貸収入は不動産所得として確定申告が必須
- 減価償却費、管理費、修繕費、ローン利息などを経費計上できる
- 青色申告で最大65万円の特別控除を受けられる
- 住宅ローン控除は投資用マンションには適用されない
- 初年度は経費が大きく赤字になりやすく、給与所得と損益通算できる
不動産投資を始める際は、税理士に相談し、正しい税務処理を行うことが重要です。初年度の確定申告をサポートしてもらうことで、以降の申告もスムーズに進められます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 投資用マンションでも住宅ローン控除は使えますか？
A. いいえ、投資用マンションには住宅ローン控除は適用されません。
住宅ローン控除は、自己が居住する住宅が対象です。賃貸目的の投資用マンションは対象外となります。
代わりに活用できる節税方法：
- ローン利息を不動産所得の経費として計上
- 減価償却費を経費計上
- 青色申告特別控除（最大65万円）
これらの方法で、不動産所得を減らし、税負担を軽減できます。
Q2. 減価償却費はどのように計算しますか？
A. 減価償却費は、建物取得費 ÷ 耐用年数で計算します。
マンション（RC造）の耐用年数は47年です。
計算例：
- 建物取得費：2,000万円
- 耐用年数：47年
- 償却率：0.022
- 減価償却費：2,000万円 × 0.022 = 44万円/年
重要： 土地は減価償却の対象外です。購入価格を土地と建物に按分し、建物部分のみを償却します。
設備（給排水・電気等）は建物と別に償却できるため、区分することで経費を増やせます。
Q3. 青色申告をするメリットは何ですか？
A. 青色申告の最大のメリットは、最大65万円の特別控除を受けられることです。
控除額：
- 簡易な帳簿（単式簿記）：10万円
- 複式簿記+e-Tax申告：65万円
その他のメリット：
- 赤字を3年間繰り越せる
- 家族への給与を経費計上できる（事業的規模の場合）
- 貸倒引当金を経費計上できる
帳簿作成の手間はありますが、会計ソフト（freee、マネーフォワードなど）を使えば簡単に作成できます。節税効果が大きいため、青色申告をお勧めします。
Q4. 初めての確定申告で注意すべきことは？
A. 初年度は、購入費用やリフォーム費用が大きく、赤字になるケースが多いです。
初年度の特徴：
- 仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの初期費用が大きい
- リフォーム費用（資本的支出）を減価償却で経費計上
- 賃貸収入が少ない（年度途中から開始）
赤字の活用：
- 不動産所得の赤字は、給与所得と損益通算できる
- 源泉徴収された税金の一部が還付される
例：
- 給与所得：500万円
- 不動産所得：△100万円（赤字）
- 課税所得：400万円 → 税金が還付される
初年度の確定申告は複雑なため、税理士に依頼することをお勧めします。