投資用土地売却の確定申告を正しく理解する
投資用土地を売却した場合、居住用不動産とは異なり、3,000万円特別控除などの優遇措置は一切適用されません。一般税率が適用され、所有期間5年以下の短期譲渡なら税率39.63%、5年超の長期譲渡でも20.315%と高額な税負担が発生します。取得費の証明や所有期間の判定を正確に行うことが重要です。
この記事でわかること
- 投資用土地の譲渡所得計算方法と居住用特例が使えない理由
- 短期譲渡（5年以下）と長期譲渡（5年超）の税率差と所有期間の判定方法
- 取得費が不明な場合の概算取得費5%のリスクと対策
- 確定申告の手続きと必要書類（譲渡所得の内訳書・売買契約書等）
- 譲渡損失が出た場合の扱いと損益通算の制限
投資用土地売却の税務基礎知識
投資用土地の税務上の扱い
投資用土地は、転売や賃貸目的で所有する土地で、居住用不動産とは税務上の扱いが大きく異なります。
主な違い
| 項目 | 居住用財産 | 投資用土地 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 適用可 | 適用不可 |
| 軽減税率（10年超所有） | 適用可 | 適用不可 |
| 譲渡損失の損益通算 | 適用可（一定要件） | 他の土地・建物の譲渡益とのみ通算可 |
居住用特例は一切適用されない
投資用土地の売却では、以下の特例はすべて適用されません（国税庁「譲渡所得の計算のしかた」より）。
- 3,000万円特別控除
- 軽減税率（所有期間10年超）
- 買換え特例
- 譲渡損失の給与所得等との損益通算
「居住用」とは、自分や家族が実際に住んでいた不動産を指します。投資目的で所有していた土地は、たとえ長期保有していても特例は適用されません。
一般税率の適用
投資用土地には、所有期間に応じて以下の一般税率が適用されます（国税庁「短期譲渡所得と長期譲渡所得」より）。
税率
- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63%（所得税30.63%+住民税9%）
- 長期譲渡所得（5年超）：20.315%（所得税15.315%+住民税5%）
短期譲渡は長期譲渡の約2倍の税率となるため、売却時期の検討が重要です。
譲渡所得の計算方法
土地の取得費（減価償却なし）
土地は減価償却がないため、取得費の計算は建物より単純です。
取得費に含められる費用
- 購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 造成費用（整地・盛土・地盤改良等）
- 測量費
- 立退料（購入時に支払った場合）
計算例
購入代金3,000万円、仲介手数料100万円、造成費用200万円の場合 → 取得費 = 3,000万円 + 100万円 + 200万円 = 3,300万円
譲渡費用に含められる費用
売却のために直接かかった費用が譲渡費用です。
譲渡費用として認められる主な項目
- 仲介手数料
- 印紙税（売買契約書）
- 測量費
- 造成費用（売却のための整地等）
- 立退料（賃貸中の場合）
- 建物解体費（更地渡しの場合）
譲渡費用として認められない項目
- 固定資産税
- 抵当権抹消費用（売却のための費用でない）
- 維持管理費
造成費用等の取得費算入
土地の造成費用は、取得時と売却時のどちらで支出したかによって扱いが異なります。
| 支出時期 | 扱い |
|---|---|
| 取得時 | 取得費に算入 |
| 売却時 | 譲渡費用に算入 |
例：購入後に整地・盛土を行った場合、取得費に算入できます。売却前に測量・整地した場合、譲渡費用に算入します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
計算例
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：3,300万円
- 譲渡費用：150万円
→ 譲渡所得 = 5,000万円 - 3,300万円 - 150万円 = 1,550万円
短期譲渡と長期譲渡の税率の違い
所有期間の判定方法（譲渡年の1月1日時点）
所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で5年超か否かで判定します。取得日・売却日ではありません。
判定例
| 取得日 | 売却日 | 2024年1月1日時点 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 2018年7月 | 2024年6月 | 5年6ヶ月 | 短期（5年以下） |
| 2018年12月 | 2024年6月 | 5年1ヶ月 | 短期（5年以下） |
| 2018年12月 | 2025年1月 | 6年1ヶ月 | 長期（5年超） |
重要：所有期間が5年6ヶ月でも、譲渡年の1月1日時点で5年以下なら短期譲渡です。売却時期を数ヶ月ずらすだけで税率が約半分になる可能性があります。
短期譲渡所得の税率（39.63%）
所有期間5年以下で売却した場合、税率39.63%が適用されます。
税額計算例
譲渡所得1,550万円の場合 → 税額 = 1,550万円 × 39.63% = 約614万円
長期譲渡所得の税率（20.315%）
所有期間5年超で売却した場合、税率20.315%が適用されます。
税額計算例
譲渡所得1,550万円の場合 → 税額 = 1,550万円 × 20.315% = 約315万円
短期譲渡と長期譲渡の税額差：約299万円
税率の違いによる投資判断への影響
投資用土地の売却では、税率の違いが投資収益に大きく影響します。
5年超保有のメリット
- 税率が約半分になる（39.63% → 20.315%）
- 手取り額が大幅に増える
デメリット
- 保有期間中の固定資産税・維持管理費がかかる
- 不動産市況の変動リスク
売却時期は、税率だけでなく、市況や資金需要も考慮して総合的に判断すべきです。
確定申告の手続きと必要書類
申告期限と申告先
投資用土地を売却した年の翌年2月16日～3月15日が申告期間です（国税庁「確定申告に必要な書類」より）。
申告先は、売却した年の翌年1月1日時点の住所地を管轄する税務署です。
確定申告書第三表の記入方法
譲渡所得は分離課税のため、確定申告書第一表・第二表に加えて第三表（分離課税用）を提出します。
記入手順
- 譲渡所得の内訳書を作成
- 第三表に譲渡所得を記入（短期・長期を区分）
- 税額を計算
- 第一表に合算した税額を記入
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の指示に従って入力するだけで自動計算されます。
必要書類一覧
基本書類
- 確定申告書第一表・第二表・第三表
- 譲渡所得の内訳書
添付書類
- 売買契約書の写し（今回の売却）
- 売買契約書の写し（購入時）
- 仲介手数料の領収書
- 造成費用・測量費の領収書
- 登記費用の領収書
売買契約書・仲介手数料の領収書
購入時の契約書は取得費の証明に必須です。紛失した場合、概算取得費（売却額の5%）となり、税負担が極めて大きくなります。
仲介手数料の領収書は、取得費・譲渡費用の証明に使います。こちらも紛失すると計上できません。
取得費の証明と注意点
購入時の契約書等の重要性
取得費を正確に計上するには、購入時の売買契約書や領収書が不可欠です。これらがないと、概算取得費（売却額の5%）で計算することになり、税負担が極めて大きくなります。
計算例の比較
売却価格5,000万円、実際の取得費3,300万円の場合
| ケース | 取得費 | 譲渡所得 | 税額（長期） |
|---|---|---|---|
| 契約書あり | 3,300万円 | 1,700万円 | 約345万円 |
| 概算取得費 | 250万円 | 4,750万円 | 約965万円 |
税額差：約620万円
概算取得費（売却額の5%）のリスク
取得費が不明な場合、売却額の5%を概算取得費として計算できます（国税庁「取得費が不明な場合」より）。
ただし、これは納税者に不利な計算方法のため、可能な限り契約書等を探すべきです。
探索方法
- 自宅の書類保管場所を再確認
- 不動産会社に問い合わせ（写しが残っている場合がある）
- 法務局で登記簿謄本を取得（取得時期・取得原因を確認）
- 固定資産税評価額から推定（税務署に相談）
造成費用・測量費用の取得費算入
土地の造成費用や測量費用は、支出時期によって取得費または譲渡費用に算入します。
取得費に算入できる造成費用
- 整地・盛土・地盤改良
- 擁壁工事
- 上下水道・ガス管の引込工事
領収書があれば取得費に算入できるため、保管が重要です。
取得費証明のための書類保管
投資用土地を長期保有する場合、購入時の書類を確実に保管してください。
保管すべき書類
- 売買契約書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- 造成費用・測量費の領収書
スキャンしてクラウドストレージに保存しておくと、紛失リスクを軽減できます。
投資判断と税務の関係
5年超の保有による税率メリット
投資用土地の売却では、5年超保有することで税率が約半分になります。
保有期間の延長を検討すべきケース
- 所有期間が4年11ヶ月など、5年に近い場合
- 不動産市況が安定している場合
- 固定資産税等の保有コストが低い場合
即売却を検討すべきケース
- 不動産市況が下落傾向にある場合
- 資金需要が急な場合
- 保有コストが高い場合
売却損が出た場合の扱い
投資用土地の売却で損失が出た場合、給与所得等との損益通算はできません。
損益通算可能な範囲
- 同年内の他の土地・建物の譲渡益とのみ通算可能
- 翌年以降への繰越は不可
計算例
投資用土地Aの売却損500万円、投資用土地Bの譲渡益300万円の場合 → 通算後の譲渡所得：300万円 - 500万円 = 0円（マイナス200万円は切り捨て）
専門家（税理士）への相談推奨
以下の場合は税理士に相談することをお勧めします。
- 取得費が不明で概算取得費になる可能性がある
- 複数の土地を同年に売却する
- 造成費用等の取得費算入の判断が必要
- 事業的規模で土地売買を行っている（事業所得との区分が必要）
まとめ
投資用土地の売却では、居住用特例が一切適用されず、一般税率（短期39.63%・長期20.315%）が適用されます。所有期間の判定は譲渡年の1月1日時点で行うため、売却時期を数ヶ月ずらすだけで税率が約半分になる可能性があります。
重要ポイント
- 投資用土地には3,000万円特別控除等の居住用特例は適用不可
- 短期譲渡（5年以下）は税率39.63%、長期譲渡（5年超）は20.315%
- 取得費が不明な場合、概算取得費（売却額の5%）となり税負担が極めて大きい
- 購入時の売買契約書・領収書は必ず保管
- 譲渡損失は給与所得等と損益通算不可（他の土地・建物の譲渡益とのみ通算可）
確定申告は翌年2月16日～3月15日が期限です。取得費の証明書類を確実に保管し、必要に応じて税理士に相談してください。
よくある質問
Q1. 投資用土地を売却する場合、居住用の3,000万円特別控除は使えますか？
A. 投資用土地には3,000万円特別控除は適用されません。居住用財産のみが対象です。一般税率（短期39.63%・長期20.315%）が適用されます。投資目的で所有していた土地は、たとえ長期保有していても特例は適用できません。
Q2. 5年以内に売却すると税率が高くなると聞きましたが本当ですか？
A. 譲渡年の1月1日時点で所有期間5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）、5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）です。約2倍の税率差があるため、売却時期の検討が重要です。所有期間が5年に近い場合、数ヶ月待つだけで税負担が約半分になる可能性があります。
Q3. 購入時の契約書がない古い土地を売却する場合、取得費はどうなりますか？
A. 取得費が不明な場合、売却額の5%を概算取得費として計算します。税負担が極めて大きくなるため、契約書等の探索や不動産会社への問い合わせを推奨します。法務局の登記簿謄本で取得時期を確認し、固定資産税評価額から推定する方法もあります。税務署に相談してください。
Q4. 投資用土地を売却して赤字になった場合、確定申告は必要ですか？
A. 譲渡損失が出ても申告義務があります。ただし投資用土地の譲渡損失は給与所得等と損益通算不可です。同年内の他の土地・建物の譲渡益とのみ通算可能で、翌年以降への繰越もできません。申告しないと無申告加算税が課される可能性があります。