導入
投資用新築マンションの売却では、居住用物件とは異なる書類準備が必要です。通常の売却書類に加え、確定申告書、減価償却計算書、不動産所得の収支内訳書など税務関連の書類が大幅に増えます。賃貸中の場合は、賃貸借契約書、賃料入金履歴、敷金預かり証も必要です。
この記事では、投資用新築マンション売却の必要書類とチェックリストを解説します。
この記事の要点
- 投資用は税務書類が大幅に増加（確定申告書・減価償却計算書・収支内訳書）
- 減価償却計算書がないと譲渡所得の計算で不利になる
- 賃貸中物件は賃貸借契約書・賃料入金履歴・敷金預かり証が必要
- 投資用は3,000万円特別控除が適用されず、5年以内の売却は高税率
- 所有期間5年超の長期譲渡所得は税率が約20%（短期は約39%）
1. 投資用新築マンション売却の必要書類全体像
(1) 居住用物件との書類の違い
投資用新築マンションの売却では、居住用物件と比べて税務書類が大幅に増加します。
共通の書類:
- 登記識別情報通知（権利証）
- 印鑑証明書・実印
- 管理規約・重要事項に係る調査報告書
投資用特有の書類:
- 確定申告書（過去3-5年分）
- 減価償却計算書
- 不動産所得の収支内訳書
- 賃貸借契約書（賃貸中の場合）
(2) 書類準備のタイムライン
売却活動開始前に準備すべき書類と、売買契約後に準備する書類があります。
売却活動開始前:
- 登記識別情報通知
- 管理規約・重要事項に係る調査報告書
- 確定申告書・減価償却計算書
- 賃貸借契約書（賃貸中の場合）
売買契約後:
- 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 固定資産税納税通知書
- 敷金・礼金の精算書
2. 新築マンション売却の基本書類
(1) 登記識別情報通知（権利証）
法務局の不動産登記の申請書様式についてでは、投資用新築マンション売却時の登記手続きに必要な書類の様式が確認できます。
登記識別情報通知は、不動産の所有権を証明する書類です。新築マンション購入時に法務局から発行されます。紛失した場合でも、司法書士による本人確認で手続きは可能ですが、費用が追加でかかります。
(2) 印鑑証明書・実印
印鑑証明書は発行後3ヶ月以内のものを準備します。売買契約と登記で複数回使用するため、タイミングを見計らって取得することが重要です。
(3) 固定資産税納税通知書
固定資産税納税通知書は、毎年4-6月頃に市区町村から送付されます。売却時の固定資産税の清算に使用します。
3. 新築マンション特有の管理・品質関連書類
(1) 管理規約・重要事項に係る調査報告書
国土交通省のマンション管理適正化法では、投資用新築マンション特有の必要書類（管理規約・重要事項に係る調査報告書・修繕履歴等）が確認できます。
重要事項に係る調査報告書は、管理組合から発行される書類で、管理費・修繕積立金の滞納状況や管理組合の運営状況を記載します。
(2) 住宅性能評価書・アフターサービス基準
住宅の品質確保の促進等に関する法律では、新築マンションの住宅性能評価書や瑕疵担保責任に関する書類の法的根拠が確認できます。
アフターサービス基準は、新築マンションの売主が定める保証内容を記載した書類です。投資用でも買主へ保証を継承できる場合があり、売却価格に影響します。
(3) パンフレット・設計図書
新築マンション購入時のパンフレット、設計図書、竣工図などは、買主にとって有益な情報です。保管している場合は、買主へ引き継ぐことで売却がスムーズになります。
4. 投資用物件特有の税務・収支書類
(1) 確定申告書（過去3-5年分）
国税庁の不動産収入を受け取ったときでは、投資用新築マンションの賃貸収入と必要経費の計算方法、確定申告に必要な書類が確認できます。
過去3-5年分の確定申告書は、不動産所得の実績を示す重要書類です。買主は購入後の収支を予測するために確認します。
(2) 減価償却計算書
国税庁の減価償却資産の償却方法の届出書では、投資用新築マンションの減価償却費の計算に必要な書類と、売却時の取得費計算における減価償却累計額の扱いが確認できます。
減価償却計算書がないと、譲渡所得の計算で不利になります。減価償却累計額が不明だと取得費を正確に算出できず、譲渡益が過大評価され税負担が増えます。
RC造新築マンションの法定耐用年数は47年です。売却時の取得費は、購入価格から減価償却累計額を差し引いた額となります。
(3) 不動産所得の収支内訳書
不動産所得の収支内訳書は、確定申告時に提出する書類です。賃料収入、管理費、修繕費、減価償却費などが記載されており、買主は収益性を判断する材料として確認します。
(4) 取得時の売買契約書・領収書
取得時の売買契約書と領収書は、取得費を証明する重要書類です。紛失すると、取得費を売却価格の5%とみなされ、税負担が大幅に増加します。
5. 賃貸中物件の場合の追加書類
(1) 賃貸借契約書
賃貸中の新築マンションを売却する場合、賃貸借契約書が必要です。買主は賃貸借契約の内容を確認し、オーナーチェンジとして購入します。
(2) 賃料入金履歴
賃料入金履歴は、家賃収入の実績を示す書類です。通帳のコピーや管理会社からの報告書で確認できます。
(3) 敷金・礼金の預かり証
賃貸中物件の場合、敷金・礼金の預かり金を買主へ引き継ぐ必要があります。敷金預かり証と精算書を作成し、買主との間で明確にします。
6. 売却後の確定申告で必要な書類
(1) 譲渡所得の計算書類
国税庁の譲渡所得の特別控除の種類では、投資用新築マンションには3,000万円特別控除が適用されないことが明記されています。
譲渡所得の計算には、以下の書類が必要です。
- 売却時の売買契約書
- 取得時の売買契約書
- 減価償却計算書
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料・測量費等）
(2) 短期・長期譲渡所得の判定
所有期間5年以内に売却した場合は短期譲渡所得となり、税率は所得税30.63%・住民税9%の合計39.63%です。
所有期間5年超で売却した場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15.315%・住民税5%の合計20.315%です。短期譲渡の約半分の税率となるため、保有期間の調整も検討価値があります。
まとめ
投資用新築マンション売却では、居住用物件と比べて税務書類が大幅に増加します。確定申告書、減価償却計算書、不動産所得の収支内訳書が必須であり、減価償却計算書がないと譲渡所得の計算で不利になります。
賃貸中物件の場合は、賃貸借契約書、賃料入金履歴、敷金預かり証も必要です。投資用は3,000万円特別控除が適用されず、所有期間5年以内の売却は高税率（約39%）となるため、保有期間の調整も検討価値があります。
税務の専門知識が必要な場合が多いため、税理士への相談を推奨します。
よくある質問（FAQ）
Q1: 投資用マンションと居住用マンションで必要書類はどう違いますか？
基本的な売却書類（登記識別情報通知、管理規約等）は共通ですが、投資用は税務書類が大幅に増えます。確定申告書、減価償却計算書、不動産所得の収支内訳書、取得費を証明する売買契約書・領収書が必須です。賃貸中の場合は賃貸借契約書、賃料入金履歴、敷金預かり証も必要です。
Q2: 減価償却計算書がない場合、売却できませんか？
売却自体は可能ですが、譲渡所得の計算で不利になります。減価償却累計額が不明だと取得費を正確に算出できず、譲渡益が過大評価され税負担が増えます。過去の確定申告書から復元できますが、紛失している場合は税理士に相談し、建物の取得価額・構造（RC造47年）・築年数から概算で計算する方法もあります。
Q3: 賃貸中の新築マンションを売却する場合、入居者への通知は必要ですか？
法律上の通知義務はありませんが、実務上は通知することが一般的です。賃貸借契約は新所有者に承継されるため、入居者に売却の事実と新所有者の情報を通知し、賃料振込先の変更等を書面で明確にすることを推奨します。敷金・礼金の承継も買主との間で精算書を作成する必要があります。
Q4: 投資用新築マンションの売却で使える税制優遇はありますか？
居住用の3,000万円特別控除は適用不可です。ただし所有期間5年超の長期譲渡所得は税率が約20%（短期は約39%）です。新築マンションの場合、5年以内の売却は高税率となるため、保有期間の調整も検討価値があります。事業用資産の買換え特例が適用できるケースもありますが要件が厳しいため、税理士への相談を推奨します。