住み替え購入マンションに必要な書類の全体像
住み替えでマンションを購入する場合、通常の購入に必要な書類に加え、旧居の売却関連書類が必要になります。この記事では、住み替えマンション購入における必要書類を段階別に整理し、売却と購入を並行する際の実務ポイントを詳しく解説します。
この記事でわかること：
- 住み替えマンション購入に必要な書類の全体像
- 旧居の売却関連書類（売買契約書・ローン残債証明書など）
- 住み替えローン審査に必要な追加書類
- 売買契約・登記手続きに必要な書類
- マンション管理関連書類の確認ポイント
- 購入後の住宅ローン控除手続きと必要書類
(1) 通常の購入書類と住み替え特有の追加書類
住み替えでマンションを購入する場合、以下のカテゴリーの書類が必要です。
| カテゴリー | 主な必要書類 | 取得元 |
|---|---|---|
| 住み替え特有 | 旧居の売買契約書、旧居のローン残債証明書 | 不動産会社、金融機関 |
| 住宅ローン | 源泉徴収票、本人確認書類、印鑑証明書 | 勤務先、市区町村役場 |
| 売買契約 | 売買契約書、印紙税、手付金 | 不動産会社 |
| 登記手続き | 登記申請書、固定資産評価証明書、住民票 | 法務局、市区町村役場 |
| マンション管理 | 管理規約、長期修繕計画、修繕積立金証明 | 管理組合、管理会社 |
| 購入後手続き | 住宅ローン控除の確定申告書類 | 税務署 |
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入を並行して進めるため、タイミング調整が重要です。
(2) 売却と購入のタイミング調整
住み替えには、以下の3つのパターンがあります。
タイミングのパターン：
- 売り先行：旧居を先に売却してから新居を購入（仮住まい費用が発生）
- 買い先行：新居を先に購入してから旧居を売却（住み替えローンやつなぎ融資を利用）
- 同時決済：旧居の売却と新居の購入を同日に実施（理想的だが調整が難しい）
買い先行の場合、旧居のローン残債を新規ローンに組み込める住み替えローンの利用を検討します。
住み替え特有の追加書類（売却と購入の並行）
(1) 旧居の売買契約書（売却予定証明）
住み替えローンやつなぎ融資を利用する場合、旧居の売買契約書が必要です。金融機関は旧居の売却予定を確認し、売却代金で既存ローンを返済できることを審査します。
必要な情報：
- 旧居の売却予定価格
- 売買契約の締結日と引渡し予定日
- 買主の情報（契約の確実性を確認）
(2) 旧居のローン残債証明書
旧居に住宅ローンが残っている場合、ローン残債証明書が必要です。金融機関から取得します。
取得方法：
- 借入先の金融機関に依頼（発行に1〜2週間程度）
- インターネットバンキングで残高を確認できる場合もあります
住み替えローンでは、既存ローン残債を新規ローンに組み込むため、残債額の正確な証明が必要です。
(3) 売却予定価格の査定書
旧居の売却が契約前の場合、不動産会社による査定書が必要になることがあります。
査定書の内容：
- 旧居の物件概要（所在地・面積・築年数）
- 周辺相場に基づく売却予定価格
- 査定の根拠（類似物件の成約事例など）
査定書は不動産会社が無料で作成してくれることが一般的です。
住宅ローン・住み替えローン審査に必要な書類
(1) 所得証明書類（源泉徴収票・確定申告書）
給与所得者の場合は直近の源泉徴収票（原本）を用意します。自営業者の場合は直近3期分の確定申告書の写し（税務署の受付印があるもの）と納税証明書が必要です。
住み替えローンの審査基準は通常の住宅ローンより厳格ですので、安定した収入の証明が重要です。
(2) 旧居の売却関連書類
住み替えローンの審査では、旧居の売却状況を証明する書類が必要です。
- 旧居の売買契約書（売却予定証明）
- 旧居のローン残債証明書
- 売却予定価格の査定書（契約前の場合）
金融機関は、旧居の売却代金で既存ローンを返済できることを確認します。
(3) 本人確認書類・印鑑証明書
本人確認書類は、運転免許証、パスポート、マイナンバーカード（個人番号カード）のいずれかを用意します。
印鑑証明書は市区町村役場で取得します。発行から3ヶ月以内のものが必要です。住み替えにより住所が変更される場合は、転入後に新しい印鑑証明書を取得する必要があります。
売買契約・登記に必要な書類
(1) 売買契約書・印紙税
売買契約書は買主と売主が締結する契約書で、売買代金・引渡し時期・特約事項などが記載されます。契約書には印紙税が課税されますので、印紙を貼付します。
印紙税額の例：
- 売買代金1000万円超〜5000万円以下：1万円（軽減税率適用時）
- 売買代金5000万円超〜1億円以下：3万円（軽減税率適用時）
(2) 登記関連書類（住民票・印鑑証明書）
所有権移転登記では、買主の住民票と印鑑証明書が必要です。
注意点：
- 住民票はマイナンバーの記載がないものを用意
- 印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のものを用意
- 転居に伴う住所変更のタイミングにより、追加で住民票を取得する必要がある場合があります
(3) 転居に伴う住所変更書類
住み替えにより住所が変更される場合、転出届・転入届を提出します。
手続きの流れ：
- 転出元の市区町村役場で転出届を提出（転出証明書を受領）
- 引渡し後14日以内に転入先の市区町村役場で転入届を提出（転出証明書を添付）
- 転入後の住民票を取得（登記手続きで使用）
住宅ローン審査時は旧住所の住民票でも問題ありませんが、登記時には新住所への変更が必要な場合がありますので、金融機関や司法書士に確認してください。
マンション管理関連で確認すべき書類
(1) 管理規約・使用細則
管理規約と使用細則は、マンションの管理・使用に関するルールを定めた規約です。購入前に内容を確認しましょう。
確認ポイント：
- ペット飼育の可否
- 楽器演奏の制限
- リフォーム時の届出ルール
- 専有部分の使用制限
国土交通省によると、これらの情報は重要事項説明で説明されますので、不明点は不動産会社に確認してください。
(2) 長期修繕計画・修繕履歴
長期修繕計画は、マンションの大規模修繕工事の時期と費用を25〜30年先まで見通した計画書です。
確認ポイント：
- 大規模修繕の実施時期と予定費用
- 過去の修繕履歴（外壁塗装・屋上防水など）
- 修繕積立金の積立状況（不足していないか）
修繕積立金が不足している場合、将来的に一時金の負担が発生する可能性があります。
(3) 修繕積立金・管理費の確認
マンションの修繕積立金と管理費は、毎月支払う費用です。
確認書類：
- 管理費・修繕積立金の月額
- 滞納の有無（前所有者の滞納がある場合、買主が引き継ぐ場合があります）
- 修繕積立金の残高証明
これらの費用は住宅ローンの返済計画に影響しますので、事前に把握しておくことが重要です。
購入後の手続き（住宅ローン控除等）
(1) 住宅ローン控除の確定申告書類
住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、**住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）**を受けられます。購入した年の翌年に確定申告が必要です。
必要な書類：
- 確定申告書（税務署の所定様式）
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 登記事項証明書（法務局で取得）
- 売買契約書の写し
- 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から送付）
- 住民票の写し
国税庁によると、住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7%を所得税から最長13年間控除できる制度です。
(2) 登記事項証明書・売買契約書の写し
登記事項証明書は法務局で取得します。マンションの所有権が自分に移転したことを証明する書類です。
売買契約書の写しは、購入金額や取得日を証明するため、確定申告時に添付します。
住み替えと税制の注意点：
旧居売却時の譲渡所得税の3000万円特別控除と、新居購入時の住宅ローン控除は併用できません。旧居売却で特別控除を使うと、新居購入後3年間は住宅ローン控除が使えなくなります。譲渡益が少額であれば特別控除を使わず、住宅ローン控除を選ぶ選択肢もありますので、税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
住み替えでマンションを購入する場合、通常の購入書類に加えて、旧居の売却関連書類が必要です。特に住み替えローンを利用する場合は、旧居の売買契約書やローン残債証明書が必須となります。
書類準備のチェックリスト：
- 旧居の売買契約書（売却予定証明）を準備
- 旧居のローン残債証明書を金融機関から取得
- 源泉徴収票・本人確認書類・印鑑証明書を準備
- 管理規約・長期修繕計画を確認（修繕積立金の不足有無）
- 転居に伴う住民票移動のタイミングを確認
- 住宅ローン控除と3000万円特別控除の選択を検討
売却と購入のタイミング調整は、住み替えで最も重要なポイントです。不動産会社や金融機関と密に連絡を取り、スムーズな手続きを進めましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 住み替えローンを利用する場合、どのような書類が追加で必要か？
旧居の売買契約書（売却予定証明）、旧居のローン残債証明書、売却予定価格の査定書が追加で必要です。既存ローン残債を新規ローンに組み込むため、金融機関の審査基準は通常より厳格です。旧居の売却代金で既存ローンを返済できることを証明する必要がありますので、売却予定価格の根拠を明確にしておきましょう。住み替えローンの金利は通常の住宅ローンよりやや高めに設定されることが一般的です。
Q2. 旧居の売却と新居の購入のタイミングがずれる場合の対処法は？
売り先行の場合は仮住まい費用が発生します。買い先行の場合は住み替えローンやつなぎ融資を利用します。つなぎ融資は数ヶ月程度の短期借入で、金利は通常ローンより高めです。つなぎ融資を利用する場合も、旧居の売買契約書が必要となります。同時決済が理想的ですが、調整が難しい場合が多いため、不動産会社と綿密なスケジュール調整を行うことをおすすめします。
Q3. 住み替えで住宅ローン控除と譲渡所得税の特例は併用できるか？
3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用不可です。旧居売却で特別控除を使うと、新居購入後3年間は住宅ローン控除が使えなくなります。譲渡益が少額であれば、特別控除を使わずに住宅ローン控除を選ぶ選択肢もあります。どちらが有利かは、譲渡益の金額や新居の住宅ローン残高によって異なりますので、税理士に個別試算を依頼することを強く推奨します。
Q4. 転居に伴う住民票の移動タイミングは？必要書類への影響は？
引渡し後14日以内に転入届を提出する必要があります。住宅ローン審査時は旧住所の住民票で問題ありませんが、登記時には新住所への変更が必要な場合があります。タイミングにより追加で住民票を取得する必要がある場合がありますので、金融機関や司法書士に事前確認してください。マイナンバーカードをお持ちの方は、住所変更手続きも併せて行いましょう。