住み替えで土地を売却する際の必要書類とは？
住み替えで土地を売却する場合、売却と購入を並行して進めるため、書類準備とタイミング管理が重要です。本記事では、住み替えに特化した必要書類と手続きのポイントを解説します。
この記事でわかること：
- 住み替えに必要な土地売却書類一覧
- 売り先行・買い先行のパターン別書類
- つなぎ融資を利用する場合の追加書類
- 測量・境界確認関連書類
- 買い替え特約と必要書類
1. 住み替えによる土地売却に必要な書類の全体像
住み替えでは、旧居（土地）の売却と新居の購入を並行するため、両方の書類を準備します：
| カテゴリー | 主な書類 |
|---|---|
| 売却関連 | 登記識別情報通知・測量図・境界確認書・売買契約書 |
| 購入関連 | 住宅ローン申込書類・新居の重要事項説明書 |
| 資金繰り | つなぎ融資申込書（買い先行の場合） |
| 税務関連 | 譲渡所得の内訳書・3000万円特別控除申請書類 |
2. 売り先行・買い先行のパターン別必要書類
売り先行の場合
メリット： 売却代金が確定しているため資金計画が明確
必要書類：
- 仮住まいの賃貸借契約書
- 住民票の異動届（2回必要：仮住まい→新居）
買い先行の場合
メリット： 仮住まい不要
必要書類：
- つなぎ融資申込書類
- 旧居の売買契約書（売却予定証明）
- 資金計画書
3. 登記・契約関連の必要書類
基本書類
- 登記識別情報通知（または権利証）
- 印鑑証明書（発行後3か月以内）
- 実印
- 固定資産税納税通知書
- 媒介契約書・売買契約書
4. 測量・境界確認関連の必要書類
確定測量図・地積測量図
土地売却では確定測量図または地積測量図が必要です。古い測量図では境界が不明確な場合、買主から新しい測量を求められます。
測量費用： 30～100万円程度
筆界確認書
隣接地所有者との筆界確認が必要です。住み替えで時間がない場合は、測量業者（土地家屋調査士）に早期依頼しましょう。
5. つなぎ融資を利用する場合の追加書類
つなぎ融資とは
買い先行で新居購入資金が不足する場合、旧居の売却代金が入るまでの短期間借りる融資。
必要書類：
- つなぎ融資申込書
- 旧居の売買契約書（売却予定証明）
- 媒介契約書
- 査定書
金利： 通常の住宅ローンより高め（年2～3%程度）
6. 税務関連の必要書類
3000万円特別控除
土地のみの売却は原則対象外ですが、建物解体後1年以内の売却なら適用可能です。
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 解体工事の請負契約書
- 登記事項証明書
住宅ローン控除との併用不可
3000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除が3年間使えません。譲渡益が少額なら、特別控除を使わない選択肢もあります。
まとめ
住み替えで土地を売却する場合、売却と購入の両方の書類を並行して準備します。売り先行は資金計画が明確ですが仮住まいが必要、買い先行は仮住まい不要ですがつなぎ融資の書類管理が必要です。
測量が必要な場合は早期に着手し、税務関連では3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用不可に注意しましょう。不動産会社や税理士に早期相談し、最適なパターンを選んでください。
よくある質問（FAQ）
Q1: 売り先行と買い先行、どちらが書類準備の負担が少ないか？
A: 売り先行は資金計画が明確で書類はシンプルですが、仮住まい関連書類が必要です。買い先行はつなぎ融資や新旧2つのローン書類管理が複雑になります。個別事情により最適パターンは異なります。
Q2: 住み替えで測量は必ず必要か？
A: 買主や金融機関の要求により異なりますが、トラブル防止のため確定測量が推奨されます。古い地積測量図でも境界標が現存し境界が明確なら受け入れられる場合もあります。
Q3: 土地のみの売却で3000万円特別控除は使えるか？
A: 原則対象外ですが、建物解体後1年以内に売却する、建物解体後に賃貸等をしていないなどの条件を満たせば適用可能です。ただし、新居で住宅ローン控除が3年間使えなくなるため注意が必要です。
Q4: つなぎ融資の審査で必要な書類は？
A: つなぎ融資申込書、旧居の売買契約書（売却予定証明）、媒介契約書、査定書が必要です。金利は通常の住宅ローンより高め（年2～3%程度）で、借入期間は数か月～1年程度です。