住み替えで戸建てを売却する際の必要書類とは？
住み替えで戸建てを売却する場合、売却と購入の両方の書類準備が必要です。また、売り先行か買い先行かでタイミングや必要書類が異なります。本記事では、住み替えに特化した必要書類とスケジュール管理のポイントを解説します。
この記事でわかること：
- 売り先行・買い先行それぞれの必要書類
- 売却時の登記・契約関連書類
- 新居購入時の住宅ローン書類
- 税務関連書類（3000万円特別控除・譲渡損失）
- つなぎ融資を利用する場合の追加書類
1. 住み替えによる戸建て売却に必要な書類の全体像
(1) 売却と購入を並行する場合の書類管理
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入を並行して進めるため、以下の書類を準備します：
| カテゴリー | 主な書類 |
|---|---|
| 売却関連 | 登記識別情報通知・抵当権抹消書類・媒介契約書・売買契約書 |
| 購入関連 | 住宅ローン申込書類・物件検査証・重要事項説明書 |
| 税務関連 | 譲渡所得の内訳書・住宅ローン控除申請書類 |
| 資金繰り | つなぎ融資申込書（買い先行の場合） |
(2) スケジュール調整のポイント
住み替えの成功には、書類提出のタイミング調整が重要です。売却と購入の決済日を近づけることで、仮住まいやつなぎ融資を回避できる場合があります。
2. 売り先行・買い先行のパターン別必要書類
(1) 売り先行の場合（仮住まい関連書類）
売り先行：旧居を先に売却し、売却代金で新居を購入
メリット：
- 売却代金が確定しているため資金計画が立てやすい
- 住宅ローンの二重払いなし
必要書類：
- 仮住まいの賃貸借契約書（売却後～新居購入までの期間）
- 住民票の異動届（仮住まい→新居への2回の異動）
(2) 買い先行の場合（資金計画書類）
買い先行：新居を先に購入し、後から旧居を売却
メリット：
- 仮住まい不要
- 新居をじっくり探せる
必要書類：
- つなぎ融資申込書類（旧居売却前に新居購入資金を借りる場合）
- 旧居の売買契約書（売却予定の証明）
- 資金計画書（旧居の売却見込み額を示す）
3. 売却時の必要書類（登記・契約関連）
(1) 登記識別情報通知・権利証
登記識別情報通知（または権利証）は、所有権移転登記に必須です。紛失した場合は、司法書士による本人確認で代替できます。
(2) 抵当権抹消登記関連書類
旧居に住宅ローンが残っている場合、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消します。
必要書類：
- 金融機関からの抵当権抹消書類（ローン完済後に発行）
- 登記申請書
- 印鑑証明書（発行後3か月以内）
(3) 媒介契約書・売買契約書
不動産会社と締結する媒介契約書と、買主と締結する売買契約書が必要です（宅地建物取引業法）。
4. 購入時の必要書類（新居の住宅ローン）
(1) 住宅ローン申込書類（収入証明書等）
新居購入で住宅ローンを組む場合、以下の書類が必要です：
- 住宅ローン申込書
- 本人確認書類（運転免許証・パスポート等）
- 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書等）
- 旧居の売買契約書（売り先行の場合は売却済み証明）
(2) 物件検査証・重要事項説明書
新居がフラット35などの公的融資を利用する場合、物件検査証が必要です（住宅金融支援機構）。また、不動産会社から重要事項説明書を受け取ります。
5. 税務関連の必要書類（3000万円特別控除・譲渡損失）
(1) 3000万円特別控除の適用要件書類
旧居の売却益が3000万円以下の場合、3000万円特別控除が適用されます（国税庁）。
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 住民票の写し（売却時の住所を証明）
重要な注意点：
3000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除が3年間使えません。譲渡益が少額なら、特別控除を使わずに住宅ローン控除を選ぶ選択肢もあります。
(2) 譲渡損失の繰越控除適用書類（新居ローンが条件）
旧居を売却して損失が出た場合、譲渡損失の繰越控除が適用されます（国税庁）。
適用条件：
- 新居で住宅ローンを組むこと（必須）
- 売却損失を給与所得等と損益通算し、3年間繰越可能
必要書類：
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- 新居の住宅ローン契約書の写し
- 旧居の売買契約書の写し
- 登記事項証明書
6. つなぎ融資を利用する場合の追加書類
(1) つなぎ融資申込書類
つなぎ融資：買い先行で新居購入資金が不足する場合、旧居の売却代金が入るまでの短期間借りる融資。
特徴：
- 金利は通常の住宅ローンより高め（年2～3%程度）
- 借入期間は数か月～1年程度
(2) 旧居の売買契約書（売却予定証明）
つなぎ融資の審査では、旧居の売却予定を証明する書類が必要です：
- 旧居の売買契約書（買主と締結済みの場合）
- 媒介契約書（売却活動中の場合）
- 査定書（売却見込み額を示す）
まとめ
住み替えで戸建てを売却する場合、売却と購入の両方の書類を並行して準備します。売り先行は資金計画が明確で書類管理がシンプルですが、仮住まいが必要です。買い先行は仮住まい不要ですが、つなぎ融資や新旧2つの住宅ローン書類の管理が複雑になります。
また、税務関連では3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用不可、譲渡損失の繰越控除には新居の住宅ローンが必須という点に注意が必要です。不動産会社や税理士に早期相談し、最適なパターンを選びましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1: 売り先行と買い先行、どちらが書類準備の負担が少ないか？
A: 売り先行は資金計画が明確で書類はシンプルですが、仮住まい関連書類が必要です。買い先行は新旧2つの住宅ローン書類管理が複雑になります。個別事情により最適パターンは異なるため、不動産会社に早期相談を推奨します。
Q2: 住み替えで住宅ローンの二重払いを避ける方法は？
A: 売り先行で売却代金を受領後に新居購入すれば二重払いはありません。買い先行の場合はつなぎ融資を利用して旧居売却まで短期借入します。旧居の売買契約書があればつなぎ融資申込が可能です。
Q3: 住み替えで3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できるか？
A: 併用できません。旧居売却で3000万円特別控除を使うと、新居購入後3年間は住宅ローン控除が使えません。譲渡益が少額なら特別控除を使わず住宅ローン控除を選ぶ選択肢もあります。税理士に相談を推奨します。
Q4: 住み替えで譲渡損失が出た場合の繰越控除の適用要件は？
A: 新居で住宅ローンを組むことが必須条件です。旧居の売却損失を給与所得等と損益通算し、控除しきれない分は3年間繰越可能です。新居の住宅ローン契約書と旧居の売買契約書が必要です。