投資用戸建て売却に必要な書類の全体像
投資目的で保有している戸建てを売却する際には、居住用とは異なる税制や書類準備が必要です。本記事では、投資用戸建て特有の必要書類を詳しく解説します。
投資用戸建て売却で押さえるべきポイント
- 居住用の3000万円特別控除は適用不可（投資用は対象外）
- 減価償却費を控除した後の取得費で譲渡所得を計算
- オーナーチェンジの場合、賃貸借契約書・収支報告書・敷金精算書類が必要
- 事業的規模（5棟10室基準）なら青色申告決算書が必要
- 所有期間5年以内（短期譲渡）は税率39.63%、5年超（長期譲渡）は20.315%
投資用と居住用の違い（税制・特例）
投資用戸建ての売却では、居住用とは異なる税制が適用されます。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3000万円特別控除 | 適用可能 | 適用不可 |
| 軽減税率（所有期間10年超） | 適用可能 | 適用不可 |
| 減価償却費の計算 | 不要 | 必須（取得費から減価償却累計額を差し引く） |
| 短期譲渡税率（5年以内） | 39.63% | 39.63% |
| 長期譲渡税率（5年超） | 20.315%（10年超は軽減あり） | 20.315% |
国税庁のマイホーム特例情報によれば、投資用不動産には居住用財産の特例が適用されないため、税負担が大きくなる可能性があります。
オーナーチェンジと空室売却の書類差異
投資用戸建ての売却方法には、「オーナーチェンジ（賃借人付き売却）」と「空室売却」の2パターンがあります。
オーナーチェンジの場合：
- 賃貸借契約書
- 賃料収入実績・収支報告書
- 敷金・礼金の精算書類
- 入居者への通知書（任意）
空室売却の場合：
- 賃貸借契約の解除書類（立退料の領収書等）
- 原状回復費用の領収書
オーナーチェンジの方が書類は多いですが、賃料収入が継続するため買主への訴求力が高まります。
基本的な売却書類（登記・契約関連）
投資用戸建ても、基本的な売却書類は居住用と同じです。
登記識別情報通知・権利証
法務局の登記様式情報によれば、登記識別情報は不動産の所有権を証明する重要書類です。
- 登記識別情報通知：平成17年以降に取得した不動産（12桁の英数字）
- 登記済証（権利証）：平成17年以前に取得した不動産（紙の証書）
投資用戸建ての場合、個人名義か法人名義かで必要書類が若干異なります。法人名義の場合は、登記事項証明書（法人）と代表者印鑑証明書も必要です。
印鑑証明書・実印
- 個人：住所地の市区町村役場で取得（1通300円程度）
- 法人：法務局で取得（1通450円）
- 有効期限：通常3か月以内
- 必要通数：売買契約・登記で計2〜3通
媒介契約書・売買契約書
投資用戸建ての場合、以下の追加記載が必要になることがあります。
- 賃貸借契約の引き継ぎ条件
- 敷金・礼金の精算方法
- 賃料収入の帰属時期（決済日基準等）
- 固定資産税・都市計画税の精算方法
賃貸関連書類（オーナーチェンジの場合）
オーナーチェンジで売却する場合、賃貸関連書類が重要です。
賃貸借契約書
賃貸借契約書は、買主に引き継がれる契約内容を証明する書類です。
記載内容の確認ポイント：
- 賃料・共益費の金額
- 敷金・礼金の額
- 契約期間（普通借家契約 or 定期借家契約）
- 更新条件・更新料の有無
- 修繕負担の区分
- 解約予告期間
賃貸借契約書を紛失した場合、不動産管理会社に管理を委託していれば写しを入手できます。賃借人との合意で再作成することも可能です。
賃料収入実績・収支報告書
買主は物件の収益性を重視するため、賃料収入実績の提示が必要です。
- 賃料入金記録：通帳コピー（直近1〜2年分）
- 収支報告書：確定申告書の不動産所得内訳書
- 空室期間の記録：過去の空室率・平均入居期間
これらの書類により、安定した賃料収入があることを証明できます。
敷金・礼金の精算書類
オーナーチェンジの場合、敷金は買主に引き継がれます。
- 敷金預かり証：賃借人に交付した敷金の預かり証のコピー
- 敷金精算書：売主・買主間で敷金を精算する書類
- 礼金の確認書：礼金を受領している場合、その金額を明示
敷金は賃借人の退去時に返還する義務があるため、買主への引き継ぎが必須です。売買代金の一部として精算することが一般的です。
収支・税務関連の必要書類
投資用戸建ての売却では、税務関連書類が重要です。
確定申告書（不動産所得内訳書）
国税庁の不動産所得情報によれば、投資用不動産の賃料収入は確定申告が必要です。
不動産所得内訳書に記載される主な項目：
- 賃料収入
- 必要経費（減価償却費、管理費、修繕費、固定資産税等）
- 不動産所得（収入 - 経費）
過去2〜3年分の確定申告書を買主に提示することで、物件の収益性を証明できます。
青色申告決算書（事業的規模の場合）
国税庁の事業的規模判定情報によれば、不動産貸付が事業的規模（5棟10室基準）の場合、青色申告特別控除（最大65万円）が適用可能です。
5棟10室基準：
- アパート・マンション等：10室以上
- 戸建て：5棟以上
- 駐車場：50台以上（概ね）
事業的規模の場合、青色申告決算書（損益計算書・貸借対照表）の提出が必要です。
減価償却費・取得費計算に必要な書類
投資用不動産では、減価償却費の計算が譲渡所得に大きく影響します。
購入時の売買契約書・領収書
譲渡所得の計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
投資用不動産の取得費は、購入価格から減価償却累計額を差し引いた額となります。
取得費 = 購入価格 - 減価償却累計額
購入時の書類が必要です。
- 購入時の売買契約書
- 仲介手数料・登記費用等の領収書
- 改修・リフォーム費用の領収書
減価償却明細（累計額の確認）
減価償却費は、建物の取得価額を耐用年数に応じて経費として配分する金額です。
国税庁の減価償却情報によれば、木造戸建ての法定耐用年数は22年です。
減価償却費の計算（定額法の場合）：
- 償却率 = 1 ÷ 耐用年数
- 年間減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
減価償却累計額は、過去の確定申告書（不動産所得内訳書または青色申告決算書）に記載されています。
改修・リフォーム費用の領収書
取得費に加算できる改修・リフォーム費用の領収書も重要です。
取得費に加算できる費用：
- 資本的支出（耐用年数を延長、価値を増加させる改修）
- 例：屋根の葺き替え、外壁の全面改修、間取り変更等
取得費に加算できない費用：
- 修繕費（原状回復、維持管理のための修繕）
- 例：壁紙の張替え、設備の小修理等
資本的支出は取得費に加算でき、譲渡所得を減らす効果があります。
確定申告時の必要書類
投資用戸建て売却後、譲渡所得税の確定申告が必要です。
譲渡所得税申告に必要な書類
確定申告時には以下の書類を準備します。
- 確定申告書（第一表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の譲渡費用の領収書
- 減価償却費の計算明細
- 登記事項証明書
短期譲渡・長期譲渡の区分確認書類
国税庁の譲渡所得特別控除情報によれば、所有期間により税率が異なります。
所有期間の判定：
- 売却した年の1月1日時点で計算
- 5年以内：短期譲渡所得（税率39.63%）
- 5年超：長期譲渡所得（税率20.315%）
所有期間を証明するため、購入時と売却時の売買契約書が必要です。
例：
- 2019年3月に購入、2024年9月に売却
- 2024年1月1日時点で所有期間5年未満 → 短期譲渡所得
例：
- 2018年10月に購入、2024年9月に売却
- 2024年1月1日時点で所有期間5年超 → 長期譲渡所得
所有期間の判定を誤ると税額が大きく変わるため、注意が必要です。
まとめ
投資用戸建ての売却には、居住用とは異なる税制や書類準備が必要です。特に、居住用の3000万円特別控除は適用されず、減価償却費を控除した後の取得費で譲渡所得を計算する必要があります。
オーナーチェンジで売却する場合、賃貸借契約書、収支報告書、敷金精算書類が追加で必要です。これらの書類により、物件の収益性を買主に証明できます。
減価償却累計額の確認には、過去の確定申告書（不動産所得内訳書または青色申告決算書）が必要です。紛失した場合は税務署で過去の申告書を閲覧できます。
所有期間5年以内（短期譲渡）は税率39.63%、5年超（長期譲渡）は20.315%と、所有期間により税率が大きく異なります。売却タイミングを検討する際は、税負担も考慮しましょう。
投資用不動産の売却は税務が複雑なため、税理士への相談をおすすめします。