投資用新築マンション購入時の控除・特例とは？
投資目的で新築マンションを購入する場合、自己居住用とは異なる税制が適用されます。住宅ローン控除は利用できませんが、減価償却費の活用や損益通算による節税など、投資用不動産特有のメリットがあります。
本記事では、投資用新築マンションに適用される控除・特例について、実務的に解説します。
この記事でわかること：
- 投資用マンションは住宅ローン控除の対象外
- 減価償却費の活用と節税効果
- 損益通算による給与所得との相殺方法
- 青色申告特別控除（最大65万円）の活用
- 登録免許税・不動産取得税の軽減措置
1. 投資用新築マンション購入時の税制の全体像
(1) 自己居住用と投資用の根本的な違い
投資用マンションと自己居住用マンションでは、適用される税制が大きく異なります：
| 項目 | 自己居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 適用可（最大455万円） | 適用不可 |
| 減価償却費 | なし | あり（節税効果大） |
| 損益通算 | なし | あり（赤字時） |
| 青色申告特別控除 | なし | あり（最大65万円） |
(2) 投資用不動産特有の税制優遇措置
投資用新築マンションでは、以下の税制メリットを活用できます：
- 減価償却費：実際の支出を伴わず経費計上
- 損益通算：不動産所得の赤字を給与所得と相殺
- 青色申告特別控除：最大65万円の所得控除
- 経費計上の範囲が広い：管理費・修繕積立金・借入金利息など
(3) 利用可能な控除・特例一覧
投資用新築マンション購入時に利用できる主な制度：
| 制度 | 内容 | 節税効果 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物部分を法定耐用年数で配分 | 年数十万円の経費計上 |
| 損益通算 | 赤字を給与所得と相殺 | 所得税・住民税の軽減 |
| 青色申告特別控除 | 不動産所得から最大65万円控除 | 年最大20万円程度の節税 |
| 登録免許税軽減 | 新築住宅の保存登記で税率軽減 | 数万円の負担軽減 |
| 不動産取得税軽減 | 課税標準から1,200万円控除 | 数十万円の負担軽減 |
2. 投資用マンションは住宅ローン控除の対象外
(1) 「自己の居住の用に供する」ことが必須要件
住宅ローン控除は、「自己の居住の用に供する住宅」が対象です（国税庁）。第三者への賃貸を目的とした投資用マンションは、この要件を満たさないため控除対象外です。
重要ポイント：
- 購入時に賃貸する意図があれば投資用と判断される
- 購入後に自己居住から賃貸に変更した場合も、残存期間の控除が受けられなくなる可能性あり
- 一部を自己居住、一部を賃貸する場合は、居住部分のみ控除対象
(2) 投資用ローンには特別な税制優遇なし
投資用マンション購入時のローン（不動産投資ローン）には、住宅ローン控除のような特別な税制優遇はありません。ただし、借入金利息は不動産所得の経費として計上可能です。
(3) 投資用ローンは住宅ローンより金利が高い
投資用ローンは一般的に住宅ローンより金利が高め（0.5～2%程度高い）です。これは、賃貸経営のリスクが自己居住より高いと金融機関が判断するためです。
3. 減価償却費の活用と節税効果
(1) 建物部分の取得価格を法定耐用年数で配分
投資用マンションの建物部分は減価償却の対象です。取得価格を法定耐用年数で配分し、毎年経費として計上できます。
減価償却の仕組み：
- 対象：建物部分のみ（土地は対象外）
- 耐用年数：RC造マンションは47年
- 償却方法：定額法（毎年同額を計上）
(2) RC造マンションは47年で償却
新築RC造マンションの耐用年数は47年です。建物部分の取得価格を47年で割った金額を、毎年減価償却費として経費計上します。
具体例：
- 物件価格：5,000万円
- 土地：2,000万円、建物：3,000万円
- 減価償却費：3,000万円 ÷ 47年 = 年約64万円
(3) 実際の支出を伴わず経費計上できるメリット
減価償却費の最大のメリットは、実際の現金支出を伴わずに経費計上できる点です。キャッシュフローは変わらないのに、所得税・住民税が軽減されます。
節税シミュレーション：
- 年収800万円（所得税率23%、住民税率10%）のサラリーマンが投資用マンションを購入
- 減価償却費：年64万円
- 節税額：64万円 × 33% = 年約21万円
4. 損益通算による節税と青色申告特別控除
(1) 不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算
投資用マンションの不動産所得が赤字の場合、給与所得などと損益通算できます。これにより、所得税・住民税が軽減されます。
不動産所得の計算：
不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費
（必要経費 = 管理費 + 修繕積立金 + 減価償却費 + 借入金利息 + 固定資産税 等）
損益通算の例：
- 給与所得：800万円
- 不動産所得：-200万円（赤字）
- 損益通算後の合計所得：800万円 - 200万円 = 600万円
所得が下がることで、所得税・住民税が軽減されます。
(2) 土地分の借入利息は損益通算不可
重要な制限：
土地部分の購入に充てた借入金の利息は、損益通算の対象外です。不動産所得の赤字のうち、土地分の借入利息相当額は給与所得と相殺できません。
対策：
- 土地と建物の購入価格の配分を事前に確認
- 建物部分の借入金利息のみが損益通算可能
(3) 青色申告特別控除｜最大65万円
不動産所得を青色申告すると、最大65万円の特別控除が受けられます。
青色申告特別控除の要件：
- 事前に青色申告承認申請書を税務署に提出
- 複式簿記による記帳
- 貸借対照表と損益計算書の作成
- e-Taxによる電子申告（または電子帳簿保存）
節税効果：
年収800万円の場合、65万円 × 33% = 年約21万円の節税
5. 登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減措置
(1) 新築住宅の登録免許税軽減｜投資用でも適用
新築マンションの所有権保存登記では、登録免許税の軽減措置が投資用でも適用されます：
- 通常税率：固定資産税評価額の0.4%
- 軽減税率：0.15%（2027年3月31日まで）
軽減要件：
- 床面積50㎡以上
- 新築または建築後使用されたことのないもの
(2) 不動産取得税の軽減措置
新築マンション取得時の不動産取得税も軽減されます：
- 建物：課税標準から1,200万円控除
- 土地：一定の計算で税額控除
軽減要件：
- 床面積50㎡以上240㎡以下
- 取得後一定期間内に居住（投資用は要件が異なる場合あり）
(3) 固定資産税の減額措置｜3年間1/2
新築マンションは、3年間固定資産税が1/2に軽減されます：
- 軽減対象：120㎡相当分まで
- 軽減期間：新築後3年間（マンション）
投資用でも適用：
この軽減措置は、投資用マンションでも適用されます。
6. 投資用新築マンション購入時の確定申告
(1) 不動産所得の計算方法
投資用マンションの家賃収入は不動産所得として確定申告が必要です。
不動産所得の計算式：
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
総収入金額：
- 家賃収入
- 礼金（返還不要部分）
- 更新料
- 駐車場収入
(2) 経費計上できる項目｜管理費・修繕積立金・減価償却費等
投資用マンション経営で経費計上できる主な項目：
| 経費項目 | 内容 |
|---|---|
| 管理費 | マンション管理会社への支払い |
| 修繕積立金 | 将来の大規模修繕に備えた積立 |
| 修繕費 | 現状回復のための修繕費用 |
| 減価償却費 | 建物部分の償却費 |
| 借入金利息 | ローンの利息部分（元本は不可） |
| 固定資産税・都市計画税 | 物件にかかる税金 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険 |
| 管理委託料 | 賃貸管理会社への手数料 |
| 広告宣伝費 | 入居者募集の広告費 |
| 税理士報酬 | 確定申告の依頼費用 |
(3) 青色申告の要件と手続き
青色申告の手続き：
青色申告承認申請書を税務署に提出
- 新規開業の場合：開業後2か月以内
- 既に白色申告している場合：青色申告を適用したい年の3月15日まで
複式簿記で記帳
- 会計ソフトの利用を推奨
貸借対照表・損益計算書を作成
- 確定申告時に提出
e-Taxで電子申告
- 65万円控除を受けるために必要
まとめ
投資用新築マンションは住宅ローン控除の対象外ですが、減価償却費の活用や損益通算による節税が可能です。RC造マンションの場合、建物部分を47年で償却し、年数十万円の経費計上ができます。
不動産所得が赤字の場合は給与所得と損益通算でき、さらに青色申告特別控除（最大65万円）を活用すれば、年間数十万円の節税効果が期待できます。
ただし、土地分の借入利息は損益通算不可、減価償却終了後は経費が減り税負担が増加するなどの注意点もあります。投資前に税理士へ相談し、長期的な税務戦略を立てることを推奨します。
よくある質問（FAQ）
Q1: 投資用新築マンションでも住宅ローン控除は使えますか？
A: 使えません。住宅ローン控除は「自己の居住の用に供する住宅」が対象です。第三者への賃貸を目的とした投資用マンションは、自己居住要件を満たさないため対象外です。
Q2: 投資用新築マンションで減価償却はいくら経費計上できますか？
A: 建物部分の取得価格をRC造47年で配分します。例えば建物3,000万円なら、年約64万円が減価償却費として経費計上できます。実際の支出を伴わないため、節税効果が大きいです。
Q3: 不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算できますか？
A: できます。ただし、土地分の借入利息は損益通算の対象外です。建物分の借入利息・減価償却費・管理費などは損益通算可能で、所得税・住民税が軽減されます。
Q4: 青色申告特別控除はいくら受けられますか？
A: 最大65万円です。複式簿記による記帳と貸借対照表・損益計算書の作成、e-Taxによる電子申告などの要件を満たす必要があります。年収800万円の場合、約21万円の節税効果があります。