住み替えマンション売却の控除・特例を正しく理解する
住み替えでマンションを売却する際、売却益が出れば譲渡所得税が課税されます。しかし、居住用不動産には「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率」といった税制優遇があり、適切に活用すれば大幅な節税が可能です。
一方で、これらの特例には「新居の住宅ローン控除が3年間使えない」などの併用制限があり、どちらを選ぶべきか判断に迷う方も多いでしょう。
本記事では、住み替えマンション売却時の控除・特例について、適用要件と選択基準を包括的に解説します。
この記事でわかること
- 住み替え売却で使える控除・特例の全体像と選択肢
- 3,000万円特別控除の適用要件と新居住宅ローン控除との併用制限
- 10年超所有の軽減税率特例と3,000万円控除との併用方法
- 買換え特例との選択基準と有利・不利の判断
- 譲渡損失が出た場合の繰越控除制度
1. 住み替えマンション売却時の控除・特例の全体像
(1) 住み替え売却で使える控除・特例一覧
住み替えでマンションを売却する場合、以下の控除・特例を検討できます。
| 制度名 | 概要 | 主な要件 | 併用可否 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円控除 | 居住用財産であること | 軽減税率と併用可 |
| 10年超所有軽減税率 | 6,000万円以下の部分は14.21%の税率 | 所有期間10年超 | 3,000万円控除と併用可 |
| 買換え特例 | 譲渡益への課税を将来に繰延 | 所有期間10年超・居住期間10年以上 | 3,000万円控除と選択 |
| 譲渡損失の繰越控除 | 損失を給与所得等と通算し3年間繰越可 | 譲渡損失が発生していること | - |
基本的な選択方針:
- 売却益が出る場合: 3,000万円特別控除＋10年超所有軽減税率（併用可）
- 売却損が出る場合: 譲渡損失の繰越控除
- 売却益が大きく将来も売却予定: 買換え特例（課税繰延）
(2) 新居の住宅ローン控除との関係
住み替えの場合、旧居の3,000万円特別控除を使うと、新居購入の住宅ローン控除が3年間使えないという制限があります（租税特別措置法41条の3の2）。
この制限により、どちらを選ぶべきか試算が必要です。
試算例:
- 売却益: 1,500万円（3,000万円控除で全額非課税）
- 新居の住宅ローン控除: 年間28万円×13年＝364万円
3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が3年間（84万円分）使えなくなりますが、売却益1,500万円に対する税金（約300万円）を回避できるため、3,000万円控除を優先する方が有利となります。
後述しますが、買換え特例を選ぶと住宅ローン控除が一切使えなくなるため、住み替えの場合は基本的に3,000万円特別控除を選択するケースが多くなります。
2. 3,000万円特別控除の適用要件
(1) 3,000万円特別控除の基本
3,000万円特別控除（正式名称：居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）は、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
計算例:
- 売却価格: 5,000万円
- 取得費: 3,000万円（購入価格から減価償却費を控除）
- 譲渡費用: 200万円（仲介手数料等）
- 譲渡所得: 5,000万円 - 3,000万円 - 200万円 = 1,800万円
- 3,000万円控除後: 0円（1,800万円 < 3,000万円のため全額控除）
譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金は一切かからず、大幅な節税効果が得られます。
国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）で詳細を確認できます。
(2) 居住要件の判定
3,000万円特別控除の適用には、以下の居住要件を満たす必要があります。
基本要件:
- 自己が居住していた家屋・敷地であること
- 居住しなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
注意点:
- 投資用マンションや賃貸に出していた期間は居住期間に含まれない
- 別荘や仮住まいは対象外
- 親族間の売買は適用不可
住み替えの場合: 旧居に居住していた実績があれば、転居後3年以内の売却で適用可能です。
(3) 所有期間の制限なし
3,000万円特別控除には所有期間の要件がありません。購入から1年未満で売却しても適用可能です。
これは10年超所有軽減税率や買換え特例（所有期間10年超が必要）と大きく異なる点です。
(4) 新居の住宅ローン控除との併用制限（3年間）
前述の通り、3,000万円特別控除を適用すると、新居購入の住宅ローン控除が入居年とその前後2年間（合計3年間）使えなくなります。
タイミング例:
- 2024年に旧居売却（3,000万円控除適用）
- 2024年に新居購入・入居
- → 2023年〜2025年の3年間、新居の住宅ローン控除が使えない
- → 2026年から住宅ローン控除が適用開始（残り10年間）
ただし、売却益に対する譲渡所得税（約300万円〜）を回避できるため、多くの場合は3,000万円控除を優先する方が有利になります。
3. 10年超所有の軽減税率特例
(1) 軽減税率特例の基本
所有期間10年超のマイホームを売却する場合、6,000万円以下の部分について14.21%の軽減税率が適用される特例です（通常の長期譲渡所得税率は20.315%）。
税率の比較:
- 通常の長期譲渡所得: 20.315%（所得税15.315%+住民税5%）
- 10年超所有軽減税率: 14.21%（所得税10.21%+住民税4%）
- 税率差: 約6%
国税庁「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm）で詳細を確認できます。
(2) 所有期間10年超の判定方法
所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。購入日から売却日までの実際の期間ではない点に注意が必要です。
判定例:
- 購入日: 2013年3月1日
- 売却日: 2023年5月1日
- 判定: 2023年1月1日時点で9年10ヶ月 → 10年未満（軽減税率適用なし）
同じ物件を2024年1月以降に売却すれば、2024年1月1日時点で10年超となり、軽減税率が適用されます。
(3) 3,000万円控除との併用
10年超所有軽減税率は3,000万円特別控除と併用可能です。これが大きなメリットとなります。
併用時の計算例:
- 譲渡所得: 5,000万円
- 3,000万円控除適用後: 5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
- 軽減税率適用: 2,000万円 × 14.21% = 約284万円
併用しない場合:
- 譲渡所得: 5,000万円
- 通常税率: 5,000万円 × 20.315% = 約1,016万円
節税効果: 約732万円（1,016万円 - 284万円）
(4) 税率14.21%の適用範囲（6,000万円以下）
軽減税率は「3,000万円控除適用後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分」に適用されます。
6,000万円超の部分: 20.315%の通常税率が適用
例: 譲渡所得8,000万円（3,000万円控除後）の場合
- 6,000万円以下の部分: 6,000万円 × 14.21% = 約853万円
- 6,000万円超の部分: 2,000万円 × 20.315% = 約406万円
- 合計税額: 約1,259万円
4. 買換え特例との選択基準
(1) 買換え特例の概要（譲渡益課税繰延）
買換え特例（正式名称：特定の居住用財産の買換えの特例）は、マイホームを買い替える場合、譲渡益への課税を将来に繰り延べられる制度です。
仕組み:
- 旧居の譲渡益に対する税金を支払わず、新居の取得費に合算
- 新居を売却するときに、繰り延べた分も含めて課税される
国税庁「特定の居住用財産の買換えの特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）で詳細を確認できます。
(2) 適用要件（所有期間10年超・居住期間10年以上）
買換え特例の主な要件は以下の通りです。
- 所有期間10年超（売却年の1月1日時点で判定）
- 居住期間10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 買い替え住宅の床面積が50㎡以上
- 買い替え住宅を譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得
要件が厳しく、特に「居住期間10年以上」は賃貸に出していた期間を含まないため、注意が必要です。
(3) 3,000万円控除との選択（併用不可）
買換え特例と3,000万円特別控除は併用できません（どちらか一方を選択）。
比較表:
| 項目 | 3,000万円特別控除 | 買換え特例 |
|---|---|---|
| 節税効果 | 即時に3,000万円まで非課税 | 課税を将来に繰延（非課税ではない） |
| 所有期間要件 | なし | 10年超 |
| 新居の住宅ローン控除 | 3年間使えない | 一切使えない |
| 適用場面 | 譲渡益が3,000万円以下 | 譲渡益が大きく将来も売却予定 |
選択基準:
- 譲渡益が3,000万円以下: 3,000万円控除が圧倒的に有利（非課税）
- 譲渡益が3,000万円超かつ将来売却予定: 買換え特例で課税繰延
- 住み替え: 基本的に3,000万円控除が有利（新居の住宅ローン控除が一部使える）
(4) 新居の住宅ローン控除との併用不可
買換え特例を選ぶと、新居の住宅ローン控除が一切使えなくなります。
3,000万円控除は「3年間使えない」ですが、買換え特例は「全期間使えない」ため、住み替えの場合は大きなデメリットとなります。
例: 新居の住宅ローン控除が年間28万円×13年＝364万円の場合
- 3,000万円控除選択: 3年分84万円が使えない → 残り280万円は活用可
- 買換え特例選択: 全額364万円が使えない
このため、住み替えでは買換え特例を選ぶメリットはほとんどなく、3,000万円特別控除＋10年超所有軽減税率を選択するのが基本戦略となります。
5. 譲渡損失の繰越控除
(1) 譲渡損失が出た場合の特例
マイホームの買い替えで譲渡損失が発生した場合、「譲渡損失の繰越控除」を適用できます。
対象ケース:
- 売却価格 < 取得費＋譲渡費用
- 例: 3,000万円で購入したマンションを2,500万円で売却（500万円の損失）
国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm）で詳細を確認できます。
(2) 給与所得等との損益通算
譲渡損失は、給与所得や事業所得と損益通算できます。これにより、その年の所得税・住民税が還付される可能性があります。
損益通算の例:
- 給与所得: 600万円
- 譲渡損失: 500万円
- 損益通算後の所得: 100万円
- → 給与所得600万円分として源泉徴収された税金の一部が還付される
(3) 翌年以降3年間の繰越控除
損益通算で引ききれない譲渡損失は、翌年以降3年間繰り越して控除できます。
繰越控除の例:
- 譲渡損失: 1,000万円
- 1年目の給与所得: 500万円 → 500万円と通算（残り500万円）
- 2年目の給与所得: 500万円 → 残り500万円と通算（完全に控除）
(4) 適用要件と手続き
主な要件:
- 所有期間5年超（売却年の1月1日時点で判定）
- 買い替え住宅で住宅ローンがあること
- 買い替え住宅の床面積が50㎡以上
必要な手続き:
- 確定申告を毎年行う（繰越控除を受ける年も含む）
- 初年度に「譲渡損失の金額の明細書」を提出
譲渡損失が出た場合でも、確定申告をすれば税金が還付される可能性があるため、必ず申告してください。
6. 控除・特例を最大化する実践策
(1) 売却益・損失別の特例選択
売却益が出る場合:
- 譲渡所得3,000万円以下: 3,000万円特別控除で全額非課税
- 所有期間10年超: 3,000万円控除＋軽減税率の併用で大幅節税
- 譲渡所得が極めて大きい場合: 買換え特例で課税繰延（ただし新居の住宅ローン控除が使えない）
売却損が出る場合:
- 譲渡損失の繰越控除で給与所得等と通算し、税金還付を受ける
(2) 新居の住宅ローン控除との比較
住み替えの場合、3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が3年間使えなくなりますが、多くの場合は3,000万円控除を優先する方が有利です。
試算例:
- 譲渡所得: 2,000万円
- 3,000万円控除を使った場合の節税: 約400万円（2,000万円 × 20.315%）
- 新居の住宅ローン控除（3年分）: 約84万円
- 差額: 約316万円の節税
譲渡所得が1,000万円以上ある場合、3,000万円控除を優先する方が有利になるケースが多いと言えます。
(3) 確定申告の手続きと必要書類
特例を適用するには、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告を行う必要があります。
必要書類:
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表）
- 売買契約書（売却時・購入時）
- 登記事項証明書
- 住民票の写し（居住要件を証明）
- 仲介手数料等の領収書
10年超所有軽減税率の場合: 登記事項証明書で所有期間を証明
(4) 専門家への相談推奨事項
以下のケースでは、税理士への相談を強く推奨します。
- 譲渡所得が3,000万円を超える場合
- 買換え特例と3,000万円控除のどちらを選ぶか迷っている場合
- 譲渡損失の繰越控除を適用する場合
- 複数の不動産を保有している場合
- 相続した不動産を売却する場合
税理士への相談費用は5万円〜15万円程度が相場ですが、特例選択の判断ミスで数百万円の損失を避けられる可能性を考えれば、十分に価値のある投資です。
まとめ: 住み替えは3,000万円控除が基本戦略
住み替えでマンションを売却する場合、居住用財産の特例を適切に活用すれば、大幅な節税が可能です。
基本戦略:
- 譲渡所得3,000万円以下: 3,000万円特別控除で全額非課税
- 所有期間10年超: 3,000万円控除＋軽減税率の併用で節税効果最大化
- 売却損: 譲渡損失の繰越控除で給与所得と通算し税金還付
特に重要なのは、3,000万円控除と買換え特例の選択です。住み替えの場合、買換え特例を選ぶと新居の住宅ローン控除が一切使えなくなるため、基本的には3,000万円特別控除を選択する方が有利になります。
また、所有期間10年超の判定は「売却年の1月1日時点」で行われるため、数ヶ月待つことで軽減税率が適用され、数十万円〜数百万円の節税になるケースもあります。
売却を検討する段階で税理士に相談し、最適な特例選択と売却タイミングを見極めることをお勧めします。
よくある質問
Q1: 住み替えでマンションを売却する場合、3,000万円特別控除は使えますか？
A: はい、居住要件を満たせば適用可能です。3,000万円特別控除には所有期間の制限がなく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
ただし、3,000万円控除を使うと、新居購入の住宅ローン控除が3年間使えないという制限があります。多くの場合、売却益に対する税金（約20%）を回避できる3,000万円控除を優先する方が有利ですが、譲渡所得と新居の住宅ローン控除額を比較して判断してください。
所有期間10年超であれば、3,000万円控除と軽減税率を併用できるため、さらに大きな節税効果が得られます。
Q2: 住み替えで10年超所有のマンション売却時、軽減税率は使えますか？
A: はい、所有期間10年超であれば、3,000万円控除と軽減税率の併用が可能です。
所有期間は売却年の1月1日時点で判定されます。6,000万円以下の部分について14.21%の軽減税率が適用され（通常20.315%）、約6%の税率軽減となります。
併用例:
- 譲渡所得: 5,000万円
- 3,000万円控除適用後: 2,000万円
- 軽減税率適用: 2,000万円 × 14.21% = 約284万円
3,000万円控除で譲渡所得がゼロになれば軽減税率は不要ですが、控除後の残額がある場合、軽減税率で大幅な節税が可能です。
Q3: 住み替えで買換え特例と3,000万円控除、どちらを選ぶべきですか？
A: 住み替えの場合、基本的には3,000万円特別控除を選択する方が有利です。
理由:
- 買換え特例は課税を「繰延」するだけで非課税ではない（将来課税される）
- 3,000万円控除は譲渡所得から3,000万円まで「非課税」
- 買換え特例を選ぶと新居の住宅ローン控除が一切使えない
- 3,000万円控除なら新居の住宅ローン控除が10年間使える（最初の3年間を除く）
買換え特例が有利なケース: 譲渡所得が極めて大きく（5,000万円以上）、将来も売却予定で永住しない場合のみ。ただし住宅ローン控除が使えないデメリットを考慮する必要があります。
Q4: 住み替えで売却損が出た場合、税制優遇はありますか？
A: はい、譲渡損失の繰越控除を適用できます。
マイホーム買い替えで譲渡損失が出た場合、給与所得等と損益通算でき、引ききれない部分は翌年以降3年間繰り越して控除できます。これにより、その年の所得税・住民税が還付される可能性があります。
主な要件:
- 所有期間5年超（売却年の1月1日時点で判定）
- 買い替え住宅で住宅ローンがあること
- 買い替え住宅の床面積が50㎡以上
売却損が出た場合でも、確定申告をすれば税金還付を受けられる可能性があるため、必ず申告してください。
Q5: 3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が使えないのはなぜですか？
A: これは租税特別措置法で定められた併用制限です。3,000万円特別控除を適用すると、新居購入の住宅ローン控除が入居年とその前後2年間（合計3年間）使えなくなります。
制限の理由: 同じ住み替えで2つの税制優遇を同時に受けることを防ぐため
実際の影響:
- 2024年に旧居売却（3,000万円控除適用）、新居購入・入居
- → 2023年〜2025年の3年間、新居の住宅ローン控除が使えない
- → 2026年から住宅ローン控除適用開始（残り10年間）
住宅ローン控除は13年間あるため、3年間使えなくても残り10年間は活用できます。多くの場合、売却益に対する税金（数百万円）を回避できる3,000万円控除を優先する方が有利です。