住み替えで土地購入を検討するあなたへ
住み替えで土地を購入して注文住宅を建築する場合、売却・購入の両方で税制優遇を受けられる可能性があります。本記事では、住み替え購入土地の控除・特例について、実務視点で解説します。
本記事の要点
- 土地のみの購入では住宅ローン控除は原則対象外だが、2年以内の建築で適用可能
- 旧居売却の特例と新居購入の住宅ローン控除には併用制限がある
- 住宅取得資金贈与の非課税制度は最大1,000万円まで適用可能
- 不動産取得税・固定資産税には住宅用地の軽減措置がある
- 建築タイミングと控除適用期限の調整が重要
1. 住み替えで土地購入する場合の控除・特例の全体像
(1) 売却・購入の両方で税制優遇を受ける方法
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入で、それぞれ異なる税制優遇措置が適用されます。
| 場面 | 主な制度 | 内容 |
|---|---|---|
| 旧居売却時 | 3,000万円特別控除 | 譲渡益から最大3,000万円控除 |
| 旧居売却時 | 譲渡損失の損益通算 | 売却損を給与所得等と相殺 |
| 新居購入時 | 住宅ローン控除 | 年末ローン残高の0.7%を最大13年間控除 |
| 新居購入時 | 住宅取得資金贈与の非課税 | 親からの援助最大1,000万円まで非課税 |
| 新居購入時 | 不動産取得税の軽減 | 土地・建物の取得税を軽減 |
これらの制度を組み合わせることで、税負担を大幅に軽減できます。
(2) 利用可能な主な控除・特例一覧
住み替えで土地を購入する場合、以下の制度が利用可能です。
購入時の主な制度
- 住宅ローン控除（土地取得後2年以内に建築・居住）
- 住宅取得資金贈与の非課税（直系尊属からの援助）
- 不動産取得税の軽減措置（住宅用地）
- 固定資産税・都市計画税の軽減措置（住宅用地）
売却時の主な制度（旧居）
- 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得）
- 軽減税率（所有期間10年超）
- 譲渡損失の損益通算（売却損が出た場合）
(3) 建築タイミングと控除適用期限
土地購入後の建築タイミングは、各種控除の適用に大きく影響します。
| 制度 | 期限 | 注意点 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 土地取得後2年以内に建築・居住 | 建築遅延すると不適用 |
| 住宅取得資金贈与の非課税 | 贈与年の翌年3月15日までに建築・居住 | 期限厳守 |
| 不動産取得税の軽減 | 取得後3年以内に建築 | 自治体により異なる |
建築スケジュールを事前に確認し、期限内に完成・居住することが重要です。
2. 住宅ローン控除は土地のみでも適用可能か
(1) 原則対象外だが2年以内の建築で適用可能
国税庁の住宅ローン控除によれば、土地のみの購入は原則として住宅ローン控除の対象外です。
原則
- 住宅ローン控除は「住宅の取得」が要件
- 土地のみの取得は対象外
例外（土地購入後に住宅建築する場合）
- 土地取得後2年以内に住宅を建築し居住すれば適用可能
- 土地取得のための借入金も控除対象に含まれる
- 建物完成・居住開始年から控除開始
このため、住み替えで土地を先行購入する場合、2年以内の建築完了が必須条件となります。
(2) 適用要件｜借入金と建築計画の関係
住宅ローン控除の適用には、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件
- 土地取得から2年以内に住宅を建築し居住すること
- 住宅の床面積が50㎡以上であること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 年間所得が2,000万円以下であること
- 取得後6か月以内に居住し、各年12月31日まで居住していること
土地購入時に建築計画が具体化していない場合、2年以内の完成が難しくなるため、事前の計画立案が重要です。
(3) 住み替えローンと住宅ローン控除の関係
住み替えローンは、旧居の住宅ローン残債と新居の購入費用を合算して借り入れるローンです。
住み替えローンの特徴
- 旧居のローン残債 + 新居の購入費用を一本化
- 新居部分のみが住宅ローン控除の対象
- 旧居残債部分は控除対象外
例：
- 旧居ローン残債：1,000万円
- 新居購入費用：3,000万円
- 住み替えローン総額：4,000万円
- 住宅ローン控除対象：3,000万円のみ
住み替えローンを利用する場合、新居部分と旧居残債部分を明確に区分する必要があります。
3. 旧居売却時の特例と新居購入の控除の関係
(1) 旧居売却で利益が出る場合の特例選択
旧居を売却して利益（譲渡所得）が出る場合、以下の特例が利用できます。
3,000万円特別控除
- 居住用財産の譲渡所得から最大3,000万円控除
- 所有期間に関わらず適用可能
軽減税率（所有期間10年超）
- 6,000万円以下の部分：10.21%（所得税7.2% + 住民税3%）
- 6,000万円超の部分：15.315%（所得税10.21% + 住民税5%）
重要な制限
- 3,000万円特別控除を適用すると、新居購入の住宅ローン控除が3年間使えない
- 譲渡益が3,000万円以下なら、特例適用で譲渡所得がゼロになる場合も制限あり
売却益の金額と住宅ローン控除額を比較し、有利な方を選択する必要があります。
(2) 旧居売却で損失が出る場合の損益通算
国税庁の譲渡損失の損益通算によれば、旧居を売却して損失が出た場合、以下の制度が利用できます。
居住用財産の譲渡損失の損益通算
- 売却損を給与所得等と損益通算できる
- 控除しきれない損失は翌年以降3年間繰越可能
- 住宅ローンが残っている場合に適用
適用要件
- 所有期間5年超の居住用財産の譲渡
- 譲渡時に住宅ローンが残っている
- 譲渡価格 < 住宅ローン残高
この制度は新居購入の住宅ローン控除と併用可能です。
(3) 譲渡損失の損益通算と新居購入の関連
譲渡損失の損益通算は、新居購入と関連して以下の2パターンがあります。
パターン1: 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算
- 旧居を売却し、新居を購入する場合
- 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までに新居を購入
- 新居を取得した年の翌年12月31日までに居住
パターン2: 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算
- 旧居を売却して損失が出た場合（新居購入不要）
- 住宅ローンが残っており、譲渡価格 < 残高
住み替えの場合、パターン1が該当し、新居購入の住宅ローン控除と併用できます。
4. 住宅取得資金贈与の非課税制度
(1) 制度の概要｜最大1,000万円まで非課税
国税庁の住宅取得資金贈与の非課税によれば、親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となります。
非課税限度額（2024年時点）
- 省エネ等住宅：最大1,000万円
- その他の住宅：最大500万円
省エネ等住宅とは、以下のいずれかに該当する住宅です。
- 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上または免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上
(2) 適用要件｜直系尊属からの贈与・住宅建築期限
住宅取得資金贈与の非課税制度の主な要件は以下の通りです。
贈与者の要件
- 直系尊属（父母、祖父母）からの贈与
- 配偶者の父母からの贈与は養子縁組していれば可
受贈者の要件
- 贈与年の1月1日時点で18歳以上
- 贈与年の所得が2,000万円以下
- 配偶者・親族等からの住宅取得でないこと
住宅の要件
- 床面積40㎡以上240㎡以下（所得1,000万円以下は40㎡以上可）
- 贈与年の翌年3月15日までに建築・居住
期限内に建築・居住できない場合、非課税制度が適用されず、贈与税が課される点に注意が必要です。
(3) 住み替え時の土地購入でも適用可能
住宅取得資金贈与の非課税制度は、土地購入資金にも適用できます。
土地購入資金への適用条件
- 土地取得後、贈与年の翌年3月15日までに住宅を建築・居住
- 建築計画が具体化していること
- 土地と建物の取得資金を合わせて非課税限度額以内
例：
- 土地購入資金：600万円（親からの援助）
- 建物建築資金：400万円（親からの援助）
- 合計：1,000万円 → 省エネ等住宅なら全額非課税
住み替えで親から援助を受ける場合、この制度を活用することで贈与税負担を回避できます。
5. 不動産取得税・固定資産税の軽減措置
(1) 不動産取得税の基本と軽減措置
不動産取得税は、土地や建物を取得した時に課される地方税です。
基本的な税率
- 土地：固定資産税評価額 × 3%（2027年3月31日まで）
- 建物：固定資産税評価額 × 3%（住宅）
住宅用地の軽減措置
- 土地：（固定資産税評価額 × 1/2） × 3%
- さらに、住宅建築により追加控除あり
例：
- 土地の固定資産税評価額：2,000万円
- 通常：2,000万円 × 3% = 60万円
- 軽減後：（2,000万円 × 1/2） × 3% = 30万円
(2) 住宅用地の固定資産税特例｜課税標準1/6
総務省の固定資産税によれば、住宅用地には固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）
- 固定資産税：課税標準が1/6に軽減
- 都市計画税：課税標準が1/3に軽減
一般住宅用地（200㎡超の部分）
- 固定資産税：課税標準が1/3に軽減
- 都市計画税：課税標準が2/3に軽減
例：
- 土地面積：150㎡
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 固定資産税：2,000万円 × 1/6 × 1.4% = 約4.7万円
- 都市計画税：2,000万円 × 1/3 × 0.3% = 約2万円
この特例により、住宅用地の税負担は大幅に軽減されます。
(3) 住宅建築予定の場合の適用条件
土地のみ購入して住宅建築予定の場合、以下の条件で軽減措置が適用されます。
固定資産税の軽減措置
- 住宅建築後に適用開始
- 建築前は更地として課税（軽減なし）
不動産取得税の軽減措置
- 土地取得後3年以内に住宅建築（自治体により期限が異なる）
- 建築完了後に申請すれば、遡及して軽減適用
建築完了前は軽減措置が適用されないため、早期の建築完了が税負担軽減につながります。
6. 住み替え時の土地購入における確定申告と注意点
(1) 住宅ローン控除を受ける場合の確定申告
住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要です。
確定申告の時期
- 居住開始年の翌年2月16日〜3月15日
- 2年目以降は年末調整で対応可（給与所得者）
申告内容
- 借入金の年末残高
- 土地・建物の取得価額
- 居住開始日
土地購入後2年以内に建築・居住した場合、居住開始年から控除が開始されます。
(2) 必要書類｜登記事項証明書・売買契約書等
確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
| 書類 | 入手先 | 内容 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 法務局 | 土地・建物の所有権確認 |
| 売買契約書（写し） | 不動産会社 | 取得価額の証明 |
| 住宅借入金等の年末残高証明書 | 金融機関 | ローン残高の証明 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 | 所得の証明（給与所得者） |
| 建築請負契約書（写し） | 建築会社 | 建築費用の証明 |
これらの書類を揃えて、確定申告書に添付します。
(3) 旧居売却と新居購入のタイミング調整
住み替え時のタイミング調整は、税制面で重要です。
理想的なタイミング
- 旧居売却（譲渡損失の場合）
- 新居土地購入
- 新居建築（2年以内）
- 新居居住開始
- 翌年に確定申告（譲渡損失の損益通算 + 住宅ローン控除）
注意点
- 旧居売却で利益が出る場合、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用不可
- 仮住まい期間が長いと、住宅ローン控除の適用開始が遅れる
- 建築遅延で2年以内に完成しないと、住宅ローン控除が不適用
タイミング調整を誤ると、税制メリットを十分に享受できない可能性があります。
まとめ：住み替え土地購入は税制を理解して計画的に
住み替えで土地を購入する場合、売却・購入の両方で税制優遇を受けられる可能性がありますが、適用要件や期限を正しく理解することが重要です。
重要なポイント
- 土地のみの購入では住宅ローン控除は原則対象外だが、2年以内の建築・居住で適用可能
- 旧居売却の3,000万円特別控除と新居購入の住宅ローン控除には併用制限あり
- 譲渡損失の損益通算は住宅ローン控除と併用可能
- 住宅取得資金贈与の非課税制度は最大1,000万円まで適用可能（期限内の建築・居住が要件）
- 不動産取得税・固定資産税には住宅用地の軽減措置があるが、建築完了が条件
- 建築タイミングと控除適用期限の調整が税負担軽減の鍵
住み替え全体の税制メリットを最大化するため、事前に税理士等の専門家へ相談することを推奨します。
FAQ
Q1: 住み替えで土地だけ購入しても住宅ローン控除は使えますか？
A: 原則として土地のみの購入は対象外ですが、土地取得後2年以内に住宅を建築し居住すれば適用可能です。建物完成・居住開始後から控除が開始されます。建築遅延で2年を超えると不適用となるため、事前に建築スケジュールを確認することが重要です。
Q2: 旧居売却と新居土地購入のタイミングはどう調整すべきですか？
A: 旧居売却の特例（3,000万円特別控除等）と新居購入の住宅ローン控除には併用制限があります。売却益が大きい場合は特例を選択し、売却損の場合は譲渡損失の損益通算と住宅ローン控除の両方が適用可能です。タイミング調整を誤ると税制メリットを十分に享受できないため、事前に税理士へ相談することを推奨します。
Q3: 住み替えで親から土地購入資金の援助を受けた場合、税金はかかりますか？
A: 住宅取得資金贈与の非課税制度を使えば最大1,000万円（省エネ等住宅）まで非課税です。直系尊属（父母・祖父母）からの贈与で、贈与年の翌年3月15日までに住宅を建築・居住することが要件です。期限内に建築・居住できない場合は贈与税が課されるため、建築スケジュールの確認が重要です。
Q4: 住み替えで仮住まいが必要な場合、税制上の注意点はありますか？
A: 旧居売却から新居土地購入・建築完成までの期間が長いと、住宅ローン控除の適用タイミングが遅れます。控除は居住開始年から適用されるため、仮住まい期間が長いほど控除開始が遅くなります。また、土地取得後2年以内に建築・居住しないと住宅ローン控除が不適用となるため、建築スケジュールを事前に確認することが重要です。