住み替えに伴う戸建て売却と控除・特例の基本
住み替えに伴い戸建てを売却する際、譲渡所得税が発生する可能性がありますが、各種の控除・特例を活用することで税負担を大きく軽減できます。ただし、複数の特例が存在し、それぞれ適用要件や効果が異なるため、正しく理解して選択することが重要です。
この記事でわかる重要ポイント:
- 住み替え時の譲渡所得税計算の基本と戸建て特有の取得費按分
- 3000万円特別控除・買換え特例・譲渡損失の損益通算など主要な特例の要件
- 3000万円控除と買換え特例の選択基準（即時控除 vs 課税繰延）
- 所有期間10年超の軽減税率特例と3000万円控除の併用による節税効果
- 売り先行・買い先行での特例適用タイミングと住宅ローン控除との併用制限
(1) 譲渡所得税の計算方法
住み替えで戸建てを売却した際の譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡所得の計算式:
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
各項目の内容:
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 売却代金（固定資産税等の精算金を含む） |
| 取得費 | 購入代金 + 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等） |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料・測量費・建物取壊し費用等 |
取得費が不明の場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として計算できますが、実際の取得費を証明できれば有利になることが多いです。
税率:
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
- 所有期間の判定: 譲渡した年の1月1日時点で5年超かどうか
(2) 住み替え売却で適用できる特例一覧
住み替えに伴う戸建て売却で適用できる主な特例は以下の通りです。
主な特例:
- 3000万円特別控除: 譲渡所得から最高3000万円を控除
- 所有期間10年超の軽減税率特例: 譲渡所得6000万円以下の部分に14.21%の軽減税率
- 買換え特例（課税の繰延べ）: 新居の取得価額が高ければ課税を繰り延べ
- 譲渡損失の損益通算・繰越控除: 売却損を他の所得と相殺
- 住宅ローン残債がある場合の特例: ローン残債がある状態での譲渡損失特例
これらの特例には併用できるものとできないものがあるため、どの特例を選ぶかが節税のポイントです。
(3) 戸建て特有の取得費計算（土地・建物の按分）
戸建ての場合、取得費を土地と建物に按分する必要があります。
按分が必要な理由:
- 建物の減価償却: 建物は経年劣化により価値が減少するため、取得費から減価償却費相当額を差し引く
- 土地は減価償却なし: 土地は劣化しないため取得費から減額しない
按分方法:
- 購入時の契約書記載額: 契約書に土地・建物の内訳が明記されていればそれに従う
- 固定資産税評価額比: 契約書に内訳がない場合、固定資産税評価額の比率で按分
- 建物の減価償却: 建物の取得費から減価償却費相当額を控除
建物の減価償却費は以下の式で計算します。
減価償却費 = 建物取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率は建物の構造により異なり、木造住宅の場合は0.031（非事業用）です。
住み替え時に適用できる主な控除・特例
(1) 3000万円特別控除の適用要件
3000万円特別控除は、居住用財産を売却した際に譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例です。
適用要件（主なもの）:
- 居住実態: 自己が居住していた家屋およびその敷地を譲渡すること
- 居住期間: 実際に居住していた期間があること（短期間でも可）
- 譲渡時期: 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 前回の特例適用: 前年・前々年に同じ特例を受けていないこと
- 買主との関係: 親族等の特別の関係がある者への譲渡でないこと
住み替えの場合、旧居を空き家にしてから3年以内に売却すれば特例を適用できます。
(2) 買換え特例（課税の繰延べ）
買換え特例は、住み替えで新居を取得した場合、譲渡益への課税を繰り延べる特例です。
適用要件（主なもの）:
- 所有期間: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間10年超、居住期間10年以上
- 譲渡価額: 1億円以下
- 新居の要件: 床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下
- 取得時期: 売却の前年1月1日から売却の翌年12月31日までに取得
- 居住時期: 取得後1年以内に居住開始
課税繰延の仕組み:
- 新居の取得価額 ≧ 譲渡価額: 全額繰延（課税なし）
- 新居の取得価額 < 譲渡価額: 差額分のみ課税
注意点として、課税が免除されるわけではなく「繰り延べ」であり、将来新居を売却する際に今回の譲渡益も含めて課税されます。
(3) 譲渡損失の損益通算・繰越控除
住み替えで売却損（譲渡損失）が発生した場合、一定の要件を満たせば他の所得と損益通算できます。
適用要件（主なもの）:
- 所有期間: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超
- 新居の要件: 床面積50㎡以上の居住用財産を取得
- 新居の取得時期: 売却の前年1月1日から売却の翌年12月31日までに取得
- 住宅ローン: 新居について10年以上の住宅ローンを利用
- 合計所得金額: 損益通算を適用する年の合計所得金額が3000万円以下
損益通算・繰越控除の仕組み:
- 損益通算: 譲渡損失を給与所得等の他の所得と相殺
- 繰越控除: 控除しきれない損失を翌年以降3年間繰り越して控除
この特例は住宅ローン控除と併用可能なため、売却損が出た場合は積極的に活用できます。
(4) 住宅ローン残債がある場合の特例
住宅ローンの残債がある状態で住み替えを行い、売却価額がローン残高を下回った場合に適用できる特例です。
適用要件（主なもの）:
- 所有期間: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超
- 住宅ローン残債: 売却価額を上回る住宅ローン残債がある
- 合計所得金額: 損益通算を適用する年の合計所得金額が3000万円以下
損失額の計算:
損失額 = 住宅ローン残債 - 譲渡価額（※取得費等は考慮しない）
この特例も譲渡損失の損益通算・繰越控除と同様に、給与所得等と相殺でき、繰越控除も可能です。
特例の選択基準｜3000万円控除 vs 買換え特例
3000万円特別控除と買換え特例は併用できないため、どちらか一方を選択する必要があります。
(1) 即時控除か課税繰延か
3000万円特別控除の特徴:
- 即時に非課税: 譲渡所得から3000万円を控除し、控除後の所得に課税
- 将来の影響なし: 今回の売却で課税関係が完結
- 譲渡益3000万円以下なら非課税: 多くの一般的な住み替えで非課税になる
買換え特例の特徴:
- 課税の繰延: 現時点では課税されないが、将来の売却時に合算して課税
- 将来の税負担: 新居を売却する際に今回の譲渡益も含めて課税される
- 譲渡益が3000万円超でも繰延可能: 大きな譲渡益がある場合に有効
(2) 新居の取得価額との関係
買換え特例は新居の取得価額が旧居の譲渡価額以上であれば全額繰延できます。
選択の目安:
- 譲渡益 ≦ 3000万円: 3000万円特別控除で非課税になるため、こちらを選択
- 譲渡益 > 3000万円 かつ 将来の売却予定なし: 買換え特例で繰延（新居で永住する場合）
- 譲渡益 > 3000万円 かつ 将来の売却予定あり: 3000万円控除で今回課税を受ける方が有利な場合も
(3) 将来の売却予定を考慮した選択
買換え特例は課税の繰延であり、将来新居を売却する際に今回の譲渡益も含めて課税されます。
将来の売却を考慮した判断:
- 新居で永住する予定: 買換え特例で課税を繰り延べることで、実質的に課税を免れる
- 将来再び住み替える可能性: 3000万円控除で今回課税を完結させる方が有利な場合も
- 将来の不動産価格: 新居が値上がりする見込みがあれば、買換え特例で繰り延べた方が不利になる可能性
どちらが有利かは個別の状況により異なるため、税理士に試算してもらうことをおすすめします。
所有期間10年超の軽減税率特例との併用
(1) 軽減税率特例の要件
所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、譲渡所得のうち6000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。
適用要件:
- 所有期間: 譲渡した年の1月1日時点で所有期間10年超
- 居住実態: 自己が居住していた家屋およびその敷地
- その他: 3000万円特別控除と同様の要件
軽減税率:
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%） |
| 6000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡所得税率） |
(2) 3000万円控除との併用
軽減税率特例は3000万円特別控除と併用可能です。これが大きな節税効果を生みます。
併用時の計算順序:
- 3000万円特別控除を適用: 譲渡所得から3000万円を控除
- 残りの所得に軽減税率を適用: 控除後の所得6000万円以下の部分に14.21%の税率
計算例:
- 譲渡所得: 5000万円
- 所有期間: 12年（10年超）
3000万円控除のみの場合:
課税所得 = 5000万円 - 3000万円 = 2000万円
税額 = 2000万円 × 20.315% = 約406万円
3000万円控除 + 軽減税率の併用:
課税所得 = 5000万円 - 3000万円 = 2000万円
税額 = 2000万円 × 14.21% = 約284万円
節税効果: 約122万円
(3) 併用時の節税効果
所有期間が10年を超える戸建てを住み替えで売却する場合、3000万円控除と軽減税率特例を併用することで大きな節税効果があります。
併用のメリット:
- 控除後の所得にも優遇税率: 3000万円控除後の所得にも14.21%の軽減税率が適用
- 最大9000万円まで優遇: 3000万円控除 + 6000万円の軽減税率適用で、最大9000万円の譲渡所得まで優遇
- 買換え特例との選択: 買換え特例は併用不可なので、どちらが有利か検討が必要
住み替えの特殊性と注意点
(1) 売り先行 vs 買い先行での適用要件の違い
住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つのパターンがあり、特例の適用要件に影響します。
売り先行（先に旧居を売却）:
- メリット: 売却代金を新居購入資金に充てられる、二重ローンを避けられる
- デメリット: 仮住まいが必要になる可能性
- 3000万円控除: 売却後3年以内であれば問題なく適用可能
- 買換え特例: 売却の翌年12月31日までに新居を取得・居住すれば適用可能
買い先行（先に新居を購入）:
- メリット: じっくり新居を探せる、引っ越しが1回で済む
- デメリット: 二重ローンや仮住まい費用が発生する可能性
- 3000万円控除: 新居購入後に旧居を売却しても、居住実態があれば適用可能
- 買換え特例: 新居取得の前年1月1日から売却までに購入していれば適用可能
(2) 売却と購入のタイミング制限
買換え特例には売却と購入のタイミングに制限があります。
買換え特例のタイミング要件:
- 新居の取得時期: 旧居売却の前年1月1日から売却の翌年12月31日まで
- 新居への居住開始: 新居取得後1年以内に居住開始
具体例:
- 旧居売却: 2025年6月
- 新居の取得可能期間: 2024年1月1日 〜 2026年12月31日
- 新居への居住開始: 新居取得から1年以内
タイミングを誤ると特例が適用できなくなるため、事前に計画を立てることが重要です。
(3) 住宅ローン控除との併用制限
新居で住宅ローン控除を受ける場合、旧居の売却特例との併用に制限があります。
併用制限のルール:
| 旧居の特例 | 新居の住宅ローン控除 |
|---|---|
| 3000万円特別控除 | 併用可能 |
| 軽減税率特例 | 併用可能 |
| 買換え特例 | 併用不可 |
| 譲渡損失の損益通算 | 併用可能 |
注意点:
- 併用可能でも要件あり: 3000万円控除と住宅ローン控除の併用には、売却年の前後2年間（計5年間）に他の特例を受けていないことが条件
- 買換え特例は完全に併用不可: 買換え特例を使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない
どちらが有利かは、譲渡益の額、住宅ローンの残高、新居のローン額などにより異なるため、試算が必要です。
確定申告の手続きと必要書類
(1) 確定申告の期限と方法
住み替えで戸建てを売却し、特例を適用する場合は確定申告が必要です。
確定申告の基本:
- 申告期限: 売却した年の翌年2月16日〜3月15日
- 申告方法: 税務署に直接提出、郵送、e-Tax（電子申告）
- 申告義務: 特例を適用して非課税になる場合でも確定申告は必須
譲渡所得が発生しない場合や損失が出た場合でも、特例を適用するには確定申告が必要です。
(2) 必要書類一覧
共通で必要な書類:
- 確定申告書: 第一表、第二表、第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書: 土地・建物用
- 売買契約書のコピー: 旧居の売却時・取得時の両方
- 仲介手数料等の領収書: 譲渡費用・取得費の証明
- 登記事項証明書: 売却した不動産の登記簿謄本
3000万円特別控除・軽減税率特例の追加書類:
- 住民票の除票: 旧居の所在地の住民票（売却後に除票になったもの）
- マイナンバー関係書類: マイナンバーカードまたは通知カード+本人確認書類
買換え特例の追加書類:
- 新居の売買契約書のコピー: 買換え先の不動産の契約書
- 新居の登記事項証明書: 買換え先の登記簿謄本
- 住民票: 買換え先に居住したことを証明
譲渡損失の損益通算の追加書類:
- 新居の住宅ローンの残高証明書: 金融機関から取得
- 新居の登記事項証明書: 居住用財産であることを証明
(3) 税理士への相談
住み替えに伴う戸建て売却では、以下の点で税理士への相談が有益です。
税理士に相談すべきケース:
- 特例の選択判断: 3000万円控除と買換え特例のどちらが有利か
- 併用可否の確認: 軽減税率特例や住宅ローン控除との併用
- 取得費の計算: 土地・建物の按分、減価償却費の計算
- タイミングの調整: 売却・購入のタイミングで特例の適用可否が変わる場合
- 書類の不備防止: 確定申告書類の作成と提出
税理士費用は一般的に5万円〜15万円程度ですが、特例を適用できずに数十万円〜数百万円の税負担が増えるリスクを考えれば、十分に価値があります。
まとめ
住み替えに伴う戸建て売却では、各種の控除・特例を正しく理解し活用することで、大きな節税効果が得られます。以下のポイントを押さえることでスムーズに進められます。
- 譲渡所得税の計算では土地・建物の按分と建物の減価償却費を正しく計算
- 3000万円特別控除は多くの住み替えで非課税を実現できる基本の特例
- 所有期間10年超なら軽減税率特例と3000万円控除の併用で大きな節税効果
- 買換え特例は課税の繰延であり、将来の売却予定を考慮して選択
- 譲渡損失が出た場合は損益通算・繰越控除で他の所得と相殺可能
- 売却と購入のタイミングが特例の適用要件に影響するため事前計画が重要
- 新居の住宅ローン控除との併用制限を確認（買換え特例は併用不可）
- 特例を適用するには確定申告が必須（非課税でも申告必要）
どの特例を選ぶか、どのタイミングで売却・購入するかにより税負担が大きく変わるため、事前に税理士に相談し、最適なプランを立てることをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 住み替えで戸建てを売却する場合、3000万円特別控除と買換え特例のどちらを選ぶべきですか？
A: 譲渡益の額と将来の売却予定により異なります。譲渡益が3000万円以下なら3000万円特別控除で非課税になるため、こちらを選択するのが基本です。譲渡益が3000万円超で将来の売却予定がない場合（新居で永住する予定）は、買換え特例で課税を繰り延べることも選択肢です。ただし、両方の併用は不可であり、個別状況により有利不利が異なるため、税理士への相談が必須です。
Q2: 所有期間10年超の戸建てを住み替えで売却する場合、軽減税率特例は使えますか？
A: 使えます。3000万円特別控除と軽減税率特例は併用可能です。3000万円控除後の残りの譲渡益6000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用されるため、大きな節税効果があります。例えば、譲渡所得5000万円の場合、3000万円控除後の2000万円に軽減税率が適用され、通常の税率に比べて約122万円の節税になります。
Q3: 住み替えで売却損が出た場合、税金はどうなりますか？
A: 一定の要件を満たせば、譲渡損失を給与所得等の他の所得と損益通算できます。さらに、控除しきれない損失は翌年以降3年間繰越控除できます。この特例は住宅ローン控除との併用も可能（要件あり）なため、売却損が出た場合は積極的に活用できます。ただし、適用には所有期間5年超、新居の取得、10年以上の住宅ローン利用などの要件があります。
Q4: 売却時の特例を使うと、新居の住宅ローン控除は使えませんか？
A: 買換え特例を使うと新居の住宅ローン控除は併用不可です。一方、3000万円特別控除または譲渡損失の損益通算を選べば、新居の住宅ローン控除と併用可能です（要件あり）。どちらが有利かは、譲渡益の額、住宅ローンの残高、控除期間などにより異なるため、試算が必要です。税理士に相談して最適な選択をすることをおすすめします。
Q5: 売り先行と買い先行で特例の適用に違いはありますか？
A: 買換え特例には売却と購入のタイミング制限があります（旧居売却の前年1月1日から売却の翌年12月31日までに新居を取得）。3000万円控除には基本的に購入タイミングの制限はありませんが、居住実態が問われます。売り先行の場合は仮住まいが必要になる可能性があり、買い先行の場合は二重ローンが発生する可能性があるため、計画的な住み替えスケジュール設定が重要です。