投資用戸建て購入時の税制優遇の全体像
投資用戸建てを購入する場合、居住用とは異なる税制が適用されます。本記事では、投資用戸建てに特化した控除・特例について、国税庁等の公式情報に基づき実務的に解説します。
本記事のポイント
- 投資用戸建ては住宅ローン控除等の居住用優遇措置の対象外
- 登録免許税・不動産取得税の軽減税率は適用されず、標準税率が適用される
- 不動産所得の必要経費として、減価償却費・修繕費・借入利息等を計上可能
- 青色申告特別控除（最大65万円）を受けるには事業的規模（5棟10室基準）が必要
- 減価償却費は木造戸建てで年4.5%程度、建物価格3,000万円なら年135万円程度経費計上可能
(1) 居住用と投資用の税制優遇の違い
居住用と投資用では、利用できる税制優遇が大きく異なります。
居住用戸建ての主な優遇措置:
- 住宅ローン控除（年末残高の0.7%、最大13年間）
- 登録免許税の軽減税率（0.3%）
- 不動産取得税の軽減措置（控除額1,200万円～1,300万円）
- 住宅取得資金贈与の非課税枠（最大500万円～1,000万円）
投資用戸建ての主な優遇措置:
- 不動産所得の必要経費計上（減価償却費・修繕費・借入利息等）
- 青色申告特別控除（最大65万円、事業的規模の場合）
- 損益通算（給与所得等と合算して課税）
- 小規模企業共済等掛金控除（所得控除）
重要な違い:
投資用戸建ては「住宅」ではなく「収益物件」として扱われるため、居住用の優遇措置は一切適用されません。
(2) 投資用戸建てで利用できる控除・特例
投資用戸建てで利用できる主な控除・特例は以下の通りです。
| 控除・特例 | 内容 | 適用条件 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物の取得費を耐用年数で按分して経費計上 | 全投資用物件に適用 |
| 借入利息 | 不動産投資ローンの利息を経費計上 | 全投資用物件に適用 |
| 青色申告特別控除 | 最大65万円を所得から控除 | 事業的規模＋複式簿記＋e-Tax申告 |
| 損益通算 | 不動産所得の赤字を給与所得等と相殺 | 全投資用物件に適用 |
| 小規模企業共済 | 掛金（年最大84万円）を所得控除 | 事業的規模の場合 |
これらの控除・特例を最大限活用することで、投資初期の節税効果が期待できます。
住宅ローン控除は投資用に適用されない理由
(1) 住宅ローン控除の居住要件
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、自己居住用の住宅を取得した場合に適用される制度です（国税庁「住宅ローン控除」）。
主な要件:
- 取得日から6カ月以内に居住
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
- 床面積の1/2以上が自己居住用
投資用戸建ては「賃貸」を目的とするため、この居住要件を満たさず、住宅ローン控除は一切適用されません。
(2) 投資用ローンと住宅ローンの違い
住宅ローン:
- 自己居住用住宅の取得が目的
- 金利が低い（0.5～1.5%程度）
- 住宅ローン控除の適用あり
不動産投資ローン:
- 収益物件の取得が目的
- 金利が高い（1.5～4.0%程度）
- 住宅ローン控除の適用なし
- 利息は不動産所得の必要経費として計上可能
不動産投資ローンの利息は、不動産所得の必要経費として計上できるため、結果的に所得税・住民税の節税につながります（後述）。
登録免許税・不動産取得税の取扱い
(1) 登録免許税の標準税率（軽減なし）
登録免許税は、不動産登記時に課される国税です。投資用戸建ては軽減税率の対象外で、標準税率が適用されます（法務省「登録免許税の税率」）。
所有権移転登記（中古戸建て）:
| 区分 | 居住用（軽減税率） | 投資用（標準税率） |
|---|---|---|
| 建物 | 0.3% | 2.0% |
| 土地 | 1.5% | 2.0% |
抵当権設定登記:
| 区分 | 居住用（軽減税率） | 投資用（標準税率） |
|---|---|---|
| 借入額 | 0.1% | 0.4% |
具体例（物件価格3,000万円、借入2,500万円の場合）:
- 所有権移転登記: 3,000万円×2.0%＝60万円
- 抵当権設定登記: 2,500万円×0.4%＝10万円
- 合計: 約70万円（居住用なら約15万円）
登録免許税は諸費用の中で大きな割合を占めるため、資金計画に含めておくことが重要です。
(2) 不動産取得税の計算と減額要件
不動産取得税は、不動産を取得した際に都道府県が課税する地方税です。投資用戸建ても軽減措置の対象外となるケースが多い点に注意が必要です（総務省「不動産取得税」）。
標準税率:
- 土地・建物ともに3%（本則4%）
居住用の軽減措置（投資用は対象外）:
- 新築住宅: 固定資産税評価額から1,200万円～1,300万円控除
- 中古住宅: 築年数に応じた控除
- 土地: 一定の減額措置
投資用戸建ての場合（軽減措置なし）:
- 建物: 固定資産税評価額×3%
- 土地: 固定資産税評価額×3%
具体例（固定資産税評価額: 建物1,500万円、土地1,000万円）:
- 建物: 1,500万円×3%＝45万円
- 土地: 1,000万円×3%＝30万円
- 合計: 約75万円
不動産取得税は取得から数カ月後に納税通知書が届くため、資金繰りに注意してください。
不動産所得と必要経費
(1) 不動産所得の基本と総合課税
投資用戸建ての賃貸収入は「不動産所得」として課税されます（国税庁「不動産所得」）。
不動産所得の計算式:
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
不動産所得は、給与所得等と合算して総合課税されます（所得税・住民税）。
税率:
- 所得税: 5～45%（累進課税）
- 住民税: 10%（一律）
- 合計: 15～55%
高所得者ほど不動産所得の税率が高くなるため、必要経費を適切に計上して課税所得を減らすことが重要です。
(2) 経費として計上できる項目
不動産所得の必要経費として計上できる主な項目は以下の通りです。
| 経費項目 | 内容 | 計上時期 |
|---|---|---|
| 減価償却費 | 建物の取得費を耐用年数で按分 | 毎年 |
| 修繕費 | 原状回復・設備修理等 | 支出時 |
| 借入利息 | 不動産投資ローンの利息 | 支払時 |
| 固定資産税・都市計画税 | 土地・建物の固定資産税 | 納付時 |
| 損害保険料 | 火災保険・地震保険等 | 支払時 |
| 管理費 | 管理会社への委託費用 | 支払時 |
| 広告宣伝費 | 入居者募集の広告費 | 支出時 |
| 交通費 | 物件管理のための交通費 | 支出時 |
| 通信費 | 物件管理用の電話代・インターネット代 | 支払時（按分） |
| 税理士報酬 | 確定申告の税理士報酬 | 支払時 |
経費計上時の注意点:
- 資本的支出（建物の価値を高める改修）は減価償却対象
- 修繕費との区分は税務署の判断による
- 家事按分（自宅兼事務所等）は合理的な割合で計上
減価償却費の計算方法
(1) 建物の耐用年数と償却率
減価償却費は、投資用戸建ての必要経費の中で最も大きな割合を占めます。建物の耐用年数と償却率は、構造により異なります。
新築戸建ての耐用年数と償却率:
| 構造 | 耐用年数 | 償却率（定額法） | 年間償却額（取得価額3,000万円の場合） |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046（4.6%） | 約138万円 |
| 鉄骨造（軽量） | 27年 | 0.038（3.8%） | 約114万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022（2.2%） | 約66万円 |
中古戸建ての耐用年数（簡便法）:
- 法定耐用年数を超えている場合: 法定耐用年数×20%
- 法定耐用年数の一部を経過している場合: (法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%
具体例（築15年の木造戸建て、建物価格2,000万円）:
耐用年数 = (22年-15年) + 15年×20% = 7年+3年 = 10年
償却率 = 0.100（10%）
年間償却額 = 2,000万円×0.100 = 200万円
中古戸建ては耐用年数が短くなるため、年間の償却額が大きくなり、初期の節税効果が高まります。
(2) 土地と建物の按分方法
不動産購入時の価格は、土地と建物に按分する必要があります。土地は減価償却できないため、建物の割合が大きいほど節税効果が高まります。
按分方法:
固定資産税評価額による按分（推奨）
固定資産税評価額の比率で按分する方法。税務署にも認められやすい。売買契約書の内訳による按分
契約書に土地・建物の内訳が明記されている場合はそれに従う。鑑定評価による按分
不動産鑑定士による評価額で按分（費用がかかる）。
具体例（物件価格3,000万円、固定資産税評価額: 土地1,000万円、建物1,500万円）:
建物割合 = 1,500万円 / (1,000万円+1,500万円) = 60%
建物価格 = 3,000万円×60% = 1,800万円
土地価格 = 3,000万円×40% = 1,200万円
按分方法は購入時に決定し、後から変更できないため慎重に検討してください。
青色申告特別控除と事業的規模
(1) 事業的規模の判定基準（5棟10室）
青色申告特別控除（最大65万円）を受けるには、「事業的規模」と認められる必要があります（国税庁「事業的規模の判定」）。
事業的規模の目安（5棟10室基準）:
- 戸建て: 5棟以上
- アパート・マンション: 10室以上
- 駐車場: 50台以上
併用する場合の換算:
- 戸建て1棟＝アパート2室
- 駐車場10台＝アパート1室
具体例:
- 戸建て2棟＋アパート6室＝2棟×2室＋6室＝10室→事業的規模
- 戸建て1棟＋駐車場40台＝2室＋4室＝6室→事業的規模に該当せず
1棟だけの投資用戸建ては事業的規模に該当しないため、青色申告特別控除は最大10万円となります。
(2) 青色申告特別控除65万円の適用条件
青色申告特別控除65万円を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
要件:
- 事業的規模であること
- 青色申告の承認を受けていること
- 複式簿記による記帳
- 貸借対照表・損益計算書の作成
- e-Taxによる電子申告、または電子帳簿保存
青色申告特別控除の区分:
| 区分 | 控除額 | 要件 |
|---|---|---|
| 65万円控除 | 65万円 | 事業的規模＋複式簿記＋e-Tax申告 |
| 55万円控除 | 55万円 | 事業的規模＋複式簿記（e-Tax申告なし） |
| 10万円控除 | 10万円 | 事業的規模でない場合、または簡易簿記 |
その他の青色申告のメリット:
- 青色事業専従者給与の必要経費算入（事業的規模の場合）
- 純損失の繰越控除（3年間）
- 30万円未満の減価償却資産の一括経費計上
投資規模を拡大し事業的規模を目指すことで、節税効果が大きく向上します。
まとめ
投資用戸建ての購入時には、居住用とは異なる税制が適用されます。住宅ローン控除等の居住用優遇措置は使えませんが、不動産所得の必要経費計上や青色申告特別控除を活用することで、効果的な節税が可能です。
重要なポイント:
- 投資用戸建ては住宅ローン控除・登録免許税軽減・不動産取得税軽減の対象外
- 登録免許税・不動産取得税は標準税率が適用され、合計100万円超の諸費用が発生する可能性
- 減価償却費・借入利息・修繕費等を必要経費として計上可能
- 青色申告特別控除（最大65万円）を受けるには事業的規模（5棟10室基準）が必要
- 1棟だけの場合は青色申告特別控除10万円まで
投資用戸建ての税制は複雑で、個別の事情により最適な節税策が異なります。税理士に相談の上、適切な申告を行うことをお勧めします。
よくある質問（FAQ）
Q1: 投資用戸建てでも住宅ローン控除は使えますか？
A: 使えません。住宅ローン控除は自己居住用住宅に限定され、投資用物件は対象外です。不動産所得の必要経費として利息のみ計上可能です。住宅ローン控除は年末残高の0.7%を所得税から控除する制度ですが、投資用では適用されず、代わりに借入利息を経費計上して課税所得を減らすことになります。
Q2: 投資用戸建てで軽減税率が適用される税金はありますか？
A: 登録免許税・不動産取得税の軽減税率は居住用家屋が対象で、投資用は標準税率が適用されます。登録免許税は建物2.0%（居住用0.3%）、不動産取得税は固定資産税評価額の3%（居住用は控除あり）です。諸費用として合計100万円超かかる可能性があるため、資金計画に含めておくことが重要です。
Q3: 1棟だけでも青色申告特別控除65万円は使えますか？
A: 事業的規模（5棟10室基準）を満たさない場合は10万円控除までです。複式簿記・e-Tax申告を行っても、規模要件が必須となります。65万円控除を受けるには、戸建て5棟以上、またはアパート10室以上の賃貸が必要です。1棟から始めて段階的に規模を拡大する計画を立てることをお勧めします。
Q4: 減価償却費はどのくらい経費にできますか？
A: 木造戸建ては耐用年数22年で年4.6%程度です。建物価格3,000万円なら年138万円程度を経費計上可能です。中古戸建ては耐用年数が短くなるため、償却率が高くなります（例: 築15年の木造なら耐用年数10年、償却率10%）。土地は減価償却できないため、建物と土地の按分が節税効果に大きく影響します。