住み替えでマンション購入する際の契約・重要事項説明とは
住み替えでマンションを購入する場合、今住んでいる物件の売却と新居の購入を同時に進める必要があります。タイミング調整が難しく、「旧居が売れなかったらどうしよう」「仮住まいが必要になるかも」と不安を感じる方も多いでしょう。この記事では、住み替え時の契約・重要事項説明のポイントと、買い替え特約や住み替えローンなど、住み替え特有の制度を解説します。
この記事のポイント
- 買い替え特約を付ければ、旧居が売却できない場合に新居購入契約を無条件解除でき、手付金も返還される
- 住み替えローンは旧居のローン残債と新居購入資金を合算できるが、審査は通常より厳格
- 旧居の売却と新居の購入のタイミング調整が重要で、2重ローン期間を最小化する必要がある
- 引渡し時期がずれると仮住まいが必要になり、費用負担が増える
- 2重ローン期間中は、新居に居住していれば新居分の住宅ローン控除は適用される
(1) 宅建業法35条に基づく重要事項説明義務
住み替えでマンションを購入する場合も、居住用と同様に宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明を受ける必要があります。
重要事項説明では、以下の内容が説明されます。
重要事項説明の主な内容
- 登記簿上の権利関係（所有者、抵当権の有無）
- 都市計画法・建築基準法などの法令上の制限
- マンションの管理規約、使用細則
- 管理費・修繕積立金の額と滞納状況
- 契約解除の条件（ローン特約、買い替え特約など）
- 引渡し時期と条件
- 契約不適合責任の内容
住み替えの場合、特に引渡し時期と買い替え特約の条件が重要な確認事項となります。
(2) 買替え特約付き契約の説明内容
住み替えでマンションを購入する場合、買い替え特約を付けることができます。買い替え特約とは、旧居が特約期限までに売却できない場合、新居の購入契約を無条件で解除でき、手付金も返還される特約です。
重要事項説明では、買い替え特約について以下の内容が説明されます。
買い替え特約の説明事項
- 特約の期限（契約から1-3ヶ月が一般的）
- 旧居の売却価格の条件（「○○万円以上で売却できること」など）
- 特約発動時の手続き（売主への通知方法、手付金の返還時期）
- 特約が発動できない条件（買主の責めに帰すべき事由など）
買い替え特約は、住み替え時のリスクを軽減する重要な制度です。詳細は後述します。
住み替え特有の契約チェックポイント
住み替えでマンションを購入する際、通常の売買とは異なるチェックポイントがあります。
(1) 旧居売却と新居購入のタイミング調整
住み替えでは、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整が最大の課題です。以下の3つのパターンがあります。
| パターン | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却先行 | 資金計画が明確、2重ローン不要 | 仮住まいが必要、引越し2回 |
| 購入先行 | 仮住まい不要、引越し1回 | 2重ローンまたはつなぎ融資が必要 |
| 同時決済 | 理想的だが実現困難 | タイミング調整が難しい |
売却先行のメリット・デメリット
売却先行は、旧居を先に売却して資金を確保してから新居を購入する方法です。
メリット：
- 売却代金で旧居のローンを完済できる
- 新居の購入資金が確定し、資金計画が明確
- 2重ローンの心配がない
デメリット：
- 旧居の引渡し後、新居の入居までの間、仮住まいが必要
- 仮住まいの家賃・引越し費用が2回発生
- 希望の新居が見つかるまで、仮住まいが長期化する可能性
購入先行のメリット・デメリット
購入先行は、新居を先に購入してから旧居を売却する方法です。
メリット：
- 仮住まいが不要で、引越しが1回で済む
- 落ち着いて新居を選べる
- 新居に入居してから旧居を売却するため、急いで売る必要がない
デメリット：
- 旧居のローンが残っている場合、2重ローンになる
- 金融機関が2重ローンを認めない場合、つなぎ融資や住み替えローンが必要
- 旧居が売れないリスクがある（買い替え特約で対応可能）
(2) 仮住まいの要否判断
売却先行を選択した場合、仮住まいが必要になります。仮住まいの費用を事前に見積もりましょう。
仮住まいの費用例
- 家賃：月額10万円 × 3ヶ月 = 30万円
- 敷金・礼金：家賃2ヶ月分 = 20万円
- 引越し費用：旧居→仮住まい10万円、仮住まい→新居10万円 = 20万円
- 合計：約70万円
仮住まい期間が長引くと費用がかさむため、できるだけ短期間で新居を見つけることが重要です。
(3) 2重ローン期間の返済負担確認
購入先行を選択し、旧居のローンが残っている場合、2重ローンが発生します。
2重ローンの返済例
- 旧居のローン残債：1,500万円（月々10万円）
- 新居のローン：3,000万円（月々9万円）
- 2重ローン期間の月々返済額：19万円
2重ローン期間は、金融機関によって1-6ヶ月程度認められる場合がありますが、返済負担が大きいため、できるだけ早く旧居を売却する必要があります。
買い替え特約の活用方法
買い替え特約は、住み替え時のリスクを軽減する重要な制度です。活用方法を理解しておきましょう。
(1) 買替え特約の仕組みと条件
買い替え特約とは、旧居が特約期限までに一定価格以上で売却できない場合、新居の購入契約を無条件で解除でき、手付金も返還される特約です。
買い替え特約の条件は、契約書に以下のように記載されます。
記載例
買主は、令和○年○月○日までに、下記物件を○○万円以上で売却できない場合、本契約を解除できる。この場合、売主は受領済みの手付金を無利息で買主に返還する。
売却物件：東京都○○区○○町○丁目○番○号 ○○マンション○○号室
買い替え特約を付ける際は、以下の条件を売主と交渉します。
交渉すべき条件
- 特約期限（契約から1-3ヶ月が一般的、できるだけ長い方が有利）
- 旧居の売却価格（希望価格ではなく、現実的な価格に設定）
- 売却活動の誠実性（「善管注意義務をもって売却活動を行う」など）
(2) 特約発動時の手付金返還
買い替え特約が発動した場合、契約は白紙に戻り、手付金は全額返還されます。違約金も発生しません。
特約発動の流れ
- 特約期限までに旧居が売却できない
- 買主が売主に契約解除の通知を送る
- 売主は手付金を無利息で買主に返還する
- 契約は白紙に戻る
特約を発動する際は、旧居の売却活動を誠実に行っていたことを証明できるように、以下の書類を保管しておきましょう。
- 不動産会社との媒介契約書
- 広告掲載の証拠（不動産サイトのスクリーンショットなど）
- 内覧希望者の記録
- 価格交渉の経緯
(3) 特約期限と旧居売却スケジュール
買い替え特約を有効に活用するには、特約期限内に旧居を売却できるスケジュールを立てることが重要です。
旧居売却のスケジュール例
| 時期 | 活動内容 |
|---|---|
| 新居契約時 | 旧居の売却活動を開始（媒介契約締結） |
| 契約後1週間 | 広告掲載、価格査定の見直し |
| 契約後2週間 | 内覧対応、価格交渉 |
| 契約後1ヶ月 | 買主候補と契約交渉 |
| 特約期限 | 売却できなければ特約発動 |
特約期限が短すぎると、売却が間に合わない可能性があります。不動産会社と相談して、現実的な期限を設定しましょう。
住み替えローンの審査と資金計画
旧居のローン残債がある場合、住み替えローンやつなぎ融資を利用して資金を調達する方法があります。
(1) 住み替えローン（オーバーローン）の仕組み
住み替えローンとは、旧居のローン残債と新居の購入資金を合算して借りられるローンです。「買い替えローン」「オーバーローン」とも呼ばれます。
住み替えローンの仕組み
例：
- 旧居の売却価格：2,500万円
- 旧居のローン残債：3,000万円（残債が売却価格を上回る）
- 新居の購入価格：4,000万円
住み替えローンの借入額：
（旧居のローン残債 - 旧居の売却価格）+ 新居の購入価格
= (3,000万円 - 2,500万円) + 4,000万円
= 4,500万円
住み替えローンを利用すれば、旧居のローン残債を新居のローンに上乗せして借りることができます。
(2) 審査基準と自己資金の準備
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳格です。以下の基準が重視されます。
住み替えローンの審査基準
| 項目 | 通常の住宅ローン | 住み替えローン |
|---|---|---|
| 年収倍率 | 7-8倍以内 | 6-7倍以内（より厳格） |
| 返済比率 | 35%以内 | 30%以内（より低く） |
| 自己資金 | 物件価格の10-20% | 物件価格の20-30%（より多く） |
| 担保評価 | 物件価格の80-100% | 物件価格の70-80%（より厳格） |
住み替えローンの審査に通るには、以下の準備が必要です。
審査通過のポイント
- 十分な自己資金を用意する（物件価格の20-30%）
- 年収に対して無理のない返済計画を立てる
- 旧居の売却価格を現実的に設定する（高すぎる査定は審査でマイナス）
- 勤務先の安定性をアピールする（勤続年数、正社員など）
(3) つなぎ融資の検討
つなぎ融資とは、旧居の売却代金が入るまでの短期間、一時的に資金を借りる融資です。
つなぎ融資の仕組み：
- 新居購入時に、つなぎ融資で旧居のローン残債を完済する
- 新居のローンを組む（旧居のローンが残っていないため、通常の審査基準で審査される）
- 旧居が売却できたら、売却代金でつなぎ融資を返済する
つなぎ融資の特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利 | 2.5-4.0%程度（住宅ローンより高い） |
| 借入期間 | 1-6ヶ月程度（短期間） |
| 返済方法 | 旧居売却時に一括返済 |
| 審査 | 旧居の売却見込みが重視される |
つなぎ融資は金利が高いため、利用期間を短くすることが重要です。
引渡し時期の調整とスケジュール管理
住み替えでは、旧居の引渡しと新居の入居のタイミング調整が重要です。
(1) マンション引渡し時期の制約確認
新築マンションの場合、引渡し時期が決まっているため、旧居の売却スケジュールを調整する必要があります。
新築マンションの引渡し時期
- 竣工から1-3ヶ月後に一斉引渡し
- 引渡し時期の変更は原則不可
中古マンションの場合、売主との交渉で引渡し時期を調整できます。
中古マンションの引渡し時期交渉例
- 契約から1ヶ月後の引渡し（通常パターン）
- 契約から2-3ヶ月後の引渡し（旧居の売却を待つ）
- 決済と引渡しを別日程にする（売主の都合に合わせる）
(2) 旧居の引渡し時期との調整
理想は、旧居の引渡しと新居の入居を同日に行う「同時決済」です。しかし、実現は困難なため、以下のパターンで調整します。
パターン1：新居の入居が先
- 新居に入居してから旧居を引き渡す
- 旧居のローンが残っている場合、2重ローン期間が発生
- 旧居を空室にしてから売却できるため、売却しやすい
パターン2：旧居の引渡しが先
- 旧居を先に引き渡してから新居に入居
- 仮住まいが必要
- 2重ローンは発生しない
パターン3：同時決済
- 午前中に旧居の決済、午後に新居の決済を行う
- 司法書士・不動産会社の協力が必要
- 実現できれば最も理想的
(3) 引渡し遅延時の仮住まい費用負担
新居の引渡しが予定より遅れた場合、仮住まい費用が想定外に発生することがあります。
引渡し遅延の原因
- 新築マンションの竣工遅延
- 売主の引越しが遅れる
- 設備の不具合で引渡しが延期される
契約書には、引渡し遅延時の扱いを明記しておきましょう。
記載例
売主の責めに帰すべき事由により引渡しが遅延した場合、売主は買主が負担した仮住まい費用（家賃、引越し費用）を負担する。
契約後のトラブル防止策
住み替えでは、資金計画やスケジュール調整が複雑なため、契約後にトラブルが発生するリスクがあります。事前に対策を講じましょう。
(1) 契約不適合責任と引渡し遅延
契約不適合責任とは、引渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が負う修補・代金減額・損害賠償・契約解除の責任です。
引渡し遅延は、契約不適合に該当する可能性があります。
引渡し遅延時の対応
- 売主に対して、引渡しの催促を書面で行う
- 遅延により発生した損害（仮住まい費用など）を記録する
- 損害賠償を請求する（契約書の規定に基づく）
契約書には、引渡し遅延時の損害賠償について記載しておくことが重要です。
記載例
売主が引渡し期日に引渡しを履行しない場合、買主は売主に対して、遅延1日につき売買代金の○%の割合で算出した違約金を請求できる。
(2) 住み替えローン審査否認リスク対策
住み替えローンの審査が否認された場合、新居を購入できなくなります。このリスクに備えて、以下の対策を講じましょう。
対策1：ローン特約を付ける
契約書にローン特約を付けることで、審査が不承認の場合に契約を解除でき、手付金も返還されます。
記載例
買主が○○銀行から○○万円の融資を受けられない場合、買主は本契約を解除できる。この場合、売主は受領済みの手付金を無利息で買主に返還する。
対策2：事前審査を受ける
契約前に金融機関の事前審査（仮審査)を受け、借入可能額を確認しておきましょう。
対策3：複数の金融機関に審査を申し込む
1つの金融機関で否認されても、他の金融機関で承認される可能性があります。複数の金融機関に審査を申し込みましょう。
(3) 2重ローン時の住宅ローン控除適用
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に、所得税・住民税が控除される制度です。
2重ローン期間中の住宅ローン控除の適用は以下の通りです。
| ローン | 居住状況 | 住宅ローン控除の適用 |
|---|---|---|
| 新居のローン | 居住している | 適用される |
| 旧居のローン | 居住していない | 適用されない |
新居に居住し、以下の要件を満たせば、新居分の住宅ローン控除は適用されます。
住宅ローン控除の要件
- 住宅取得から6ヶ月以内に居住すること
- 控除を受ける年の12月31日まで居住していること
- 床面積が50㎡以上であること
- 借入期間が10年以上であること
まとめ
住み替えでマンションを購入する際は、旧居の売却と新居の購入のタイミング調整が最重要課題です。
住み替え特有のチェックポイント
- 買い替え特約を付けることで、旧居が売却できないリスクを軽減できる
- 住み替えローンは旧居の残債と新居購入資金を合算できるが、審査は厳格
- 売却先行は資金計画が明確だが仮住まいが必要、購入先行は2重ローンが発生
- 引渡し時期の調整が重要で、同時決済が理想だが実現は困難
資金計画のポイント
- 住み替えローンの審査に通るには、自己資金20-30%が必要
- つなぎ融資は金利が高いため、利用期間を短くする
- 2重ローン期間中も、新居に居住していれば住宅ローン控除は適用される
トラブル防止策
- ローン特約・買い替え特約を契約書に明記する
- 引渡し遅延時の費用負担を契約書に記載する
- 事前審査を受けて借入可能額を確認する
住み替えは、資金計画とスケジュール管理が複雑です。不動産会社、金融機関、司法書士などの専門家と連携して、計画的に進めましょう。
よくある質問
Q1. 買い替え特約とは何ですか？どのような条件で使えますか？
買い替え特約とは、旧居が特約期限までに売却できない場合、新居購入契約を無条件解除でき手付金も返還される特約です。特約期限（通常1-3ヶ月）と旧居の売却価格条件を契約時に明記します。売主の同意が必要ですが、住み替え時のリスクを大幅に軽減できます。
Q2. 住み替えローンの審査は厳しいですか？
旧居のローン残債と新居購入資金を合算するため、通常の住宅ローンより審査は厳格です。年収倍率・返済比率・自己資金比率が重視され、担保評価も厳しく査定されます。審査に通るには、物件価格の20-30%の自己資金を用意し、年収に対して無理のない返済計画を立てることが重要です。
Q3. 旧居の売却と新居の購入、どちらを先にすべきですか？
資金計画上は旧居売却先行が安全ですが、仮住まい費用が発生します。購入先行の場合は買い替え特約を付けるか、つなぎ融資を活用しましょう。2重ローン期間を最小化するスケジュール調整が重要です。どちらを選ぶかは、資金状況や家族の事情によって異なるため、不動産会社と相談して決めましょう。
Q4. 2重ローン期間中も住宅ローン控除は適用されますか？
新居に居住し要件を満たせば新居分の住宅ローン控除は適用可能です。旧居分は居住していないため控除対象外となります。2重ローン期間は金融機関によって1-6ヶ月程度認められる場合がありますが、できるだけ短期間で旧居を売却することが重要です。