投資用マンション購入の契約・重要事項説明

投資用マンション購入の契約・重要事項説明とは

投資用マンションを購入する際、居住用とは異なる視点での契約確認が必要です。賃貸収入の安定性、入居者との賃貸借契約の引継ぎ、管理規約の賃貸制限など、投資特有のチェックポイントを理解しておくことが重要です。この記事では、投資用マンション購入における契約・重要事項説明の実務を、初心者にも分かりやすく解説します。

この記事のポイント

投資用物件では、想定賃料・利回りの根拠を重要事項説明で確認することが必須
オーナーチェンジ物件の場合、現行の賃貸借契約と入居者情報の引継ぎが発生する
マンション管理規約に賃貸制限がないか、民泊禁止規定がないかを必ず確認
サブリース契約には家賃見直し条項があり、将来的に賃料が減額されるリスクがある
投資用ローンの審査は、収益還元法による物件評価と本人の属性の両面で判断される

(1) 宅建業法35条に基づく重要事項説明義務

投資用マンションを購入する場合も、居住用と同様に宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明を受ける必要があります。重要事項説明では、宅地建物取引士が以下の内容を説明します。

重要事項説明の主な内容

登記簿上の権利関係（所有者、抵当権の有無）
都市計画法・建築基準法などの法令上の制限
マンションの管理規約、使用細則
管理費・修繕積立金の額と滞納状況
契約解除の条件（ローン特約など）
契約不適合責任の内容

投資用物件の場合、これらに加えて賃貸収益に関する情報も重要事項説明で確認する必要があります。

(2) 投資用物件固有の説明事項

投資用マンションの重要事項説明では、以下の投資固有の情報を確認しましょう。

投資用物件特有の確認事項

想定賃料の根拠（周辺相場との比較、過去の賃料実績）
表面利回り・実質利回りの計算根拠
オーナーチェンジの場合、現行の賃貸借契約内容
サブリース契約の有無と契約条件
マンション管理規約の賃貸制限（賃貸禁止、民泊禁止など）
入居者の属性情報（滞納履歴、入居期間）

これらの情報は、投資判断に直結する重要な要素です。不動産会社に対して、根拠資料の提示を求めることが大切です。

投資用物件ならではの契約チェックポイント

投資用マンションの契約では、居住用とは異なる特有の条項が含まれます。特にオーナーチェンジ物件の場合、賃貸借契約の引継ぎが発生するため、注意が必要です。

(1) 賃貸借契約の引継ぎ（オーナーチェンジ）

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される投資用マンションのことです。購入後、現在の入居者との賃貸借契約を引き継ぐことになります。

オーナーチェンジ物件の契約では、以下の点を確認しましょう。

確認項目	内容
賃貸借契約の残存期間	定期借家契約か普通借家契約か、契約更新時期
現行賃料	想定賃料と実際の賃料が一致しているか
敷金の精算	売主から買主に敷金を引き継ぐ手続き
入居者の属性	滞納履歴、入居期間、職業など
賃貸借契約書の写し	契約内容の詳細を確認

賃貸借契約の引継ぎは、売買契約書に特約として記載されます。

記載例

本物件には、別紙賃貸借契約書の通り、入居者が存在する。買主は、引渡し日をもって当該賃貸借契約上の貸主としての地位を承継する。

(2) 想定賃料・利回りの根拠確認

投資用マンションの広告では、「想定利回り○%」といった表示がされています。しかし、この利回りが実際の賃料相場に基づいているかを確認することが重要です。

利回りの種類

種類	計算式	注意点
表面利回り	（年間賃料収入 ÷ 物件価格）× 100	管理費・税金等の経費を考慮していない
実質利回り	（年間賃料収入 - 経費）÷（物件価格 + 購入時諸費用）× 100	より実態に近い利回り

重要事項説明では、以下の点を確認しましょう。

確認ポイント

想定賃料の根拠（周辺の類似物件の賃料相場）
過去の賃料実績（オーナーチェンジの場合、実際の賃料を確認）
空室期間の想定（年間何ヶ月の空室を見込んでいるか）
管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費

想定利回りが周辺相場より明らかに高い場合、賃料が実態と乖離している可能性があります。不動産会社に根拠資料の提示を求めましょう。

(3) サブリース契約の家賃見直し条項

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。「家賃保証」として販売されることが多いですが、以下のリスクがあります。

サブリース契約の注意点

リスク	内容
家賃見直し条項	2年ごと等に家賃が見直され、減額される可能性がある
解約条件	サブリース会社が一方的に解約できる条項がある場合も
管理費の負担	サブリース会社が管理費を負担しない場合、オーナーの実質収入が減る
空室リスクの転嫁	家賃保証の対象外となる条件（大規模修繕期間中など）がある

サブリース契約を結ぶ場合、契約書の以下の条項を詳細に確認しましょう。

確認すべき条項

家賃の見直し時期と条件（「賃料は2年ごとに見直し、市場相場に応じて減額できる」など）
解約条件（「サブリース会社は6ヶ月前の通知で解約できる」など）
管理費・修繕積立金の負担者
空室時の家賃保証の有無

「30年家賃保証」といった謳い文句でも、実際には定期的な減額が前提となっているケースが多いため、注意が必要です。

重要事項説明書の確認ポイント（投資用特化）

投資用マンションの重要事項説明では、投資収益に直結する情報を詳細に確認する必要があります。

(1) 現行賃料と敷金の精算

オーナーチェンジ物件の場合、現行の賃料と敷金の精算が重要な確認事項です。

現行賃料の確認

想定賃料と実際の賃料が一致しているか
賃料に共益費が含まれているか
直近の賃料改定時期（値上げ・値下げの履歴）
駐車場代など付随収入の有無

敷金の精算方法

敷金は、入居者が退去する際に原状回復費用を差し引いて返還する預り金です。オーナーチェンジの場合、売主が預かっている敷金を、買主に引き継ぐ必要があります。

精算方法は以下の通りです。

決済時に売主から買主に敷金相当額を支払う
- 敷金2ヶ月分（20万円）を預かっている場合、売主が買主に20万円を支払う
- 買主は、入居者退去時に敷金を返還する義務を負う
売買契約書に記載する

売主は、引渡し日に、入居者から預かっている敷金○○円を買主に引き渡す。買主は、入居者退去時に当該敷金を返還する義務を承継する。

敷金の金額や精算方法を契約書に明記し、トラブルを防ぎましょう。

(2) マンション管理規約の賃貸制限

マンションの管理規約に、賃貸に関する制限がないかを確認することが重要です。以下の制限がある場合、投資運用に支障が出る可能性があります。

確認すべき賃貸制限

制限内容	影響
賃貸禁止	そもそも賃貸できない（居住者限定）
民泊禁止	民泊サービス（Airbnbなど）での運用ができない
法人契約禁止	法人向けの賃貸ができない
転貸禁止	サブリース契約が結べない場合がある
事業用途禁止	オフィス・事務所としての賃貸ができない

特に民泊禁止規定は、近年追加されているマンションが多いです。民泊運用を検討している場合は、管理規約を詳細に確認しましょう。

(3) 収益還元法による物件評価

投資用マンションの価格は、収益還元法で評価されることが一般的です。収益還元法とは、物件が生み出す賃料収入をもとに、物件の適正価格を算出する方法です。

収益還元法の計算式

物件価格 = 年間賃料収入 ÷ 期待利回り

計算例

月額賃料：10万円
年間賃料収入：10万円 × 12ヶ月 = 120万円
期待利回り：6%
物件価格：120万円 ÷ 0.06 = 2,000万円

重要事項説明では、以下の点を確認しましょう。

年間賃料収入の根拠（実績か想定か）
期待利回りの設定根拠（周辺相場と比較して妥当か）
空室期間や修繕費などのリスクを考慮しているか

収益還元法で算出された価格が、売買価格と大きく乖離している場合、投資判断を見直す必要があります。

オーナーチェンジ物件の契約実務

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売買されるため、通常の売買とは異なる手続きが必要です。

(1) 賃貸借契約書の承継手続き

入居者との賃貸借契約は、売買によって自動的に買主に承継されます（民法第605条の2）。買主は、新しいオーナーとして賃貸借契約上の権利・義務を引き継ぎます。

承継手続きの流れは以下の通りです。

売買契約締結時
- 賃貸借契約書の写しを確認
- 敷金の精算方法を契約書に記載
決済・引渡し時
- 売主から買主に敷金相当額を支払う
- 賃貸借契約書の原本を引き渡す
引渡し後
- 入居者にオーナー変更の通知を送付
- 賃料振込先を買主の口座に変更
- 管理会社への引継ぎ（管理委託している場合）

オーナー変更の通知は、以下のような内容で送付します。

通知文例

この度、○○マンション○○号室の所有者が変更となりました。
今後の賃料のお支払い先、お問い合わせ先は下記の通りとなります。

新所有者：山田太郎
賃料振込先：○○銀行 ○○支店 普通 1234567
連絡先：090-xxxx-xxxx

(2) 入居者情報の引継ぎ

オーナーチェンジ物件を購入する際、入居者の情報を売主から引き継ぐ必要があります。

引き継ぐべき入居者情報

氏名、連絡先
入居開始日、契約期間
賃料、共益費の金額
敷金、礼金の有無と金額
過去の賃料滞納履歴
更新時期、更新料の有無
特約事項（ペット飼育可など）

入居者の滞納履歴がある場合、購入を見送るか、価格交渉の材料とすることを検討しましょう。

(3) 敷金・礼金の精算方法

敷金は買主に引き継がれますが、礼金は売主の収入となり、引き継ぐ必要はありません。

項目	精算方法
敷金	決済時に売主から買主に引き渡す（入居者に返還する義務を承継）
礼金	売主の収入（引継ぎ不要）
保証金	敷金と同様に引き継ぐ（償却分は売主の収入）

敷金の精算は、決済時に以下のように行います。

精算例

敷金：20万円（賃料2ヶ月分）
決済時：売主が買主に20万円を支払う
入居者退去時：買主が入居者に20万円を返還（原状回復費用を差し引く）

資金計画とローン審査のポイント

投資用マンションを購入する際、多くの方が投資用ローンを利用します。居住用住宅ローンとは審査基準が異なるため、注意が必要です。

(1) 投資用マンションローンの審査基準

投資用ローンの審査では、物件の収益性と本人の属性の両方が評価されます。

審査のポイント

項目	内容
物件の収益性	想定賃料、利回り、空室リスク
本人の属性	年収、勤務先、勤続年数
自己資金比率	通常20-30%の頭金が必要
返済比率	年間返済額 ÷ 年収が30-40%以内
他の借入状況	住宅ローン、カードローンの残高

居住用ローンと異なり、自己資金比率が高いことが求められます。物件価格の20-30%程度の頭金を用意する必要があります。

(2) 収益物件の融資条件

投資用ローンの融資条件は、以下の通りです。

項目	内容
金利	2.5-4.5%程度（居住用より高い）
借入期間	最長35年（建物の耐用年数による）
融資額	物件価格の70-80%程度
保証料	金融機関によって異なる

投資用ローンは、居住用住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。また、築年数が古い物件は、借入期間が短くなる傾向があります。

借入期間の目安

新築・築浅（築10年以内）：35年
築10-20年：25-30年
築20年以上：15-25年

(3) 不動産所得の計算と税務処理

投資用マンションを購入すると、賃料収入は不動産所得として確定申告が必要です。不動産所得は、以下の計算式で算出します。

不動産所得の計算式

不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費

総収入金額

賃料収入
共益費収入
更新料収入
駐車場代収入

必要経費

管理費・修繕積立金
固定資産税・都市計画税
損害保険料
減価償却費
ローン利息（元金は経費にならない）
修繕費
不動産管理会社への委託費用

特に減価償却費は、実際の支出を伴わずに経費計上できるため、節税効果が大きいです。

減価償却費の計算例

建物価格：2,000万円
耐用年数：47年（鉄筋コンクリート造の場合）
償却率：0.022
年間減価償却費：2,000万円 × 0.022 = 44万円

不動産所得がマイナスになった場合、給与所得と損益通算でき、所得税の還付を受けられます。

契約後のトラブル防止策

投資用マンション購入後、収益性が想定を下回ったり、入居者とのトラブルが発生したりするケースがあります。契約時に以下のポイントを確認し、トラブルを防ぎましょう。

(1) 契約不適合責任と収益性保証

契約不適合責任とは、引渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が負う修補・代金減額・損害賠償・契約解除の責任です。

投資用物件の場合、以下のような不適合が問題になることがあります。

投資用物件の不適合例

想定賃料が実際の相場より明らかに高く設定されていた
サブリース契約の家賃保証が契約直後に減額された
入居者の滞納履歴を告知されていなかった
設備の故障を告知されずに購入した

ただし、契約不適合責任が認められるには、契約書に収益性が明記されていることが必要です。口頭での説明や広告だけでは、契約不適合を主張できない可能性があります。

トラブル防止策

想定賃料の根拠を書面で確認し、契約書に添付する
サブリース契約の家賃見直し条項を詳細に確認する
入居者の滞納履歴を重要事項説明で確認する

(2) 投資ローン金利の変動リスク対策

投資用ローンを変動金利で借りた場合、将来的に金利が上昇すると、返済額が増加します。

金利上昇のシミュレーション

借入額：2,000万円
借入期間：30年
現在の金利：3.0%（変動金利）
月々の返済額：84,321円

金利が3.0%→4.0%に上昇した場合：

月々の返済額：95,504円（+11,183円）

金利上昇リスクに備えるため、以下の対策を検討しましょう。

対策

固定金利を選択する（金利は高いが、返済額が変わらない）
繰上返済で元金を減らす
賃料収入の一部を予備資金として積み立てる
金利上昇を見込んだ返済シミュレーションを行う

(3) 賃貸収入保証の信憑性確認

投資用マンションの販売では、「30年家賃保証」「空室保証」といった謳い文句で販売されることがあります。しかし、これらの保証には以下のリスクがあります。

家賃保証のリスク

保証会社が倒産した場合、保証が受けられなくなる
定期的な家賃見直し条項により、保証賃料が減額される
保証の対象外となる条件（大規模修繕期間中、入居者の問題行動など）がある

賃貸収入保証を確認する際は、以下のポイントをチェックしましょう。

確認ポイント

保証会社の財務状況（倒産リスクの確認）
家賃見直しの時期と条件（「2年ごとに周辺相場に応じて見直し」など）
保証の対象外となる条件
解約条件（保証会社が一方的に解約できる条項がないか）

まとめ

投資用マンション購入における契約・重要事項説明は、収益性を左右する重要な手続きです。

投資用物件特有のチェックポイント

想定賃料・利回りの根拠を書面で確認する
オーナーチェンジ物件の場合、現行の賃貸借契約と入居者情報を詳細に確認
マンション管理規約の賃貸制限（民泊禁止、法人契約禁止など）を確認
サブリース契約の家賃見直し条項と解約条件を詳細に確認

ローンと税務のポイント

投資用ローンは自己資金20-30%が必要、金利は居住用より高い
不動産所得は確定申告が必要、減価償却費で節税効果が期待できる
金利変動リスクに備えた返済シミュレーションを行う

トラブル防止策

収益性に関する説明は、口頭ではなく書面で確認する
入居者の滞納履歴や設備の故障を重要事項説明で確認
家賃保証の信憑性を確認し、過度に依存しない

投資用マンションは、適切な物件選定と契約確認を行えば、安定した収益を得られる可能性があります。専門家（不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナー）と相談しながら、慎重に検討しましょう。

よくある質問

Q1. 投資用マンションの契約で居住用と異なる点は何ですか？

賃貸借契約の引継ぎ、想定賃料の根拠確認、サブリース契約の家賃見直し条項、マンション管理規約の賃貸制限などが投資用特有のチェックポイントです。特にオーナーチェンジ物件の場合、入居者情報や敷金の精算など、通常の売買にはない手続きが発生します。

Q2. オーナーチェンジ物件の重要事項説明では何を確認すべきですか？

現行賃料と賃貸借契約の残存期間、敷金の精算方法、入居者の属性情報、過去の滞納履歴、賃貸借契約書の承継手続きを確認しましょう。想定賃料と実際の賃料が一致しているか、入居者に問題がないかを詳細にチェックすることが重要です。

Q3. サブリース契約の注意点を教えてください

家賃保証の見直し条項（2年ごと等）、解約条件、管理費の負担割合、空室時の扱い、賃料減額リスクの有無を必ず確認しましょう。「30年家賃保証」でも定期的に減額される可能性があるため、契約書の細部まで確認することが重要です。

Q4. 投資用ローンの審査基準は居住用と違いますか？

収益還元法による物件評価、想定賃料の妥当性、自己資金比率（通常20-30%）、本人の属性（年収・勤務先）と事業性の両面審査が特徴です。居住用より金利が高く、自己資金比率が求められるため、十分な準備が必要です。

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