住み替えにおける土地売却の契約実務とは
住み替えに伴う土地売却では、新居購入と旧居売却のタイミング調整、資金繰り、境界確定など、通常の売却とは異なる課題に直面します。本記事では、住み替え時の契約フローから重要事項説明、売買契約書の特約設定まで、実務上押さえるべきポイントを解説します。
この記事のポイント
- 売り先行・買い先行の選択基準と契約スケジュール調整の実務
- 重要事項説明書における土地固有の記載事項と境界確定の重要性
- 住み替え特約・契約不適合責任など売買契約書の特約設定
- つなぎ融資・買い替えローンと決済タイミングの調整方法
- 境界確定測量の費用（30-80万円）と資金計画への影響
1. 住み替えによる土地売却の契約フローと売買タイミング
(1) 住み替えの全体スケジュールと資金計画
住み替えでは、旧居の売却代金を新居購入資金に充てるケースが多く、売却と購入のタイミング調整が最重要課題です。国土交通省の標準的な契約フロー（※1）では、売買契約から引渡しまで1-3ヶ月を要するため、逆算してスケジュールを組む必要があります。
典型的な資金計画の流れ
| ステップ | 期間 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 1. 売却査定・不動産会社選定 | 1-2週間 | 複数社に査定依頼、媒介契約締結 |
| 2. 売却活動・購入物件探し | 1-3ヶ月 | 売り先行か買い先行かを決定 |
| 3. 売買契約締結 | 同日または前後 | 手付金授受（売却価格の5-10%） |
| 4. 境界確定・測量 | 1-2ヶ月 | 未実施の場合は早期着手 |
| 5. 決済・引渡し | 契約から1-3ヶ月後 | 残代金受領、所有権移転 |
(2) 旧居売却と新居購入の契約順序の選択肢
売り先行：旧居を先に売却し、売却代金確定後に新居を購入
- メリット：資金確定、二重ローン回避
- デメリット：仮住まいコスト、売却を急ぐと価格下落リスク
買い先行：新居を先に購入し、その後旧居を売却
- メリット：住居確保、焦らず売却可能
- デメリット：二重ローンリスク、資金繰りの負担
不動産流通推進センターの調査（※2）によれば、売り先行が約60%、買い先行が約40%で、自己資金の余裕と市場動向により判断されます。
(3) 同日決済の実務と金融機関の協力体制
売却と購入の決済を同日に行う「同日決済」は、仮住まいコストとつなぎ融資を回避できる理想的な方法です。ただし、売主・買主双方の金融機関の協力が必要で、午前中に旧居の決済（抵当権抹消・残代金受領）、午後に新居の決済（融資実行・所有権移転）という流れが一般的です。
2. 売り先行・買い先行の選択と契約スケジュール調整
(1) 売り先行のメリット（資金確定・二重ローン回避）
売り先行の最大のメリットは、売却価格が確定してから新居を購入できるため、資金計画が立てやすい点です。また、旧居の住宅ローンを完済してから新居ローンを組むため、二重ローンを回避でき、金融機関の審査も通りやすくなります。
売り先行が適するケース
- 旧居に住宅ローン残債が多い
- 自己資金に余裕がない
- 売却市場が活況で早期売却が見込める
(2) 買い先行のメリット（住居確保・焦らず売却）
買い先行は、希望の新居を確保してから旧居を売却できるため、売却を急ぐ必要がありません。特に学区や通勤利便性など条件の良い物件は競争が激しいため、先に購入契約を結ぶ選択肢もあります。
買い先行が適するケース
- 自己資金に余裕がある
- 旧居の住宅ローン残債が少ない
- 新居の立地・条件を優先したい
(3) 仮住まいコストと住み替えローンの比較
売り先行で同日決済ができない場合、仮住まいが必要です。賃貸住宅の敷金・礼金、家賃、引越費用（2回分）は合計で50-100万円程度かかることもあります。一方、買い先行では住み替えローン（旧居ローン残債と新居購入資金を一本化）やつなぎ融資の利用を検討しますが、審査が厳しめで金利も高めです。
3. 重要事項説明書における土地固有の記載事項
(1) 用途地域・建築制限等の法的規制
宅地建物取引業法35条に基づく重要事項説明書では、土地の法的規制が詳細に記載されます。用途地域（住居系・商業系・工業系）、建ぺい率・容積率、高さ制限、日影規制など、新居建築時の制約を確認します（※1）。
主な法的規制項目
- 都市計画法上の区域区分（市街化区域・市街化調整区域等）
- 用途地域と建築制限（第一種低層住居専用地域等）
- 建ぺい率・容積率の上限
- 防火地域・準防火地域の指定
(2) インフラ整備状況と引込負担の告知
上下水道、ガス、電気などのインフラ整備状況と、未整備の場合の引込費用負担も重要事項説明の対象です。特に上下水道の本管が前面道路に未整備の場合、引込工事に数十万円から100万円以上かかることもあります。
(3) 境界確定の有無と測量実施状況
土地売買では、境界確定の有無が重要です。国土交通省の境界確定ガイドライン（※5）によれば、隣地所有者全員との境界確認書（筆界確認書）を取り交わし、測量図を作成することが推奨されます。境界未確定の場合、重要事項説明書にその旨を明記し、買主の了解を得る必要があります。
4. 境界確定測量と新居購入資金への影響
(1) 境界未確定が売却価格に与える影響
境界が未確定の土地は、買主が住宅ローンを利用する際、金融機関が融資条件として境界確定を求めるケースが多く、売却期間の長期化や価格減額のリスクがあります。境界確定済みの土地と比較して、5-10%程度価格が下がることも珍しくありません。
(2) 測量費用（30-80万円）の資金計画への組込み
土地家屋調査士による境界確定測量の費用は、土地の面積や形状、隣地の数により異なりますが、一般的に30-80万円程度です。住み替えでは、この費用を売却前に支出する必要があるため、資金計画に組み込んでおきます。
測量費用の目安
- 100㎡未満：30-50万円
- 100-200㎡：50-70万円
- 200㎡以上：70-100万円以上（隣地数により変動）
(3) 測量期間と売却スケジュールの調整
境界確定測量には、隣地所有者との日程調整や現地立会い、図面作成などで1-2ヶ月かかることもあります。住み替えのスケジュールに影響するため、売却活動開始前に早期着手することが推奨されます。
5. 売買契約書における契約不適合責任と特約設定
(1) 土壌汚染・地中埋設物の告知義務
2020年の民法改正により、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました（※4）。土地の売買では、土壌汚染や地中埋設物（コンクリート塊、産業廃棄物等）が発見された場合、契約内容に適合しないとして売主が責任を負う可能性があります。売主は知り得る範囲で告知義務を果たす必要があります。
(2) 住み替え特約（新居購入を条件とする解除権）
住み替え特約とは、新居の購入契約が成立しなかった場合、旧居の売買契約を無条件で解除できる特約です。不動産流通推進センターの解説（※3）によれば、期限（通常3-6ヶ月）と条件（購入価格、融資承認等）を明記し、手付金は全額返還されます。買主が住み替え特約付きで土地を購入する場合も同様です。
住み替え特約の記載例
「買主が令和○年○月○日までに△△市□□町の土地（価格○○万円）の購入契約を締結できなかった場合、本契約を解除できるものとし、売主は受領済みの手付金全額を無利息で返還する。」
(3) 瑕疵担保免責特約の有効性と買主保護
売主が契約不適合責任を免責する特約を設定することも可能ですが、売主が知りながら告知しなかった欠陥については免責されません。また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が免責特約を認めないこともあります。
6. つなぎ融資・買い替えローンと決済タイミングの調整
(1) つなぎ融資の仕組みと金利コスト
つなぎ融資は、旧居の売却代金が入金されるまでの数ヶ月間、新居購入資金を借り入れる短期融資です。金利は年2-4%程度と住宅ローンより高めで、売却が遅れると金利負担が膨らみます。
つなぎ融資の利用例
- 新居購入価格：3,000万円
- つなぎ融資：2,000万円（3ヶ月間）
- 金利3%の場合の利息：約15万円
(2) 買い替えローンの審査基準と利用条件
買い替えローンは、旧居の住宅ローン残債と新居購入資金を一本化する長期融資です。審査は通常の住宅ローンより厳しく、返済比率（年収に対するローン返済額の割合）が35%以内などの条件があります。また、旧居の売却見込み価格の査定書提出が求められます。
(3) 売却代金の入金タイミングと新居購入資金の調達
売却代金は決済日に買主から直接受領しますが、旧居に住宅ローン残債がある場合、金融機関への返済に充当されます。残った金額が新居購入資金となるため、事前に正確な残債額と抵当権抹消費用を確認しておく必要があります。
まとめ
住み替えに伴う土地売却では、新居購入とのタイミング調整、境界確定、つなぎ融資の活用など、通常の売却とは異なる実務ポイントがあります。売り先行・買い先行の選択は資金計画と市場動向により判断し、重要事項説明書では法的規制や境界確定の有無を確認、売買契約書では住み替え特約や契約不適合責任の取り決めを明確化します。境界確定測量の費用（30-80万円）と期間（1-2ヶ月）を資金計画とスケジュールに組み込み、つなぎ融資・買い替えローンの利用も含めて総合的に判断することが、スムーズな住み替えの鍵となります。
よくある質問
Q1. 住み替えで売り先行と買い先行、どちらがよいですか？
A. 売り先行は資金確定と二重ローン回避が利点ですが、仮住まいが必要です。買い先行は住居確保と焦らず売却できる利点がありますが、資金繰りリスクがあります。自己資金の余裕と市場動向で判断し、つなぎ融資・買い替えローンの利用も検討してください。一般的には、住宅ローン残債が多い場合は売り先行、自己資金に余裕がある場合は買い先行が適しています。
Q2. 住み替え特約はどのように設定すべきですか？
A. 新居の購入契約成立を条件として、不成立時は無条件解除できる特約です。期限（通常3-6ヶ月）と条件（購入価格・融資承認等）を明記し、手付金は全額返還される旨を契約書に記載します。買主が住み替え特約付きで土地を購入する場合も同様に、売主の了解を得て契約書に明記します。
Q3. 境界が未確定の土地を住み替えで売却できますか？
A. 法的には可能ですが、買主が住宅ローン利用時は金融機関が境界確定を融資条件とすることが多いため、売却前に測量実施が推奨されます。未確定のまま売却すると価格減額（5-10%程度）や売却期間長期化のリスクがあります。測量費用は30-80万円程度で、期間は1-2ヶ月かかるため、早期着手が重要です。
Q4. つなぎ融資と買い替えローンの違いは何ですか？
A. つなぎ融資は売却までの短期融資（数ヶ月単位）で、金利は年2-4%程度と高めです。買い替えローンは旧居ローン残債と新居購入資金を一本化する長期融資で、審査は厳しめですが長期返済が可能です。資金計画と審査通過可能性、売却までの期間により選択します。つなぎ融資は売却見込みが立っている場合、買い替えローンは長期的な返済計画を立てたい場合に適しています。
参考情報源
- ※1: 宅地建物取引業法（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
- ※2: 不動産売買契約の基礎（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
- ※3: 住み替え特約の活用（不動産流通推進センター） https://www.retpc.jp/chosa/sale/kaisetsu.html
- ※4: 契約不適合責任（民法改正） https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html
- ※5: 土地の境界確定（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000080.html