住み替え売却戸建ての契約・重要事項｜住み替え特約と境界確定ガイド

住み替え時の戸建て売却契約の全体像

新居への住み替えを計画されている方にとって、現在の戸建て売却における契約手続きは重要な関門です。売買契約書と重要事項説明書の内容を正しく理解し、新居購入とのタイミングを適切に調整することで、スムーズな住み替えが可能になります。

本記事では、住み替え時の戸建て売却における契約実務と重要事項説明の要点を解説します。

この記事のポイント

• 売買契約書と重要事項説明書の重要条項を理解できる
• 住み替え特約の活用方法と注意点がわかる
• 戸建て特有の確認事項（境界確定・設備付帯等）を把握できる
• 売り先行・買い先行の選択とタイミング調整の方法を学べる
• 契約から引渡しまでの流れを体系的に理解できる

(1) 契約から引渡しまでの流れ

戸建て売却の契約手続きは以下の流れで進みます。

契約手続きの標準的な流れ

段階	実施事項	所要期間の目安
1. 重要事項説明	宅建士による説明・質疑応答	契約当日または前日
2. 売買契約締結	契約書の調印・手付金の授受	説明後すぐ
3. 引渡し準備	境界確定・残置物撤去・登記書類準備	契約後1〜2ヶ月
4. 残代金決済	残代金受領・所有権移転登記	契約から1〜3ヶ月後
5. 物件引渡し	鍵の引渡し・現地立会い	決済と同日

宅地建物取引業法（国土交通省）では、重要事項説明を契約締結前に宅地建物取引士が書面で行うことを義務付けています。説明内容を十分に理解した上で契約に臨むことが重要です。

(2) 売り先行と買い先行の違い

住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つのアプローチがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。

売り先行と買い先行の比較

項目	売り先行	買い先行
資金計画	売却代金が確定してから購入	購入資金を先に手配
メリット	資金計画が明確・安全	引越し1回で済む
デメリット	仮住まいが必要な場合あり	住み替えローンが必要
向いている方	住宅ローン残高が多い方	自己資金に余裕がある方

2. 売買契約書で確認すべき重要条項

売買契約書は売主と買主の合意内容を記載した法的文書です。国土交通省が示す標準様式には以下の重要条項が含まれます。

(1) 売買価格と手付金

売買価格の内訳

• 土地価格：固定資産税評価額や路線価を参考に設定
• 建物価格：築年数・構造・設備状況を考慮
• 消費税：個人間売買では不要、事業者売主の場合は建物部分に課税

手付金の相場と性質

• 金額：売買価格の5〜10%が一般的
• 性質：解約手付（買主は放棄、売主は倍返しで解約可能）
• 時期：契約締結時に現金または預金小切手で授受

(2) 引渡し時期の調整

住み替えでは引渡し時期の調整が最重要です。

引渡し時期の決定要因

• 新居の完成時期・入居可能時期
• 住宅ローンの実行日（金融機関の都合）
• 引越し業者の手配可能時期
• 契約から通常1〜3ヶ月後に設定

特約により「新居への入居が確定してから○日以内」などの条件設定も可能です。不動産流通推進センターによれば、引渡し時期の柔軟な調整が住み替え成功の鍵とされています。

(3) 契約解除条件

契約解除の条件として以下の事項を確認します。

主な契約解除条件

• 手付解除：契約締結から決済までの間、手付金放棄（または倍返し）で解除可能
• ローン特約：買主の住宅ローン審査が通らない場合の解除（通常は白紙解除）
• 住み替え特約：売主の新居購入が不成立の場合の解除（後述）
• 契約不適合による解除：引渡し後に発見された重大な欠陥による解除

3. 重要事項説明書のチェックポイント

重要事項説明書は宅建業法35条に基づき、宅地建物取引士が物件情報を説明する書面です。

(1) 法定記載事項の確認

宅建業法で定める主な記載事項

• 登記簿上の権利関係（所有者・抵当権設定の有無）
• 都市計画法・建築基準法等の法令制限
• 私道負担・セットバックの有無
• 電気・ガス・水道等の供給施設の整備状況
• 契約不適合責任の期間・範囲

(2) 建築確認と接道義務

戸建ての場合、以下の項目が特に重要です。

建築確認の確認事項

• 建築確認済証・検査済証の有無
• 確認済証がない場合の台帳記載証明書の取得
• 違法建築・未確認増改築の有無

接道義務の確認

• 建築基準法上の道路に2m以上接しているか
• 私道の場合は通行・掘削の権利があるか
• 再建築可能な土地かどうか

(3) 設備の付帯範囲

戸建て売買では設備の付帯範囲を明確にする必要があります。

付帯設備の分類

• 建物に固定された設備：給湯器・システムキッチン・浴室設備（原則付帯）
• 取外し可能な設備：エアコン・照明器具・カーテンレール（個別協議）
• 庭の付帯物：庭木・庭石・物置（個別協議）

4. 住み替え特約の活用と注意点

(1) 住み替え特約とは

住み替え特約（買い替え特約）は、売主が新居を購入できなかった場合に売買契約を白紙解除できる特約です。

住み替え特約の法的効果

• 新居購入が成立しない場合、売買契約を無条件で解除可能
• 手付金は全額返還される
• 買主は損害賠償請求できない（特約により免責）
• 不動産流通推進センターが活用を推奨

(2) 特約の設定条件と期限

設定条件の例

• 期限：契約締結から○ヶ月以内に新居購入契約が成立しない場合
• 価格条件：○○万円以上の物件を購入できない場合
• ローン条件：住み替えローンの審査が通らない場合

特約の期限は通常1〜3ヶ月程度に設定されます。期限内に新居が決まらない場合、売却契約が白紙解除されるため、計画的な物件探しが求められます。

(3) 特約による契約解除の手続き

解除手続きの流れ

1. 期限内に新居購入が不成立であることを確認
2. 買主・仲介業者に書面で解除の意思表示
3. 手付金の返還（通常は仲介業者経由）
4. 契約書の原本を相互に返還

5. 戸建て特有の確認事項

(1) 境界確定測量の実施時期

境界確定の重要性

• 隣地との境界トラブル防止
• 買主への正確な面積情報の提供
• 後日の紛争リスクの回避

実施時期の選択肢

• 契約前実施：測量結果を重要事項説明に反映、買主の安心感が高い
• 契約後実施：契約書に「引渡しまでに実施」と明記、費用の一時的な負担軽減

測量費用は売主負担が一般的で、30〜60万円程度かかります。境界確定は法律上必須ではありませんが、実務上ほぼ必須の手続きとされています。

(2) 建物状況調査（インスペクション）

2018年の宅建業法改正により、建物状況調査（インスペクション）の説明が義務化されました。

インスペクションの内容

• 基礎・外壁・屋根等の構造部分の劣化状況
• 雨漏り・シロアリ被害の有無
• 調査費用：5〜10万円程度
• 実施は任意だが、実施済みだと買主の安心感が高まる

(3) 付帯物の取扱い

付帯物の分類と取扱い

• 建物付帯設備：給湯器・キッチン・浴室等（原則そのまま引渡し）
• 取外し可能設備：エアコン・照明等（契約書に明記）
• 庭の付帯物：庭木・庭石・物置等（協議により決定）
• 残置物：不用品は引渡しまでに撤去が原則

付帯設備表を作成し、故障箇所や不具合も正直に記載することで、後日のトラブルを防止できます。

6. 売却と購入のタイミング調整

(1) 売り先行の資金計画

売り先行の資金計画例

1. 現在の戸建て売却（売買価格3,000万円、ローン残債1,500万円）
2. 売却代金1,500万円を新居購入の頭金に充当
3. 新居購入（価格4,000万円、頭金1,500万円、ローン2,500万円）
4. 仮住まい期間：2〜3ヶ月（賃料15万円/月）

売り先行では資金計画が明確で安全ですが、仮住まい費用と引越し費用が2回分かかる点がデメリットです。

(2) 買い先行の住み替えローン

住み替えローンの仕組み

• 新居購入資金＋現在のローン残債を一括借入
• 売却代金で残債を返済
• 一時的に担保割れ（ローン残高＞担保価値）の状態になる
• 金融機関の審査が厳しい（年収・勤続年数等）

民法・金融機関の実務では、住み替えローンの審査には年収500万円以上、勤続3年以上が目安とされています。

(3) 残代金決済と鍵の引渡し

決済当日の流れ

1. 金融機関または不動産会社の会議室に集合
2. 登記書類・鍵等の引渡し
3. 残代金の入金確認
4. 所有権移転登記の申請（司法書士）
5. 鍵の引渡しと物件の現地確認

決済と引渡しは同日に行うのが一般的です。新居への入居時期と調整し、スムーズな移行ができるよう計画を立てましょう。

まとめ

住み替え時の戸建て売却では、売買契約書と重要事項説明書の内容を正しく理解し、新居購入とのタイミングを適切に調整することが重要です。

重要ポイントの再確認

• 売買契約書では売買価格・引渡し時期・契約解除条件を重点確認
• 重要事項説明書では法定記載事項・建築確認・設備付帯範囲をチェック
• 住み替え特約の活用で資金計画のリスクを軽減可能
• 境界確定・インスペクション等の戸建て特有事項に注意
• 売り先行・買い先行の選択は住宅ローン残高と自己資金で判断

契約内容に不明点がある場合は、宅建士や不動産会社に遠慮なく質問し、納得した上で契約を進めることをおすすめします。