住み替えでの戸建て購入は、売却と購入を同時進行で進めるため、通常の購入とは異なる契約上の配慮が必要です。買替特約、引渡し猶予、つなぎ融資など、タイミング調整に役立つ契約条項の活用方法を解説します。
この記事のポイント
- 住み替え購入での契約・重要事項説明の確認項目
- 買替特約の設定と期限延長交渉のポイント
- 住み替えローンとつなぎ融資の仕組みと注意点
- 引渡し猶予で仮住まいを回避する方法
- インスペクションと住宅ローン控除の活用
1. 住み替えでの戸建て購入の契約・重要事項の基本
住み替えは、既存住宅の売却と新居の購入を並行して進める複雑なプロセスです。
(1) 住み替え購入の全体像
住み替えには大きく分けて2つの方法があります：
売り先行
- 既存住宅を先に売却してから新居を購入
- メリット：資金計画が明確、二重ローンなし
- デメリット：仮住まいが必要になる可能性
買い先行
- 新居を先に購入してから既存住宅を売却
- メリット：仮住まい不要、じっくり新居探しが可能
- デメリット：二重ローン期間が発生、資金負担が大きい
住み替えの主なリスク
| リスク | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| タイミングのずれ | 売却と購入の時期が合わない | 買替特約、引渡し猶予の活用 |
| 二重ローン | 既存と新規のローンが重複 | 住み替えローン、つなぎ融資 |
| 仮住まい費用 | 一時的な引越しと家賃負担 | 引渡し猶予、同時決済の交渉 |
(2) 売却と購入のタイミング調整
理想的なタイミングは「同時決済」です：
- 既存住宅の売却契約：買主と売買契約締結
- 新居の購入契約：売主と売買契約締結（買替特約付き）
- 同日決済：既存住宅の売却代金で新居の決済を行う
- 引越し：既存住宅から新居へ直接転居
これにより、仮住まい費用とつなぎ融資の金利負担を回避できます。ただし、現実には売却と購入のタイミングを完全に合わせるのは困難なため、買替特約や引渡し猶予などの契約条項を活用します。
2. 重要事項説明のチェックポイント
国土交通省の宅地建物取引業法に基づく重要事項説明では、以下を確認します。
(1) 法定記載事項の確認
物件に関する事項
- 登記された権利関係（所有権、抵当権等）
- 法令上の制限（都市計画法、建築基準法等）
- 私道負担、敷地面積
- 水道・電気・ガス等の供給施設
- 建物の構造、築年数
取引条件に関する事項
- 代金の支払時期・方法
- 契約解除の条件（買替特約、ローン特約等）
- 損害賠償額の予定・違約金
- 手付金の保全措置
住み替えでは、特に契約解除条件（買替特約、ローン特約）の内容を詳細に確認してください。
(2) 告知事項の確認
重要事項説明では、物件の欠陥や問題点が告知されます：
- 事故物件：過去の死亡事故、自殺、他殺等
- 心理的瑕疵：近隣の嫌悪施設（墓地、暴力団事務所等）
- 近隣トラブル：騒音、境界紛争、日照問題等
- 建物の不具合：雨漏り、シロアリ被害、傾き等
これらは契約後のトラブルに直結するため、不明点があれば必ず質問してください。告知されなかった重大な欠陥が後から判明した場合、契約不適合責任を追及できる可能性があります。
(3) 設備の付帯有無
重要事項説明書の「設備の付帯有無」欄で以下を確認します：
付帯設備
- エアコン、照明器具
- カーテン、カーテンレール
- 給湯器、浴室乾燥機
- システムキッチン、食洗機
付帯しない設備
- 売主が引越し時に撤去する設備
- 残置物（不要な家具等）
設備の故障や不具合も確認し、契約書に「現状有姿での引渡し」と記載されている場合は、故障していても売主に修理義務がない点に注意が必要です。
3. 契約書の確認ポイントと住み替え特有の条項
国土交通省の標準契約書式をベースに、住み替え特有の特約を確認します。
(1) 買替特約の設定と期限
買替特約とは
既存住宅が一定期間内に売却できなかった場合、新居の購入契約を白紙解除できる特約です。手付金も全額返還されます。
買替特約の記載例
買主は、〇年〇月〇日までに既存住宅（所在：〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番地）
を金〇〇〇万円以上で売却できなかった場合、本契約を解除することができる。
この場合、売主は受領済みの手付金を無利息で買主に返還する。
期限設定のポイント
- 期限は通常3ヶ月～6ヶ月程度
- 売主との交渉で延長可能な場合もある
- 期限までに売却見込みが立たない場合は、早めに延長交渉を開始
買替特約は買主保護のための重要な条項ですが、売主にとってはリスクとなるため、人気物件では受け入れてもらえない場合もあります。
(2) 住宅ローン特約と売却完了のタイミング
住宅ローン特約とは
住宅ローンの審査が不承認となった場合、契約を白紙解除できる特約です。
住み替えでの注意点
住み替えローンを利用する場合、以下の条件を満たす必要があります：
- 既存住宅の売却契約が締結済み
- 売却価格が確定している
- 売却完了（決済）の時期が明確
ローン特約の期日設定を誤ると、審査落ちでも手付金が返還されないため、金融機関との事前相談で審査期間を確認し、余裕を持った期日設定が重要です。
ローン特約の記載例
買主は、〇年〇月〇日までに金融機関から金〇〇〇万円以上の住宅ローン融資
の承認を得られなかった場合、本契約を解除することができる。
(3) 引渡し猶予の活用
引渡し猶予とは
既存住宅の売却後も、一定期間（通常1～3ヶ月）そのまま居住できる特約です。これにより仮住まいを回避できます。
引渡し猶予の記載例
買主は、売主が新居への引越しを完了するまで、決済日から〇ヶ月間、
売主に無償（または月額〇万円）で本物件を使用させることを承諾する。
設定時の注意点
- 期間は買主との交渉次第（無償または有償）
- 火災保険、固定資産税の負担者を明確化
- 期間内に退去できない場合の違約金を設定
引渡し猶予は買主の理解が必要なため、売却交渉時に早めに提案することが重要です。
4. 住み替えローンとつなぎ融資
住み替えでは、通常の住宅ローンに加えて、住み替えローンやつなぎ融資の活用も検討します。
(1) 住み替えローンの仕組み
住み替えローンとは
既存住宅のローン残債（売却価格で返済しきれない分）と、新居の購入資金を合わせて借りられるローンです。
計算例
- 既存住宅の売却価格：2,500万円
- 既存住宅のローン残債：3,000万円
- 新居の購入価格：4,000万円
必要資金
- 既存ローンの不足分：500万円（3,000万円 - 2,500万円）
- 新居購入資金：4,000万円
- 合計借入額：4,500万円
通常の住宅ローンより借入額が大きくなるため、返済負担が増加します。金融庁の注意喚起も参考に、無理のない返済計画を立てましょう。
(2) つなぎ融資の活用方法
つなぎ融資とは
既存住宅の売却代金が入るまでの短期間（通常3～6ヶ月）、一時的に資金を借りる融資です。
利用シーン
- 買い先行で自己資金が不足する場合
- 新居の決済が既存住宅の売却より先になる場合
費用
- 金利：年3～4%程度（住宅ローンより高い）
- 事務手数料：10万円程度
- 印紙代、抵当権設定費用
注意点
- 短期間でも金利負担は大きい（例：2,000万円を3ヶ月借りると利息約20万円）
- 既存住宅が期限内に売却できない場合、返済に困る
- 利用前に既存住宅の売却見込みを慎重に確認
(3) 審査と注意点
住み替えローンの審査基準
金融機関は以下を審査します：
- 年収、勤務先、勤続年数
- 返済負担率（年間返済額÷年収 ≦ 35%程度）
- 既存住宅の売却契約書（売却価格の確認）
- 新居の担保評価
審査通過のポイント
- 既存住宅の売却契約を先に締結
- 売却価格を高めに設定しすぎない（現実的な価格）
- 自己資金（頭金）を可能な限り用意
オーバーローンになるため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。事前審査で借入可能額を確認してから物件探しを始めることをお勧めします。
5. 物件調査と税制優遇
住み替えでも、中古戸建て購入時の物件調査と税制優遇の活用は重要です。
(1) インスペクションの実施
国土交通省が推奨する建物状況調査（インスペクション）で、購入前に建物の状態を確認できます。
調査内容
- 構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁等）の劣化状況
- 雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁等）の状況
- 給排水設備、電気設備の状態
費用と期間
- 費用：5～10万円程度
- 期間：1～2時間の現地調査 + 1週間程度の報告書作成
メリット
- 購入後の想定外の修繕費を防げる
- 調査結果をもとに売主へ修繕依頼や価格交渉が可能
- 既存住宅売買瑕疵保険の加入要件（保険で修繕費をカバー）
(2) 住宅ローン控除の適用
国税庁の住宅ローン控除は、住み替えでも適用できます。
控除の概要（2024年以降）
- 控除額：年末ローン残高の0.7%（最大13年間）
- 控除限度額：住宅の性能により異なる
- 長期優良住宅・低炭素住宅：年最大35万円（借入限度5,000万円）
- ZEH水準省エネ住宅：年最大31.5万円（借入限度4,500万円）
- 省エネ基準適合住宅：年最大21万円（借入限度3,000万円）
- その他の住宅：年最大14万円（借入限度2,000万円）
適用要件
- 床面積50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上）
- 築年数：1982年以降に建築（新耐震基準）
- または、耐震基準適合証明書、既存住宅性能評価書の取得
- 引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居
- 控除を受ける年の所得が2,000万円以下
住み替えローンでオーバーローンになる場合も、新居購入部分のみが控除対象です。
(3) 長期優良住宅の優遇措置
長期優良住宅に認定された中古戸建ては、以下の優遇を受けられます：
- 住宅ローン控除の借入限度額が最大5,000万円
- 不動産取得税の軽減（控除額1,300万円）
- 登録免許税の軽減（保存登記0.1%、移転登記0.2%）
- 固定資産税の減額（1～5年間、1/2減額）
認定には建物の耐震性、省エネ性能、維持管理のしやすさ等の基準を満たす必要があります。
6. 契約から引渡しまでの手続き
住み替えでの契約から引渡しまでの流れを解説します。
(1) 所有権移転登記
登記の流れ
- 決済日：売買代金の支払いと同時に登記申請
- 登記申請：司法書士が法務局へ申請
- 登記完了：1～2週間後に登記識別情報（権利証）発行
登記費用
- 登録免許税：
- 所有権移転：固定資産税評価額の2%（土地は1.5%）
- 抵当権設定：借入額の0.4%（または0.1%）
- 司法書士報酬：5～15万円程度
住み替えでは、既存住宅の抵当権抹消登記と新居の所有権移転登記を同日に行う同時決済が一般的です。
(2) 固定資産税等の清算
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に課税されます。売買では決済日を基準に日割り計算で清算します。
清算の計算例
- 年間固定資産税：12万円
- 決済日：7月1日
- 起算日：1月1日
売主負担：1月1日～6月30日（181日）
- 12万円 × 181日 ÷ 365日 = 約59,500円
買主負担：7月1日～12月31日（184日）
- 12万円 × 184日 ÷ 365日 = 約60,500円
決済時に買主が売主に日割り分を支払います。
(3) 仮住まいの回避方法
住み替えで仮住まいを回避する方法をまとめます：
方法1：引渡し猶予
- 既存住宅の売却後も一定期間居住
- 買主の了承が必要（無償または有償）
方法2：同時決済
- 既存住宅の売却と新居の購入を同日に決済
- タイミング調整が難しいが、成功すれば理想的
方法3：買い先行+短期賃貸
- 新居を先に購入し、既存住宅は短期賃貸として貸し出す
- 賃料収入でローン負担を軽減
方法4：リースバック
- 既存住宅を不動産会社に売却し、賃貸として住み続ける
- 売却代金を新居購入資金に充当
いずれの方法も売主・買主・金融機関との調整が必要です。不動産会社に早めに相談し、最適な方法を検討しましょう。
まとめ
住み替えでの戸建て購入は、売却と購入のタイミング調整が最大の課題です。
重要ポイント
- 買替特約で既存住宅が売却できない場合の契約解除リスクを回避
- 住宅ローン特約の期日設定は金融機関との相談で余裕を持つ
- 引渡し猶予の活用で仮住まい費用を削減
- 住み替えローンはオーバーローンになり返済負担が増えるため慎重に
- つなぎ融資は金利が高い（年3～4%）ため短期利用が原則
- インスペクションで建物状態を確認し、想定外の修繕費を防ぐ
- 住宅ローン控除は住み替えでも適用可能（新居購入部分のみ）
住み替えは複数の契約が絡み合う複雑な取引です。不動産会社、金融機関、司法書士などの専門家と密に連携し、計画的に進めることが成功の鍵となります。
よくある質問
Q1. 住み替えでの契約で注意することは？
A. 住み替えでの契約では、売却と購入のタイミング調整が最重要課題です。以下の特約・条項を活用してリスクを軽減しましょう：
買替特約：既存住宅が一定期間内に売却できなかった場合、新居の契約を白紙解除できる特約。期限設定（通常3～6ヶ月）と延長交渉がポイントです。
住宅ローン特約：ローン審査不承認時に契約を白紙解除できる特約。住み替えローン利用時は既存住宅の売却契約締結が審査の前提となるため、期日設定に注意が必要です。
引渡し猶予：既存住宅の売却後も一定期間居住できる特約。仮住まい費用を削減できますが、買主の了承が必要です。
これらの特約は売主・買主双方の合意が必要なため、不動産会社を通じて早めに交渉を開始することが重要です。
Q2. 買替特約とは何ですか？
A. 買替特約は、既存住宅が一定期間内に一定価格以上で売却できなかった場合、新居の購入契約を白紙解除できる特約です。手付金も全額返還されます。
記載例：「買主は〇年〇月〇日までに既存住宅を金〇〇〇万円以上で売却できなかった場合、本契約を解除できる」
期限設定のポイント：
- 期限は通常3～6ヶ月程度
- 売主との交渉で延長可能な場合もある
- 期限までに売却見込みが立たない場合は早めに延長交渉を開始
注意点：買替特約は買主保護のための条項ですが、売主にとってはリスクとなるため、人気物件では受け入れてもらえない場合があります。また、既存住宅の査定価格を過大に設定すると特約の意味がなくなるため、現実的な価格設定が重要です。
Q3. 住み替えローンとは何ですか？
A. 住み替えローンは、既存住宅のローン残債（売却価格で返済しきれない分）と、新居の購入資金を合わせて借りられるローンです。
計算例：
- 既存住宅の売却価格：2,500万円
- 既存住宅のローン残債：3,000万円（不足500万円）
- 新居の購入価格：4,000万円
- 合計借入額：4,500万円
注意点：
- オーバーローンになるため返済負担が大きい
- 通常の住宅ローンより審査が厳しい
- 既存住宅の売却契約が審査の前提
- 新居の担保評価が借入額に見合わない場合、審査に通らない可能性
返済計画は余裕を持って立て、家計に無理がないか慎重に検討してください。金融機関の事前審査で借入可能額を確認してから物件探しを始めることをお勧めします。
Q4. つなぎ融資は必要ですか？
A. つなぎ融資は、買い先行で資金不足する場合に利用する短期融資です。必要性は資金計画次第です。
利用が必要なケース：
- 新居の決済が既存住宅の売却より先になる場合
- 自己資金が不足し、既存住宅の売却代金を新居購入に充当する必要がある場合
費用：
- 金利：年3～4%程度（住宅ローンの約3～4倍）
- 事務手数料：10万円程度
- 期間：通常3～6ヶ月
金利負担の例：2,000万円を3ヶ月借りる場合、利息は約20万円（金利年4%）
注意点：短期間でも金利負担は大きいため、既存住宅の売却見込みが確実な場合のみ利用すべきです。売却が遅れると返済に困る可能性があります。可能であれば、自己資金の積み増しや親族からの借入などで回避することをお勧めします。
Q5. 仮住まいは避けられますか？
A. 仮住まいを避ける方法はいくつかありますが、売主・買主・金融機関との調整が必要です。
方法1：引渡し猶予
- 既存住宅の売却後も一定期間（1～3ヶ月）居住
- 無償または有償（月額家賃）での貸与を契約書に明記
- 買主の了承が必要（売却交渉時に早めに提案）
方法2：同時決済
- 既存住宅の売却と新居の購入を同日に決済
- 売却代金を新居の決済資金に充当
- タイミング調整が難しいが、成功すれば仮住まい不要
方法3：買い先行+短期賃貸
- 新居を先に購入し、既存住宅は短期賃貸として貸し出す
- 賃料収入でローン負担を軽減
- 借主が見つからないリスクあり
方法4：リースバック
- 既存住宅を不動産会社に売却し、賃貸として住み続ける
- 売却代金を新居購入資金に充当
- 買取価格が市場価格より低くなる傾向
仮住まい費用（引越し2回分 + 家賃数ヶ月分）は数十万円～100万円以上になることも多いため、早めに不動産会社に相談して最適な方法を検討しましょう。