投資用戸建て売却の契約を正しく進める
投資用戸建てを売却する場合、自己居住用とは異なる注意点があります。特に、賃貸中の物件（オーナーチェンジ）では、賃貸借契約の承継や敷金の引継ぎなど、特有の手続きが必要になります。契約書や重要事項説明書の内容を正しく理解し、トラブルを避けることが重要です。
この記事でわかること
- 投資用戸建て売却の全体像と流れ
- 賃貸中物件（オーナーチェンジ）の売却手続き
- 売買契約書で確認すべき重要条項
- 重要事項説明書のチェックポイント
- 投資物件特有の契約不適合責任
1. 投資用戸建て売却契約の全体像
(1) オーナーチェンジと空室売却の違い
投資用戸建ての売却方法には、「オーナーチェンジ」と「空室売却」の2つがあります。
オーナーチェンジ（賃貸中のまま売却）
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 安定した賃料収益で投資家に訴求しやすい | 賃借人の承諾不要だが通知義務がある |
| 空室期間がなく即座に売却できる | 購入層が投資家に限定される |
| 賃借人を退去させる必要がない | 賃料が相場より低い場合、売却価格が下がる |
空室売却
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 居住用として一般消費者にも販売できる | 賃借人の退去が必要 |
| リフォームして高く売却できる可能性 | 空室期間中の収益がゼロ |
| 契約が単純で手続きが簡単 | 退去費用（立退料など）がかかる場合も |
どちらが有利かは、賃料水準、物件の状態、市場の需要などを総合的に判断する必要があります。
(2) 契約から引渡しまでの流れ
投資用戸建ての売却は、以下の流れで進みます。
売却の流れ
- 不動産会社への査定依頼
- 媒介契約の締結
- 売却活動の開始
- 購入希望者との価格交渉
- 重要事項説明
- 売買契約締結・手付金受領
- 決済・引き渡し
- 賃貸借契約の承継（オーナーチェンジの場合）
- 確定申告（売却年の翌年）
オーナーチェンジの場合、決済と同時に賃貸借契約が買主に引き継がれます。
2. 賃貸中物件の売却手続き
(1) 賃貸借契約の承継
賃貸中の投資用戸建てを売却する場合、賃貸借契約は自動的に買主に承継されます（国土交通省ガイドライン）。
承継の仕組み
- 売買により所有権が移転すると、賃貸借契約の貸主の地位も自動的に買主に移転
- 賃借人の承諾は不要
- ただし、賃借人への通知は必要
承継される内容
- 賃貸借契約の内容（賃料、契約期間、更新条件など）
- 敷金・保証金
- 未収賃料や滞納賃料（精算方法は契約で定める）
(2) 敷金・保証金の引継ぎ
敷金・保証金は、原則として買主に引き継がれます。
引継ぎの流れ
- 売主が預かっている敷金額を確認
- 売買契約書に敷金の引継ぎ額を明記
- 決済時に、売主から買主に敷金相当額を支払う
- 買主が将来、賃借人に敷金を返還する義務を負う
注意点
- 敷金の一部を原状回復費用として使用している場合、残額のみ引き継ぐ
- 敷金の額は賃貸借契約書で確認
- 敷金の引継ぎがない場合、賃借人とのトラブルになる可能性
(3) 賃借人への通知義務
賃貸中の物件を売却する場合、賃借人への通知が必要です。
通知の内容
- 物件が売却されたこと
- 新しい所有者（買主）の氏名・連絡先
- 賃貸借契約が新所有者に承継されること
- 賃料の振込先が変更される場合、新しい振込先
通知のタイミング
- 決済・引き渡し完了後、速やかに通知
- 賃料の振込先変更は、次回賃料支払日までに余裕を持って通知
通知を怠ると、賃料の振込先が不明確になり、賃借人とのトラブルの原因となります。
3. 売買契約書で確認すべき重要条項
(1) 売買代金と利回り表記
投資用物件の売買契約書には、売買代金に加えて利回りが表記されることがあります。
表面利回りの計算式
表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 売買代金 × 100
計算例
- 売買代金：2,000万円
- 年間賃料収入：120万円（月額10万円 × 12ヶ月）
- 表面利回り：6%
注意点
- 表面利回りは経費を考慮していない
- 実質利回り（経費控除後）は3～4%程度になることが多い
- 利回りは参考情報であり、保証されるものではない
契約書に利回りが記載されている場合、その計算根拠を確認しましょう。
(2) 賃料収入の引継ぎ条件
決済日をまたぐ月の賃料をどう精算するかを契約書で明確にします。
精算方法の例
- 決済日：8月15日
- 8月の賃料10万円
日割り精算の場合
- 売主受領分：8月1日～15日（15日分）= 約4.8万円
- 買主受領分：8月16日～31日（16日分）= 約5.2万円
- 決済時に、売主から買主に5.2万円を支払う
月単位精算の場合
- 8月分は売主が全額受領
- 9月分から買主が受領
滞納がある場合
- 未収賃料の扱いを契約書で明記
- 「売主が引き続き回収する」または「買主に回収義務を引き継ぐ」
(3) 契約不適合責任の範囲
投資用物件では、居住用物件よりも契約不適合責任が制限されることが一般的です。
契約不適合責任とは 引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合の売主の責任です（法務省）。
投資物件の特約例
| 項目 | 居住用物件 | 投資用物件 |
|---|---|---|
| 責任期間 | 引渡し後3ヶ月～1年 | 引渡し後1ヶ月～3ヶ月 |
| 免責事項 | 少ない | 多い（経年劣化、設備の故障など） |
| 告知義務 | 厳格 | 投資用途に影響する事項のみ |
投資用物件は「収益を生む資産」として取引されるため、細かな瑕疵よりも収益性が重視されます。ただし、重大な瑕疵（構造的な欠陥、雨漏りなど）は告知義務があります。
4. 重要事項説明書のチェックポイント
(1) 賃貸借契約の内容
重要事項説明書では、賃貸借契約の内容を詳細に確認します（国土交通省）。
確認すべき事項
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 契約種別 | 普通借家契約 or 定期借家契約 |
| 賃料 | 月額賃料、共益費、管理費 |
| 敷金・保証金 | 金額と返還条件 |
| 契約期間 | 開始日、期間、更新条件 |
| 更新料 | 更新時の費用（ある場合） |
| 特約事項 | ペット飼育、楽器演奏などの制限 |
普通借家契約と定期借家契約の違い
- 普通借家契約：賃借人からの解約は自由、貸主からの解約は正当事由が必要
- 定期借家契約：期間満了で契約終了、更新なし（再契約は可能）
投資家にとっては、定期借家契約の方が将来的な退去リスクが低く、好まれる傾向があります。
(2) 賃料滞納の有無
賃料滞納がある場合、必ず重要事項説明書に記載されます。
滞納がある場合の対応
- 滞納額と期間を確認
- 滞納理由（一時的な事情か、恒常的な問題か）
- 滞納分の回収見込み
- 契約書での滞納分の扱い（売主が回収 or 買主が引き継ぐ）
長期間の滞納がある場合、買主は購入を見送るか、大幅な値引きを要求する可能性があります。売主としては、売却前に滞納分を回収するか、法的手段（明渡し訴訟など）を検討する必要があります。
(3) 修繕履歴と建物状況
投資用物件では、修繕履歴と建物の現況が重要です。
確認すべき修繕履歴
- 屋根の防水工事
- 外壁の塗装工事
- 給排水管の交換
- シロアリ駆除
- 耐震補強工事
建物状況の確認
- 築年数
- 構造（木造、鉄骨造など）
- 旧耐震基準か新耐震基準か（昭和56年以前か以後か）
- 建築確認の有無
- 検査済証の有無
旧耐震基準の建物は、買主が融資を受けにくい場合があります。また、建築確認を受けていない違法建築物は、将来の増改築が制限されるため、売却価格に大きく影響します。
(4) 境界確定の状況
土地の境界が確定しているかも重要なポイントです。
確認事項
- 境界確定測量の有無
- 境界標の設置状況
- 隣接地所有者との境界確認書の有無
境界が未確定の場合、買主から測量を求められる可能性があります。測量費用（30万円～80万円程度）は、一般的に売主が負担します。
5. 契約不適合責任と告知義務
(1) 投資物件の責任範囲
投資用物件では、居住用物件よりも契約不適合責任の範囲が狭く設定されることが一般的です。
免責されやすい事項
- 経年劣化による設備の故障
- 軽微な内装の傷や汚れ
- 騒音・振動（周辺環境に起因するもの）
- 賃借人による使用に起因する消耗
免責されない事項
- 構造的な欠陥（基礎の沈下、柱の腐食など）
- 雨漏り
- シロアリの被害
- 土壌汚染
- 心理的瑕疵（過去の事件・事故）
(2) 免責・期間短縮の特約
投資用物件では、契約不適合責任を免責または期間短縮する特約が多く見られます。
特約の例
- 「契約不適合責任は引渡し後1ヶ月に限る」
- 「設備の故障については責任を負わない」
- 「現況有姿での引渡しとし、一切の責任を負わない」
特約の有効性 特約は、買主が内容を理解し、納得して契約した場合に有効です。ただし、以下の場合は特約が無効になる可能性があります。
- 売主が知っていた瑕疵を隠していた場合
- 買主が明らかに不利な内容で、説明が不十分だった場合
売主は、物件の状態を正直に告知し、買主の理解を得ることが重要です。
(3) 設備の現況告知
投資用物件でも、設備の現況を正確に告知する必要があります。
告知すべき設備
- 給湯器、エアコン、キッチン、浴室、トイレなどの状態
- 故障や不具合の有無
- 修理・交換の履歴
告知書の記入例
| 設備 | 状態 | 備考 |
|---|---|---|
| 給湯器 | 正常 | 5年前に交換 |
| エアコン | 不具合あり | 冷房の効きが悪い |
| キッチン | 正常 | - |
| 浴室 | 経年劣化 | タイルの一部にヒビ |
正確な告知により、引渡し後のトラブルを避けることができます。
6. 投資物件売却の税務
(1) 譲渡所得税の計算
投資用戸建てを売却した場合、譲渡所得税がかかります（国税庁）。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費の計算
取得費 = 購入価格 - 減価償却費累計額
税率
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期（5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期（5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。
(2) 減価償却費の扱い
投資用物件では、賃貸期間中に建物の減価償却費を必要経費として計上しています。売却時は、この減価償却費累計額を取得費から差し引きます。
計算例
- 購入価格：2,500万円（土地1,000万円、建物1,500万円）
- 減価償却費累計額：500万円
- 取得費：2,500万円 - 500万円 = 2,000万円
- 売却価格：2,800万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡所得：2,800万円 - 2,000万円 - 100万円 = 700万円
減価償却により取得費が減少するため、譲渡所得が増え、税負担が大きくなる点に注意が必要です。
(3) 確定申告の準備
投資用物件を売却した場合、必ず確定申告が必要です。
確定申告の期限
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日
必要書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（売却時・購入時）
- 仲介手数料の領収書
- 減価償却費の計算明細
- 固定資産税の納税通知書
投資用物件の譲渡所得税は、減価償却の計算が複雑になるため、税理士に相談することをおすすめします。
まとめ
投資用戸建ての売却では、賃貸借契約の承継や敷金の引継ぎなど、特有の手続きがあります。
重要ポイント
- オーナーチェンジか空室売却かを物件の状況に応じて選択
- 賃貸中物件では賃貸借契約が自動的に買主に承継される
- 敷金・保証金は買主に引き継ぎ、決済時に精算
- 賃料滞納がある場合は必ず重要事項説明書に記載
- 投資物件では契約不適合責任が制限されることが多い
- 譲渡所得税は減価償却費を考慮して計算
- 確定申告は必須、税理士への相談を推奨
投資用物件の売却は、居住用物件よりも契約内容が複雑になります。不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら、適切に手続きを進めることが重要です。