住み替えマンション売却時の譲渡所得税とは
住み替えのためにマンションを売却する際、売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課されます。住み替えでは旧居の売却と新居の購入が同時進行するため、税制優遇の選択が将来の税負担に大きく影響します。
この記事でわかること
- 住み替えマンション売却時の譲渡所得税の計算方法と取得費・譲渡費用の範囲
- 長期譲渡所得（5年超・税率20.315%）と短期譲渡所得（5年以内・税率39.63%）の違い
- 住み替え時に利用できる3つの特例（3,000万円控除・買換え特例・軽減税率）
- 買換え特例と3,000万円控除の選択基準とライフプラン別の判断方法
- 確定申告の手続きと必要書類
住み替えマンション売却時の譲渡所得税の基本
譲渡所得税とは
譲渡所得税は、マンションを売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は以下の式で計算されます（国税庁：譲渡所得の計算方法）。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
住み替えの場合、旧居の売却で利益が出れば譲渡所得税が課されますが、特例を利用することで税負担を軽減または繰り延べることができます。
長期譲渡所得と短期譲渡所得（5年基準）
譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なります（国税庁：長期譲渡所得と短期譲渡所得）。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
**重要：**所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行います。例えば、2020年4月に取得したマンションを2025年3月に売却する場合、2025年1月1日時点では所有期間が5年に達していないため、短期譲渡所得となります。
譲渡所得の計算方法（取得費・譲渡費用）
取得費の範囲
取得費として認められるものには以下が含まれます。
- マンションの購入代金（建物＋土地）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 購入時の印紙税
- リフォーム費用（設備改良費）
譲渡費用の範囲
譲渡費用として認められるものには以下が含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 測量費
- 売却のための広告費
- 立退料（賃貸していた場合）
具体的な計算例
設定条件：
- 売却価格：4,500万円
- 購入代金：3,000万円
- 購入時諸費用：200万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：150万円
計算：
- 取得費：3,000万円 + 200万円 = 3,200万円
- 譲渡所得：4,500万円 - （3,200万円 + 150万円）= 1,150万円
税額（長期譲渡所得の場合）：
- 1,150万円 × 20.315% = 約234万円
住み替え時に利用できる3つの特例
3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です（国税庁：居住用財産の3,000万円特別控除）。
主な適用要件：
- 自己が居住していたマンションであること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却先が配偶者や直系血族など特別な関係者でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
適用例：
- 譲渡所得：1,150万円
- 3,000万円控除適用後：1,150万円 - 3,000万円 = マイナスのため課税なし
買換え特例（課税繰延べ）
居住用財産を売却し新たな居住用財産を取得した場合、譲渡益への課税を繰り延べできる制度です（国税庁：居住用財産の買換え特例）。
主な適用要件：
- 譲渡資産の所有期間が10年を超えること
- 譲渡資産に10年以上居住していたこと
- 譲渡価格が1億円以下であること
- 譲渡年の前年から翌年までに新居を取得すること
- 新居も居住用であること
- 新居の床面積50㎡以上280㎡以下
重要：買換え特例は課税の繰延べであり、免除ではありません。次回売却時に、旧居と新居の両方の譲渡益が課税対象となります。
軽減税率の特例（10年超所有）
所有期間が10年を超える居住用マンションを売却した場合、3,000万円控除と併用できる軽減税率の特例があります（国税庁：居住用財産の軽減税率の特例）。
軽減税率：
- 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21%（所得税10.21% + 住民税4%）
- 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315%（通常の長期譲渡所得の税率）
適用例：
- 譲渡所得：1,150万円
- 3,000万円控除適用後：1,150万円 - 3,000万円 = マイナスのため課税なし
※軽減税率は、3,000万円控除適用後の残額に対して適用されます。
買換え特例と3,000万円控除の選択基準
併用不可の理由
買換え特例と3,000万円特別控除は併用できません。どちらか一方を選択する必要があります。また、3,000万円控除を適用すると、売却した年の前後2年間（計5年間）は住宅ローン控除が使えない制限があります。
それぞれのメリット・デメリット
| 項目 | 3,000万円控除 | 買換え特例 |
|---|---|---|
| 効果 | 譲渡所得から3,000万円控除 | 課税を将来に繰延べ |
| 所有期間要件 | なし | 10年超 |
| 課税タイミング | 今回の売却時に確定 | 次回売却時に課税 |
| 住宅ローン控除 | 前後2年間使えない | 制限なし |
| 次回売却への影響 | なし | 旧居の譲渡益も課税対象 |
| おすすめケース | 最後の売却 | 将来も買い替え予定 |
ライフプラン別の選択基準
ケース1：終の棲家として新居を購入
- おすすめ：3,000万円控除
- 理由：次回売却がないため繰延べの意味がない。今回の税負担を確実に軽減できる。
ケース2：将来も買い替えを続ける予定
- おすすめ：買換え特例
- 理由：課税を繰り延べ続けることで、資金を次の物件購入に回せる。
ケース3：譲渡益が3,000万円以下
- おすすめ：3,000万円控除
- 理由：完全に課税を免除できる。買換え特例を使うメリットがない。
ケース4：譲渡益が大きく、新居で住宅ローン控除を使いたい
- おすすめ：買換え特例
- 理由：住宅ローン控除の制限を受けない。
ケース5：所有期間が10年未満
- 選択肢：3,000万円控除のみ
- 理由：買換え特例は所有期間10年超が要件。
確定申告の手続きと必要書類
申告期限と提出方法
マンションを売却した場合、譲渡所得の確定申告が必要です（国税庁：確定申告の手続き）。申告期限は、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までです。
申告方法には以下があります。
- e-Tax（電子申告）
- 税務署へ直接提出
- 郵送による提出
**重要：**期限内に申告しないと、3,000万円控除や買換え特例が適用できなくなります。
必要書類一覧
確定申告時に必要な書類は以下の通りです。
基本書類：
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 領収書のコピー（仲介手数料、登記費用等）
3,000万円控除を適用する場合：
- 居住用財産を譲渡した場合の特例適用申告書
- 住民票の写し
買換え特例を適用する場合：
- 買換えの特例に関する明細書
- 新居の売買契約書・登記事項証明書
- 住民票の写し
住み替えタイミングと税務戦略
住み替えの税務戦略を立てる際のポイントは以下の通りです。
戦略1：所有期間を確認する
- 5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）
- 10年超なら軽減税率（14.21%）＋買換え特例の選択肢
戦略2：譲渡益を試算する
- 3,000万円以下なら3,000万円控除で完全に課税を免除
- 3,000万円超で将来も買い替え予定なら買換え特例を検討
戦略3：住宅ローン控除の活用
- 新居で住宅ローン控除を使いたい場合、買換え特例を選択
- 3,000万円控除を使うと前後2年間（計5年間）住宅ローン控除が使えない
戦略4：売却と購入のタイミング
- 売却先行：資金が確定し新居購入がしやすい
- 購入先行：仮住まい不要だが資金負担大
- 同時決済：理想的だがタイミング調整が難しい
注意点：
- 税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめ
- 売却益だけでなく、ライフプラン全体を考慮して判断
- 確定申告の期限厳守（特例が使えなくなる）
まとめ
住み替えでマンションを売却する際は、税制優遇の選択が将来の税負担に大きく影響します。
- 譲渡所得税は売却益に対して課される（取得費・譲渡費用を差し引いた金額）
- 長期譲渡所得（5年超・20.315%）と短期譲渡所得（5年以内・39.63%）の税率差は約2倍
- 住み替え時には3,000万円控除・買換え特例・軽減税率の3つの特例がある
- 買換え特例と3,000万円控除は併用不可（どちらか選択）
- 譲渡益3,000万円以下なら3,000万円控除で完全に課税を免除できる
- 買換え特例は課税の繰延べであり免除ではない（次回売却時に課税）
- 3,000万円控除を使うと住宅ローン控除が前後2年間（計5年間）使えない
- 確定申告は売却翌年の2月16日～3月15日（期限厳守）
税負担を最小化するには、ライフプランや将来の買い替え予定を考慮し、最適な特例を選択することが重要です。税理士などの専門家に相談しながら、慎重に判断することをおすすめします。