住み替えマンション購入と譲渡所得税の基本
住み替えでマンションを購入する際には、旧居の売却と新居の購入という2つの取引が発生します。このとき、税務上重要になるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は旧居を売却したときに発生する税金であり、購入時には直接発生しませんが、将来の税負担に大きく影響するため事前の理解が必要です。
この記事でわかること
- 住み替え時の譲渡所得税の発生タイミング
- 買換え特例と3,000万円控除の選択基準
- 買換え特例適用時の取得費引き継ぎルール
- 新居購入時の税制優遇（住宅ローン控除・不動産取得税軽減）
- 将来の売却を見据えた税額シミュレーション
(1) 譲渡所得税が発生するタイミング（旧居売却時）
譲渡所得税は、旧居を売却したときの利益（譲渡所得）に対して課される税金です（国税庁「譲渡所得の計算」）。
基本的な計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
住み替えの場合、旧居の売却益に対して譲渡所得税が課されますが、買換え特例や3,000万円特別控除を利用することで税負担を軽減できる可能性があります。
(2) 購入時には譲渡所得税は発生しないが将来に影響
新居のマンション購入時には譲渡所得税は発生しません。ただし、買換え特例を利用した場合、将来の売却時に旧居と新居の両方の譲渡益が課税対象になる可能性があるため、長期的な税務計画が重要です。
旧居売却時の特例選択（買換え特例 vs 3,000万円控除）
旧居を売却する際には、以下の2つの特例のうちいずれか一方を選択できます（併用は不可）。
(1) 買換え特例の概要と適用要件
買換え特例は、居住用財産を売却し新たな居住用財産を取得した場合、譲渡益への課税を繰り延べできる制度です（国税庁「居住用財産の買換え特例」）。
主な適用要件:
- 所有期間が10年超
- 居住期間が10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 売却年の前年から翌年までに新居を取得
- 新居も居住用であること
- 新居の床面積50m²以上280m²以下
注意点: 買換え特例は課税の繰延べであり、免除ではありません。次回の売却時に、旧居と新居の両方の譲渡益が課税対象となります。
(2) 3,000万円控除の概要
3,000万円特別控除は、居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」）。
主な適用要件:
- 自己が居住していた住宅であること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 配偶者や直系血族など特別な関係者への売却ではないこと
(3) どちらを選ぶべきか（損益分岐点）
| 項目 | 買換え特例 | 3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 適用効果 | 課税繰延べ（将来課税） | 即時控除（免除） |
| 所有期間要件 | 10年超 | なし |
| 次回売却への影響 | あり（繰延税額が加算） | なし |
| おすすめケース | 将来も買い替え予定 | 終の棲家として購入 |
選択基準:
- 短期的な節税を優先: 3,000万円控除
- 長期的に買い替えを繰り返す予定: 買換え特例
- 譲渡益が3,000万円以下: 3,000万円控除が有利
- 譲渡益が3,000万円超: 買換え特例を検討
買換え特例適用時の取得費引き継ぎルール
(1) 取得費の計算方法
買換え特例を適用した場合、新居の取得費は以下のように計算されます。
新居の取得費 = 新居の実際の取得価額 - (旧居の売却価格 - 旧居の取得費 - 旧居の譲渡費用)
具体例:
- 旧居の売却価格: 4,000万円
- 旧居の取得費: 2,500万円
- 旧居の譲渡費用: 150万円
- 新居の購入価格: 5,000万円
旧居の譲渡益 = 4,000万円 - (2,500万円 + 150万円) = 1,350万円
新居の取得費 = 5,000万円 - 1,350万円 = 3,650万円
(2) 引き継ぎによる次回売却時の税額への影響
次回、新居を6,000万円で売却した場合（譲渡費用200万円）:
譲渡所得 = 6,000万円 - (3,650万円 + 200万円) = 2,150万円
このように、買換え特例を適用すると、旧居の譲渡益が新居の取得費から差し引かれるため、次回売却時の譲渡所得が大きくなります。
新居マンション購入時の税制優遇（住宅ローン控除等）
(1) 住宅ローン控除の適用要件
新居のマンション購入時に住宅ローンを利用する場合、住宅ローン控除を適用できます（国税庁「住宅ローン控除」）。
主な適用要件:
- 取得後6か月以内に入居
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住
- 床面積50m²以上（合計所得1,000万円以下なら40m²以上）
- 借入期間10年以上
控除額: 年末ローン残高の0.7%（最大13年間）
重要: 買換え特例を適用した場合でも、住宅ローン控除は適用できます（併用可能）。
(2) ダブルローンの注意点
旧居のローンが残っている状態で新居のローンを組むダブルローンの場合、以下の点に注意が必要です。
- 新居の住宅ローン控除: 適用可能
- 旧居のローン: 住宅ローン控除は適用不可（既に居住していないため）
資金計画のポイント:
- 旧居の売却代金でローンを完済できるか確認
- つなぎ融資やダブルローンの返済負担を考慮
(3) 不動産取得税・登録免許税の軽減
新居のマンション購入時には、以下の税金が発生しますが、軽減措置があります。
不動産取得税（総務省「不動産取得税」）:
- 標準税率: 固定資産税評価額の3%
- 軽減措置: 建物の課税標準額から1,200万円控除（新築・要件あり）
登録免許税（国税庁「登録免許税」）:
- 所有権移転（中古）: 標準税率2.0% → 軽減税率0.3%
- 抵当権設定: 標準税率0.4% → 軽減税率0.1%
将来の売却を見据えた税額シミュレーション
(1) 買換え特例を使った場合の次回売却時の税額
前提条件:
- 旧居の売却益: 1,350万円（買換え特例適用）
- 新居の購入価格: 5,000万円
- 新居の売却価格: 6,000万円（10年後）
- 譲渡費用: 200万円
計算:
- 新居の取得費: 5,000万円 - 1,350万円 = 3,650万円
- 譲渡所得: 6,000万円 - (3,650万円 + 200万円) = 2,150万円
- 税額（長期譲渡20.315%）: 2,150万円 × 20.315% = 約437万円
(2) 3,000万円控除を使った場合との比較
旧居売却時に3,000万円控除を適用した場合:
- 旧居の譲渡所得: 1,350万円 - 1,350万円（全額控除）= 0円
- 旧居売却時の税額: 0円
新居の売却時:
- 新居の取得費: 5,000万円（そのまま）
- 譲渡所得: 6,000万円 - (5,000万円 + 200万円) = 800万円
- 税額（長期譲渡20.315%）: 800万円 × 20.315% = 約163万円
税額比較:
- 買換え特例: 次回売却時437万円
- 3,000万円控除: 次回売却時163万円
差額: 約274万円（3,000万円控除が有利）
このケースでは、譲渡益が3,000万円以下のため、3,000万円控除の方が税負担を抑えられます。
住み替えタイミングと税務戦略
住み替えを成功させるには、売却と購入のタイミング、そして税制優遇の選択が重要です。
税務戦略のポイント:
- 所有期間を確認: 買換え特例を検討するなら所有期間10年超が必要
- 譲渡益を試算: 3,000万円以下なら3,000万円控除が有利
- 将来の買い替え予定: 繰り返し買い替える場合は買換え特例を検討
- 住宅ローン控除: 新居で最大限活用（買換え特例と併用可能）
- ダブルローン期間: 資金計画を慎重に
売却・購入の順序:
- 売却先行: 資金が確定し新居購入がしやすい
- 購入先行: 仮住まい不要だが資金負担大
まとめ
住み替えでマンションを購入する際は、旧居の売却と新居の購入に関わる税務を総合的に考える必要があります。
- 譲渡所得税: 旧居売却時に発生
- 買換え特例: 課税繰延べ（次回売却時に影響）
- 3,000万円控除: 即時控除（次回売却への影響なし）
- 選択基準: 譲渡益3,000万円以下なら3,000万円控除が有利
- 住宅ローン控除: 新居で適用可能（買換え特例と併用可）
- 将来の税額: 買換え特例は次回売却時の税額が増加
税理士や不動産の専門家に相談しながら、最適な税務戦略を立てることをおすすめします。
よくある質問
Q1: 買換え特例と3,000万円控除は併用できますか?
A: 併用はできません。どちらか一方を選択する必要があります。短期的な節税を優先するなら3,000万円控除、将来も買い替えを繰り返す予定なら買換え特例が選択肢となります。ただし、譲渡益が3,000万円以下の場合は、3,000万円控除の方が税負担を抑えられるケースが多いです。
Q2: 買換え特例を使うと将来の税金はどうなりますか?
A: 買換え特例は課税の繰延べであり、免除ではありません。次回売却時に、旧居と新居の両方の譲渡益が合算されて課税対象となります。新居の取得費から旧居の譲渡益が差し引かれるため、次回売却時の譲渡所得が大きくなり、税額も増加します。
Q3: 買換え特例の適用要件は何ですか?
A: 主な要件は以下の通りです。所有期間10年超、居住期間10年以上、売却価格1億円以下、売却年の前年から翌年までに新居を取得、新居も居住用であること、新居の床面積50m²以上280m²以下などです。すべての要件を満たす必要があります。
Q4: ダブルローンでも住宅ローン控除は使えますか?
A: 新居分の住宅ローンについては、適用要件を満たせば住宅ローン控除を適用できます。ただし、旧居のローンについては既に居住していないため控除の対象外です。旧居を賃貸に出す場合は、条件が変わる可能性があるため注意が必要です。