投資用マンション購入時に知っておくべき税務のこと
不動産投資の一環として投資用マンションを購入する際、購入時の税金だけでなく、運用時や将来の売却時の税務についても理解しておくことが重要です。特に、投資用マンションは居住用マンションとは税制上の扱いが大きく異なり、利用できる特例も限られています。
本記事では、投資用マンションを購入する際に知っておくべき譲渡所得税を中心とした税務について、購入時から売却時まで包括的に解説します。
この記事のポイント
- 投資用マンションは居住用の税制優遇（3,000万円控除、住宅ローン控除）が原則適用されない
- 運用時は減価償却により経費計上でき、不動産所得の税負担を軽減できる
- 将来の売却時は減価償却後の取得費で計算するため、譲渡所得が大きくなる可能性がある
- 所有期間5年以下なら税率約40%、5年超なら約20%と大きな差がある
- 購入時の契約書・領収書を紛失すると、将来大幅に税負担が増える可能性がある
1. 投資用マンション購入と譲渡所得税の関係
(1) 購入時には譲渡所得税は発生しない
譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益に対して課される税金です。マンションを購入する際には、譲渡所得税は発生しません。
これは、投資用マンションでも居住用マンションでも同じです。譲渡所得税は、将来マンションを売却して利益が出た場合に初めて発生します。
(2) 将来の売却を見据えた取得費の記録
譲渡所得税は購入時には発生しませんが、投資用マンションは将来売却することを前提としているため、購入時点から準備をしておくことが重要です。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得の計算」より）。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
取得費を証明するためには、購入時の契約書や領収書が必須です。これらを紛失すると、取得費を証明できず、**概算取得費（売却価格の5%）**を使用することになり、税負担が大幅に増える可能性があります。
保管すべき書類：
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- リフォーム工事の契約書・領収書（実施した場合）
- 毎年の減価償却費の計算書（確定申告書控え）
これらの書類は、マンションを所有している間はすべて大切に保管しましょう。
2. 購入時にかかる税金
(1) 不動産取得税（住宅用軽減なし）
投資用マンションを取得した際には、「不動産取得税」が課されます（総務省「不動産取得税」より）。
基本的な税率：
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 4%
重要な注意点： 投資用（賃貸用）マンションの場合、住宅用の軽減措置は原則として適用されません。居住用マンションであれば建物・土地ともに税率3%や控除が受けられますが、投資用では基本税率の4%が適用されます。
ただし、購入後すぐに自己居住する場合は、居住用として軽減措置を受けられる可能性があります。管轄の税務署に確認しましょう。
(2) 登録免許税の計算
マンションの所有権移転登記を行う際には、「登録免許税」が課されます（国税庁「登録免許税」より）。
基本的な税率：
- 売買による所有権移転登記：固定資産税評価額 × 2%
- 抵当権設定登記（住宅ローン）：債権金額 × 0.4%
投資用の場合： 投資用マンションでも、一定の要件（床面積50㎡以上など）を満たし、購入後すぐに自己居住する場合は、軽減税率（所有権移転0.3%、抵当権設定0.1%）を受けられる可能性があります。
ただし、賃貸用として購入する場合は基本税率が適用されます。
例えば、固定資産税評価額2,000万円の投資用マンションを購入し、2,500万円の住宅ローンを組む場合、
所有権移転登記：2,000万円 × 2% = 40万円
抵当権設定登記：2,500万円 × 0.4% = 10万円
合計：50万円
居住用で軽減税率を適用できれば9万円で済むため、大きな差があります。
3. 運用時の税務
(1) 減価償却の仕組み（建物のみ）
投資用マンションの運用では、「減価償却」が重要なポイントです（国税庁「減価償却資産の償却方法」より）。
減価償却とは、建物の取得費を耐用年数に応じて経費計上する会計処理です。これにより、毎年の不動産所得の税負担を軽減できます。
減価償却の対象：
- 建物：減価償却の対象（経費計上可能）
- 土地：減価償却の対象外（経費計上不可）
減価償却費の計算式：
減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
主な構造別の耐用年数と償却率：
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：耐用年数47年、償却率0.022
- 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：耐用年数47年、償却率0.022
- 重量鉄骨造（骨格材4mm超）：耐用年数34年、償却率0.030
計算例： 建物取得価額2,000万円のRC造マンションの場合、
年間減価償却費 = 2,000万円 × 0.022 = 44万円
この44万円を毎年経費として計上できるため、不動産所得が減少し、税負担が軽減されます。
(2) 不動産所得・事業所得の計算
投資用マンションの賃貸収入は、「不動産所得」として課税されます（国税庁「事業所得の計算」より）。
不動産所得の計算式：
不動産所得 = 総収入金額 - 必要経費
必要経費に含められる費用：
- 減価償却費
- 修繕費
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 損害保険料
- 借入金利息
- 仲介手数料
- 税理士報酬
事業的規模の判断： 不動産の貸付けが「事業的規模」である場合、青色申告特別控除（最大65万円）などの優遇措置を受けられます。
一般的には「5棟10室基準」で判断されます。
- アパート・マンション：10室以上
- 一戸建て：5棟以上
投資用マンション1室の場合、事業的規模には該当しないため、青色申告特別控除は最大10万円となります。
(3) 消費税の課税事業者要件
住居用の家賃収入は消費税の課税対象外です（国税庁「消費税の課税事業者」より）。ただし、事務所や店舗として貸し出す場合は課税対象となります。
課税売上高が1,000万円を超える場合、消費税の課税事業者となり、消費税の申告・納税が必要になります。
4. 将来の売却時の譲渡所得税
(1) 短期譲渡所得（5年以内・39.63%）と長期譲渡所得（5年超・20.315%）
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
※所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、投資戦略として5年超の保有を検討する価値があります。
所有期間の判定： 所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。
例えば、2019年7月1日に購入した投資用マンションを売却する場合、
- 2024年6月30日に売却：2024年1月1日時点で4年6ヶ月 → 短期譲渡
- 2025年1月1日に売却：2025年1月1日時点で5年6ヶ月 → 長期譲渡
購入から5年経過していても、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期譲渡となるため、売却時期には注意が必要です。
(2) 減価償却後の取得費の計算
投資用マンションの取得費は、購入価格から累計減価償却費を差し引いた金額となります。
これが非常に重要なポイントです。減価償却により経費計上した分、取得費が減少するため、売却時の譲渡所得が大きくなります。
取得費の計算式：
取得費 = （土地取得価額 + 建物取得価額 + 購入諸費用）- 累計減価償却費
計算例：
- 購入価格：3,000万円（土地1,000万円、建物2,000万円）
- 購入諸費用：150万円
- 所有期間：10年
- 年間減価償却費：44万円（建物2,000万円 × 0.022）
- 累計減価償却費：440万円（44万円 × 10年）
取得費の計算：
取得費 = （土地1,000万円 + 建物2,000万円 + 諸費用150万円）- 累計減価償却費440万円
= 2,710万円
購入価格は3,150万円でしたが、減価償却により取得費は2,710万円に減少しています。
5. 投資用と居住用の税制優遇の違い
(1) 3,000万円控除は適用外
居住用マンションを売却した場合に適用できる「居住用財産の3,000万円特別控除」は、投資用マンションには原則として適用されません。
ただし、投資用マンションを購入後、自己居住に転換して一定期間（通常3年以上）住んだ後に売却すれば、3,000万円控除を適用できる可能性があります。
この場合、賃貸収入が発生しなくなるため、投資目的とは異なりますが、売却時の税負担を大幅に軽減できます。
(2) 住宅ローン控除は原則適用外
住宅ローン控除は、自己の居住用住宅を取得した場合に適用される制度です。投資用（賃貸用）マンションには原則として適用されません。
ただし、購入後すぐに自己居住する場合は、住宅ローン控除を適用できる可能性があります。
(3) 事業用資産の買換え特例
投資用マンションの場合、「事業用資産の買換え特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、事業用の不動産を売却して別の事業用資産を購入した場合、譲渡益の一部について課税を繰り延べることができる制度です。ただし、適用要件が厳しく、所有期間10年超などの条件があります。
詳しくは税理士に相談することをお勧めします。
6. 減価償却後の取得費計算と税額シミュレーション
(1) 5年保有後に売却するケース
前提条件：
- 購入価格：3,000万円（土地1,000万円、建物2,000万円）
- 購入諸費用：150万円
- 所有期間：5年
- 売却価格：3,200万円
- 譲渡費用：100万円
- 年間減価償却費：44万円
- 累計減価償却費：220万円（44万円 × 5年）
取得費の計算：
取得費 = 3,150万円 - 220万円 = 2,930万円
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 3,200万円 - （2,930万円 + 100万円）
= 170万円
税額（長期譲渡）：
税額 = 170万円 × 20.315% = 約35万円
減価償却がない場合の比較： 減価償却をしなかった場合、取得費は3,150万円となり、譲渡所得は-50万円（損失）となります。減価償却により運用時は経費計上できましたが、売却時は税負担が増える仕組みです。
(2) 10年保有後に売却するケース
前提条件：
- 上記と同じ条件で、所有期間10年、売却価格3,500万円
- 累計減価償却費：440万円（44万円 × 10年）
取得費の計算：
取得費 = 3,150万円 - 440万円 = 2,710万円
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 3,500万円 - （2,710万円 + 100万円）
= 690万円
税額（長期譲渡）：
税額 = 690万円 × 20.315% = 約140万円
所有期間が長くなるほど累計減価償却費が増え、売却時の税負担も増加します。投資計画を立てる際は、運用時の節税効果と売却時の税負担を総合的に考慮することが重要です。
(3) 自己居住に転換して売却するケース
投資用マンションを自己居住に転換し、3年以上住んだ後に売却すれば、3,000万円控除を適用できる可能性があります。
前提条件：
- 上記と同じで、自己居住に転換後に売却
- 譲渡所得：690万円
3,000万円控除適用後：
課税譲渡所得 = 690万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0とみなす）
税額 = 0円
自己居住に転換することで、140万円の税負担を回避できます。ただし、賃貸収入が発生しなくなるため、投資戦略としては慎重な検討が必要です。
まとめ
投資用マンションを購入する際には、購入時の税金だけでなく、運用時の減価償却や将来の売却時の譲渡所得税についても理解しておくことが重要です。
投資用マンションは居住用の税制優遇（3,000万円控除、住宅ローン控除）が原則適用されないため、税負担が大きくなる可能性があります。特に、減価償却により取得費が減少するため、売却時の譲渡所得が大きくなり、税負担が増えることに注意が必要です。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、売却時期の判断は慎重に行いましょう。
投資用マンションの購入・運用・売却は税務が複雑です。不安な場合は、税理士や不動産の専門家に相談し、適切な投資計画を立てることをお勧めします。