住み替え時の土地購入と譲渡所得税
住み替えで土地を購入する際、旧居の売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されます。この記事では、住み替え時の土地購入に伴う税金の仕組みと賢い節税方法を解説します。
この記事の要点
- 旧居売却益には譲渡所得税が課税されるが、3,000万円特別控除や買換え特例で軽減可能
- 3,000万円控除と買換え特例は選択制（併用不可）
- 買換え特例は課税繰延であり、将来の売却時に課税される
- 新居の建築タイミングが特例適用に影響
- 確定申告は翌年2月16日～3月15日までに必須
(1) 住み替えの一般的な流れ
住み替えでは、既存土地の売却と新規土地の購入を計画的に進める必要があります。
売り先行のパターン
- 既存土地（旧居）を売却
- 売却代金で旧居のローンを完済
- 残金を新規土地の購入資金に充当
- 新規土地を購入し建築
- 新居に入居
買い先行のパターン
- 新規土地を購入し建築
- 新居に入居
- 既存土地（旧居）を売却
- 売却代金で旧居のローンを完済
(2) 売却と購入のタイミング
売り先行のメリット・デメリット
メリット：
- 売却代金で旧居ローンを完済できる（資金計画が明確）
- 住み替えローンが不要
- 売却を急がず、適正価格での売却が可能
デメリット：
- 仮住まいが必要（引越し2回、賃料負担）
- 新居探し・建築に時間的余裕がない場合も
買い先行のメリット・デメリット
メリット：
- 引越し1回で済む
- 新居を慎重に選べる
- 仮住まい不要
デメリット：
- 旧居ローンが残る場合、ダブルローンの負担
- 売却を急ぐと安値売却のリスク
(3) 税金の発生タイミング
旧居売却時
- 売却益が出ると譲渡所得税が課税
- 3,000万円特別控除または買換え特例で軽減可能
新居購入時
- 不動産取得税（固定資産税評価額の3%、軽減措置あり）
- 登録免許税（固定資産税評価額の2%、軽減措置あり）
- 印紙税（契約書に貼付）
新居入居後
- 住宅ローン控除（要件を満たせば10-13年間）
- ただし、3,000万円控除を使うと3年間使えない
既存土地の売却益の計算
(1) 譲渡所得の計算方法
譲渡所得税の計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得の3,000万円特別控除と買換え特例の選択適用」より）。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率
税率
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得（税率約39%）
- 所有期間5年超：長期譲渡所得（税率約20%）
計算例
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：3,500万円（購入価格3,000万円 + 建築費等）
- 譲渡費用：200万円（仲介手数料等）
- 譲渡所得：5,000万円 - 3,500万円 - 200万円 = 1,300万円
- 税額（長期譲渡）：1,300万円 × 20.315% = 約264万円
(2) 取得費の確認
取得費に含められる費用（国税庁「譲渡所得の3,000万円特別控除と買換え特例の選択適用」より）
- 土地購入代金
- 建築費用（建物がある場合、減価償却後の価格）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 測量費、造成費
取得費が不明な場合
- 契約書等を紛失し、取得費を証明できない場合、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」ルールが適用される
- 税負担が大幅に増えるため、購入時の書類を保管しておくことが重要
(3) 譲渡費用の整理
譲渡費用に含められる費用
- 売却時の仲介手数料
- 売却のための測量費
- 売却のための建物取壊し費用
- 売却契約書の印紙税
計算例
- 仲介手数料：170万円（5,000万円の売却の場合）
- 測量費：30万円
- 譲渡費用合計：200万円
新規取得土地の税務処理
(1) 取得費の記録
新規取得土地の取得費は、将来の売却時に重要になります。
取得費に含められる費用
- 土地購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 測量費、造成費
記録例
- 購入代金：3,000万円
- 仲介手数料：100万円
- 登記費用：30万円
- 不動産取得税：70万円
- 測量・造成費：200万円
- 取得費合計：3,400万円
(2) 購入諸費用の整理
購入時にかかる費用
| 費用項目 | 金額目安 | 取得費算入 |
|---|---|---|
| 土地購入代金 | 3,000万円 | ○ |
| 仲介手数料 | 100万円 | ○ |
| 登記費用 | 30万円 | ○ |
| 不動産取得税 | 70万円 | ○ |
| 測量・造成費 | 200万円 | ○ |
| 建築費用（建物） | 2,000万円 | ○ |
| 合計 | 5,400万円 | - |
(3) 将来売却時の準備
書類の保管
- 売買契約書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 測量・造成費の契約書・領収書
- 不動産取得税の納税証明書
保管期間
- 将来売却まで数十年保管が必要
- 紛失すると取得費を証明できず、売却価格の5%しか取得費と認められない
- コピーやスキャンデータも作成推奨
居住用宅地の特例活用
(1) 3,000万円特別控除
自己居住用不動産の売却で、以下の要件を満たせば3,000万円特別控除を適用できます（国税庁「譲渡所得の3,000万円特別控除と買換え特例の選択適用」より）。
主な要件
- 自己が居住していた住宅・敷地の売却であること
- 売却先が親族等の特別関係者でないこと
- 売却年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
控除後の税額
- 譲渡所得：1,300万円
- 3,000万円控除後：0円（非課税）
(2) 居住用財産の買換え特例
買換え特例は、居住用不動産を買い換える場合、譲渡益への課税を繰り延べられる制度です（国税庁「居住用財産の買換え特例」より）。
主な要件
- 所有期間10年超、居住期間10年以上
- 売却価格1億円以下
- 新居の床面積50㎡以上
- 新居取得後1年以内に居住開始
- 2025年12月31日までの売却（期限延長の可能性あり）
課税繰延の効果
- 売却時の税負担がゼロ（課税繰延）
- 手元に残る資金が増える
- ただし、新居売却時に繰延された税金が課税される
(3) 適用要件の確認
3,000万円控除と買換え特例の比較
| 項目 | 3,000万円控除 | 買換え特例 |
|---|---|---|
| 課税関係 | 完全非課税 | 課税繰延 |
| 所有期間要件 | なし | 10年超 |
| 売却価格上限 | なし | 1億円以下 |
| 新居ローン控除 | 3年間不可 | 適用可 |
| 併用 | 不可 | 不可 |
選択基準
- 売却益が3,000万円以下：3,000万円控除が有利（完全非課税）
- 売却益が3,000万円超：買換え特例で課税繰延も検討
- 新居を長期保有予定：買換え特例も選択肢
- 新居を近い将来売却予定：3,000万円控除が有利
建築タイミングと税金の関係
(1) 土地購入と建築のタイミング
土地先行取得の場合
土地を先に購入し、後から建物を建築する場合、以下の要件があります（国税庁「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」より）。
住宅ローン控除の要件
- 土地取得後2年以内に建物を建築すること
- 建物完成後6ヶ月以内に入居すること
買換え特例の要件
- 新居取得後1年以内に居住開始すること
(2) 居住開始時期の重要性
買換え特例の適用
- 新居取得後1年以内に居住開始が要件
- 土地購入から建築完成まで時間がかかる場合、注意が必要
具体例
- 土地購入：2024年4月
- 建築着工：2024年6月
- 建築完成：2025年3月（11ヶ月後）
- 入居：2025年3月（土地購入から11ヶ月後）→ 要件を満たす
注意点
- 建築スケジュールの遅延リスクを想定
- 1年を超えると買換え特例が適用されない
- 建築確認・地盤改良等で遅延する場合あり
(3) 特例適用への影響
3,000万円控除を選択した場合
- 新居の住宅ローン控除が3年間使えない
- 建築タイミングは特例適用に直接影響しない（居住開始要件のみ）
買換え特例を選択した場合
- 新居取得後1年以内に居住開始が必須
- 建築スケジュールの管理が重要
住み替え時の確定申告
(1) 確定申告が必要なケース
住み替えで旧居を売却した場合、利益の有無に関わらず確定申告が必要です（国税庁「譲渡所得の3,000万円特別控除と買換え特例の選択適用」より）。
申告期限
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日
申告が必要なケース
- 売却益が出た場合（税金を納める）
- 特例を適用する場合（3,000万円控除、買換え特例等）
- 特例を適用しても申告しないと適用されない
(2) 必要書類（旧物件・新物件）
旧物件（売却）の書類
- 譲渡時の売買契約書・領収書
- 取得時の売買契約書・領収書
- 仲介手数料の領収書
- 登記簿謄本
- 住民票（居住実績の証明）
新物件（購入）の書類（買換え特例の場合）
- 購入時の売買契約書・領収書
- 登記簿謄本
- 住民票（居住開始時期の証明）
特例適用の書類
- 3,000万円控除：居住用財産の譲渡所得の特別控除の計算明細書
- 買換え特例：特定の居住用財産の買換えの特例の適用に関する届出書
(3) 特例申請の手順
手続きの流れ
- 必要書類の準備
- 譲渡所得の計算
- 特例適用の検討（3,000万円控除 or 買換え特例）
- 確定申告書の作成・提出
- 納税または還付
税理士への相談
- 住み替えの税務は複雑
- 特例の選択判断は専門知識が必要
- 申告漏れや誤りを防ぐため、税理士への相談を推奨
まとめ
住み替えで土地を購入する際、旧居の売却益には譲渡所得税が課税されますが、3,000万円特別控除や買換え特例で大幅に軽減できます。3,000万円控除は完全非課税ですが、新居の住宅ローン控除が3年間使えません。買換え特例は課税繰延ですが、新居売却時に繰延された税金が課税されます。
売却益が3,000万円以下なら3,000万円控除が有利で、3,000万円超なら買換え特例も検討の余地があります。新居の建築タイミングが特例適用に影響するため、土地購入から1年以内の居住開始（買換え特例の場合）を意識した計画が重要です。
確定申告は翌年2月16日～3月15日までに必須で、特例を使う場合も申告しないと適用されません。取得費の証明書類（契約書・領収書）を大切に保管し、税理士に相談して最適な税務戦略を立てることが成功の鍵です。