中古マンションとは？購入から売却まで基礎知識を解説

中古マンションとは？新築マンションとの違いを理解する

中古マンションの購入を検討する際、「新築との違いは？」「どんなメリット・デメリットがあるの？」と疑問に感じる方は少なくありません。

この記事では、中古マンションの基礎知識、新築との比較、購入時のチェックポイント、リノベーションの費用・期間を、不動産流通推進センターや国土交通省の公式情報を元に解説します。初めて中古マンションを購入する方でも、後悔しない物件選びができるようになります。

この記事のポイント

• 中古マンションは新築より価格が2-3割安く、立地選択肢が広い一方、設備の古さや修繕リスクがある
• 新耐震基準を満たす1981年6月以降の物件を選び、築25年前後が資産価値とコストのバランスが良い
• 管理状況・長期修繕計画・修繕履歴を確認することが後悔しない物件選びの鍵
• 購入時の諸費用は物件価格の5-10%（仲介手数料、登記費用、各種税金等）が目安
• リノベーション費用は500-1,000万円程度で、物件決定から入居まで4-6ヶ月かかる

(1) 中古マンションの定義と市場規模

中古マンションとは、一度でも人が住んだことのあるマンションを指します。新築マンションが完成後1年以内で未入居の物件であるのに対し、中古マンションは築年数や状態に幅があります。

2024年の首都圏中古マンション市場は活況で、ニッセイ基礎研究所の調査によると、以下のような状況です。

• 成約件数: 37,222件（前年比+3.4%）で2年連続の増加
• 平均成約価格: 4,890万円（前年比+6.9%）で12年連続の上昇
• 価格推移: 12年間で価格が2倍以上に上昇

このように、中古マンション市場は拡大しており、多くの購入検討者が選択肢として注目しています。

(2) 新築マンションとの比較：価格・資産価値・購入時期・物件数

中古マンションと新築マンションの違いを比較表でまとめます。

項目	中古マンション	新築マンション
価格	新築より2-3割安い（首都圏平均4,890万円）	高い（首都圏平均6,000-7,000万円程度）
資産価値	築浅物件は上昇傾向（東京23区築10-20年は新築時の2倍以上）	購入直後から価値が下がる傾向
購入時期	すぐに入居可能	完成まで1-2年待つ場合がある
物件数	豊富（首都圏で年間3.7万件成約）	限定的（都心部は特に少ない）
立地	駅近・好立地物件が多い	都心部は少ない
設備	古い場合がある	最新設備
修繕リスク	大規模修繕が近い場合がある	当面不要
内覧	実物を確認できる	モデルルームのみ

（参考: ニッセイ基礎研究所、東日本不動産流通機構（REINS））

このように、中古マンションは価格・立地・物件数で優位性がある一方、設備の古さや修繕リスクに注意が必要です。

中古マンション購入のメリット・デメリット

中古マンション購入のメリット・デメリットを具体的に解説します。

(1) 中古マンション購入のメリット（価格が安い、立地選択肢が広い、実物確認可能）

価格が安い:

• 新築より2-3割安く、予算内で広い物件や好立地を選べる
• 4,890万円で購入できる物件が、新築なら6,000-7,000万円程度

立地選択肢が広い:

• 駅近・都心部の物件が豊富（新築は郊外が中心）
• 好立地物件は資産価値が下がりにくい

実物確認可能:

• 内覧時に部屋の状態、日当たり、眺望、周辺環境を確認できる
• 共用部分（エントランス、廊下、駐車場、ゴミ置き場）で住民の質を確認できる

リノベーションで自由に設計:

• 中古マンション購入＋リノベーションで、新築同様の住環境を実現できる
• 間取り変更・設備刷新により、自分好みの空間を作れる

(2) 中古マンション購入のデメリット（設備の古さ、修繕リスク、住宅ローン控除の制限）

設備の古さ:

• 築古物件は設備が古く、リフォーム・リノベーションが必要な場合がある
• 配管や外壁の劣化が進んでいる可能性

修繕リスク:

• 大規模修繕が近い場合、修繕積立金の一時金徴収や値上げの可能性
• 修繕積立金が不足している物件は将来的に追加負担が発生

住宅ローン控除の制限:

• 新築は13年間控除可能だが、中古は築年数により控除期間が短縮される場合がある
• 1982年以降の新耐震基準物件は控除対象だが、旧耐震基準は対象外

耐震性の懸念:

• 1981年5月以前の旧耐震基準物件は地震時のリスクがある
• 耐震診断・補強工事の実施状況を確認が必要

(3) 2024年の市場動向：価格上昇と需要の二極化

2024年の中古マンション市場は、以下のような動向が見られます。

価格上昇が継続:

• 株式会社マーキュリーの調査によると、東京23区の築10-20年物件は新築時の2倍以上の価格で取引されている（2024年10-12月期）
• 築11-15年物件: 新築時の112.4%
• 築16-20年物件: 新築時の110.1%

需要の二極化:

• 好立地・築浅物件に需要が集中し、都心5区と他エリアの価格差が拡大
• 築古物件・郊外物件は価格が伸び悩む傾向

このように、中古マンション市場は好立地・築浅物件を中心に活況ですが、築年数や立地により価格動向が大きく異なります。

後悔しない中古マンションの選び方：6つのチェックポイント

SUUMOとHOME'Sの情報を元に、中古マンション選びのチェックポイントを解説します。

(1) 築年数の確認（新耐震基準1981年6月以降、築25年前後が推奨）

新耐震基準を満たす物件を選ぶ:

• 1981年6月以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準を満たし、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないレベル
• 1981年5月以前の旧耐震基準物件は、震度5強程度の地震に耐えるレベルで、耐震診断・補強工事の実施状況を確認

築25年前後が推奨:

• 資産価値を維持しながらコストを抑えられる
• 築30年を超えると大規模修繕が近い可能性があり、修繕積立金の一時金徴収や値上げのリスク

(2) 管理状況・長期修繕計画・修繕履歴の確認

管理状況の確認:

• 管理組合の運営状況（総会の開催頻度、議事録の公開状況）
• 管理会社の実績・評判
• 管理費・修繕積立金の滞納状況

長期修繕計画の確認:

• 大規模修繕の実施時期・内容・費用が計画されているか
• 修繕積立金が計画通りに積み立てられているか
• 次回の大規模修繕がいつ予定されているか

修繕履歴の確認:

• 過去の大規模修繕の実施状況（外壁塗装、防水工事、配管工事等）
• 修繕工事の品質・費用

(3) 管理費・修繕積立金の確認

管理費・修繕積立金は毎月の固定費となるため、購入前に確認が必要です。

管理費の目安:

• 立地・規模により異なるが、月額1-2万円程度が一般的
• 共用部分の維持管理（清掃、エレベーター保守、警備等）に使われる

修繕積立金の目安:

• 月額1-2万円程度が一般的だが、築年数が古いほど高くなる傾向
• 大規模修繕が近い場合、一時金徴収や値上げの可能性

確認ポイント:

• 管理費・修繕積立金の合計が月額3-4万円を超える場合、将来的な負担を考慮
• 修繕積立金が不足している物件は、将来的に追加負担が発生する可能性

(4) 共用部分のチェック（エントランス、廊下、駐車場、ゴミ置き場）

共用部分の状態を確認することで、管理状況や住民の質を把握できます。

チェックポイント:

• エントランス: 清潔に保たれているか、掲示板が整理されているか
• 廊下・階段: ゴミが放置されていないか、電球が切れていないか
• 駐車場・駐輪場: 整理整頓されているか、違法駐車・放置自転車がないか
• ゴミ置き場: 分別ルールが守られているか、悪臭がないか

これらの共用部分が良好に管理されている物件は、住民の質が高く、長期的に住みやすい環境と言えます。

(5) 専有部分の状態確認（水回り、配管、内装）

内覧時には、専有部分の状態を詳しく確認しましょう。

水回りのチェック:

• キッチン: 蛇口の水圧、排水の流れ、シンク下の漏水跡
• 浴室: カビ・水垢の有無、換気扇の動作、タイル・目地の状態
• トイレ: 水漏れ、異臭、便器・タンクの状態

配管のチェック:

• 給水管・排水管の材質・築年数（築30年以上は交換が必要な場合がある）
• 漏水跡・サビの有無

内装のチェック:

• 壁・天井のシミ・ひび割れ（雨漏り・漏水の可能性）
• フローリングの傾き・きしみ（構造的な問題の可能性）
• 窓の開閉状態、結露の跡

(6) 周辺環境の確認（駅距離、治安、利便性）

周辺環境は資産価値に大きく影響します。

確認ポイント:

• 駅距離: 徒歩10分以内が望ましい（資産価値を維持しやすい）
• 治安: 夜間の街灯の有無、警察署・交番の距離
• 利便性: スーパー・コンビニ・病院・学校の距離
• 騒音・臭気: 幹線道路・線路・工場の有無

複数回、異なる時間帯（平日・休日、昼・夜）に周辺を歩いて確認することを推奨します。

中古マンション購入の流れと諸費用

中古マンション購入の流れと、必要な諸費用を解説します。

(1) 購入の流れ（物件探し→内見→申込→契約→引き渡し）

中古マンション購入は、以下のステップで進みます。

1. 物件探し（1-3ヶ月）: 不動産ポータルサイト、不動産会社で条件に合う物件を探す
2. 内見（1-2週間）: 複数の物件を内見し、比較検討
3. 購入申込（1週間）: 購入意思を示す申込書を提出、手付金を準備
4. 住宅ローン審査（2-3週間）: 金融機関に事前審査・本審査を申請
5. 売買契約（1日）: 重要事項説明を受け、契約書に署名・押印、手付金（物件価格の5-10%）を支払う
6. 住宅ローン契約（1-2週間）: 金融機関と金銭消費貸借契約を締結
7. 引き渡し（1ヶ月後）: 残金決済、登記手続き、鍵の受け渡し

購入申込から引き渡しまで、約2-3ヶ月かかります。

(2) 諸費用の内訳（物件価格の5-10%：仲介手数料、登記費用、各種税金）

中古マンション購入時の諸費用は、物件価格の5-10%が目安です。SUUMOの情報を元に、内訳をまとめます。

項目	内容	目安額（4,890万円の物件）
仲介手数料	物件価格の3%+6万円+消費税	約171万円
登記費用	所有権移転登記、抵当権設定登記の司法書士報酬	約20-30万円
不動産取得税	固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）	約0-50万円
固定資産税精算金	引き渡し日以降の固定資産税を売主に支払う	約5-10万円
印紙税	売買契約書、住宅ローン契約書に貼付	約2-3万円
火災保険	10年一括払い	約20-30万円
住宅ローン事務手数料	借入額の2.2%程度	約70-100万円
住宅ローン保証料	借入額の2%程度（金融機関により異なる）	約50-100万円
合計		約338-494万円

※軽減措置により不動産取得税が0円になる場合があります。詳細は各自治体にご確認ください。

(3) 住宅ローンの利用（審査基準、借入可能額）

住宅ローン審査基準:

• 年収（安定した収入があるか）
• 勤続年数（3年以上が望ましい）
• 返済負担率（年収の25-35%以内）
• 物件の担保価値（築年数、立地、状態）

借入可能額の目安:

• 年収400万円: 約2,800-3,500万円
• 年収600万円: 約4,200-5,300万円
• 年収800万円: 約5,600-7,000万円

複数の金融機関に事前審査を申請し、金利・手数料を比較することを推奨します。

中古マンションのリノベーション：費用と期間の目安

リノベる。ジャーナルの情報を元に、リノベーションの費用と期間を解説します。

(1) リノベーション済み物件とリノベーション前提購入の違い

項目	リノベーション済み物件	リノベーション前提購入
価格	物件価格に含まれる	物件価格 + リノベーション費用
自由度	低い（設計変更不可）	高い（間取り・設備を自由に選べる）
入居時期	すぐに入居可能	工事完了後（4-6ヶ月後）
品質	業者任せ	自分で業者を選べる

自由に設計したい方はリノベーション前提購入、すぐに入居したい方はリノベーション済み物件が向いています。

(2) リノベーション費用の目安（専有部分の大規模改修：500-1,000万円程度）

リノベーション費用は、改修範囲により大きく異なります。

改修範囲	内容	費用目安
部分リフォーム	キッチン・浴室・トイレのみ	200-400万円
中規模リノベーション	水回り + 内装	500-700万円
大規模リノベーション	間取り変更 + 水回り + 内装 + 設備	800-1,000万円以上

物件の状態や希望する設備により、費用は大きく変動します。購入前に建築士やリノベーション会社に相談し、詳細な見積もりを取ることを推奨します。

(3) リノベーション期間の目安（物件決定から入居まで4-6ヶ月）

リノベーション前提購入の場合、以下の期間が必要です。

1. 物件探し: 1-3ヶ月
2. 物件購入手続き: 1-2ヶ月（住宅ローン審査、契約、引き渡し）
3. 設計: 1-2ヶ月（プラン作成、見積もり、契約）
4. 工事: 2-3ヶ月（解体、配管・電気工事、内装仕上げ）

物件決定から入居まで、合計4-6ヶ月程度かかります。

まとめ：中古マンション購入で失敗しないためのポイント

中古マンションは、新築より価格が2-3割安く、立地選択肢が広い一方、設備の古さや修繕リスクがあります。後悔しない物件選びには、以下のポイントを押さえることが重要です。

• 築年数: 新耐震基準を満たす1981年6月以降、築25年前後が推奨
• 管理状況: 管理組合の運営、長期修繕計画、修繕履歴を確認
• 諸費用: 物件価格の5-10%（仲介手数料、登記費用、各種税金）を準備
• リノベーション: 費用500-1,000万円程度、期間4-6ヶ月を見込む

中古マンション購入は、物件の状態や市場動向により判断が異なります。信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。