横浜・埼玉県で中古戸建てを選ぶ意義
横浜市や埼玉県で中古戸建ての購入を検討する際、「新築より手頃な価格で広い住まいがほしい」「築年数が古い物件でも大丈夫か」と迷う方は少なくありません。
この記事では、横浜市・埼玉県の中古戸建て市場の価格相場、エリアごとの特徴、物件選びのポイント、購入時の注意点と費用を、2024-2025年の最新市場データを元に解説します。
初めて中古戸建てを購入する方でも、エリア比較や物件の見極め方、諸費用の準備を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 2024年の首都圏中古戸建て成約件数は14,182棟（前年比10.2%増）と過去10年で2番目に高い水準
- 横浜市の中古戸建ては1,700万円〜4,850万円が中心価格帯、築年数・立地・間取りにより差が大きい
- 中古住宅の諸費用は物件価格の6〜13%が相場で、現金で準備する必要がある
- 2000年6月以降の木造住宅は改正建築基準法により耐震基準が強化されている
- ホームインスペクション（住宅診断）で雨漏り・床の傾き・シロアリ被害などを専門家がチェック可能
中古戸建ての基礎知識と2024年の市場動向
(1) 中古戸建てとは何か
中古戸建ては、以前に誰かが住んでいた一戸建て住宅を購入する形態です。新築より割安ですが、築年数・設備の状態により価値が異なります。
中古戸建ての特徴は以下の通りです。
- 価格の割安感: 新築より2〜3割程度安い場合が多い
- 立地の選択肢: 既に開発された住宅地の中から選べる
- 築年数・設備の状態: 築年数により耐震性能・設備の老朽化が異なる
(2) 2024年の市場動向（成約件数・価格推移）
日本不動産研究所の調査によると、2024年の首都圏中古戸建て成約件数は14,182棟（前年比10.2%増）と過去10年で2番目に高い水準です。
平均成約価格は3,948万円（前年比2.6%増）で、2015年以降の緩やかな上昇トレンドが継続しています。
地域別の平均成約価格は以下の通りです。
- 東京都: 5,584万円（前年比4.6%上昇）
- 神奈川県: 4,102万円（前年比横ばい）
（出典: 東日本不動産流通機構）
市場が活況な背景には、新築住宅の価格高騰により中古戸建ての割安感が高まり、今後も需要は堅調と予測されています。
(3) 新築との価格差と割安感
中古戸建ては新築に比べて割安感があります。2024年の首都圏では、中古戸建ての平均成約価格は3,948万円ですが、新築戸建ては資材高騰や省エネ性能要件の厳格化により5,000万円を超えるケースも珍しくありません。
新築との主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 価格 | 高い（5,000万円〜） | 割安（2,000〜4,000万円程度） |
| 立地 | 新規開発地が多い | 既存住宅地で選択肢が豊富 |
| 瑕疵担保責任 | 10年間義務化 | 個人間売買では免責が多い |
| 諸費用 | 物件価格の3〜6% | 物件価格の6〜13% |
横浜市・埼玉県の価格相場とエリア特性
(1) 横浜市の価格相場と人気エリア（港北区・青葉区・都筑区等）
横浜市の中古戸建ては、SUUMOによると約3,000件以上の物件が検索可能です（2025年時点）。
価格帯は2,000万円未満〜7,000万円以上まで幅広く、以下の例が代表的です。
- 保土ヶ谷区の4LDK（2005年築）: 3,390万円
- 港南区の4DK（1985年築）: 1,700万円
人気エリアは以下の通りです。
- 港北区: 横浜市営地下鉄・東急東横線沿線、都心へのアクセス良好
- 青葉区: 田園都市線沿線、緑豊かな住環境
- 都筑区: 港北ニュータウン、計画的に整備された街並み
（出典: ノムコム）
(2) 埼玉県の価格相場と通勤圏エリア（さいたま市・川口市・越谷市等）
埼玉県の中古戸建ては、都心通勤圏として人気があります。主な通勤圏エリアは以下の通りです。
- さいたま市: JR京浜東北線・埼京線・宇都宮線・高崎線で都心へアクセス
- 川口市: JR京浜東北線で東京駅まで約30分
- 越谷市: 東武伊勢崎線・スカイツリーライン沿線
埼玉県の中古戸建ては、横浜市より価格がやや低めの傾向があります。都心へのアクセスと価格のバランスを重視する方に適しています。
(3) 築年数・立地・間取りによる価格差
中古戸建ての価格は、築年数・立地・間取りにより大きく異なります。
築年数による差:
- 築10年以内: 新築に近い価格（4,000〜6,000万円程度）
- 築20〜30年: 中価格帯（2,000〜4,000万円程度）
- 築30年以上: 低価格帯（1,000〜2,000万円程度）、リフォーム費用が必要な場合が多い
立地による差:
- 駅徒歩10分以内: 価格が高い
- 駅徒歩15分以上: 価格がやや低い
間取りによる差:
- 3LDK〜4LDK: ファミリー向け、価格帯が広い
- 5LDK以上: 大型物件、高価格帯
中古戸建ての探し方と物件選びのポイント
(1) 物件検索の方法（SUUMO、HOME'S、アットホーム等）
中古戸建ての物件検索は、複数の不動産ポータルサイトを併用することで、選択肢が広がります。
主な不動産ポータルサイト:
- SUUMO: 横浜市で約3,000件以上の物件が検索可能、写真・動画が充実
- LIFULL HOME'S: 諸費用シミュレーションや購入者アンケートデータが充実
- アットホーム: エリア・価格・間取り・築年数等で絞り込み検索が容易
(2) 2000年以降の耐震基準強化（改正建築基準法）
さくら事務所によると、2000年6月以降に建築された木造住宅は改正建築基準法により耐震基準が強化されています。
2000年以降の強化内容:
- 地盤調査の義務化
- 基礎の構造強化
- 柱の接合金物の基準強化
2000年以前の物件は旧耐震基準の可能性があるため、築年数を確認し、必要に応じて耐震診断・耐震補強の費用を見込むことをお勧めします。
(3) ホームインスペクション（住宅診断）の活用
ホームインスペクション（住宅診断）は、建築士などの専門家が建物の状態を診断するサービスです。
ホームインスペクションで確認できる項目:
- 雨漏りの有無
- 床の傾き（水平器で測定）
- シロアリ被害の有無
- 外壁・屋根・基礎・配管の状態
ホームインスペクションの費用は5〜10万円程度ですが、購入後の予期せぬ修繕費用を防げる可能性があります。
(4) 内見時のチェックポイント（築年数・設備の状態・外壁・屋根・基礎・配管）
LIFULL HOME'Sの調査によると、中古住宅購入者の半数以上が以下の項目をチェックしています。
内見時のチェックポイント:
- 築年数: 2000年以降か確認
- 内装の傷み劣化: 壁紙・フローリングの状態
- 設備の不具合や古さ: 給湯器・キッチン・バス・トイレの動作確認
- 外壁・屋根: ひび割れ・塗装の剥がれの有無
- 基礎: クラック（ひび割れ）の有無
- 配管: 水漏れの有無、給排水の動作確認
戸建て購入者の41.9%が前居住者の売却理由、41.3%が近隣住民をチェックしています。
購入時の注意点と費用（諸費用・リフォーム費用）
(1) 諸費用の相場（物件価格の6〜13%、現金準備が必要）
LIFULL HOME'Sによると、中古住宅の諸費用は物件価格の6〜13%が相場です。
物件価格別の諸費用目安:
| 物件価格 | 諸費用相場 |
|---|---|
| 2,000万円 | 120〜180万円 |
| 3,000万円 | 180〜270万円 |
| 4,000万円 | 240〜360万円 |
諸費用は原則として住宅ローンに含まれないため、現金で準備する必要があります。
(2) 諸費用の内訳（仲介手数料・登記費用・ローン関連費用等）
諸費用の主な内訳は以下の通りです。
- 仲介手数料: （売買価格×3%+6万円）+消費税（上限）
- 登記費用: 登録免許税と司法書士報酬、都内戸建てで40万円程度
- ローン関連費用: 事務手数料、ローン保証料、抵当権設定費用等
- 火災保険: 10年一括払いで20〜30万円程度
- 固定資産税等清算金: 引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税を日割り計算
(3) 瑕疵担保責任と瑕疵保険の確認
瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、売主が物件の欠陥（雨漏り・シロアリ被害等）に対して負う責任です。
新築と中古の違い:
- 新築: 10年間の瑕疵担保責任が義務化
- 中古: 個人間売買では免責される場合が多い
中古住宅では、瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）の加入有無を確認してください。加入には第三者検査機関による建物検査が必要です。
(4) リフォーム費用と購入後の維持費（外壁・屋根メンテナンス等）
築年数が古い物件は、設備（給湯器・キッチン・バス等）の老朽化やリフォーム費用が別途発生する可能性が高いです。
リフォーム費用の目安は以下の通りです。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 内装（壁紙・床） | 50〜100万円 |
| 水回り（キッチン・浴室・トイレ） | 100〜300万円 |
| 外壁・屋根 | 100〜200万円 |
| 耐震補強 | 100〜300万円 |
外壁・屋根のメンテナンスは12〜13年ごとに必要で、購入時点での築年数・前オーナーのメンテナンス履歴を確認し、購入後の維持費を見込むことが重要です。
(5) 建築基準法・災害ハザードマップの確認
ieulによると、建築基準法の制限（用途地域・建ぺい率・容積率等）や災害ハザードマップ（浸水想定区域・土砂災害警戒区域等）を事前に確認することが重要です。
確認事項:
- 用途地域: 住宅・商業・工業等のエリア区分
- 建ぺい率・容積率: 敷地面積に対する建築面積・延床面積の上限
- 災害リスク: 浸水想定区域・土砂災害警戒区域・地震ハザードマップの確認
各自治体の公式サイトで災害ハザードマップを確認し、法的制限や災害リスクを把握してください。
まとめ：状況別の選び方と次のアクション
横浜市・埼玉県の中古戸建ては、新築より割安で立地の選択肢が豊富です。横浜市の中古戸建ては1,700万円〜4,850万円が中心価格帯、埼玉県は都心通勤圏として人気があります。
中古住宅の諸費用は物件価格の6〜13%が相場で、現金で準備する必要があります。2000年6月以降の木造住宅は改正建築基準法により耐震基準が強化されており、それ以前の物件は耐震診断・補強費用を見込む必要があります。
ホームインスペクション（住宅診断）で建物状態の確認を推奨します。複数の不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、アットホーム等）で物件を比較し、内見時には築年数・設備の状態・外壁・屋根・基礎・配管をチェックし、専門家（宅建士、建築士等）に相談しながら購入を進めましょう。