アメリカの固定資産税とは
Property Tax（プロパティタックス）の概要
アメリカの固定資産税は、**Property Tax（プロパティタックス）**と呼ばれる地方税です。州・郡・市の各自治体が独自に税率を設定し、徴収します。
日本の固定資産税（標準税率1.4%）とは異なり、州により税率が大きく異なり（0.18%〜1.89%程度）、時価（Fair Market Value）ベースで評価されるため、築年数が経過しても評価額は下がりません。
課税対象（不動産・動産・無体財産）
アメリカの固定資産税は、以下の財産に課税されます。
- 不動産（Real Property）: 土地・建物
- 動産（Personal Property）: 自動車・機械設備・家具等（州により異なる）
- 無体財産（Intangible Property）: 株式・債券等（一部の州）
日本の固定資産税は不動産のみが対象ですが、アメリカは動産・無体財産も含む点が大きな違いです。
（出典: 自治体国際化協会「アメリカにおける財産税（固定資産税）について」）
税収の使途（学校・警察・消防等の地域サービス）
アメリカの固定資産税は、地域の学校・警察・消防・道路整備等の公共サービスに充当されます。特に学校の運営費の多くを固定資産税が賄うため、学区の質と税率が相関します。
良い学区（高い学校評価）のエリアは税率が高い傾向がありますが、教育環境が良いため不動産価値も高く維持される傾向があります。
この記事のポイント
- アメリカの固定資産税率は州により大きく異なる（ルイジアナ0.18%〜ニュージャージー1.89%）
- 日本と異なり時価（鑑定評価額）ベースで算出されるため、築年数が経過しても評価額は下がらず税負担が継続
- テキサス州は税率約1.9%と高く、取引発生で課税標準額が見直され税額が2-8倍に急増するケースがある
- 日本人投資家は日米両国で申告必要、外国税額控除で二重課税回避可能
アメリカの固定資産税の計算方法
評価額（Assessed Value）の決定方法
アメリカの固定資産税は、Assessed Value（課税評価額）×税率で計算されます。
Assessed Valueは、時価（Fair Market Value）をベースに算出されます。評価方法は自治体により異なりますが、一般的には以下の3つの手法が使われます。
| 評価手法 | 内容 |
|---|---|
| Sales Approach（販売比較法） | 近隣の類似物件の取引価格を参考に評価 |
| Cost Approach（原価法） | 再建築費用から減価償却を差し引いて評価 |
| Income Approach（収益還元法） | 賃料収入から評価額を算出 |
税率の決定（州・郡・市の合算）
税率は、州・郡・市の各自治体が独自に設定した税率を合算して決まります。
例（テキサス州の場合）:
- 州税: 0%（テキサス州は州レベルの固定資産税なし）
- 郡税: 0.5%
- 市税: 0.8%
- 学区税: 1.3%
- 合計: 2.6%
このように、複数の自治体が課税するため、税率は地域により大きく異なります。
計算例（具体的な試算）
条件:
- 物件価格: 50万ドル
- Assessed Value: 50万ドル（時価の100%）
- 税率: 1.5%
計算:
固定資産税 = 50万ドル × 1.5% = 7,500ドル（年間）
円換算（1ドル=150円と仮定）:
7,500ドル × 150円 = 1,125,000円（年間）
日本の固定資産税（標準1.4%）と比較すると、評価額が時価ベースのため、実質的な負担はアメリカの方が高くなる傾向があります。
州別の税率比較と投資家への注意点
税率の州間格差（ニュージャージー1.89% vs ルイジアナ0.18%）
州別の平均固定資産税率は以下の通りです。
| 州 | 平均税率 | 特徴 |
|---|---|---|
| ニュージャージー | 1.89% | 全米最高税率 |
| イリノイ | 1.73% | シカゴ都市圏は高税率 |
| テキサス | 1.60% | 州所得税なしだが固定資産税は高い |
| カリフォルニア | 0.76% | 税額上昇が年2%に抑制される |
| ハワイ | 0.28% | 全米で低税率 |
| ルイジアナ | 0.18% | 全米最低税率 |
（出典: フォレストクリーク「米国の固定資産税を州別に比較」）
最も高いニュージャージー州と最も低いルイジアナ州では、約10倍の差があります。
テキサス州の注意点（税率1.9%、取引発生で税額急増リスク）
テキサス州は、州所得税がない代わりに固定資産税が高く設定されています（平均1.6%、地域により2.6%超も）。
注意点:
- 取引発生で課税標準額が見直される: 不動産売買が発生すると、取引価格をベースに評価額が見直され、税額が2-8倍に急増するケースがあります。
- 想定利回りが確保できないリスク: 購入時の税額試算が甘いと、取引後の税額急増で想定利回りが確保できない可能性があります。
テキサス州での投資を検討する場合は、取引後の税額見直しを前提に収支シミュレーションを行うことが重要です。
（出典: クレディテック「アメリカ不動産の固定資産税が丸わかり！テキサスは要注意！」）
カリフォルニア州の特徴（年2%上限の税額上昇抑制）
カリフォルニア州は、**Proposition 13（プロポジション13）**という州法により、税額が毎年最大2%しか上がらない仕組みがあります。
メリット:
- 物件価格が急騰しても、固定資産税の負担が抑えられる
- 長期保有を前提とした投資に有利
デメリット:
- 取引が発生すると評価額が見直され、税額が急増する
カリフォルニア州は平均税率0.76%と比較的低めですが、取引発生時の評価額見直しには注意が必要です。
ニューヨーク市の4クラス税率
ニューヨーク市は、不動産タイプ別に4つのクラスに分類し、異なる税率を適用しています。
| クラス | 対象 | 税率（Assessed Value比） |
|---|---|---|
| クラス1 | 1-3世帯住宅 | 21.045% |
| クラス2 | 集合住宅（4世帯以上） | 12.267% |
| クラス3 | 公共設備 | 11.562% |
| クラス4 | 商業用不動産 | 10.694% |
注意: この税率はAssessed Valueに対する税率で、Assessed ValueはFair Market Valueの一部（例: 6-45%）として算出されるため、実効税率は異なります。
（出典: 自治体国際化協会「アメリカにおける財産税（固定資産税）について」）
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日本との違い（制度・税率・評価方法）
税率の違い（アメリカ0.18-1.89% vs 日本標準1.4%）
| 項目 | アメリカ | 日本 |
|---|---|---|
| 税率 | 0.18-1.89%（州により異なる） | 標準1.4%（全国統一） |
| 評価方法 | 時価ベース（Fair Market Value） | 公示地価・再建築価格の70%程度 |
| 課税対象 | 不動産・動産・無体財産 | 不動産のみ |
| 税率決定権 | 州・郡・市が独自に設定 | 標準税率あり（条例で変更可） |
税率だけを見ると日本の方が高いように見えますが、アメリカは時価ベースで評価されるため、実質的な負担はアメリカの方が高いケースが多くなります。
評価方法の違い（時価ベース vs 公示地価・再建築価格）
アメリカ:
- 時価（Fair Market Value）ベースで評価
- 築年数が経過しても評価額は下がらない
- 物件価格が上昇すれば評価額も上がる
日本:
- 土地: 公示地価の70%程度
- 建物: 再建築価格×経年減点補正率（最低20%まで減価）
- 築年数が経過すれば評価額は下がる
不動産取得・保有・売却時の税金比較
| 項目 | アメリカ | 日本 |
|---|---|---|
| 取得時 | 固定資産税のみ | 不動産取得税、登録免許税 |
| 保有時 | 固定資産税（高め） | 固定資産税（標準1.4%） |
| 売却時 | 譲渡税（キャピタルゲイン税） | 譲渡所得税 |
アメリカは取得時の税金（不動産取得税・登録免許税）がない代わりに、保有時の固定資産税が高めです。
学区の質と税率の相関（アメリカ独自の特徴）
アメリカでは、固定資産税の税収の多くが学校の運営費に充当されるため、学区の質と税率が相関します。
- 良い学区: 税率が高い → 教育環境が良い → 不動産価値が高い
- 悪い学区: 税率が低い → 教育環境が悪い → 不動産価値が低い
投資判断の際は、税率だけでなく学区の質・不動産価値の維持性も含めて総合的に判断することが重要です。
日本人投資家の税務（日米両国での申告）
日米両国での税務申告義務
日本居住者が米国不動産を所有する場合、日米両国で税務申告が必要です。
アメリカでの申告:
- 賃料収入・売却益に対して連邦税・州税を申告
- 固定資産税は経費として控除可能
日本での申告:
- 全世界所得課税（米国の賃料収入・売却益も日本で申告）
- 外国税額控除で二重課税を回避
外国税額控除で二重課税回避
外国税額控除は、日本居住者がアメリカで支払った税金を日本の所得税から控除し、二重課税を回避する制度です。
仕組み:
日本の所得税 = 全世界所得 × 税率 - アメリカで支払った税金（控除上限あり）
控除上限があるため、全額控除できない場合もあります。詳細は税理士への相談を推奨します。
2021年税制改正の影響（個人の減価償却節税は不可）
2021年税制改正により、個人の海外不動産減価償却による節税は不可となりました（法人は引き続き可能）。
改正前:
- 米国不動産の建物部分（土地建物比率2:8）を27.5年で減価償却
- 日本の給与所得と損益通算して節税
改正後:
- 個人の海外不動産減価償却は認められない
- 法人は引き続き減価償却可能
個人での節税効果は限定的となったため、法人での投資検討が増えています。
（出典: Univis America「米国不動産投資による節税」）
SALT控除上限（10,000ドル）の制約
アメリカでは、**SALT控除（State And Local Tax Deduction）**という制度があり、州・地方税を連邦所得税から控除できます。
ただし、2017年税制改正により、控除上限が年間10,000ドルに制限されました。
影響:
- 高税率州（ニュージャージー、カリフォルニア等）では、固定資産税だけで10,000ドルを超える場合があり、控除しきれない税額が発生します。
- 2025年以降、SALT控除上限の見直しが議論されています。
（出典: Reinvent「2025年アメリカ不動産投資の節税戦略」）
まとめ：アメリカの固定資産税の特徴と投資判断
アメリカの固定資産税（Property Tax）は、州・郡・市により税率が大きく異なり（0.18%〜1.89%）、時価ベースで評価されるため、日本の実質負担より高い傾向があります。
テキサス州は税率約1.9%と高く、取引発生で課税標準額が見直され税額が2-8倍に急増するリスクがあります。カリフォルニア州は税額が毎年最大2%しか上がらない仕組みで、物件価格上昇時も税負担が抑えられます。
日本人投資家は日米両国で申告が必要で、外国税額控除で二重課税を回避できます。2021年税制改正で個人の海外不動産減価償却による節税は不可となり（法人は引き続き可能）、SALT控除上限10,000ドルの制約もあります。
投資判断の際は、税率だけでなく学区の質・不動産価値の維持性・為替変動リスクも含めて総合的に判断し、米国公認会計士や税理士への相談を推奨します。
執筆時点: 2025年。税率・税制は州・郡・市により毎年変動する可能性があるため、最新情報はJETROや各州政府公式サイトでご確認ください。