フィリピン不動産投資の基礎知識・メリット・リスク・注意点

フィリピン不動産投資が注目される理由と本記事の目的

フィリピンは人口1億人を超え、2024年のGDP成長率5.8%と、アジア有数の成長国として不動産投資家から注目されています。一方で、外国人の所有規制や、プレビルド物件のリスクなど、日本の不動産投資とは異なる特有の注意点があります。

この記事では、フィリピン不動産投資の基礎知識、メリット・リスク、購入手続きを解説します。海外不動産投資は高リスクのため、投資判断前に税理士・弁護士・海外不動産専門家への相談を強く推奨します（2025年時点の情報）。

この記事のポイント

• 外国人は土地所有不可、コンドミニアムは1棟あたり40%まで所有可能
• マニラ首都圏のコンドミニアム平均グロス賃貸利回りは約5.0%（2024年）
• プレビルド物件は建物未完成・デベロッパー倒産リスクに注意
• 2024年に空室率26%予測が報じられ、供給過剰リスクも存在

フィリピン不動産投資の基礎知識（市場・規制・用語）

(1) フィリピン経済の成長性（GDP成長率5.8%、人口1億人超）

フィリピンは、人口増加と経済成長が続く新興国です。

指標	データ	備考
人口	1億人超	2091年まで増加予測
GDP成長率（2024年）	5.8%	アジア有数
GDP成長率（2025年予測）	6.2%	上昇見込み

フィリピン経済開発庁（NEDA）は、2025年に上位中所得国入りの見通しを発表しています（2024年11月発表）。

(2) 外国人の不動産所有規制（土地所有不可、コンドミニアム40%制限）

フィリピンでは、外国人の不動産所有に制限があります。

種類	外国人の所有	備考
土地	❌ 不可	土地の所有は認められていない
コンドミニアム	⭕ 可能	1棟あたり外国人所有40%まで
土地の賃借	⭕ 可能	定期借地権の取得可能

外国人投資家がフィリピン不動産に投資する場合、コンドミニアム（分譲マンション）が主な選択肢となります。

(3) プレビルド物件とは何か

フィリピン不動産投資で多いのが「プレビルド物件」への投資です。

プレビルド物件: 建設中の物件を完成前に購入する方式です。完成後に価格が上昇することを期待して購入するケースが多いですが、以下のリスクがあります。

• 建物が完成しないリスク
• デベロッパー（開発会社）が倒産するリスク
• 支払い済み資金が返金されないリスク

プレビルド物件への投資は、デベロッパーの資力と過去の実績を十分に確認する必要があります。

フィリピン不動産投資のメリットと期待できるリターン

(1) キャピタルゲイン（売却益）の可能性

キャピタルゲインは、物件を購入後に売却して得る売却益です。

期待される背景:

• 人口増加による需要拡大
• 経済成長による所得増加
• 2024年第2四半期の住宅用不動産価格は前年同期比2.7%上昇

ただし、為替変動や市場動向により、期待通りの売却益が得られない可能性もあります。

(2) インカムゲイン（賃貸利回り）の実態

インカムゲインは、物件を保有して得る家賃収入です。

エリア	グロス賃貸利回り	備考
マニラ首都圏	約5.0%	2024年時点

グロス賃貸利回りは経費控除前の利回りです。管理費、税金、修繕費等を差し引いたネット利回りはこれより低くなります。

(3) マニラ・マカティの価格水準と比較

フィリピンの不動産価格は、日本と比較して割安です。

価格比較（参考）:

• マニラ・マカティの最高級コンドミニアム㎡単価：東京都心の約1/4

この価格差が外国人投資家にとっての魅力となっていますが、為替リスクや現地の市場動向を考慮した判断が必要です。

フィリピン不動産投資のリスクと注意点

(1) プレビルド物件の未完成・デベロッパー倒産リスク

プレビルド物件は、フィリピン不動産投資で最も注意すべきリスクの一つです。

過去のトラブル事例:

• 建物が完成しないまま放置
• デベロッパーが倒産し、支払い済み資金が返金されない
• 工期遅延により引き渡しが数年遅れる

対策:

• デベロッパーの財務状況と過去の完成実績を確認
• 大手・上場デベロッパーを選択
• 完成済み物件を選択するのも一つの方法

(2) 為替リスクとカントリーリスク

フィリピン不動産投資では、為替変動とカントリーリスクを考慮する必要があります。

為替リスク:

• フィリピンペソの変動により、円換算の収益が変動
• ペソ安になると、家賃収入や売却益の円換算額が減少

カントリーリスク:

• 政治的リスク（政策変更、規制強化）
• 過去の事例：2018年にドゥテルテ大統領がボラカイ島を半年間封鎖、3.6万人が職を失い経済損失約400億円
• 自然災害リスク（台風、地震、火山）

(3) 空室リスクと供給過剰問題

2024年にはYahoo!ニュースで空室率26%予測が報じられ、供給過剰が懸念されています。

供給過剰の影響:

• 賃料の値下げ圧力
• 空室期間の長期化
• 売却価格の下落

特にベイエリア等では在庫圧力が残存しており、物件選定時にはエリアの需給バランスを確認することが重要です。

(4) 詐欺リスクと悪質業者への対策

海外不動産投資では、詐欺リスクにも注意が必要です。

よくある詐欺の手口:

• 建設計画のない架空物件の購入を持ち掛ける
• 実在しない高利回りを謳う
• 契約書の内容が不明確

対策:

• 実際に現地を視察し、物件・デベロッパーを確認
• 弁護士・不動産コンサルタントなど専門家に相談
• 契約書は翻訳して内容を十分確認

フィリピン不動産の購入手続きと必要書類

(1) 現地視察と物件選定のポイント

物件購入前には、現地視察が重要です。

現地視察のチェックポイント:

• 治安（周辺の雰囲気、夜間の様子）
• 交通アクセス（最寄り駅、渋滞状況）
• 周辺施設（病院、大型ショッピングセンター）
• 物件の管理状態（共用部分のメンテナンス）
• 賃貸需要（周辺のオフィス、外国人駐在員の数）

高級物件は空き室になると長期化する可能性があるため、エリア内の需要・賃料相場を事前に調査してください。

(2) 登記手続きと引き渡しまでの流れ

フィリピンでの不動産購入は、日本とは手続きが異なります。

一般的な流れ:

1. 物件選定・予約（予約金の支払い）
2. 契約書締結（残金の支払い方法を決定）
3. 残金支払い（分割払いまたは一括）
4. 引き渡し（完成後）
5. 登記手続き（所有権移転登記）

注意点:

• 登記手続きには数ヶ月かかることがある
• 引き渡し後も登記済証が届くまで時間を要する
• 必要書類（パスポート、契約書等）を事前に確認

まとめ：フィリピン不動産投資を成功させるためのポイント

フィリピン不動産投資は、経済成長と人口増加を背景に注目されていますが、日本国内の不動産投資とは異なるリスクがあります。

投資判断のチェックリスト:

確認項目	内容
所有規制	土地所有不可、コンドミニアム40%制限
プレビルドリスク	デベロッパーの資力・実績を確認
為替リスク	フィリピンペソの変動を考慮
カントリーリスク	政治的リスク・自然災害リスク
空室リスク	供給過剰エリアを避ける
詐欺リスク	専門家への相談、現地視察

投資前の必須アクション:

• 税理士に税務上の影響を相談（日本での申告義務等）
• 弁護士に契約書の内容を確認
• 海外不動産専門家に市場動向・物件選定を相談
• 複数のデベロッパー・物件を比較

海外不動産投資は高リスクです。「確実に儲かる」「必ず値上がりする」といった断定的な情報には注意し、慎重な判断を行ってください。投資判断は自己責任となります。