鳥栖市で土地購入が注目される理由
鳥栖市で土地を探している方にとって、「どのエリアを選べばいいのか」「価格相場はどれくらいか」といった疑問は尽きないでしょう。
この記事では、佐賀県鳥栖市の土地価格相場、エリア別の特徴、土地選びのポイントを、国土交通省の地価公示データや不動産取引価格情報を元に解説します。
福岡・佐賀の中間地点として交通アクセスに優れる鳥栖市の魅力と、具体的な購入戦略を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 鳥栖市の土地価格相場は坪単価19.8万円で、前年比+5.10%の上昇傾向（2025年）
- 鳥栖駅周辺は坪単価22.1万円と高めだが、郊外エリアは手頃な価格で広い土地が確保できる
- 工業地の地価上昇率が+11.05%～+13.82%と高く、今後の需要増が期待される
- 用途地域と建築制限を事前に確認し、建築条件なし土地を選ぶことで自由度が高まる
- 土地購入時の諸費用は物件価格の5-10%程度を見込む必要がある
(1) 福岡・佐賀の中間地点、新幹線駅・高速道路ICの利便性
鳥栖市は、福岡県と佐賀県の県境に位置し、JR鹿児島本線・九州新幹線「新鳥栖駅」、長崎自動車道・鳥栖ICを擁する交通の要衝です。
福岡市中心部へはJRで約30分、車でも約40分とアクセスが良好で、通勤圏として注目されています。佐賀市中心部へも車で約20分と、両県の主要都市への移動がスムーズです。
この地理的優位性により、福岡・佐賀のどちらにも通勤しやすい立地として、土地需要が高まっています。
(2) 地価の継続的な上昇傾向（工業地+11.05%～+13.82%）
鳥栖市の地価は、2024年から2025年にかけて継続的な上昇傾向を示しています。
国土交通省の地価公示データによると、2025年の公示地価平均は5万5,030円/m²（坪単価18万1,918円/坪）で、前年比+5.10%上昇しました。
特に工業地の地価上昇率が顕著で、2024年には+13.82%、2025年には+11.05%と高い伸びを記録しています。この背景には、鳥栖市の物流拠点としての価値向上と、企業誘致の成功があります。
住宅地・商業地も堅調に推移しており、今後の地価動向に注目が集まっています。
鳥栖市のエリア特性と交通アクセス
鳥栖市は、エリアごとに異なる特性を持ち、ライフスタイルや通勤スタイルに応じた土地選びが可能です。
(1) 鳥栖駅周辺エリア：JR鹿児島本線で福岡・佐賀に直結
鳥栖駅周辺は、JR鹿児島本線で福岡市・博多駅まで約30分、佐賀駅まで約15分と、通勤・通学に便利なエリアです。
駅徒歩圏内（徒歩11-21分程度）の土地は、坪単価22.1万円程度と市内では高めですが、通勤利便性を重視する方に人気があります。
駅周辺にはスーパー、コンビニ、飲食店が揃い、日常生活の利便性も高いのが特徴です。
(2) 郊外エリア：車利用前提の広い土地が手に入る
鳥栖駅から離れた郊外エリアでは、駅周辺の半額程度で広い土地を確保できます。
車利用を前提とする場合、100坪以上の広い敷地で戸建てを建築したり、家庭菜園や資材置場として活用したりすることが可能です。
長崎自動車道・鳥栖ICへのアクセスも良好で、車での移動が中心のライフスタイルに適しています。
(3) 国道沿いエリア：商業施設・コンビニへのアクセス良好
国道3号線・国道34号線沿いのエリアは、商業施設やコンビニが充実しており、生活利便性が高いのが特徴です。
駅からは離れていても、車での買い物や外食がしやすく、ファミリー層に人気があります。
幹線道路沿いのため、交通騒音を気にされる方は、物件の向きや防音対策を検討する必要があります。
鳥栖市の土地価格相場
鳥栖市の土地価格相場は、用途地域やエリアによって大きく異なります。具体的な数値を確認しましょう。
(1) 2025年公示地価：坪単価19.8万円、前年比+5.10%上昇
不動産情報サイトの算出による鳥栖市の土地価格相場は、坪単価19.8万円（2024-2025年）となっています。
一方、国土交通省の地価公示データでは、2025年の公示地価平均は5万5,030円/m²（坪単価18万1,918円/坪）で、前年比+5.10%上昇しています。
2024年の公示地価平均は5万2,952円/m²（坪単価17万5,050円/坪）で、前年比+4.67%上昇していました。
このように、鳥栖市の地価は継続的な上昇傾向を示しており、今後の価格動向に注意が必要です。
(2) 用途別の地価（住宅地15.7万円/坪、商業地30.1万円/坪、工業地18.5万円/坪）
用途地域別の坪単価は以下の通りです（2025年基準地価）。
| 用途地域 | 坪単価 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 15.7万円/坪 | 戸建て建築に適した閑静なエリア |
| 商業地 | 30.1万円/坪 | 駅周辺・幹線道路沿いの商業エリア |
| 工業地 | 18.5万円/坪 | 物流施設・工場が集まるエリア |
住宅地の坪単価が最も手頃で、戸建て建築を目的とした土地購入に適しています。
商業地は駅周辺や幹線道路沿いに多く、店舗併用住宅や賃貸経営を検討する場合に選択肢となります。
工業地は、2024年+13.82%、2025年+11.05%と高い地価上昇率を記録しており、物流拠点としての需要が高まっています。
(3) 鳥栖駅周辺と郊外の価格差
鳥栖駅周辺（徒歩11-21分程度）の土地は、坪単価22.1万円程度と市内平均よりも高めです。
一方、郊外エリアでは、その半額程度で広い土地を確保できるため、車利用を前提とする場合は郊外の方がコストパフォーマンスが高くなります。
以下は、エリア別の価格イメージです。
| エリア | 坪単価 | 100坪の土地価格 |
|---|---|---|
| 鳥栖駅周辺 | 22.1万円/坪 | 約2,210万円 |
| 郊外エリア | 11-15万円/坪 | 約1,100-1,500万円 |
通勤・生活利便性を重視するなら駅周辺、広い土地を手頃な価格で確保するなら郊外が適しています。
(4) 実際の取引価格（SUUMO算出）との比較
公示地価・基準地価は、国土交通省や都道府県が公表する「基準となる価格」ですが、実際の取引価格とは乖離がある場合があります。
SUUMOが算出した鳥栖市の土地価格相場は坪単価19.8万円で、公示地価（坪単価18.1万円/坪）よりもやや高めです。
これは、実際の取引では立地条件・土地の形状・インフラ整備状況などが価格に反映されるためです。
土地購入を検討する際は、公示地価を参考にしつつ、希望エリアの実際の販売価格を複数の不動産サイト（SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'S等）で比較することが重要です。
広告
鳥栖市での土地選びのポイント
土地購入は高額な買い物です。後悔しないために、以下のポイントを押さえましょう。
(1) 用途地域と建築制限の確認
用途地域とは、都市計画法で定められた土地の用途制限のことで、「住宅地」「商業地」「工業地」などに分類されます。
用途地域により、建築できる建物の種類・高さ・建ぺい率・容積率が異なります。
例えば、住宅地では静かな環境が保たれますが、商業施設の建築には制限があります。一方、商業地では店舗併用住宅が建築できますが、工場は建てられません。
土地購入前に、鳥栖市の都市計画図で用途地域を確認し、希望する建物が建築可能かを確認してください。
(2) 建築条件付きvs建築条件なし土地の違い
土地には「建築条件付き土地」と「建築条件なし土地」の2種類があります。
建築条件付き土地は、指定された建築業者で建物を建てることが条件の土地です。土地価格は安めですが、建築業者を自由に選べません。
建築条件なし土地は、お好きなハウスメーカーや工務店で建築できる土地です。土地価格はやや高めですが、自由度が高いのが特徴です。
自由にハウスメーカーを選びたい方や、資材置場・家庭菜園として土地を活用したい方は、建築条件なし土地を選ぶと良いでしょう。
(3) インフラ整備状況（上下水道・ガス・電気）の確認
インフラ整備状況は、土地の利便性と追加コストに大きく影響します。
上下水道：公共下水道が整備されている土地は、下水道接続工事だけで済みますが、未整備の土地では浄化槽設置が必要です（50-100万円程度）。
ガス：都市ガスが引かれている土地は便利ですが、未整備の場合はプロパンガスを使用します。
電気：電柱が近くにない場合、引き込み工事費用が高額になる可能性があります。
インフラ整備状況は、不動産会社または鳥栖市の担当部署に確認しましょう。
(4) 土地の形状・傾斜・日当たりの現地確認
土地の形状・傾斜・日当たりは、図面だけでは分かりません。必ず現地を訪れて確認しましょう。
土地の形状：正方形に近い整形地は建物配置がしやすく、旗竿地（敷地延長）は建築制限がある場合があります。
傾斜：傾斜地は造成工事が必要で、追加費用が発生します（100-300万円程度）。
日当たり：南向きの土地は日当たりが良く人気ですが、周囲の建物や樹木で日照が遮られる場合もあります。
現地確認は、朝・昼・夕方の3回訪れると、日当たりや周辺環境の変化を把握できます。
土地購入の流れと諸費用
土地購入の流れと、必要な諸費用を確認しましょう。
(1) 土地購入のスケジュール（物件探しから引き渡しまで）
土地購入の一般的なスケジュールは以下の通りです。
- 物件探し（1-3ヶ月）：複数の不動産サイトで検索、現地見学
- 購入申込（1週間）：購入意思を不動産会社に伝え、申込書を提出
- 重要事項説明（1週間）：宅地建物取引士から重要事項の説明を受ける
- 売買契約（1日）：契約書に署名・捺印し、手付金（物件価格の5-10%）を支払う
- 住宅ローン審査（2-4週間）：金融機関に住宅ローンを申し込む（建物建築費用含む）
- 決済・引き渡し（1ヶ月後）：残金を支払い、土地の所有権が移転
物件探しから引き渡しまで、2-4ヶ月程度を見込むと良いでしょう。
(2) 仲介手数料・登記費用・不動産取得税の計算方法
土地購入時には、土地代金のほかに以下の諸費用が必要です。
| 項目 | 計算方法 | 目安額（2,000万円の土地） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 | 約72.6万円 |
| 登記費用 | 固定（司法書士報酬含む） | 5-10万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 20-40万円 |
| 印紙税 | 契約書に貼付（物件価格により変動） | 1-2万円 |
合計で、物件価格の5-10%程度（100-130万円程度）を諸費用として見込む必要があります。
不動産取得税は、新築住宅用地の場合、軽減措置により減額される場合があります。詳細は国税庁の公式サイトでご確認ください。
(3) 建築費用の目安と資金計画の立て方
土地購入後は、建物の建築費用も必要です。
一般的な木造2階建て住宅（30-35坪）の建築費用は、1,500-2,500万円程度が目安です。
資金計画を立てる際は、以下の合計額を把握しましょう。
- 土地代金：2,000万円（例）
- 土地購入諸費用：100-130万円
- 建築費用：1,500-2,500万円
- 建築諸費用：150-250万円
- 合計：3,750-4,880万円
住宅ローンは、土地と建物を合わせて借り入れることができます（建築条件付きローン）。金融機関に早めに相談し、借入可能額と返済計画を確認しましょう。
まとめ：エリア別の選び方と購入戦略
鳥栖市の土地価格相場は坪単価19.8万円で、前年比+5.10%の上昇傾向にあります。鳥栖駅周辺は坪単価22.1万円と高めですが、郊外エリアでは手頃な価格で広い土地を確保できます。
通勤・生活利便性を重視するなら駅周辺、車利用で広い土地を求めるなら郊外を選ぶと良いでしょう。
用途地域と建築制限を事前に確認し、建築条件なし土地を選ぶことで、ハウスメーカーを自由に選べます。インフラ整備状況や土地の形状・日当たりも、現地で必ず確認してください。
土地購入時の諸費用は物件価格の5-10%程度を見込み、建築費用と合わせた資金計画を立てましょう。
信頼できる不動産会社や金融機関に相談しながら、無理のない購入計画を進めてください。